軍に勤務したことがある場合、VA 住宅ローンは利用できる最も強力な経済的恩恵の 1 つですが、この資格システムはほぼすべての初めてのユーザーを混乱させます。保証の仕組み、資金調達手数料の支払い額、月々の支払いと従来の住宅ローンとの比較を理解することで、ローンの全期間にわたって数万ドルを節約できます。

VA ローン資格とは何ですか?

VA ローンの権利とは、債務不履行の場合に退役軍人省が貸し手に保証する金額です。それはあなたが借りられる金額ではありません。それは貸し手の損失の一部をカバーするという政府の約束であり、それによって貸し手は頭金なしで民間住宅ローン保険なしで住宅ローンを提供できるのです。

VA は 2 段階の資格を提供します:

基本資格 — 36,000 ドル。これは数十年前に確立され、元のプログラム設計を反映しています。額面どおり、基本的な権利は最大 144,000 ドルまでのローンのみをサポートします (貸し手は 25% の保証を希望し、144,000 ドルの 25% = 36,000 ドル)。

ボーナス (または「2 段階」) 資格 — これが、このプログラムが現代の住宅市場で機能する理由です。 VA は、FHFA が設定した適合融資限度額の 25% を保証します。 2024 ～ 2025 年のほとんどの郡では、その制限は 766,550 ドルです。つまり、利用可能な受給資格の合計は 191,637 ドル (766,550 ドルの 25%) となります。基本の $36,000 を差し引いた後、ボーナスの権利によりさらに $155,637 が追加されます。

実際問題として、完全な権利があれば、退役軍人庁は、適合するローン限度額まで借りたものの 25% を保証します。つまり、ほとんどの退役軍人は、郡内でローンの上限がなく、頭金ゼロで住宅を購入できることになります。完全な権利を有する退役軍人が適合融資限度額を超えて借入する場合、超過額の 25% に相当する頭金を支払う必要がある場合があります。

完全な権利と残りの権利

完全な権利は、退役軍人ローンの特典を一度も利用したことがない退役軍人、または以前の退役軍人ローンを完済して権利が正式に回復された方、または自宅を売却し新しい購入者が退役軍人ローンを引き継いだ（退役軍人の責任を完全に免除した）退役軍人が利用できます。

VA ローンを完済した後に権利を回復するには、VA Form 26-1880 を VA に提出します。このプロセスには通常、数週間かかります。復元されると、以前のローンがなかったかのように、完全な権利に戻ります。

残りの権利は、有効な VA ローンがまだある場合に適用されます。以前に売却していない住宅で 100,000 ドルの権利を使用し、郡内の権利の合計が 191,637 ドルの場合、残りは 91,637 ドルになります。貸し手は、新規購入価格の 25% と残りの権利との差額を頭金でカバーするよう要求します。

例: 400,000 ドルの家を購入したいと考えていますが、残りの権利は 91,637 ドルしかありません。貸し手は 25% の保証を希望しています: 400,000 ドル × 25% = 100,000 ドル。 8,363 ドル足りないので、頭金として 8,363 ドルを用意する必要があります。

2 つの VA ローンを同時に保有できます。これは、頻繁に転居する軍人によく見られることです。これは「第 2 層資格」状況と呼ばれます。

資金調達手数料表

VA 資金調達手数料は、VA ローン プログラムを継続的に維持するための 1 回限りの料金です。取引完了時に支払われるか、ローン金額に組み込まれて支払われます。手数料はローンの種類、頭金、以前に特典を利用したかどうかによって異なります。

Loan Type Down Payment First Use Subsequent Use
Purchase / Construction 0% 2.15% 3.30%
Purchase / Construction 5%–9.99% 1.50% 1.50%
Purchase / Construction 10%+ 1.25% 1.25%
Cash-Out Refinance N/A 2.15% 3.30%
IRRRL (Streamline Refi) N/A 0.50% 0.50%

資金手数料の免除: 任意の等級 (0% であっても) で退役軍人障害補償金を受けている退役軍人、勤務中または軍務に関連した障害により死亡した退役軍人の���存配偶者、および現役のパープルハート受給者はすべて資金手数料が免除されます。これにより、数千ドルを節約できます。40 万ドルのローンの場合、2.15% の手数料は 8,600 ドルに相当します。

月々の支払い例: VA と従来型

VA ローンで 0% ダウンして 400,000 ドルの住宅を購入する場合と、同じ 7.0% 金利 (30 年固定) の従来型ローンで 5% ダウンで購入する場合を比較してみましょう。

Item VA Loan Conventional (5% down)
Loan Amount $408,600 (rolled funding fee) $380,000
Interest Rate 7.00% 7.00%
Monthly P&I $2,719 $2,529
PMI $0 ~$142/month
Monthly Insurance $0 $142
Total Monthly $2,719 $2,671
Down Payment Required $0 $20,000

一見したところ、毎月の支払い額は同じように見えますが、VA の借り手はクロージング時に 20,000 ドルをポケットに入れておきます。その 20,000 ドルを年間 7% で投資した場合、20 年間で約 76,000 ドルに増加します。これにより、VA ローンの真のメリットは、支払額の比較が示すよりも大幅に大きくなります。

従来型ローンのPMIは通常、LTVが80％に達すると（この数字では8～9年目あたり）低下しますが、それまでにVAの借り手は何年にもわたる支払い不要のPMIの恩恵を受けています。

郡の融資限度額

2020年のブルー・ウォーター海軍ベトナム退役軍人法以来、完全な資格を持つ退役軍人に対する退役軍人融資の「制限」はなくなりました。金融機関が認めた額まで借りることができます。ただし、次の 2 つの状況では、郡の適合ローン限度額が依然として重要です。

  1. 残りの（全額ではない）権利を持つ退役軍人 — 限度額は、必要な頭金の計算に影響します。
  2. 貸し手は、適合限度を超える独自のオーバーレイを課すことができます。

標準適合限度額 (米国のほとんどの郡、2024 ～ 2025 年): $766,550

高コスト領域の例:

County 2024 Conforming Limit
San Francisco, CA $1,149,825
Honolulu, HI $1,149,825
King County (Seattle), WA $977,500
Nassau County (NYC suburbs), NY $1,149,825
Denver, CO $816,500
Most other US counties $766,550

物価の高い郡における退役軍人融資は、保証がより高い適合限度額の 25% に基づいているため、退役軍人にさらに多くのゼロダウン購買力を与えます。

退役軍人融資に関する一般的な誤解が暴かれる

誤解: VA ローンは初めての住宅購入者のみを対象としています。 誤りです。 VA ローン特典を使用できる回数に制限はありません。利用可能な権利（全額または残り）がある限り、VA ローンは生涯を通じて何度でもご利用いただけます。

誤解: VA ローンは完了までに時間がかかり、売り手は融資を受け入れません。 これは、VA の評価が遅かった 10 年前にさらに当てはまりました���現在、VA ローンは従来のローンとほぼ同じ期間 (通常は 30 ～ 45 日) で完了します。売り手の躊躇は交渉の問題であり、ローンの履行の問題ではありません。 VAの経験のある貸し手からの事前承認レターを伴うよく書かれたオファーは、完全に競争力があります。

誤解: VA ローンには評価は必要ありません。 誤りです。 VA評価は必須です。 VA は独自の鑑定委員会を使用し、住宅が安全、健全、衛生的であることを保証するための最低限の財産要件 (MPR) を設けています。これにより、貸し手と同様に退役軍人も保護されます。

誤解: 資金調達手数料は自己負担で支払わなければなりません。 資金調達手数料は全額融資額に組み込むことができ、自己負担はゼロです。トレードオフは、ローン残高がわずかに増加し、月々の支払額��わずかに増加することです。

誤解: VA ローンは一戸建て住宅の購入にのみ使用できます。 VA ローンは、一戸建て住宅、VA 承認プロジェクトのコンドミニアム、恒久的な基礎の上に製造された住宅、および最大 4 ユニットまでの集合住宅に融資できます。ただし、いずれかのユニットに主な住居として住んでいる場合に限ります。

買い物を始める前にこれらの基本を理解しておけば、兵役を通じて得られる最も貴重な特典の 1 つをより有利に利用できるように��ります。