Section 8 Rent Calculator

セクション 8 住宅選択クーポン計算ツールは、米国最大の連邦家賃支援プログラムである HUD のセクション 8 プログラムの参加者に対するテナントの家賃の負担分と住宅局の補助金の支払いを推定します。住宅選択バウチャー プログラムでは、対象となる低所得世帯、高齢者、障害者が、民間住宅市場での家賃を補助するバウチャーを受け取ります。基本原則は、入居者が調整後の月収の約 30% を家賃として支払い、その差額を公共住宅公社 (PHA) が現地の支払い基準までに支払うというものです。 セクション 8 プログラムは、従来の公共住宅プロジェクトの代替として、1974 年の住宅および地域開発法によって創設されました。第 8 条では、低所得世帯が政府所有の建物に住むのではなく、民間所有のアパートや住宅を借りるために家族が使用できるクーポンを提供しています。このアプローチにより、家族がどこに住むかについてより多くの選択肢が得られ、補助金を受けた世帯がより広範なコミュニティに統合されます。住宅都市開発省 (HUD) は、全国約 2,200 の地方公共住宅当局を通じてこのプログラムを管理しています。 2024 年の時点で、約 230 万世帯が住宅選択クーポンを受け取り、さらに数百万世帯が待機リストに登録されています。 この電卓を使うのは誰ですか?特定のアパートにいくら支払うかを決定するバウチャー所有者、第 8 条の入居者を受け入れるかどうかを評価する家主、補助金の金額を計算する住宅局職員、家族の部屋探しを支援する住宅カウンセラー、住宅の手頃な価格を分析する政策研究者はすべて、第 8 条の家賃計算に依存しています。収入、控除、支払い基準、実際の家賃の関係により多段階の計算が必要となり、支援なしでは実行が困難なため、計算機は不可欠です。 住宅費は通常、低所得世帯にとって最大の出費であり、援助なしでは収入の 50 ～ 70 パーセントを消費してしまうことが多いため、セクション 8 の計算が重要になります。セクション 8 バウチャーはこの負担を 30% 以下に軽減し、食料、医療、交通、その他の必需品の収入を自由にします。しかし、ほとんどの管轄区域ではバウチャーの待ちリストは何年にもわたっており、対象となる家族の数と利用可能なバウチャーとの間のギャップは、アメリカの社会政策において最も重要な満たされていないニーズの 1 つです。

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1. 1すべての情報源から家族の総年間収入を決定します。これには、賃金、給料、残業代、チップ、社会保障、年金、SSI、SSDI、養育費、慰謝料、失業手当、生活保護費、自営業や企業からの純収入、利子と配当、世帯外の人からの定期拠出金が含まれます。 HUD は、住宅当局に対し、第三者認証 (雇用主からの手紙、福利厚生通知書、銀行取引明細書) または HUD 企業収入認証 (EIV) システムを介した電子認証を通じてすべての収入を認証することを義務付けています。
2. 2許容される控除額を計算して、調整後の収入を決定します。標準控除は、扶養家族（世帯主、配偶者、または共同世帯主以外の18歳未満、障害者、またはフルタイムの学生）ごとに年間480ドル、高齢者家族（世帯主、配偶者、または唯一の世帯員が62歳以上）または障害のある家族の場合は年間400ドルです。追加の控除には、世帯員が働く、仕事を探す、または学校に通うことを可能にする 13 歳未満の子供の合理的な保育費用が含まれます。高齢者や障害のある家族は、総年収の3％を超える医療費や障害者支援費も控除できる。
3. 3テナントの合計支払い額 (TTP) を計算します。 TTP は、調整後の月収の 30 パーセント、総月収の 10 パーセント、福祉家賃（家族がシェルター要素を含む福祉援助を受けている場合）、または PHA によって設定された最低家賃（通常、月額 0 ドルから 50 ドル）のいずれか大きい方です。ほとんどの家庭の TTP は、調整後の収入の 30% の計算によって決まります。 TTP は、住宅費に対する家族の貢献を表します。
4. 4適用される支払い基準を決定します。各 PHA は、地域の HUD の公正市場賃貸料 (FMR) に基づいて支払い基準を設定します。支払い基準は通常、寝室のサイズごとに FMR の 90 ～ 110 パーセントの間に設定されます。たとえば、大都市圏の 2 ベッドルーム FMR が 1,400 ドルの場合、PHA は支払い基準を 1,400 ドルから 1,540 ドルに設定する可能性があります。支払い基準は、PHA が支払う補助金の最大額を表し、家族のバウチャーの寝室のサイズに基づいてユニットのサイズに合わせて調整されます。
5. 5住宅扶助支払い (HAP) を計算します。 HAPは、支払基準からTTPを差し引いた額、または実際の家賃からTTPを差し引いた額のいずれか低い方となります。テナントが支払基準以下の賃料の物件を見つけた場合、PHAは賃料とTTPの差額を支払います。テナントが支払い基準を超える賃料のユニットを選択した場合、TTP に加えて超過分を自己負担しなければなりませんが、テナントの支払総額 (TTP と超過賃料) が最初のリースアップ時の調整月収の 40% を超えることはできません。
6. 6テナントが光熱費を別途支払う場合は、光熱費手当を適用します。 PHA は、管轄区域内のさまざまなユニットタイプの一般的な光熱費に基づいて、光熱費手当のスケジュールを公開しています。光熱費手当は、家主への家賃を決定するために総家賃から差し引かれるか、テナントの取り分が減額されます。光熱費の手当が TTP を超える場合、PHA は差額を光熱費の償還としてテナントに直接支払います。これにより、家賃だけでなく住居費の総額も 30 パーセントの基準でカバーされることが保証されます。
7. 7ユニットの家賃の妥当性を見直してください。テナントを承認する前に、PHA は提案された家賃が地元市場の同様の補助なしのユニットと比較して妥当であるかどうかを判断する必要があります。これにより、家主がセクション 8 のテナントに高額な家賃を請求することが防止されます。家賃の妥当性の決定には、場所、ユニットのサイズ、タイプ、築年数、品質、設備、メンテナンスが考慮されます。提案された家賃が同等の市場家賃を超える場合、PHA は家主と交渉するか、テナント契約を拒否します。

• !セクション 8 に関する最も一般的な誤解は、バウチャーで家賃全額がカバーされるということです。実際には、バウチャーはテナントの拠出金（調整後の収入の約 30 パーセント）と支払い基準または実際の家賃のいずれか低い方の差額をカバーします。収入が極端に低く、最低家賃免除を受けない限り、テナントは常に家賃に何らかの支払いをします。さらに、入居者が支払基準を超える家賃の物件を選択した場合、その差額を自己負担する必要があり、住宅費の総額が収入の30％を大きく超える可能性がある。現実的なアパート探しには、この費用負担構造を理解することが不可欠です。
• !多くのバウチャー所有者は、利用可能な控除、特に育児控除、医療費控除 (高齢者/障害者家族向け)、障害者扶助費控除をすべて請求していません。これらの控除は調整後の所得を直接減少させ、その結果 TTP が減少し、HAP が増加します。育児に月額 400 ドルを費やす家族は、控除を申請することで、TTP を月額約 120 ドル (400 ドル x 30 パーセント) 削減できます。住宅当局は、利用可能な控除について家族に通知する義務がありますが、実際には、特別に促されない限り、家族は控除対象費用の書類を提出しないことがよくあります。
• !検索戦略の重大な間違いは、アパートの検索を支払い基準以下のユニットに限定していることです。家族は、テナントの支払総額（TTP と超過賃料）が最初のリースアップ時の調整月収の 40% を超えない限り、支払い基準を超えてユニットを借りることができます。逼迫した賃貸市場では、この柔軟性により利用可能なユニットの範囲が大幅に拡大します。逆に、支給基準以下の家賃であっても、実際の家賃を超えて家族への補助金が増えることはありません。節約された金額はテナントではなく PHA に送られます。この非対称性を理解することは、家族がユニットの品質、場所、コストの間で十分な情報に基づいたトレードオフを行うのに役立ちます。