ಸುಧಾರಿತ ಹಣಕಾಸು ಮತ್ತು ವ್ಯಾಪಾರ

1031 Exchange Analysis

Sale Price ($)

Cost Basis ($)

Capital Gains Tax Rate (%)

What is 1031 Exchange Analysis?

▾

ಆಂತರಿಕ ಆದಾಯ ಸಂಹಿತೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 1031 ಗೆ ಹೆಸರಿಸಲಾದ 1031 ವಿನಿಮಯವು ಯುನೈಟೆಡ್ ಸ್ಟೇಟ್ಸ್‌ನಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಅತ್ಯಂತ ಶಕ್ತಿಶಾಲಿ ತೆರಿಗೆ-ಮುಂದೂಡುವ ತಂತ್ರಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ. ಇದು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಮತ್ತು ಆದಾಯವನ್ನು 'ತರಹದ-ರೀತಿಯ' ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನೀಡಬೇಕಾದ ಎಲ್ಲಾ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭದ ತೆರಿಗೆಗಳು ಮತ್ತು ಸವಕಳಿ ಮರುಹೊಂದಿಕೆಯನ್ನು ಮುಂದೂಡುತ್ತದೆ. ಜೀವಿತಾವಧಿಯಲ್ಲಿ 1031 ವಿನಿಮಯಗಳ ಸರಣಿಯ ಮೂಲಕ ಸರಿಯಾಗಿ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಿದರೆ, ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರಿಗಳಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಸ್ಟೆಪ್-ಅಪ್ ಮೂಲಕ ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಮರಣದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ತೆಗೆದುಹಾಕಬಹುದು. ಆರ್ಥಿಕ ಲಾಭವು ಅಗಾಧವಾಗಿದೆ: ಪೂರ್ಣ ಮಾರಾಟದ ಆದಾಯವನ್ನು 15-37% ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸುವ ಬದಲು ದೊಡ್ಡ ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಇರಿಸುವ ಮೂಲಕ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ತೆರಿಗೆಯಿಲ್ಲದ ಬಂಡವಾಳದ ಮೇಲೆ ಸಂಯೋಜನೆಯ ಶಕ್ತಿಯ ಮೂಲಕ ಸಂಪತ್ತಿನ ಸಂಗ್ರಹವನ್ನು ನಾಟಕೀಯವಾಗಿ ವೇಗಗೊಳಿಸಬಹುದು. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, $400,000 ಲಾಭದೊಂದಿಗೆ $1,000,000 ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಪ್ರಮಾಣಿತ ಮಾರಾಟದಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು $100,000–$120,000 ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. 1031 ವಿನಿಮಯದಲ್ಲಿ, ಎಲ್ಲಾ $1,000,000 ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. 1031 ವಿನಿಮಯಕ್ಕೆ ಅರ್ಹತೆ ಪಡೆಯಲು, ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾದ IRS ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸಬೇಕು: (1) ವ್ಯಾಪಾರ, ವ್ಯವಹಾರ ಅಥವಾ ಹೂಡಿಕೆಯಲ್ಲಿ ಉತ್ಪಾದಕ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ತ್ಯಜಿಸಿದ ಮತ್ತು ಬದಲಿ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಹಿಡಿದಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕು - ವೈಯಕ್ತಿಕ ನಿವಾಸಗಳು ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಹೊಂದಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳು (ಡೀಲರ್ ಆಸ್ತಿ) ಅರ್ಹತೆ ಹೊಂದಿಲ್ಲ; (2) ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಗಳು 'ರೀತಿಯ ರೀತಿಯ' ಆಗಿರಬೇಕು, ಇದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ US ನಲ್ಲಿನ ಯಾವುದೇ ನೈಜ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಇತರ US ರಿಯಲ್ ಆಸ್ತಿಗೆ ವಿನಿಮಯ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ವಿಶಾಲವಾಗಿ ಅರ್ಥೈಸಲಾಗುತ್ತದೆ; (3) ಅರ್ಹ ಮಧ್ಯವರ್ತಿ (QI) ಮಾರಾಟದ ಆದಾಯವನ್ನು ಹೊಂದಿರಬೇಕು - ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ನಿಧಿಯ ರಚನಾತ್ಮಕ ರಸೀದಿಯನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ; (4) ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮುಚ್ಚುವ 45 ಕ್ಯಾಲೆಂಡರ್ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಗುರುತಿಸಬೇಕು; ಮತ್ತು (5) ವಿನಿಮಯವನ್ನು 180 ಕ್ಯಾಲೆಂಡರ್ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಬೇಕು (ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಮುಚ್ಚುವುದು). 1031 ಎಕ್ಸ್ಚೇಂಜ್ ಅನಾಲಿಸಿಸ್ ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಮುಂದೂಡುವಿಕೆಯಿಂದ ತೆರಿಗೆ ಉಳಿತಾಯವನ್ನು ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಪೂರ್ಣ ತೆರಿಗೆ ಮುಂದೂಡುವಿಕೆಯನ್ನು ಸಾಧಿಸಲು ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬೇಕಾದ ಇಕ್ವಿಟಿ ಮತ್ತು ಎಲ್ಲಾ ಲಾಭವನ್ನು ಮುಂದೂಡದ ಭಾಗಶಃ ವಿನಿಮಯಗಳ ('ಬೂಟ್') ಪ್ರಭಾವ. ಈ ಯಂತ್ರಶಾಸ್ತ್ರವನ್ನು ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಯಾವುದೇ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಗಮನಾರ್ಹವಾದ ಮೆಚ್ಚುಗೆಯ ಹಿಡುವಳಿಗಳೊಂದಿಗೆ ಅತ್ಯಗತ್ಯ.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

ಸೂತ್ರ

▾

f(x)

ಅನ್ವಯವಾಗುವ ಸೂತ್ರಗಳು ಮತ್ತು ಒಳಹರಿವುಗಳಿಗಾಗಿ ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್ ಇಂಟರ್ಫೇಸ್ ಅನ್ನು ನೋಡಿ

Variable Legend

▾

ಚಿಹ್ನೆ	ಹೆಸರು	ಘಟಕ	ವಿವರಣೆ
SP	ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ	USD	ಯಾವುದೇ ಕಡಿತಗಳ ಮೊದಲು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ (ಮಾರಾಟ) ಆಸ್ತಿಯ ಒಟ್ಟು ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆ.
AB	ಹೊಂದಾಣಿಕೆಯ ಆಧಾರ	USD	ಮೂಲ ಖರೀದಿ ಬೆಲೆ ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳ ಸುಧಾರಣೆಗಳು ಹಿಡುವಳಿ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ತೆಗೆದುಕೊಂಡ ಸಂಚಿತ ಸವಕಳಿ ಕಡಿತಗಳು.
TG	ಒಟ್ಟು ತೆರಿಗೆಯ ಲಾಭ	USD	ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ ಮೈನಸ್ ಹೊಂದಾಣಿಕೆ ಆಧಾರದ. ಇದು ಬಂಡವಾಳದ ಮೆಚ್ಚುಗೆ ಮತ್ತು ಸವಕಳಿ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ ಎರಡನ್ನೂ ಒಳಗೊಂಡಿದೆ.
DR	ಸವಕಳಿ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ	USD	ಹಿಂದೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡ ಸವಕಳಿ ಕಡಿತಗಳಿಗೆ ಕಾರಣವಾದ ಲಾಭದ ಭಾಗ. 25%ನ ಗರಿಷ್ಠ ಫೆಡರಲ್ ದರದಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗಿದೆ (ವಿಭಾಗ 1250 ಮರುಪಡೆಯಲಾಗದ ಲಾಭ).
DT	ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ತೆರಿಗೆ	USD	ನಿಯಮಿತ ಮಾರಾಟದಲ್ಲಿ ನೀಡಬೇಕಾದ ಒಟ್ಟು ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭಗಳು ಮತ್ತು ಮರು ವಶಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ತೆರಿಗೆಗಳು ಆದರೆ 1031 ವಿನಿಮಯದ ಮೂಲಕ ಮುಂದೂಡಲ್ಪಡುತ್ತವೆ.
Boot	ಬೂಟ್ ಸ್ವೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ	USD	ವಿನಿಮಯದಲ್ಲಿ ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ಯಾವುದೇ ನಗದು ಅಥವಾ ತರಹವಲ್ಲದ ಆಸ್ತಿ. ಬೂಟ್ ಅನ್ನು ವಿನಿಮಯ ವರ್ಷದಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಅರ್ಹತೆ 1031 ವಿನಿಮಯದಲ್ಲಿಯೂ ಸಹ.

How to 1031 Exchange Analysis

▾

1ಹಂತ 1 - ಹೊಂದಾಣಿಕೆಯ ಆಧಾರವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ: ತ್ಯಜಿಸಿದ ಆಸ್ತಿಯ ಮೂಲ ಖರೀದಿ ಬೆಲೆಯೊಂದಿಗೆ ಪ್ರಾರಂಭಿಸಿ. ಹಿಡುವಳಿ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಮಾಡಿದ ಯಾವುದೇ ಬಂಡವಾಳ ಸುಧಾರಣೆಗಳ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಸೇರಿಸಿ (ಛಾವಣಿಯ ಬದಲಿಗಳು, ಸೇರ್ಪಡೆಗಳು, ಪ್ರಮುಖ ನವೀಕರಣಗಳು - ದಿನನಿತ್ಯದ ನಿರ್ವಹಣೆ ಅಲ್ಲ). ತೆರಿಗೆ ರಿಟರ್ನ್ಸ್‌ನಲ್ಲಿ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾದ ಒಟ್ಟು ಸಂಗ್ರಹವಾದ ಸವಕಳಿ ಕಡಿತಗಳನ್ನು ಕಳೆಯಿರಿ (ವಸತಿ ಬಾಡಿಗೆ ಆಸ್ತಿಗಾಗಿ, ಪ್ರತಿ ವರ್ಷ ಮೂಲ ವೆಚ್ಚದ 1/27.5; ವಾಣಿಜ್ಯಕ್ಕಾಗಿ 1/39). ಫಲಿತಾಂಶವು ನಿಮ್ಮ ಹೊಂದಾಣಿಕೆಯ ಆಧಾರವಾಗಿದೆ.
2ಹಂತ 2 - ಒಟ್ಟು ಲಾಭದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ: ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆ - ಮಾರಾಟದ ವೆಚ್ಚಗಳು (ಆಯೋಗಗಳು, ಶೀರ್ಷಿಕೆ, ವಕೀಲರು, ವರ್ಗಾವಣೆ ತೆರಿಗೆಗಳು) - ಹೊಂದಾಣಿಕೆಯ ಆಧಾರ = ನಿವ್ವಳ ಲಾಭದ ಲಾಭ. ಇದು ತೆರಿಗೆಗೆ ಒಳಪಟ್ಟಿರುವ ಒಟ್ಟು ಮೊತ್ತವಾಗಿದೆ, ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭ (ಮೆಚ್ಚುಗೆ) ಮತ್ತು ಸವಕಳಿ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ ನಡುವೆ ವಿಂಗಡಿಸಲಾಗಿದೆ.
3ಹಂತ 3 - ಸವಕಳಿ ರೀಕ್ಯಾಪ್ಚರ್ ಭಾಗವನ್ನು ಗುರುತಿಸಿ: ಸವಕಳಿ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ ಮೊತ್ತವು ಹಿಡುವಳಿ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ತೆಗೆದುಕೊಂಡ ಒಟ್ಟು ಸಂಗ್ರಹವಾದ ಸವಕಳಿಗೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಈ ಭಾಗವು ಗರಿಷ್ಟ ಫೆಡರಲ್ ದರ 25% (ಮರುಹಿಡಿಯದ ವಿಭಾಗ 1250 ಲಾಭ) ಜೊತೆಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುವ ರಾಜ್ಯ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ದರಗಳಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಉಳಿದಿರುವ ಲಾಭವನ್ನು (ಮರು ವಶಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ) ನಿಮ್ಮ ಆದಾಯವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ 0%, 15%, ಅಥವಾ 20% ಫೆಡರಲ್ ದರಗಳಲ್ಲಿ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭವಾಗಿ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
4ಹಂತ 4 - ವಿನಿಮಯವಿಲ್ಲದೆ ತೆರಿಗೆ ಬಿಲ್ ಅನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ: ವಿನಿಮಯ ರಹಿತ ಮಾರಾಟದಲ್ಲಿ ಬಾಕಿ ಇರುವ ಒಟ್ಟು ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲು ಸೂಕ್ತವಾದ ಫೆಡರಲ್ ದರಗಳನ್ನು (25% ರೀಕ್ಯಾಪ್ಚರ್ + 15% ಅಥವಾ 20% LTCG) ಮತ್ತು ನಿಮ್ಮ ರಾಜ್ಯದ ದರವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸಿ. ನಿಮ್ಮ ಆದಾಯವು $200,000 (ಏಕ) ಅಥವಾ $250,000 (ವಿವಾಹಿತರು) ಮೀರಿದ್ದರೆ 3.8% ನಿವ್ವಳ ಹೂಡಿಕೆ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ (NIIT) ಅನ್ನು ಸೇರಿಸಿ. ಇದು 1031 ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಮುಂದೂಡುವ ಮೂಲ ತೆರಿಗೆ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯಾಗಿದೆ.
5ಹಂತ 5 — ಪೂರ್ಣ ಮುಂದೂಡಿಕೆಗಾಗಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆಯ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಿ: 100% ಗಳಿಕೆಯನ್ನು ಮುಂದೂಡಲು (ಯಾವುದೇ 'ಬೂಟ್' ಅನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸುವುದಿಲ್ಲ), ನೀವು ಮಾಡಬೇಕು: (ಎ) ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯ ನಿವ್ವಳ ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗೆ ಸಮಾನವಾದ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚಿನ ಖರೀದಿ ಬೆಲೆಯೊಂದಿಗೆ ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು (ಅಥವಾ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು) ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು; ಮತ್ತು (ಬಿ) ಮಾರಾಟದಿಂದ ಎಲ್ಲಾ ಇಕ್ವಿಟಿಯನ್ನು ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿ (ಅಡಮಾನ ಪಾವತಿ + ನಿವ್ವಳ ಆದಾಯ) - ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ನಗದು ರೂಪದಲ್ಲಿ ಅಥವಾ ಬದಲಿ ಮೇಲೆ ಸಮಾನ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಾಲವನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಮೂಲಕ.
6ಹಂತ 6 — ಭಾಗಶಃ ವಿನಿಮಯ (ಬೂಟ್) ಸನ್ನಿವೇಶಗಳನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸಿ: ನೀವು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗಿಂತ ಕಡಿಮೆಗೆ ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದರೆ, ಕೊರತೆಯು 'ಬೂಟ್' ಆಗಿದೆ - ನಗದು ಸ್ವೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ - ಮತ್ತು ತಕ್ಷಣವೇ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಬೂಟ್ ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ಮಟ್ಟಿಗೆ ಲಾಭವನ್ನು ಗುರುತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ನೀವು $800,000 ಕ್ಕೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ ಮತ್ತು $700,000 ಗೆ ಖರೀದಿಸಿದರೆ, ನೀವು $100,000 ಅನ್ನು ಬೂಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಸ್ವೀಕರಿಸುತ್ತೀರಿ (ಯಾವುದೇ ಸಾಲವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಊಹಿಸಿ), ಮತ್ತು ಮಾನ್ಯವಾದ ವಿನಿಮಯದಲ್ಲಿ ಸಹ $100,000 ಲಾಭವನ್ನು ಗುರುತಿಸಿ.
7ಹಂತ 7 - 45-ದಿನ / 180-ದಿನದ ಟೈಮ್‌ಲೈನ್‌ನಲ್ಲಿ ಅಂಶ: 45-ದಿನದ ಗುರುತಿನ ಅವಧಿಯು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯ ಮುಚ್ಚುವಿಕೆಯಿಂದ ಪ್ರಾರಂಭವಾಗುತ್ತದೆ. ನೀವು ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು (ಅಥವಾ ಮೂರು-ಆಸ್ತಿ ನಿಯಮದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ 3 ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳವರೆಗೆ ಅಥವಾ 200% ನಿಯಮದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಮೌಲ್ಯದ 200% ನಷ್ಟು ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮೀರದಿರುವವರೆಗೆ ಯಾವುದೇ ಸಂಖ್ಯೆ) ನಿಮ್ಮ ಅರ್ಹ ಮಧ್ಯವರ್ತಿಗೆ ಲಿಖಿತವಾಗಿ ಗುರುತಿಸಬೇಕು. ಬದಲಿಯನ್ನು ಮುಚ್ಚುವುದು 180 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟದ ವರ್ಷಕ್ಕೆ ನಿಮ್ಮ ತೆರಿಗೆ ರಿಟರ್ನ್‌ನ ಅಂತಿಮ ದಿನಾಂಕದೊಳಗೆ ಸಂಭವಿಸಬೇಕು - ಯಾವುದು ಮೊದಲು ಬರುತ್ತದೆ.

Worked Examples

▾

Example 1ಪ್ರಮಾಣಿತ ವಸತಿ ಬಾಡಿಗೆ ವಿನಿಮಯ

Given:ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ: $650,000 | ಮೂಲ ಖರೀದಿ: $320,000 | ಬಂಡವಾಳ ಸುಧಾರಣೆಗಳು: $45,000 | ತೆಗೆದುಕೊಂಡ ಸವಕಳಿ: $85,000 | ಬದಲಿ ಖರೀದಿ: $750,000

ಫಲಿತಾಂಶ:ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ತೆರಿಗೆ: ~$87,500 | ತೆರಿಗೆ ದರ: 23.8% LTCG + 25% ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ

ಖರೀದಿಸುವ ಮೂಲಕ ಪೂರ್ಣ ಮುಂದೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಸಾಧಿಸಲಾಗಿದೆ

ಹೊಂದಿಸಲಾದ ಆಧಾರ: $320,000 + $45,000 - $85,000 = $280,000. ನಿವ್ವಳ ಲಾಭ: $650,000 - $280,000 = $370,000. ಸವಕಳಿ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ: $85,000 ತೆರಿಗೆಯನ್ನು 25% = $21,250. ಉಳಿದಿರುವ LTCG: $285,000 ತೆರಿಗೆಯನ್ನು 20% + 3.8% NIIT = $67,830. ಒಟ್ಟು ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ತೆರಿಗೆ: ~$89,080. $750,000 ಬದಲಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಮೂಲಕ (ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗಿಂತ $100,000 ಹೆಚ್ಚು), ಯಾವುದೇ ಬೂಟ್ ಇಲ್ಲದೆ ಪೂರ್ಣ ಮುಂದೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಸಾಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಪೂರ್ಣ $650,000 ಇಕ್ವಿಟಿ ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ದೊಡ್ಡ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ನಿಯೋಜಿಸಬಹುದು.

Example 2ಬೂಟ್ನೊಂದಿಗೆ ಭಾಗಶಃ ವಿನಿಮಯ

Given:ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ: $900,000 | ಹೊಂದಿಸಲಾದ ಆಧಾರ: $350,000 | ಬದಲಿ ಖರೀದಿ: $750,000 | ಬದಲಿ ಮೇಲಿನ ಸಾಲ: $400,000

ಫಲಿತಾಂಶ:ಬೂಟ್ ಸ್ವೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ: $150,000 | ತೆರಿಗೆಯ ಲಾಭ: $150,000 | ಈಗ ಬಾಕಿಯಿರುವ ತೆರಿಗೆ: ~$35,700

ಭಾಗಶಃ ಮುಂದೂಡಿಕೆ - ಸಮತೋಲನವನ್ನು ಮುಂದೂಡಲಾಗಿದೆ

ನಿವ್ವಳ ಲಾಭ = $900,000 - $350,000 = $550,000. ಬೂಟ್ = $900,000 - $750,000 = $150,000 (ಆದಾಯವನ್ನು ಮರುಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿಲ್ಲ). ತೆರಿಗೆಯ ಲಾಭ = $150,000 ಸಂಯೋಜಿತ 23.8% = ~$35,700 ತೆರಿಗೆ ಈಗ ಬಾಕಿಯಿದೆ. ಲಾಭದಲ್ಲಿ ಉಳಿದ $400,000 ಮುಂದೂಡಲಾಗಿದೆ. ಬದಲಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು $900,000 ಬದಲಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದರೆ, ಶೂನ್ಯ ಬೂಟ್ ಉಂಟಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಪ್ರಸ್ತುತ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ನೀಡಬೇಕಾಗಿಲ್ಲ. ಭಾಗಶಃ ವಿನಿಮಯವು ಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ ಆದರೆ ಭಾಗಶಃ ತೆರಿಗೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗುತ್ತದೆ - $130,900 ಒಟ್ಟು ತೆರಿಗೆಯಲ್ಲಿ ಪೂರ್ಣ ತೆರಿಗೆಯ ಮಾರಾಟಕ್ಕಿಂತ ಇನ್ನೂ ಉತ್ತಮವಾಗಿದೆ.

Example 3NNN ಲೀಸ್ ಪೋರ್ಟ್‌ಫೋಲಿಯೊಗೆ ಅಪ್‌ಗ್ರೇಡ್ ಮಾಡಿ

Given:ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ: $1,800,000 (ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಕಟ್ಟಡ) | ಹೊಂದಿಸಲಾದ ಆಧಾರ: $620,000 | ಸವಕಳಿ ಹಿಂಪಡೆಯುವಿಕೆ: $280,000 | ಬದಲಿ: ಎರಡು NNN ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು ಒಟ್ಟು $2,100,000

ಫಲಿತಾಂಶ:ಒಟ್ಟು ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ತೆರಿಗೆ: ~$285,000 | ನಿರ್ವಹಣೆ: ನಿಷ್ಕ್ರಿಯ NNN ಆದಾಯ

ನಿಷ್ಕ್ರಿಯ ಆದಾಯಕ್ಕೆ ವಿನಿಮಯ, ಶೂನ್ಯ ಪ್ರಸ್ತುತ ತೆರಿಗೆ

ಒಟ್ಟು ಲಾಭ: $1,800,000 - $620,000 = $1,180,000. ರೀಕ್ಯಾಪ್ಚರ್ (25% ನಲ್ಲಿ $280,000): $70,000. 23.8% ನಲ್ಲಿ $900,000 ಮೇಲೆ LTCG: $214,200. ಒಟ್ಟು ತೆರಿಗೆ: $284,200. ಒಟ್ಟು $2,100,000 ಗೆ ಎರಡು NNN ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಮೂಲಕ (ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಯನ್ನು ಮೀರಿದೆ), ಪೂರ್ಣ ಮುಂದೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಸಾಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಸಕ್ರಿಯ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ನಿರ್ವಹಣೆಯಿಂದ ಸಂಪೂರ್ಣ ನಿಷ್ಕ್ರಿಯ NNN ಆದಾಯಕ್ಕೆ ಬದಲಾಯಿಸುತ್ತಾರೆ - ನಿವೃತ್ತ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯ 'ನಿರ್ಗಮನ ತಂತ್ರ' ವಿನಿಮಯ. ಡೆಲವೇರ್ ಶಾಸನಬದ್ಧ ಟ್ರಸ್ಟ್ (DST) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಸಾಂಸ್ಥಿಕ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿ ನಿಷ್ಕ್ರಿಯ 1031-ಅರ್ಹ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸಾಧಿಸಬಹುದು.

Example 4ರಿವರ್ಸ್ 1031 ವಿನಿಮಯ

Given:ಬದಲಿ ಖರೀದಿ (ಮೊದಲನೆಯದು): $1,200,000 | ತ್ಯಜಿಸಿದ ಮಾರಾಟ (ನಂತರ): $950,000 | ವಿನಿಮಯದ ಅವಧಿ: 180 ದಿನಗಳು | ಪಾರ್ಕಿಂಗ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ವೆಚ್ಚ: $12,000

ಫಲಿತಾಂಶ:ತ್ಯಜಿಸಿದ ಮಾರಾಟದಿಂದ ಲಾಭವನ್ನು ಮುಂದೂಡಲಾಗಿದೆ; ಬದಲಿ ಈಗಾಗಲೇ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿದೆ

ನೀವು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಖರೀದಿಸಬೇಕಾದ ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ

ರಿವರ್ಸ್ ಎಕ್ಸ್ಚೇಂಜ್ನಲ್ಲಿ, ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ - ಉತ್ತಮ ವ್ಯವಹಾರಗಳು ವಿರಳವಾಗಿರುವ ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ ಇದು ಅವಶ್ಯಕವಾಗಿದೆ. ವಿನಿಮಯ ವಸತಿ ಶೀರ್ಷಿಕೆದಾರ (EAT) ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದು, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು 180 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. $12,000 ಪಾರ್ಕಿಂಗ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಶುಲ್ಕವು ಈ ಸಂಕೀರ್ಣತೆಯ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ವೆಚ್ಚವಾಗಿದೆ. ತೆರಿಗೆ ಮುಂದೂಡುವಿಕೆಯು ಫಾರ್ವರ್ಡ್ ಎಕ್ಸ್ಚೇಂಜ್ಗೆ ಒಂದೇ ರೀತಿ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ, ಆದರೆ ಲಾಜಿಸ್ಟಿಕ್ಸ್ಗೆ ರಿವರ್ಸ್ ಎಕ್ಸ್ಚೇಂಜ್ಗಳಲ್ಲಿ ಅನುಭವವಿರುವ QI ಯೊಂದಿಗೆ ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಸಮನ್ವಯತೆಯ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ.

Real-World Applications

▾

🏗️

ಮೌಲ್ಯಯುತ ಹೂಡಿಕೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವಾಗ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭಗಳನ್ನು ಮುಂದೂಡುವುದು ಮತ್ತು ಸವಕಳಿ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ ತೆರಿಗೆಗಳು

🔬

ಪೂರ್ವ ತೆರಿಗೆ ಇಕ್ವಿಟಿಯನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಸಣ್ಣ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ದೊಡ್ಡದಕ್ಕೆ ಅಪ್‌ಗ್ರೇಡ್ ಮಾಡುವುದು

📊

ವಿವಿಧ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹಲವಾರು ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ವಿನಿಮಯ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಮೂಲಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊವನ್ನು ವೈವಿಧ್ಯಗೊಳಿಸುವುದು

🏥

ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಪ್ರಚೋದಿಸದೆ ಸಕ್ರಿಯ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಂದ ನಿಷ್ಕ್ರಿಯ DST ಹೂಡಿಕೆದಾರರಾಗಿ ಪರಿವರ್ತನೆ

⚙️

ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರಿಗಳಿಗೆ ಸ್ಟೆಪ್-ಅಪ್ ಆಧಾರವನ್ನು ಸಾಧಿಸಲು 'ಸ್ವಾಪ್ ತನಕ ನೀವು ಡ್ರಾಪ್' ತಂತ್ರದ ಮೂಲಕ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಯೋಜನೆ

Special Cases

▾

ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ, ಈ ಎಡ್ಜ್ ಕೇಸ್ ಅನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಪರಿಗಣಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ ಏಕೆಂದರೆ ಪ್ರಮಾಣಿತ ಊಹೆಗಳು ಹೊಂದಿರುವುದಿಲ್ಲ. 1031 ವಿನಿಮಯ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದಲ್ಲಿ ಈ ಸನ್ನಿವೇಶವನ್ನು ಎದುರಿಸುವಾಗ, ಅಭ್ಯಾಸಕಾರರು ಗಡಿ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ವಿಭಜನೆಯಿಂದ ಶೂನ್ಯ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಈ ವಿಪರೀತ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿ ಮಾದರಿಯ ಊಹೆಗಳು ಮಾನ್ಯವಾಗಿರುತ್ತವೆಯೇ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು.

1031 ವಿವಿಧ ಗಳಿಕೆ ಹಂತಗಳಲ್ಲಿ ವಿನಿಮಯ ತೆರಿಗೆ ಮುಂದೂಡುವ ಪರಿಣಾಮ (2024 ಫೆಡರಲ್ + NIIT)

▾

ಒಟ್ಟು ಲಾಭ	ಸವಕಳಿ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆ (25%)	LTCG 23.8%	ಒಟ್ಟು ತೆರಿಗೆ ಮುಂದೂಡಲಾಗಿದೆ	ಬಂಡವಾಳವು ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತಲೇ ಇತ್ತು
$100,000	$6,250	$22,330	$28,580	$71,420 ಹೆಚ್ಚು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ
$250,000	$15,625	$55,825	$71,450	$178,550 ಹೆಚ್ಚು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ
$500,000	$31,250	$111,650	$142,900	$357,100 ಹೆಚ್ಚು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ
$1,000,000	$62,500	$223,300	$285,800	$714,200 ಹೆಚ್ಚು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ
$2,000,000	$125,000	$446,600	$571,600	$1,428,400 ಹೆಚ್ಚು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ
$5,000,000	$312,500	$1,116,500	$1,429,000	$3,571,000 ಹೆಚ್ಚು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ

Frequently Asked Questions

▾

1031 ವಿನಿಮಯದಲ್ಲಿ 'ರೀತಿಯ' ಆಸ್ತಿ ಎಂದರೇನು?

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ, 'ಲೈಕ್-ಟೈಕ್' ಅನ್ನು ಐಆರ್‌ಎಸ್‌ನಿಂದ ಬಹಳ ವಿಶಾಲವಾಗಿ ಅರ್ಥೈಸಲಾಗುತ್ತದೆ - ಯುಎಸ್‌ನಲ್ಲಿನ ಯಾವುದೇ ಹೂಡಿಕೆ ಅಥವಾ ವ್ಯಾಪಾರದ ರಿಯಲ್ ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಯು ಯಾವುದೇ ಇತರ ಯುಎಸ್ ಹೂಡಿಕೆಯ ರಿಯಲ್ ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಗೆ ಸಮಾನವಾದ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಅರ್ಹತೆ ಪಡೆಯುತ್ತದೆ. ನೀವು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಕಟ್ಟಡಕ್ಕಾಗಿ ಏಕ-ಕುಟುಂಬದ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ವಿನಿಮಯ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು, ಕಚ್ಚಾ ಜಮೀನು ಪಾರ್ಸೆಲ್‌ಗಾಗಿ ಸ್ಟ್ರಿಪ್ ಮಾಲ್, ಹೋಟೆಲ್‌ಗಾಗಿ ಗೋದಾಮು ಅಥವಾ ಕಚೇರಿ ಕಟ್ಟಡಕ್ಕಾಗಿ ಕೃಷಿಭೂಮಿಯನ್ನು ವಿನಿಮಯ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಪ್ರಮುಖ ಅವಶ್ಯಕತೆಯೆಂದರೆ ಎರಡೂ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಹೂಡಿಕೆ ಅಥವಾ ವ್ಯಾಪಾರದ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಹಿಡಿದಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕು - ವೈಯಕ್ತಿಕ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಅಥವಾ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ (ಡೀಲರ್ ಆಸ್ತಿ) ಮಾರಾಟಕ್ಕಾಗಿ ಅಲ್ಲ. ವಿಭಾಗ 1031 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೀವು ವೈಯಕ್ತಿಕ ನಿವಾಸವನ್ನು ವಿನಿಮಯ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಮತ್ತು ಪ್ರಾಥಮಿಕವಾಗಿ ವೈಯಕ್ತಿಕವಾಗಿ ಬಳಸಲಾಗುವ ರಜೆಯ ಮನೆಗಳಿಗೆ ಅರ್ಹತೆ ಪಡೆಯಲು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯ ದಾಖಲಾತಿ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ.

ನಾನು 45-ದಿನದ ಗುರುತಿನ ಗಡುವನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಂಡರೆ ಏನಾಗುತ್ತದೆ?

45-ದಿನದ ಗುರುತಿನ ಗಡುವನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅನರ್ಹಗೊಳಿಸುವ ಘಟನೆಯಾಗಿದೆ - ವಿನಿಮಯವು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ವಿಫಲಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ತ್ಯಜಿಸಿದ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟದಿಂದ ಪೂರ್ಣ ಲಾಭವು ತಕ್ಷಣವೇ ತೆರಿಗೆಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತದೆ. ಸಂದರ್ಭಗಳ ಹೊರತಾಗಿಯೂ (ನೈಸರ್ಗಿಕ ವಿಕೋಪಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಂತೆ, ನಿರ್ದಿಷ್ಟವಾಗಿ IRS-ರಿಲೀಫ್ ಈವೆಂಟ್ ಅನ್ನು ಘೋಷಿಸದ ಹೊರತು) ಈ ಗಡುವಿಗೆ ಯಾವುದೇ ವಿಸ್ತರಣೆಗಳು ಅಥವಾ ಗ್ರೇಸ್ ಅವಧಿಗಳಿಲ್ಲ. ಈ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾದ ಟೈಮ್‌ಲೈನ್ 1031 ವಿನಿಮಯದ ಅತ್ಯಂತ ಸವಾಲಿನ ಅಂಶಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ. ಅನುಭವಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಗುರುತಿನ ವಿಂಡೋವನ್ನು ಗರಿಷ್ಠಗೊಳಿಸಲು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮುಚ್ಚುವ ಮೊದಲು ಬದಲಿ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಸಂಶೋಧಿಸಲು ಪ್ರಾರಂಭಿಸುತ್ತಾರೆ.

ನಾನು ಅರ್ಹ ಮಧ್ಯವರ್ತಿಯೊಂದಿಗೆ ಕೆಲಸ ಮಾಡಬೇಕೇ?

ಹೌದು — ಖಜಾನೆ ನಿಯಮಾವಳಿಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಮಾನ್ಯವಾದ 1031 ವಿನಿಮಯಕ್ಕಾಗಿ ಅರ್ಹ ಮಧ್ಯವರ್ತಿ (QI) ಅನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ. QI ತ್ಯಜಿಸಿದ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ಮಾರಾಟದ ಆದಾಯವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ ಮತ್ತು ನಿಮ್ಮ ಪರವಾಗಿ ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಅವುಗಳನ್ನು ಬಳಸುತ್ತದೆ. ನೀವು ಮಾರಾಟವನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಸ್ವೀಕರಿಸಿದರೆ - ಸಂಕ್ಷಿಪ್ತವಾಗಿ ಸಹ - IRS ಅದನ್ನು 'ರಚನಾತ್ಮಕ ರಸೀದಿ' ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಅನರ್ಹಗೊಳಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. QI ಸ್ವತಂತ್ರ ಪಕ್ಷವಾಗಿರಬೇಕು (ನಿಮ್ಮ ವಕೀಲರು, ಅಕೌಂಟೆಂಟ್, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟ್ ಅಥವಾ ಕಳೆದ 2 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ನಿಮಗೆ ಸೇವೆಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸಿದ ಯಾರಾದರೂ ಅಲ್ಲ). QI ಶುಲ್ಕಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಪ್ರಮಾಣಿತ ಫಾರ್ವರ್ಡ್ ವಿನಿಮಯಕ್ಕಾಗಿ $750 ರಿಂದ $2,500 ವರೆಗೆ ಇರುತ್ತದೆ.

ನಾನು ಬಹು ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಗೆ 1031 ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಮಾಡಬಹುದೇ?

ಹೌದು - ಮೂರು-ಆಸ್ತಿ ನಿಯಮದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಮೂರು ಬದಲಿ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಗುರುತಿಸಲು IRS ನಿಮಗೆ ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ (ಅವುಗಳ ಸಂಯೋಜಿತ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಿಸದೆ), ಅಥವಾ 200% ನಿಯಮದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ಸಂಖ್ಯೆಯ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು (ಸಂಯೋಜಿತ ಗುರುತಿಸಲ್ಪಟ್ಟ ಮೌಲ್ಯವು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯದ 200% ಮೀರಬಾರದು). ಆದಾಗ್ಯೂ, ಪೂರ್ಣ ಮುಂದೂಡಿಕೆಗಾಗಿ ಮರುಹೂಡಿಕೆಯ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಲು ನೀವು ಸಾಕಷ್ಟು ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಮುಚ್ಚಬೇಕು. ಅನೇಕ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಬಹು ಚಿಕ್ಕ ಬದಲಿ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು (ವೈವಿಧ್ಯೀಕರಣ) ಪಡೆಯಲು ಅಥವಾ ಅನೇಕ ಸಣ್ಣ ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಒಂದು ದೊಡ್ಡ ಬದಲಿಯಾಗಿ (ಕ್ರೋಢೀಕರಣ) ಕ್ರೋಢೀಕರಿಸಲು ಒಂದೇ ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಾರೆ.

'ಬೂಟ್' ಎಂದರೇನು ಮತ್ತು ಅದು ನನ್ನ ವಿನಿಮಯದ ಮೇಲೆ ಹೇಗೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುತ್ತದೆ?

ಬೂಟ್ ಎನ್ನುವುದು ವಿನಿಮಯದಲ್ಲಿ ಸ್ವೀಕರಿಸಿದ ಯಾವುದೇ ರೀತಿಯ-ಅಲ್ಲದ ಆಸ್ತಿಯಾಗಿದೆ, ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನಗದು. ನೀವು ವಿನಿಮಯದಿಂದ ಹಣವನ್ನು ಮರಳಿ ಪಡೆದಾಗ (ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ವೆಚ್ಚವಾಗುತ್ತದೆ), ನೀವು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಗಿಂತ (ಅಡಮಾನ ಬೂಟ್) ಬದಲಿ ಮೇಲೆ ಕಡಿಮೆ ಸಾಲವನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಂಡಾಗ ಅಥವಾ ನೀವು ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿದಾಗ ಬೂಟ್ ಸಂಭವಿಸುತ್ತದೆ. ವಿನಿಮಯದಲ್ಲಿ ಅರಿತುಕೊಂಡ ಲಾಭದ ಮಟ್ಟಿಗೆ ಬೂಟ್‌ಗೆ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಬೂಟ್ ಅನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು, ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಖರೀದಿ ಬೆಲೆಯು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗೆ ಸಮನಾಗಿರುತ್ತದೆ ಅಥವಾ ಮೀರಿದೆ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ ಮತ್ತು ಹೊಸ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ನೀವು ಸಮಾನ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಾಲವನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದೀರಿ.

1031 ವಿನಿಮಯದ ನಂತರ ನನ್ನ ಸವಕಳಿ ಆಧಾರಕ್ಕೆ ಏನಾಗುತ್ತದೆ?

1031 ವಿನಿಮಯದಲ್ಲಿ, ನಿಮ್ಮ ಹೊಂದಾಣಿಕೆಯ ಆಧಾರವು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಮುಂದುವರಿಯುತ್ತದೆ. ಪೂರ್ಣ ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ನೀವು ತಾಜಾ ಸವಕಳಿ ವೇಳಾಪಟ್ಟಿಯನ್ನು ಪಡೆಯುವುದಿಲ್ಲ. ಬದಲಿಗೆ, ನೀವು ಹಳೆಯ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ಕ್ಯಾರಿಓವರ್ ಆಧಾರವನ್ನು ಸವಕಳಿ ಮಾಡುವುದನ್ನು ಮುಂದುವರಿಸುತ್ತೀರಿ ಮತ್ತು ನೀವು ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ವೆಚ್ಚದ ಆಧಾರವನ್ನು ಸೇರಿಸುತ್ತೀರಿ (ನೀವು ವಿನಿಮಯ ಮಾಡಿಕೊಂಡ ಮೇಲೆ ತಂದ ಯಾವುದೇ ನಗದು). ಈ ಕ್ಯಾರಿ-ಫಾರ್ವರ್ಡ್ ಆಧಾರವು ಏಕೆ 1031 ಎಕ್ಸ್ಚೇಂಜ್ಗಳು ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಹಾಕುವ ಬದಲು ಮುಂದೂಡುತ್ತವೆ - ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ಲಾಭವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಕ್ಯಾರಿ-ಓವರ್ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಹುದುಗಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ತೆರಿಗೆಯ ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಗುರುತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.

ನಾನು ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಶಾಶ್ವತವಾಗಿ ತೆಗೆದುಹಾಕಬಹುದೇ?

ಹೌದು — ನೀವು ಬಿಡುವ ತನಕ ಸ್ವಾಪ್ ಎಂಬ ತಂತ್ರದ ಮೂಲಕ. ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ತಮ್ಮ ಜೀವಿತಾವಧಿಯಲ್ಲಿ 1031 ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸುವುದನ್ನು ಮುಂದುವರೆಸಿದರೆ, ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಬಹುದಾದ ವಹಿವಾಟಿನಲ್ಲಿ ಎಂದಿಗೂ ಮಾರಾಟ ಮಾಡದಿದ್ದರೆ, ಅವರ ಜೀವಿತಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಎಂದಿಗೂ ಪಾವತಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಮರಣದ ನಂತರ, ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಮರಣದ ದಿನಾಂಕದ ನ್ಯಾಯಯುತ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಸಮಾನವಾದ ಹಂತ-ಹಂತದ ವೆಚ್ಚದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆನುವಂಶಿಕವಾಗಿ ಪಡೆಯುತ್ತಾರೆ, ಇದು ಎಂಬೆಡೆಡ್ ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ಲಾಭವನ್ನು ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿ ತೆಗೆದುಹಾಕುತ್ತದೆ. ಎಸ್ಟೇಟ್ ತೆರಿಗೆ ವಿನಾಯಿತಿಯೊಂದಿಗೆ (ಪ್ರಸ್ತುತ 2024 ರಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ $13.61 ಮಿಲಿಯನ್), ಈ ತಂತ್ರವು ಗಮನಾರ್ಹವಾದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸಂಪತ್ತನ್ನು ವಾರಸುದಾರರಿಗೆ ತೆರಿಗೆ-ಮುಕ್ತವಾಗಿ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಅನುಮತಿಸುತ್ತದೆ. ಇದು US ತೆರಿಗೆ ಕಾನೂನಿನ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಅತ್ಯಂತ ಶಕ್ತಿಶಾಲಿ ಸಂಪತ್ತು ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ.

Common Mistakes to Avoid

▾

!ಮಾರಾಟದ ರಚನಾತ್ಮಕ ರಸೀದಿಯನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು QI ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುವ ಮೊದಲು ಸ್ವಲ್ಪ ಸಮಯದವರೆಗೆ ಮುಂದುವರಿಯುತ್ತದೆ - ಇದು ಯಾವುದೇ ಪರಿಹಾರವಿಲ್ಲದೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಅನರ್ಹಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ.
!ಕಳಪೆ ಯೋಜನೆ ಅಥವಾ ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಸೂಕ್ತವಾದ ಬದಲಿ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಕಂಡುಹಿಡಿಯಲು ಅಸಮರ್ಥತೆಯಿಂದಾಗಿ 45-ದಿನಗಳ ಗುರುತಿನ ಗಡುವನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಂಡಿದೆ.
!ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಗುರುತಿಸುವುದು ಆದರೆ ಹಣಕಾಸಿನ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು, ಶೀರ್ಷಿಕೆ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಅಥವಾ ಮಾರಾಟಗಾರರ ಹಿಂತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯಿಂದಾಗಿ 180 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಮುಚ್ಚಲು ವಿಫಲವಾಗಿದೆ - ಯಾವುದೇ ಮುಚ್ಚದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಭಾಗಶಃ ಅಥವಾ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ತೆರಿಗೆಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತವೆ.
!ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಬಹುದಾದ ಬೂಟ್‌ಗೆ ಯೋಜಿಸದೆ ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗಿಂತ ಕಡಿಮೆಗೆ ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವುದು.
!ಅನರ್ಹಗೊಳಿಸಲಾದ QI ಅನ್ನು ಬಳಸುವುದು - ಕಳೆದ 2 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರೊಂದಿಗೆ ಹಣಕಾಸು ಅಥವಾ ಸೇವಾ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಮಧ್ಯವರ್ತಿಯನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡುವುದು ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಅಮಾನ್ಯಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ.

💡

Pro Tip

ನೀವು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಉದ್ದೇಶಿಸಿರುವ 6–12 ತಿಂಗಳ ಮೊದಲು ನಿಮ್ಮ 1031 ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಯೋಜಿಸಲು ಪ್ರಾರಂಭಿಸಿ. ಸಂಭಾವ್ಯ ಬದಲಿ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಮುಂಚಿತವಾಗಿ ಗುರುತಿಸಿ, ಪ್ರತಿಷ್ಠಿತ ಅರ್ಹ ಮಧ್ಯವರ್ತಿಯೊಂದಿಗೆ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸಿ ಮತ್ತು ವಿಭಿನ್ನ ವಿನಿಮಯ ಸನ್ನಿವೇಶಗಳ ತೆರಿಗೆ ಪ್ರಭಾವವನ್ನು ರೂಪಿಸಲು ನಿಮ್ಮ CPA ಅನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ. ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ, ನೀವು ಮೊದಲು ಬದಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಕಂಡುಕೊಂಡರೆ ರಿವರ್ಸ್ ಎಕ್ಸ್ಚೇಂಜ್ ಅನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿ - ಆದರೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸಂಕೀರ್ಣತೆ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಕ್ಕಾಗಿ ಬಜೆಟ್ (ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಶುಲ್ಕದಲ್ಲಿ $5,000–$15,000).

⭐

Did you know?

ಆಂತರಿಕ ಕಂದಾಯ ಸಂಹಿತೆಯ ವಿಭಾಗ 1031 1921 ರಿಂದ ವಿವಿಧ ರೂಪಗಳಲ್ಲಿ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿದೆ. ಮೂಲತಃ ರೈತರ ನಡುವೆ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ವಿನಿಮಯವನ್ನು ಸುಗಮಗೊಳಿಸಲು ವಿನ್ಯಾಸಗೊಳಿಸಲಾಗಿದೆ (ಉತ್ಪಾದಕ ಕೃಷಿಭೂಮಿಯ ಮಾರಾಟವನ್ನು ಒತ್ತಾಯಿಸುವ ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಪ್ರಚೋದಿಸದೆ), ಇದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಂದ ಹೆಚ್ಚು ಬಳಸಿದ ತೆರಿಗೆ ತಂತ್ರಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿ ಒಂದು ಶತಮಾನದಲ್ಲಿ ವಿಕಸನಗೊಂಡಿದೆ. 2017 ರ ತೆರಿಗೆ ಕಡಿತ ಮತ್ತು ಉದ್ಯೋಗಗಳ ಕಾಯಿದೆಯು ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆಸ್ತಿ ವಿನಿಮಯಕ್ಕಾಗಿ 1031 ಚಿಕಿತ್ಸೆಯನ್ನು ತೆಗೆದುಹಾಕಿತು (ಉಪಕರಣಗಳು, ವಾಹನಗಳು, ಕಲಾಕೃತಿಗಳು) ಆದರೆ ಅದನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ನೈಜ ಆಸ್ತಿಗಾಗಿ ಸಂರಕ್ಷಿಸಿ, ವಾಷಿಂಗ್ಟನ್‌ನಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದ ಲಾಬಿಯ ಶಕ್ತಿಯನ್ನು ಪುನರುಚ್ಚರಿಸಿತು.

Regional Guides

▾

🇺🇸 US▾

US ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ ಘಟಕಗಳು ಮತ್ತು ಅನ್ವಯವಾಗುವ ಮಾನದಂಡಗಳನ್ನು ಬಳಸುತ್ತದೆ

🇬🇧 UK▾

ಮೆಟ್ರಿಕ್ ಘಟಕಗಳು ಅಥವಾ ಬ್ರಿಟಿಷ್ ಮಾನದಂಡಗಳಿಗೆ ಪರಿವರ್ತನೆ ಅಗತ್ಯವಾಗಬಹುದು

🇪🇺 EU▾

EU ಸಂಪ್ರದಾಯಗಳು ಮತ್ತು ಅನ್ವಯಿಸುವ SI ಘಟಕಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸುತ್ತದೆ

References

📖Difficulty:Advanced

ಮಾಹಿತಿ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಮಾತ್ರ. ಈ ಸಾಧನವು ಹಣಕಾಸು ಸಲಹೆಯಲ್ಲ. ಹೂಡಿಕೆ ಅಥವಾ ಹಣಕಾಸು ನಿರ್ಧಾರಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಅರ್ಹ ಹಣಕಾಸು ಸಲಹೆಗಾರರನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ.

Formula-verified for precision

Reviewed October 2026

Our methodology

ಸಾಪ್ತಾಹಿಕ ಗಣಿತ ಸಲಹೆಗಳನ್ನು ಪಡೆಯಿರಿ

ಪ್ರತಿ ವಾರ ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್ ಸಲಹೆಗಳನ್ನು ಪಡೆಯುವ 12,000+ ಚಂದಾದಾರರನ್ನು ಸೇರಿ.

🔒

ಉಚಿತ

ಯಾವಾಗಲೂ ಉಚಿತ, ಯಾವುದೇ ನೋಂದಣಿ ಇಲ್ಲ

✓

ನಿಖರ

ಪರಿಶೀಲಿಸಿದ ಸೂತ್ರಗಳು ಮತ್ತು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳು

⚡

ತ್ವರಿತ

ತಕ್ಷಣ ಫಲಿತಾಂಶಗಳು, ಯಾವುದೇ ವಿಳಂಬ ಇಲ್ಲ

📱

ಮೊಬೈಲ್

ಎಲ್ಲಾ ಸಾಧನಗಳಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯ ನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ