Singapore: Foreigner Buying Property
とは何か Singapore Property Foreigner Guide?
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シンガポールで住宅不動産を購入する外国人個人は、世界で最も高い不動産取引税の一部に直面しており、シンガポールは非居住者にとって最も規制の厳しい住宅不動産市場の一つになっています。 2023年4月以降、外国人（シンガポール国民または永住者ではない個人と定義）は、すべての住宅用不動産の購入に対して、約1～6％の標準買主印紙税（BSD）に加えて、段階的に60％の追加買主印紙税（ABSD）を支払わなければなりません。シンガポールでは外国人による個人住宅の購入に制限はなく、外国人はセントーサ・コーブのコンドミニアム、アパート、土地物件を合法的に購入できるが、ABSDは実質的にほとんどの購入を非常に高価にしている。外国人は新しい HDB アパート (公営住宅) を購入することはできず、シンガポール国民または永住者と家族単位を形成する場合にのみ、再販 HDB アパートを購入できます。エグゼクティブ コンドミニアム (EC) の最低占有期間 (最初の 5 年間) も制限されます。商業および工業用不動産（オフィス、小売店、産業ユニット、ショップハウス）は ABSD の対象ではなく、外国からの購入が全面的に認められています。シンガポールの不動産からの賃貸料収入は、非居住者に対して純賃貸料収入 (許容される控除後) の 22% の定額で課税されます。シンガポール永住者 (PR) の場合、ABSD 率は最初の物件では 5%、その後の物件では 30% であり、外国人の割合 60% よりも大幅に低くなります。米国国民（米国・シンガポール FTA の下）は、最初の不動産購入時に ABSD の目的でシンガポール国民として扱われ、適用税率が 0% に引き下げられます。
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公式
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総費用 = 購入価格 + BSD + ABSD (外国人の場合は 60%) + 弁護士費用。 BSD = プログレッシブ 1% ～ 6%; ABSD = 購入価格 × 60%;賃貸所得税（非居住者） = 純賃貸所得 × 22%変数の説明
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| 記号 | 名前 | 単位 | 説明 |
|---|---|---|---|
| purchasePrice | 合意された取引価格 | — | PurchasePrice パラメータは、シンガポールの外国人不動産計算における重要な定量的入力を表し、標準単位で測定され、数式を通じて計算結果に直接影響します。 |
| bsd | 買主の印紙税 | — | 購入者の印紙税 — 購入価格の 1% ～ 6% の累進税率 |
| absd | 外国人は60％ | — | 外国人は60％。 PR (最初のプロパティ) の場合は 5%。 SC の場合は 0% (最初のプロパティ) |
| rentalTaxRate | 22% 非 | — | シンガポールの不動産からの純賃貸収入に対する非居住者の定額率 22% |
| loanToValue | 最大75% | — | loanToValue パラメーターは、シンガポールの外国人資産計算における重要な定量的入力を表し、標準単位で測定され、数式を通じて計算結果に直接影響します。 |
方法 Singapore Property Foreigner Guide
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- 1国籍と居住ステータスを確認してください — シンガポール国民、PR、外国人、または FTA 加盟国の国民。
- 2不動産のタイプを特定します: 住宅 (外国人に対する ABSD の対象)、商業/工業用 (ABSD なし)、または HDB (外国人は通常制限されています)。
- 3プログレッシブ レート テーブルを使用して購入価格の BSD を計算します。
- 4ABSD の計算: ほとんどの外国人の場合は購入価格の 60%、最初の物件を購入する PR の場合は 5%。
- 5法的アドバイスと譲渡を取得します。手数料は購入価格の約 0.2 ～ 0.4% です。
- 6必要に応じて融資を手配します。ほとんどの銀行は、個人住宅用不動産の LTV 75% までを外国人に融資します。
- 7投資不動産の場合は、IRAS に所得税を登録し、非居住者として純賃貸料収入の 22% を支払います。
解いた例
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ABSD だけで外国人の購入価格に 60% が加算され、世界で最も高い住宅取引税となる
BSD: 1%×$180,000+2%×$180,000+3%×$640,000+4%×$500,000+5%×$500,000+6%×$0 ≈ $84,600。 ABSD = 250 万ドル × 60% = 150 万ドル。合計 ≈ 409 万ドル。
PR 第一の資産 ABSD は 5% — 外国人比率 60% よりはるかに利用しやすい
BSD ≈ 54,600 ドル。 ABSD = 180 万ドル × 5% = 90,000 ドル。法的価格は ~3,600 ドル。合計 ≈ 1,948,200 ドル。
米国・シンガポールFTA、最初の不動産でABSDに関して米国国民をシンガポール国民として扱う
FTA なし: 200 万ドル × 60% = 120 万ドル ABSD。 FTA あり: $0 ABSD。 BSD は ~64,600 ドルのままです。
非居住者はシンガポールの不動産からの純賃貸料収入に対して 22% の定額料金を支払います
(60,000ドル - 15,000ドル) × 22% = 45,000ドル × 22% = IRASへの年間所得税9,900ドル。
実際の応用
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シンガポールでの購入と賃貸を検討している外国人幹部が、総 ABSD コストを計算して財務上の損益分岐点を決定します。これは、正確なシンガポール外国人不動産の計算が情報に基づいた意思決定、戦略計画、パフォーマンスの最適化を直接サポートする、専門的および分析的な文脈におけるシンガポール外国人不動産の重要な応用分野を表しています。
シンガポール在住の米国人は、FTA 免除により最初の 200 万シンガポールドルの不動産で 120 万シンガポールドルの ABSD が節約できると計算しています。これは、正確なシンガポール外国人不動産の計算が情報に基づいた意思決定、戦略計画、パフォーマンスの最適化を直接サポートする、専門的および分析的な文脈におけるシンガポール外国人不動産の重要な適用分野を表しています。
シンガポールのコンドミニアムと ABSD のない商業ショップハウスの ABSD 後の利回りを比較した投資家。専門的および分析的な文脈におけるシンガポール外国人不動産の重要な応用分野を表しており、シンガポールの外国人不動産の正確な計算が情報に基づいた意思決定、戦略計画、およびパフォーマンスの最適化を直接サポートします。
最初の住宅購入時の 5% ABSD を計算し、引き続き賃貸する場合と比較するシンガポールの広報。これは、正確なシンガポール外国人不動産の計算が情報に基づいた意思決定、戦略計画、パフォーマンスの最適化を直接サポートする、専門的および分析的な文脈におけるシンガポール外国人不動産の重要な応用分野を表しています。
外国人家主が、シンガポールのアパートからの賃貸収入に対する年間 IRAS 納税義務を 22% の非居住者税率で計算しています。これは、正確なシンガポール外国人不動産の計算が情報に基づいた意思決定、戦略計画、およびパフォーマンスの最適化を直接サポートする、専門的および分析的な文脈におけるシンガポール外国人不動産の重要な適用分野を表しています。
特殊なケース
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セントーサ コーブ — 承認された外国ゾーン
セントーサ コーブは、外国人が LDAU の承認を必要とせずにバンガローや土地を購入できる指定居住区です。同じ 60% ABSD が適用されます。セントーサ コーブは、シンガポールでユニークなウォーターフロントの暮らしを提供していますが、土地の物件の場合、多くの場合 1,000 万シンガポールドル以上というプレミアムな価格が設定されています。
代替としての商業用不動産
60% ABSD なしでシンガポールの不動産エクスポージャーを求める外国人は、多くの場合、商業ショップハウス、産業ユニット、またはオフィススペースに投資します。SGX の産業用 REIT ユニットも ABSD なしで利用可能であり、シンガポールの工業および物流不動産市場への多様なエクスポージャーを提供します。
シンガポールのグローバル投資家プログラム
グローバル投資家プログラム (GIP) により、外国人投資家はシンガポールへの 250 万シンガポールドル以上の適格投資と引き換えにシンガポール永住権を申請することができます。 PR ステータスにより、後続物件の ABSD が 60% から 5% (最初の物件) に減少します。これは、シンガポールとの長期的な関係を求める人々にとって、経済的に重要な考慮事項となります。」
会社を通じた財産
シンガポールの外国人不動産では、このシナリオではシンガポールの外国人不動産の結果を解釈する際にさらなる注意が必要です。標準的な計算式では、この特殊なケースに存在するすべての要因が完全には説明されていない可能性があるため、補足的な分析や専門家への相談が必要になる場合があります。専門的なベストプラクティスには、シンガポールの外国人財産計算が非標準の領域に該当する場合、仮定を文書化し、感度分析を実行し、結果を代替方法と相互参照することが含まれます。
シンガポール外国人物件参考データ
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| プロパティの種類 | 外国人でも買える？ | ABSD | 賃貸税（非居住者） |
|---|---|---|---|
| 個人のコンドミニアム/アパート | Yes | 60% | 純利益の 22% |
| 着陸（セントーサ島以外） | LDAUの承認が必要です | 60% | 22% |
| セントーサ・コーブ上陸 | はい（承認済み） | 60% | 22% |
| HDB再販（SC/PR付き） | 限られた条件 | N/A | N/A |
| 商業ショップハウス | Yes | ABSDなし | 17% 非居住者 |
| 産業用/オフィス用 | Yes | ABSDなし | 17% 非居住者 |
よくある質問
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外国人はシンガポールの不動産を購入できますか?
外国人はセントーサ コーブの個人住宅用不動産 (コンドミニアム、アパート) および土地を購入できますが、60% の ABSD が適用されます。彼らは、市民または広報担当者と適格な家族単位を形成しない限り、HDB 公営住宅の再販アパートを購入することはできず、また、新しい HDB アパートを購入することもできません。商業および工業用財産には制限はありません。
60% ABSD は 1 回限りのコストですか?
はい。 ABSD は購入時に一度お支払いいただきます。購入価格に基づいて計算され、契約日から 14 日以内に支払われる必要があります。毎年再発するわけではありません。総コストは膨大ですが、取得費用は 1 回限りです。これは、精度が意思決定に直接影響するシンガポールの外国人財産計算の文脈において特に重要です。複数の業界の専門家が、シンガポールの外国人不動産の正確な計算に依存して、仮定を検証し、プロセスを最適化し、適用される基準への準拠を確保しています。基礎となる方法論を理解することは、ユーザーが結果を正しく解釈し、追加の分析が必要な場合を特定するのに役立ちます。
米国・シンガポール FTA ABSD 免除の対象となるのは誰ですか?
米国国民は、米国・シンガポール自由貿易協定に基づき、シンガポールの最初の居住用不動産について 0% ABSD の資格を得ることができます。アイスランド、リヒテンシュタイン、ノルウェーの国民も EU-シンガポール FTA の対象となります。資格には、居住権だけでなく、資格のある国の市民権が必要です。これは、精度が意思決定に直接影響するシンガポールの外国人財産計算の文脈において特に重要です。複数の業界の専門家が、シンガポールの外国人不動産の正確な計算に依存して、仮定を検証し、プロセスを最適化し、適用される基準への準拠を確保しています。基礎となる方法論を理解することは、ユーザーが結果を正しく解釈し、追加の分析が必要な場合を特定するのに役立ちます。
外国人はシンガポールの住宅ローンを組むことができますか?
はい。シンガポールのほとんどの銀行は外国人向けに住宅ローンを提供していますが、総月収の 55% という標準的な総債務返済比率 (TDSR) と LTV 制限が適用されます。外国人は通常、不動産価格の最大 75% を借りることができます。ただし、ABSD は独自の資金から資金を調達する必要があります。銀行は ABSD に資金を提供しません。
なぜ外国人はシンガポールの不動産を 60% ABSD で購入するのでしょうか?
シンガポールの不動産は、短期収益以外の理由で超富裕層の外国人にとって依然として魅力的である。政治的安定、法の支配、強力な法的財産権、アジアの金融ハブとしてのシンガポールの地位、ゴールデンビザに相当する長期居住特典の可能性、シンガポールドルの歴史的安定などである。一部の購入者にとって、プレミアムは非財務的な考慮事項によって正当化されます。これは、精度が意思決定に直接影響するシンガポールの外国人財産計算の文脈において特に重要です。複数の業界の専門家が、シンガポールの外国人不動産の正確な計算に依存して、仮定を検証し、プロセスを最適化し、適用される基準への準拠を確保しています。基礎となる方法論を理解することは、ユーザーが結果を正しく解釈し、追加の分析が必要な場合を特定するのに役立ちます。
外国人に対する売主印紙税はありますか?
売主印紙税 (SSD) は、購入から 3 年以内に販売するすべての売主 (国籍に関係なく) に適用されます。1 年目は 12%、2 年目は 8%、3 年目は 4% です。3 年を経過すると、SSD は適用されなくなります。保有および転売を計画している外国人は、売却時に追加の SSD が必要となることを避けるために、少なくとも 3 年間の保有期間を計画する必要があります。
外国人はシンガポールの不動産売却によるキャピタルゲインに課税されますか?
シンガポールにはキャピタルゲイン税がありません。不動産売却による利益は、外国人であっても通常は課税されません。ただし、不動産が（投資ではなく）取引と一致するパターンで売買されたとIRASが判断した場合、利益は所得として再分類され、適用される税率で課税される場合があります。
外国人が購入できる不動産の最小規模はいくらですか?
外国人が民間のコンドミニアムやアパートを購入する場合、最小サイズの制限はありません。土地所有不動産の場合、外国人はシンガポール土地管理局の土地取引承認局 (LDAU) からの承認を必要とします。ただし、セントーサ コーブの不動産は外国人による購入が承認されています。これは、精度が意思決定に直接影響するシンガポールの外国人財産計算の文脈において特に重要です。複数の業界の専門家が、シンガポールの外国人不動産の正確な計算に依存して、仮定を検証し、プロセスを最適化し、適用される基準への準拠を確保しています。基礎となる方法論を理解することは、ユーザーが結果を正しく解釈し、追加の分析が必要な場合を特定するのに役立ちます。
避けるべきよくある間違い
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- !ABSD の 60% を購入時に前払いする必要があることを認識していません。これは借りることができず、購入者自身の資金から調達する必要があります。
- !国籍を確認せずに FTA の免除が適用されると仮定すると、米国の FTA はすべての米国居住者ではなく、米国国民に適用されます。
- !国民や広報と資格のある家族単位を形成せずに、外国人としてシンガポールの HDB 再販アパートを購入する。
- !売主の印紙税を考慮しない - 3 年以内に売却すると、売却時に 4 ～ 12% の追加費用がかかります。
- !非居住者としての賃貸収入には 22% の課税対象となることを忘れていると、予期せぬ IRAS 税の請求が発生します。
- !ABSD がなく、同等の利回りを提供できる商業用不動産の代替案 (ショップハウス、工業団地) を検討していない。
プロのヒント
あなたがシンガポールの不動産の購入を計画している米国国民である場合は、不必要に 60% の ABSD を支払う前に、直ちにシンガポールの弁護士に米国・シンガポール FTA の適格性を確認してください。 ABSD 0 ドルと 200 万シンガポールドルの物件の 60% の差は 120 万シンガポールドルです。この間違いは購入後に取り返すことはできません。
ご存知でしたか？
シンガポールが2023年4月に外国人ABSDを30％から60％に引き上げると、翌月には外国人への不動産販売が約75％減少した。それにもかかわらず、シンガポールの不動産市場は地元の需要に牽引されて上昇を続け、外部の政策介入に対する不動産市場の回復力を示しています。
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