Rental Income Tax Calculator (NZ)

ニュージーランドでは、居住用不動産または商業用不動産を賃貸して得たすべての賃貸収入が課税対象となり、所得税申告書で申告する必要があります。個別のレンタル所得税はありません。レンタル利益は他の収入 (給与、事業収入など) に単純に加算され、総所得に応じて 10.5% から 39% の範囲の限界個人所得税率で課税されます。 課税対象となるレンタル利益は、レンタル総収入から許容される控除額を差し引いて計算されます。居住用賃貸物件に許容される控除には、金利（協議会レート）、保険料、不動産管理費、修繕およびメンテナンス（資本改善を除く）、リース更新の弁護士費用、会計手数料、および（重大な政策変更後の）段階的に住宅ローン利息が含まれます。 住宅ローン金利の扱いは、近年最も大きな変化が見られる分野です。住宅市場を抑制する政府の取り組みの一環として、2021 年 10 月 1 日より、住宅不動産投資家は住宅ローン利息を控除することができなくなりました。しかし、この政策は撤回され、利息控除は段階的に戻されました。2024年3月31日までの1年間は利息の50％が控除可能となり、2024年4月1日からは60％、2025年4月1日からは80％に上昇し、2026年4月1日からは全額100％の控除が戻りました。 2011年のクライストチャーチ地震（建物の減価償却が廃止された）以来、建物の減価償却は除外されていますが、動産（電化製品、カーペット、カーテンなどの可動品）は依然としてIRの規定率で減価償却できます。 混合用途の別荘（一部が私用で一部が賃貸に使用される物件）では、IR が設定した特定の計算式を使用して収入と支出を比例配分する必要があります。ブライトラインテストは、居住用不動産を取得後 2 年以内に売却した場合にも納税義務を負う可能性があります (2024 年 7 月 1 日以降に購入した不動産の場合)。

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1. 1課税年度中に受け取ったすべての総賃貸料収入を記録します。これには、家賃、没収された場合の賃貸保証金収入、損失した家賃に対する保険の領収書、通常あなたの責任であるテナントが支払った金額が含まれます。
2. 2許容されるすべての控除額を特定します。市議会の料金、水道料金 (支払っている場合)、家主保険、不動産管理費、賃貸料、賃貸ローンに関連する銀行手数料、修繕およびメンテナンス (改善ではない)、賃貸料の会計および法定費用です。
3. 3現在の段階的導入率に基づいて住宅ローン金利の控除部分を計算します。2025 年 3 月 31 日に終了する年度は 60%、2026 年 3 月 31 日に終了する年度は 80%、2026 年 4 月 1 日以降は 100% となります。
4. 4IR の規定率を使用して動産 (家電製品、カーペット、ヒートポンプなど) の減価償却を計算します。建物は減価償却できませんが、敷地内の動産は減価償却できます。
5. 5不動産が年間のどの時期でも私的に使用されている場合は、混合用途資産ルールを適用します。収入と支出は、次の式を使用して配分する必要があります: (レンタル日数 / (レンタル日数 + プライベート日数)) × 総支出。
6. 6純賃貸料収入または損失を計算します: 総収入から許容される控除額の合計を差し引きます。損失が発生した場合、住宅の賃貸損失は環囲枠で囲われ、給与や賃金ではなく、同じ物件または他の物件からの将来の賃貸収入に対してのみ相殺されます。
7. 7個人の納税申告書 (IR3) に純レンタル利益を含めて、限界税率で所得税を支払います。賃貸収入がある場合は、給与も受け取っている場合でも、通常、IR3 申告を提出する必要があります。

• !資本改善は修繕費として差し引かれます。賃貸物件の塗装はメンテナンスです。新しいデッキを追加したり、バスルームを改修したりすることは、資本の改善につながります。正規のメンテナンスと修理のみが直ちに控除の対象となります。
• !複合用途物件の費用の配分を忘れる — 部分的に私的に使用される別荘には慎重な配分が必要です。家賃収入に対してすべての経費を請求すると控除額が膨らみ、IR から異議を申し立てられる可能性があります。
• !間違った利息控除率を主張する — 段階的導入率は 2024 年 4 月 1 日に変更され、2025 年 4 月 1 日に再度変更されました。間違った所得年度に間違った率を適用することはよくある間違いです。
• !IR3 申告書を提出していない — 賃貸収入もある給与所得者は、多くの場合、雇用主の PAYE で税金がすべてカバーされると考えています。賃貸収入には常に別途 IR3 申告が必要であり、暫定税も適用される場合があります。
• !環状フェンスで囲まれた賃貸損失を給与収入と相殺すること。これは住宅賃貸損失については明示的に禁止されています。将来の家賃収入に対してのみ繰り越します。
• !すべてのレンタル費用の記録を保持していない - IR 監査が発生した場合、請求されるすべての控除について領収書、請求書、銀行取引明細書を提出する必要があります。デジタル記録は少なくとも 7 年間保存する必要があります。