とは何か First Home Guarantee Scheme Australia?
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以前はファースト・ホーム・ローン・デポジット・スキームとして知られていたファースト・ホーム・ギャランティー（FHBG）は、ハウジング・オーストラリアが管理するオーストラリア政府の取り組みで、適格な最初の住宅購入者が、レンダーズ・モーゲージ保険（LMI）を支払うことなく、最低5％（地域のファースト・ホーム購入者保証に基づく地域の購入者の場合は2〜3％）の手付金で不動産を購入できるようにします。この制度の下では、政府は参加する貸し手に不動産価格の最大15％を保証し、買い手の手付金5％と貸し手がLMIの要求を回避するために使用する標準の基準である20％との差を実質的に埋め合わせる。これにより、買い手は、そうでなければ高いローン対価値比率の融資に対して請求されるであろう LMI プレミアムを数万ドル節約できます。資格を得るには、申請者は18歳以上のオーストラリア国民でなければならず、以前にオーストラリアで不動産を所有したことがなく、申請者単独で年間収入が12万5,000ドル以下、または夫婦または2人で一緒に購入した場合の合計で20万ドル以下、購入した不動産の所有者兼占有者になるつもりである必要があります。価格の上限は場所によって適用されます。たとえば、ニューサウスウェールズ州の主要都市では上限が 90 万ドルですが、地方地域では上限が低くなります。各会計年度に利用できる保証枠の数には限りがあり、大手銀行や地域金融機関を含む参加金融機関のパネルに分散されます。この保証には買い手または貸し手への現金の支払いは含まれませんが、貸し手がLMIを必要とせずに続行できるようにする政府支援の偶発債務です。初めて住宅を購入する人は、同時に利用できる州ベースの補助金や印紙税の減免も調査する必要があります。
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公式
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最低保証金 = 物件価格 × 5% (標準) または × 2% (地域); LMI セービング = 5 ～ 10% のデポジットで適用される LMI プレミアム。政府保証 = 物件価格 × 15%変数の説明
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| 記号 | 名前 | 単位 | 説明 |
|---|---|---|---|
| propertyPrice | 購入価格 | — | 不動産の購入価格は州の価格制限内でなければなりません |
| depositAmount | 購入者の手付金 | — | 購入者の保証金 — 最低 5% (標準) または 2% (地域/家族)。これは、オーストラリアの最初の住宅保証の計算における重要なパラメータであり、最終的な計算結果に直接影響します。 |
| governmentGuarantee | 政府保証が適用されます | — | 政府保証はデポジットと 20% LVR の間のギャップをカバーします |
| incomeLimit | $125 | — | 独身 $125,000 / 夫婦 $200,000 — 前年の課税所得に基づいて査定 |
| lmiSaving | LMIプレミアム | — | 保証なしで支払われるはずの LMI 保険料 |
方法 First Home Guarantee Scheme Australia
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- 1資格の確認: オーストラリア国民、18 歳以上、収入が 125,000 ドル未満の独身者または 200,000 ドルの夫婦、以前に不動産所有者ではなく、その不動産に居住する予定であること。
- 2不動産価格が州および地域の価格上限の範囲内であることを確認してください。上限は首都、大規模な地域の中心地、その他の地方地域によって異なります。
- 3住宅オーストラリア委員会の一部である参加金融業者を通じて申請します。すべての金融業者が参加するわけではありません。
- 4参加している金融機関は、保守性や信用調査など、住宅ローンの申し込みを通常どおり評価します。
- 5承認されれば、ハウジング オーストラリアは不動産価格の最大 15% を保証し、貸し手は LMI を必要とせずに 95% の LVR でローンを提供できるようになります。
- 6決済は通常通り行われます。保証は貸し手にとってのバックストップであり、買い手に現金が支払われることはありません。
- 7住宅ローンの返済を続ける。返済や資本の増加によって LVR が 80% を下回ると、保証を解除できます。
解いた例
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LMI の節約量は概算です。実際のLMIは貸し手やローンの規模によって異なります
750,000 ドル × 5% = 37,500 ドルを入金します。保証がない場合、95% LVR の LMI には通常 15,000 ～ 22,000 ドルの費用がかかります。
地域優先住宅購入者保証により、対象地域の場合は 2% の保証金が付与されます
450,000 ドル × 2% = 9,000 ドルを入金します。政府は不動産価値の 18% を保証し、LMI なしで 98% の LVR を許可します。
FHBGのメルボルン価格上限は80万ドル（2024～25年）。所得テストは課税標準所得を使用します
190,000ドル < 200,000ドルのカップル制限。 680,000ドル < 800,000ドルのメルボルンキャップ。どちらのテストも合格します。
LMI は買い手ではなく貸し手を保護します。保証によりこのコストが完全に除去されます。
95% LVR の $570,000 ローンで ~3% の LMI = ~17,100 ドル節約。保証は代わりに貸し手のリスクをカバーします。
実際の応用
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初めての住宅購入者は、貸し手にアプローチする前に、自分の貯蓄と収入がこの制度の対象となるかどうかを計算します。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量的分析を必要とする専門家によってよく使用されます。
保証を受けるための合計収入が 200,000 ドルの基準を下回っているかどうかを確認するカップル。業界の実務者はこの計算に基づいてパフォーマンスをベンチマークし、代替案を比較し、確立された基準と規制要件への準拠を確認します。
買い手は、FHBG を使って今市場に参入するコストと、20% 全額のデポジットを節約するのを待つコストを比較します。学術研究者や学生は、この計算を使用して理論モデルを検証し、コースワークの課題を完了し、基礎となる数学的原理をより深く理解します。
住宅ローンブローカーは、どの参加金融機関が今年度の FHBG 枠が残っているかを顧客にアドバイスします。金融アナリストとプランナーは、この計算をワークフローに組み込んで、正確な予測を作成し、リスクシナリオを評価し、データに基づいた推奨事項を利害関係者に提示します。
地域の購入者は、自分の町が地域優先住宅購入者保証の下限 2% 保証金の対象地域として適格かどうかを判断します。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量分析を必要とする専門家によってよく使用されます。
特殊なケース
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地域初の住宅購入者保証
{'title': '地域の最初の住宅購入者保証', 'body': '地域の最初の住宅購入者保証 (RFHBG) では、オーストラリア地方の適格な購入者が 2 ～ 3% の手付金で購入することができます。地方とは、8 つの首都および主要な地域中心部以外の地域として定義されます。このバリアントには、10,000 か所の年間割り当てが別途あります。'}
ファミリーホーム保証
{'title': 'ファミリー ハウス保証', 'body': 'ファミリー ホーム保証は、扶養家族がいるひとり親または法定後見人を対象としています。 2% の保証金が必要で、政府は不動産価格の最大 18% を保証します。この制度には年間 5,000 件の枠があり、最初の住宅購入者に限定されません。」実務者は、この状況が発生したときを文書化し、特定の使用例により代替の計算方法または調整係数がより適切であるかどうかを検討する必要があります。
計画外の購入
{'title': '計画外購入', 'body': '計画外の不動産を購入する買主は、物件が予約される会計年度内の日付の契約であることを条件として、物件が完成する前に FHBG に基づいて物件を予約することができます。これには、貸し手および住宅オーストラリアとの慎重な調整が必要です。'} オーストラリアの最初の住宅保証の文脈では、標準的な前提が当てはまらない可能性があるため、この特別なケースは慎重な解釈を必要とします。ユーザーは、結果をドメインの専門知識と相互参照し、追加の参考文献やツールを参照して、これらの特殊な条件下での出力を検証することを検討する必要があります。
初のホームスーパーセーバースキームの組み合わせ
{'title': '初めての住宅スーパーセーバー制度の組み合わせ', 'body': 'FHSS 制度では、初めての住宅購入者が 15% の優遇税率でスーパーアニュエーション内に頭金を貯蓄することができます。これは FHBG と組み合わせることができます。スーパーからリリースされた FHSS 資金は 5% のデポジットの一部を形成することができ、購入者はデポジットの蓄積に低税率の貯蓄環境を使用できるようになります。
オーストラリア・ファースト・ホーム・ギャランティーの参考データ
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| 州 | 首都 / 大きな地域キャップ | その他の地域キャップ |
|---|---|---|
| NSW | 90万ドル | 75万ドル |
| VIC | 80万ドル | 65万ドル |
| QLD | 70万ドル | 550,000ドル |
| WA | 60万ドル | 450,000ドル |
| SA | 60万ドル | 450,000ドル |
| ACT | 75万ドル | N/A |
| TAS | 60万ドル | 450,000ドル |
| NT | 60万ドル | 550,000ドル |
よくある質問
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利用可能な FHBG の場所は何ヶ所ありますか?
1 会計年度あたり 35,000 件の First Home Warranty を利用できます。参加枠は参加金融機関に分配され、先着順で割り当てられます。地域優先住宅購入者保証とファミリー住宅保証には個別の割り当てがあります。このプロセスには、基礎となる式を指定された入力に体系的に適用することが含まれます。計算の各変数は最終結果に寄与し、それらの個々の役割を理解することは、正確な適用を保証するのに役立ちます。
保証により融資額や金利は減りますか?
いいえ。保証は貸し手にとってのリスク軽減ツールであり、買い手への補助金ではありません。これにより、LMI を支払わずに少額の頭金で借りることができますが、それでも標準金利で融資額の全額を借りて返済することができます。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアの最初の住宅保証の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
FHBG と First Home Owner Grant を併用できますか?
はい、ほとんどの場合、そうです。 FHBG は連邦保証制度ですが、First Home Owner Grant は州ベースの現金補助金です。各プログラムの個別の資格基準を満たしている場合は、両方を同時に使用できます。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアの最初の住宅保証の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
LVRが80%を下回る前に不動産を売却した場合はどうなりますか?
保証期間中に売却した場合、決済と同時に保証は解除されます。政府は収益の一部を受け取りません。政府は貸し手に保証を提供するだけであり、融資が返済されれば保証は不要になります。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアの最初の住宅保証の計算を行う場合に重要な考慮事項です。
投資不動産は FHBG の対象ですか?
いいえ。あなたはその不動産の所有者兼占有者であるつもりでなければなりません。投資用不動産は対象外となります。退去して物件を賃貸し始めた場合は、貸し手に通知する必要があり、保証条件に影響が出る可能性があります。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアの最初の住宅保証の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
FHBG ではどのような種類の不動産を購入できますか?
対象となる物件は、新築および既存の住宅、タウンハウス、アパート、建築契約済みの土地などです。住宅と土地のパッケージも対象となります。物件は、お住まいの地域の価格上限内の住宅用物件である必要があります。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアの最初の住宅保証の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
どの金融機関がこの制度に参加していますか?
ハウジング・オーストラリアは、コモンウェルス銀行、NAB、ANZ、ウェストパックなどの大手銀行に加え、多くの小規模銀行やノンバンク金融機関を含む参加金融機関のパネルを維持しています。完全なリストはハウジング・オーストラリアのウェブサイトで公開されています。これは、実際のアプリケーションでオーストラリアの最初の住宅保証の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
ファミリーホーム保証とは何ですか?また違いはありますか?
ファミリーホーム保証は、少なくとも 1 人の扶養家族を持つひとり親または単一の法定後見人を対象とした関連制度です。申請者が初めての住宅購入者であるかどうかに関係なく、政府保証付きでわずか 2% の頭金で購入が可能になります。実際には、この概念は入力変数間の中心的な関係を決定するため、オーストラリアの第一住宅保証の中心となります。
避けるべきよくある間違い
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- !場所が無制限であると仮定すると、年間 35,000 件の制限は、場所が枯渇する可能性があるため、購入者は会計年度の早い段階で申請する必要があることを意味します。
- !価格の上限を見落としている - お住まいの地域で上限を超えて購入すると、他のすべての基準が満たされている場合でも保証が利用できないことを意味します。
- !収入適格性を正確にチェックしていない - 収入テストでは、総パッケージではなく、前年の納税申告書からの課税基礎所得が使用されます。
- !保証によって現金の利益がもたらされると考えると、LMI コストがなくなるだけです。買い手は依然として購入価格とローンの全額を支払います。
- !非参加金融機関を通じて申請する - 住宅オーストラリア委員会の金融機関のみが保証を提供できます。
- !不動産を購入後すぐに貸し手に通知せずに賃貸し、所有者兼占有者の要件を満たさないこと。
プロのヒント
新しい会計年度 (7 月 1 日から) のできるだけ早い時期に、参加金融機関を通じて事前承認を予約してください。最も人気のある金融機関は数週間以内に FHBG の割り当てを使い果たす可能性があり、その後の申請者は小規模な参加金融機関を通じて場所を探すことになります。
ご存知でしたか？
2020年1月にこの制度が開始されて以来、10万人以上のオーストラリア人がこの制度を通じて住宅を購入した。ハウジング・オーストラリアは、不動産価値と立地に応じて、制度参加者の平均 LMI 節約額は約 10,000 ドルから 30,000 ドルであると推定しています。
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