とは何か Rental Income Tax Canada?
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カナダでは、居住用不動産または商業用不動産からの賃貸収入は所得として全額課税され、T1 個人所得税申告書 (会社を通じて保有されている場合は T2 法人税申告書) で報告する必要があります。賃貸収入はフォーム T776 (不動産賃貸料明細書) で報告されます。純レンタル収入は、総レンタル収入から許容されるすべての経費を差し引いたものとなります。認められる経費には、住宅ローン利息（元本返済ではない）、固定資産税、保険、維持修繕費、広告費、不動産管理費、法務費および会計費、事務所費が含まれます。資本費控除 (CCA - 本質的には減価償却費) は、建物 (土地ではありません) に対して、第 1 種定率法で年 4% で請求できます。ただし、CCA を使用して賃貸損失を生み出したり増加させたりすることはできません。収入をゼロにすることしかできません。重要なのは、以前に主な住居として使用されていた不動産が賃貸に転用される場合、またはその逆の場合には、公正市場価格によるみなし処分が行われることです。不動産を賃貸として使用する場合、First Home Savings Account (FHSA) は使用できません。非居住者家主（カナダ国外に居住している人）は、総賃貸料収入の 25% を源泉徴収して CRA に送金するか、所得税法第 216 条に基づいて申告し、代わりに純利益に対して税金を支払うことを選択する必要があります。
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公式
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純家賃収入 = 総家賃 - 住宅ローン金利 - 固定資産税 - 保険 - メンテナンス - 管理費 - 広告 - CCA (建物のみ、4% クラス 1)。 CCA は損失を生み出すことはできません変数の説明
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| 記号 | 名前 | 単位 | 説明 |
|---|---|---|---|
| GR | 総賃料 | $CAD | すべての付随収入を含むレンタル収入の合計。これは、最終的な計算結果に直接影響するカナダのレンタル所得税計算の重要なパラメーターです。 |
| E | 許容される経費 | $CAD | CCAを除く控除対象レンタル費用の合計。CCAは、最終的な計算結果に直接影響するカナダのレンタル所得税計算の重要なパラメーターです。 |
| CCA | 資本コスト引当金 | $CAD | UCC の構築の 4%。 CCA前の純利益を超えることはできません |
方法 Rental Income Tax Canada
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- 1基本家賃、駐車場、ランドリー、その他の付随料金を含む、年間の総賃貸収入を合計します。
- 2控除できる経費: 住宅ローン利息 (元本ではない)、固定資産税、保険料、修繕費、メンテナンス費、広告費および不動産管理費、法律/会計費用
- 3建物の未償却資本コスト (UCC) の 4% で資本コスト許容額 (CCA) を計算します。半年ルールにより、初年度は 2% に減額されます。
- 4CCA を適用します。ただし、CCA によってレンタル損失が生じたり、増加したりすることはないことに注意してください。家賃収入をゼロにすることしかできない
- 5純レンタル収入は他の収入源に加算され、適用される限界税率で課税されます。
- 6純レンタル損失（CCA 前、許可された経費がレンタル収入を超えるため）がある場合、その損失は通常、他の収入を相殺するために使用できます。
- 7フォーム T776 で報告し、T1 申告書に添付してください
解いた例
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24,000 ドル - (9,000 ドル + 3,600 ドル + 1,200 ドル + 1,500 ドル + 2,400 ドル) = 24,000 ドル - 17,700 ドル = 6,300 ドル。
控除対象経費はすべて合計 17,700 ドルとなり、残りの純賃貸収入の 6,300 ドルが家主のその他の収入に加算され、限界税率で課税されます。
CCA は損失が増大するため請求できません。 3,000 ドルの損失は雇用やその他の収入を相殺します。
レンタル損失（CCA 前）は他の所得から控除できるため、全体の税金が減ります。支出がすでに賃貸収入を超えている場合、CCA は請求できません。
住宅用建物の CCA 率は 4% (クラス 1) です。半年ルールは取得年度に適用されます。
購入年には、通常の 4% の CCA レートの 50% のみが適用されます。翌年には、減少する UCC 残高に 4% 全額が適用されます。
用途の変更はみなし処分のトリガーとなります。第 45 条第 2 項に基づく選挙では、主な在留資格を維持しながら利益の延期が認められる場合があります。
主要な住居を賃貸不動産に転換すると、FMV のみなし処分が引き起こされます。 s.45(2) の選挙では、転向後も最長 4 年間継続して主な在留資格が認められ、利益を完全に保護できる可能性があります。
実際の応用
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家主は、T776 を提出する前に、純賃貸料収入と支払うべき税金を計算します。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量分析を必要とする専門家によってよく使用されます。
不動産投資家は、予想される保有期間に基づいて CCA を請求するかどうかを決定します。業界の専門家は、この計算を利用してパフォーマンスのベンチマークを行い、代替案を比較し、確立された規格や規制要件への準拠を確保します。
会計士は、主な住居を賃貸に変更するクライアントに、使用変更ルールについてアドバイスします。学術研究者と学生は、この計算を使用して理論モデルを検証し、コースワークの課題を完了し、基礎となる数学的原理についての理解を深めます。
カナダの賃貸物件を管理する非居住カナダ人が第 216 条選挙を評価しています。財務アナリストとプランナーは、この計算をワークフローに組み込んで、正確な予測を作成し、リスク シナリオを評価し、データに基づいた推奨事項を利害関係者に提示します。
新しい家主は、初めて賃貸物件を購入するときにどの経費が控除できるかを学びます。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量分析を必要とする専門家によってよく使用されます。
特殊なケース
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短期レンタル (Airbnb)
ホストが宿泊以外のサービス (食事、ランドリー、コンシェルジュ) を提供する場合、短期レンタル収入は家賃収入ではなく事業収入として扱われる場合があります。事業収入はCPP拠出の対象となります。収益が 30,000 ドルを超えた場合は、GST/HST を徴収する必要があります。
共有所有権
賃貸不動産が共有所有されている場合、各所有者は賃貸収入と支出の比例配分を報告します。正式なパートナーシップが存在しない限り、分割は法的所有権の割合と一致する必要があります。 CRA は、実際の所有割合とは異なる配偶者間の賃貸収入の分割を精査します。
校長邸宅からの家賃収入
地下室など）は、その家が主たる住居の免除の対象から部分的に失格になります。経費の事業使用部分は控除の対象となりますが、CCA は主な居住地の免除を永久に減額する可能性があるため、通常は請求すべきではありません。'}
許可されるレンタル費用と許可されないレンタル費用
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| 経費の種類 | 控除可能ですか？ | 注意事項 |
|---|---|---|
| 住宅ローンの金利 | Yes | 利息のみ。元金返済ではない |
| 固定資産税 | Yes | 年間全額 |
| 保険料 | Yes | 建物保険、賠償責任保険 |
| メンテナンスと修理 | Yes | 類似のもののみ。改善は CCA です |
| 物件管理費 | Yes | 家賃または定額料金の割合 |
| 広告 | Yes | 空室広告、掲載料 |
| 法務および会計費用 | Yes | レンタル関連 |
| 住宅ローン元本 | No | 資本の返還 |
| 個人負担分の費用 | No | 複合用途物件の場合、個人の部分は除く |
| 資本の改善 | いいえ（即時） | CCA ベースに追加します。 CCA経由で時間の経過とともに差し引かれる |
| 土地 | No | 減価償却不可 |
よくある質問
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家賃収入から住宅ローンの元金を控除できますか?
いいえ。住宅ローンの支払いの利息部分のみが控除の対象となります。元金の返済は資本の返還とみなされ、家賃収入が減少することはありません。利息部分は、毎年の住宅ローン明細書から確認できます。これは、実際のアプリケーションでカナダの賃貸所得税の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
レンタル損失が発生する場合、CCA を控除できますか?
いいえ、CCA は賃貸収入をゼロにすることしかできません。賃貸損失を生み出したり増やしたりすることはできません。未請求の CCA は繰り越され、将来の収益性の高いレンタル年数に請求できます。これは、実際のアプリケーションでカナダの賃貸所得税の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
使用変更ルールとは何ですか?
不動産が個人使用（主たる住居）から賃貸使用に、またはその逆に変更される場合、時価によるみなし処分が発生します。これによりキャピタルゲインが発生する可能性があります。第 45 条第 2 項の選挙により、レンタルへの転換後、最大 4 年間利益を延期することができます。実際には、この概念は入力変数間の中心的な関係を決定するため、カナダの賃貸所得税の中心となります。
非居住者はカナダで不動産を所有したり賃貸したりできますか?
はい。ただし、非居住者家主はテナントに総家賃の 25% を源泉徴収して CRA に送金してもらうか、第 216 条に基づいて純利益に税金を支払う特別な非居住者賃貸料申告書を提出することを選択する必要があります。 216 条の選挙では通常、税金が安くなります。これは、実際のアプリケーションでカナダの賃貸所得税の計算を行う場合に重要な考慮事項です。
土地はCCAを使用して減価償却されますか?
いいえ、土地は減価償却ができません。 CCAの対象となるのは建物（構造物）のみです。賃貸物件を購入する場合、購入価格を土地と建物に配分する必要があります。土地の配分により CCA ベースが減少します。これは、実際のアプリケーションでカナダの賃貸所得税の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
改修費用は控除できますか？
現在の修理（原状回復）は経費として控除できます。資本の改善（追加、耐用年数を延長する大規模なアップグレード）は、すぐには控除の対象になりません。これらは CCA 基準を増加させ、長年にわたって CCA を通じて控除されます。これは、実際のアプリケーションでカナダの賃貸所得税の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
賃貸物件を売却した場合、CCA ベースはどうなりますか?
不動産を売却すると、売却価格が残りの UCC を超えた場合、以前に請求された CCA の「回収」が引き起こされる可能性があります。回収された CCA は所得に加算され、キャピタルゲイン税率ではなく、全額の税率で課税されます。販売価格が UCC を下回る場合、最終損失が発生します。これは、カナダの賃貸所得税額を正確に決定する必要がある複数の状況に適用されます。
賃貸収入は FHSA の対象になりますか?
いいえ。ファースト ホームセービング アカウント (FHSA) では、購入した住宅が主な住居として所有者であることを要件としています。賃貸収入を得るために購入した不動産は、FHSA ファンドの対象にはなりません。これは、実際のアプリケーションでカナダの賃貸所得税の計算を行う場合に重要な考慮事項です。答えは、特定の入力値と計算が適用されるコンテキストによって異なります。
避けるべきよくある間違い
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- !住宅ローンの元金の支払いを賃貸料として控除 - 利息部分のみが控除可能
- !CCA にレンタル損失の発生または増加を請求する — CCA は収入をゼロにすることしかできません
- !主な住居を賃貸に変更する際に使用変更を報告せず、第 45 条(2)の選挙期間を逃した
- !CCA拠点設立時に土地（非減価償却）と建物（減価償却）の購入価格の配分を怠った
- !25% の非居住者の源泉徴収要件を満たしていないため、非居住者家主に対する CRA 利息と罰金が発生する
- !資本改善費用をCCAベースに追加する必要がある場合は、修繕費として控除します。
プロのヒント
賃貸物件に対して CCA を請求する場合は、売却時に再徴収を受ける可能性があることに注意してください。つまり、CCA 控除はキャピタルゲインではなく通常の収入として戻ってきます。近い将来に売却する予定がある場合、CCA を請求することが有益かどうかを計算してください。
ご存知でしたか？
カナダの賃貸住宅市場は 2010 年以来劇的に変化しました。住宅の手頃な価格が悪化したため、カナダ人の住宅を賃貸する割合は約 30% から 35% 以上に上昇しました。カナダの賃貸住宅ストックの 85% 以上を提供しているのは民間の家主であり、そのほとんどが 1 ～ 2 軒の不動産を所有しているだけです。
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