グロス賃料乗数

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賃貸物件にとって適切な GRM とは何ですか?

「良い」GRM は市場と不動産の種類に完全に依存します。手頃な価格の流通市場では、GRM が 6 ～ 9 であることが一般的であり、高い収益利回りを示唆しています。高価な沿岸都市では、GRM が 15 ～ 25 であるのが正常であり、高い地価と値上がり期待を反映しています。特定の市場内では、同業他社と比べて支払いが過剰にならないように、同等の不動産の GRM が中央値以下になることを目指します。

GRM の最大の制限は何ですか?

GRM では運営経費が完全に無視されるため、税金が高い物件やメンテナンスに手間がかかる物件は GRM が低くても、純収益が平凡になる可能性があります。また、空室率を調整せずに総賃料を使用します。潜在的な賃料を使用すると、空室率 20% の建物は満室の建物と同じように見えます。投資を決定する前に、常に GRM の後に完全な NOI とキャップレート分析を行う必要があります。

GRM とキャップレートはどう違うのですか?

Cap rate uses Net Operating Income (NOI, after expenses) while GRM uses Gross Rent (before expenses).キャップレート = NOI / 資産価値; GRM = 不動産価値 / 総家賃。 Both measure value relative to income, but cap rate is a more precise metric because it accounts for operating costs. GRM は高速です。キャップレートの方が正確です。 Most professionals use cap rate as the primary metric and GRM as a quick first screen.

商業用不動産に GRM を使用できますか?

GRM は、小規模住宅地 (1 ～ 4 ユニット、小規模集合住宅) に最も一般的に適用されます。商業用不動産の場合、リース構造、経費配分、収入の変動性がより複雑になるため、キャップレートが標準となります。商業用不動産では、さまざまな費用責任を持つトリプルネットリースまたはグロスリースが行われることが多く、費用の正規化がなければ総家賃の比較の意味が薄れます。

GRM の計算には現在の賃料と市場の賃料を使用する必要がありますか?

Use current in-place rents for existing occupied properties — this tells you what the property actually earns today.また、現在の市場家賃を使用して GRM を計算し、リースが市場レートで更新された場合の可能性を確認します。現在の賃料 GRM と市場賃料 GRM の差は、賃料の増加による上振れを表しており、付加価値のある買収の最も魅力的な特徴となる場合もあります。

市場の GRM を確立するには、どれくらいの比較可能な売上が必要ですか?

理想的には、対象不動産と規模、築年数、状態、場所が類似した、過去 6 ～ 12 か月間の比較可能な売上を 5 ～ 10 件収集します。外れ値の影響を軽減するには、平均値ではなく GRM 中央値を使用します。取引がほとんどない薄い市場では、市場の傾向に合わせて、より広い地理的エリアまたはより長い期間を使用する必要がある場合があります。

GRM は値上がりの可能性を考慮していますか?

GRM は現在の収益利回りを把握していますが、値上がりについては何も述べていません。高 GRM 市場 (低収益利回り) が存在するのは、投資家が将来の大幅な値上がりを織り込んでいるためです。つまり、投資家は、賃料と価値が急速に成長すると予想しているため、現在の賃料の 1 ドルあたりにより多くの金額を支払っても構わないと考えています。 GRM が低い市場では、経常利益は向上しますが、評価額は低くなります。完全な投資分析では、現在の利益と予想される利益の両方が考慮されます。

1% ルールとは何ですか? それは GRM とどのように関係しますか?

1% の経験則では、毎月の家賃は物件の購入価格の少なくとも 1% でなければならないとされています。これは、年間 GRM が約 8.33 倍 (1 / 0.12 = 8.33)、または月次 GRM が 100 に相当します。200,000 ドルの不動産が月額 2,000 ドルの家賃 (1%) を生み出す場合、月次 GRM = 100 となります。1% ルールを満たす不動産は通常、経費をカバーするのに十分な総収入を生み出し、プラスのキャッシュ フローを生み出しますが、高価な市場ではこのルールを満たすのが難しくなります。