What is Multi-Family Property Analyzer?
▾
ಬಹು-ಕುಟುಂಬ ಆಸ್ತಿ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯು ಎರಡು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚಿನ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ವಸತಿ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಗೆ ಸಮಗ್ರ ವಿಮೆ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಾಗಿದೆ - ಡ್ಯುಪ್ಲೆಕ್ಸ್, ಟ್ರಿಪ್ಲೆಕ್ಸ್, ಕ್ವಾಡ್ಪ್ಲೆಕ್ಸ್ ಮತ್ತು ಎಲ್ಲಾ ಗಾತ್ರದ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಕಟ್ಟಡಗಳು. ಏಕ-ಕುಟುಂಬದ ಬಾಡಿಗೆಯಿಂದ ವಾಣಿಜ್ಯ-ಶೈಲಿಯ ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಅಳೆಯಲು ಬಯಸುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಬಹು-ಕುಟುಂಬ ಸ್ವತ್ತುಗಳು ಅತ್ಯಂತ ಜನಪ್ರಿಯ ಪ್ರವೇಶ ಬಿಂದುವನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತವೆ ಮತ್ತು ವಿಶ್ಲೇಷಣಾತ್ಮಕ ಚೌಕಟ್ಟು ವಸತಿ ವಿಮೆಯ ತತ್ವಗಳು ಮತ್ತು ವಾಣಿಜ್ಯ ಆದಾಯದ ಆಸ್ತಿ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಎರಡನ್ನೂ ಸೇತುವೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಸಣ್ಣ ಬಹು-ಕುಟುಂಬದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು (2-4 ಘಟಕಗಳು) ಮಾಲೀಕರು-ಆಕ್ರಮಿತವಾಗಿದ್ದರೆ ವಸತಿ ಅಡಮಾನ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮಗಳೊಂದಿಗೆ (FHA, ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ) ಹಣಕಾಸು ಒದಗಿಸಬಹುದು, ದೊಡ್ಡ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸ್ವತ್ತುಗಳಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲದ ಕಡಿಮೆ ಪಾವತಿ ಆಯ್ಕೆಗಳಿಗೆ ಪ್ರವೇಶವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ. ಐದು ಯೂನಿಟ್‌ಗಳು ಮತ್ತು ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನವುಗಳು ವಾಣಿಜ್ಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ಗೆ ಮಿತಿಯನ್ನು ದಾಟುತ್ತವೆ, ವಿವಿಧ ವಿಮೆಯ ಮಾನದಂಡಗಳೊಂದಿಗೆ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸಾಲಗಳು, ಕಡಿಮೆ ಭೋಗ್ಯ ಅವಧಿಗಳು ಮತ್ತು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ದೊಡ್ಡ ಡೌನ್ ಪಾವತಿಗಳು (25-35%) ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ. 5-ಯೂನಿಟ್ ಥ್ರೆಶೋಲ್ಡ್‌ನಲ್ಲಿರುವ ಈ ಹಣಕಾಸು ಇನ್‌ಫ್ಲೆಕ್ಷನ್ ಪಾಯಿಂಟ್ ಹೂಡಿಕೆ ತಂತ್ರ ಮತ್ತು ಪೋರ್ಟ್‌ಫೋಲಿಯೊ ನಿರ್ಮಾಣದಲ್ಲಿ ಗಮನಾರ್ಹ ಅಂಶವಾಗಿದೆ. ಬಹು-ಕುಟುಂಬದ ವಿಶ್ಲೇಷಣಾತ್ಮಕ ಚೌಕಟ್ಟು ಏಕಕಾಲದಲ್ಲಿ ಎಲ್ಲಾ ಘಟಕಗಳಾದ್ಯಂತ ಆದಾಯವನ್ನು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಯುನಿಟ್ ಮಿಶ್ರಣ (ಸ್ಟುಡಿಯೋ, 1BR, 2BR, 3BR), ವೈಯಕ್ತಿಕ ಗುತ್ತಿಗೆ ಮುಕ್ತಾಯಗಳು, ಪ್ರಸ್ತುತ ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳು ಮತ್ತು ನವೀಕರಣ ಅಥವಾ ಲೀಸ್-ಅಪ್ ಮೂಲಕ ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆಯ ಸಂಭಾವ್ಯತೆಯನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕುತ್ತದೆ. ಏಕ-ಕುಟುಂಬದ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಿ, ಬಹು-ಕುಟುಂಬದಲ್ಲಿ ಖಾಲಿ ಸ್ಥಾನವು ಬಂಡವಾಳ-ಹಂತವಾಗಿದೆ - 10-ಘಟಕಗಳ ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿ ಒಂದು ಖಾಲಿ ಘಟಕವು 10% ಖಾಲಿ ಜಾಗವನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತದೆ, ಇದು ಏಕ-ಕುಟುಂಬದ ಬಾಡಿಗೆಯಲ್ಲಿ 100% ಅಲ್ಲ. ಖಾಲಿ ಹುದ್ದೆಯ ಅಪಾಯದ ಈ ವೈವಿಧ್ಯೀಕರಣವು ಬಹು-ಕುಟುಂಬ ಹೂಡಿಕೆಯ ಪ್ರಮುಖ ರಚನಾತ್ಮಕ ಪ್ರಯೋಜನಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ. ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆ ಬಹು-ಕುಟುಂಬವು ಜಾಗತಿಕವಾಗಿ ಅತ್ಯಂತ ಸಕ್ರಿಯವಾದ ಸಾಂಸ್ಥಿಕ ಹೂಡಿಕೆ ತಂತ್ರಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ: ಕಡಿಮೆ ಕಾರ್ಯಕ್ಷಮತೆಯ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಿ (ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಕೆಳಗೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳು, ಹೆಚ್ಚಿನ ಖಾಲಿ ಹುದ್ದೆಗಳು, ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ನಿರ್ವಹಣೆ), ನವೀಕರಣಗಳು ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆಯ ಸುಧಾರಣೆಯಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿಕೆ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ದರದ ಕಡೆಗೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳನ್ನು ಚಾಲನೆ, ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿಯನ್ನು ಸ್ಥಿರಗೊಳಿಸುವುದು ಮತ್ತು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಕಡಿಮೆ ನಗದು ಹರಿವು ಅಥವಾ ಕಡಿಮೆ ದರದಲ್ಲಿ ತಡೆಹಿಡಿಯುವುದು. ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆಯ ಬಹು-ಕುಟುಂಬದ ಗಣಿತವು ಬಲವಂತವಾಗಿದೆ: 6% ಕ್ಯಾಪ್ ದರದಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಮಾಸಿಕ ಬಾಡಿಗೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿ $1 ಹೆಚ್ಚಳವು ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ $200 ಅನ್ನು ಸೇರಿಸುತ್ತದೆ ($12 ವಾರ್ಷಿಕ NOI ಹೆಚ್ಚಳ / 0.06). 20-ಯೂನಿಟ್ ಕಟ್ಟಡಕ್ಕೆ $150/ಯೂನಿಟ್‌ನ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವುದು, ಮೌಲ್ಯ ರಚನೆಯು 20 x $150 x 12 / 0.06 = $600,000 - ಬಹುಶಃ $150,000 ನವೀಕರಣ ವೆಚ್ಚದಿಂದ ಹಣಕಾಸು ಒದಗಿಸಲಾಗಿದೆ - $450,000 ಈಕ್ವಿಟಿ ರಚನೆಯ ಈವೆಂಟ್.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
ಸೂತ್ರ
▾
ಅನ್ವಯವಾಗುವ ಸೂತ್ರಗಳು ಮತ್ತು ಒಳಹರಿವುಗಳಿಗಾಗಿ ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್ ಇಂಟರ್ಫೇಸ್ ಅನ್ನು ನೋಡಿ
ಪ್ರತಿ ವೇರಿಯಬಲ್ ಹಣಕಾಸು ಮತ್ತು ಸಾಲ ನೀಡುವ ಡೊಮೇನ್‌ನಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅಳತೆಯ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತದೆ. ತಿಳಿದಿರುವ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ಬದಲಿಸಿ ಮತ್ತು ಅಜ್ಞಾತವನ್ನು ಪರಿಹರಿಸಿ. ಬಹು-ಹಂತದ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳಿಗಾಗಿ, ಆಂತರಿಕ ಅಭಿವ್ಯಕ್ತಿಗಳನ್ನು ಮೊದಲು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮಾಡಿ, ನಂತರ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಗಳ ಪ್ರಮಾಣಿತ ಕ್ರಮವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಫಲಿತಾಂಶಗಳನ್ನು ಸಂಯೋಜಿಸಿ.Variable Legend
▾
| ಚಿಹ್ನೆ | ಹೆಸರು | ಘಟಕ | ವಿವರಣೆ |
|---|---|---|---|
| GU | ಘಟಕಗಳ ಸಂಖ್ಯೆ | units | ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ನೀಡಬಹುದಾದ ವಸತಿ ಘಟಕಗಳ ಒಟ್ಟು ಸಂಖ್ಯೆ. ಪ್ರತಿ ಘಟಕದ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಮಾನದಂಡಗಳನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತದೆ. |
| AGR | ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಸರಾಸರಿ ಒಟ್ಟು ಬಾಡಿಗೆ | USD/month | ಎಲ್ಲಾ ಯೂನಿಟ್ ಪ್ರಕಾರಗಳಲ್ಲಿ ತೂಕದ ಸರಾಸರಿ ಮಾಸಿಕ ಬಾಡಿಗೆ. ವಾರ್ಷಿಕ ಒಟ್ಟು ನಿಗದಿತ ಆದಾಯಕ್ಕಾಗಿ ಘಟಕಗಳು ಮತ್ತು 12 ರಿಂದ ಗುಣಿಸಿ. |
| NOI | ನಿವ್ವಳ ಕಾರ್ಯಾಚರಣಾ ಆದಾಯ | USD/year | ಎಲ್ಲಾ ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯ. ಕ್ಯಾಪ್ ದರ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನ ಮತ್ತು DSCR ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳಿಗೆ ಆದಾಯದ ಅಂಕಿಅಂಶವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. |
| CR | ಕ್ಯಾಪ್ ದರ | % | NOI ಅನ್ನು ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯದಿಂದ ಭಾಗಿಸಲಾಗಿದೆ. ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕಾಗಿ (ಮೌಲ್ಯ = NOI / ಕ್ಯಾಪ್ ದರ) ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವಹಿವಾಟುಗಳ ವಿರುದ್ಧ ಮಾನದಂಡಕ್ಕಾಗಿ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. |
| PPU | ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ ಬೆಲೆ | USD/unit | ಖರೀದಿ ಬೆಲೆ ಅಥವಾ ಅಂದಾಜು ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಘಟಕಗಳ ಸಂಖ್ಯೆಯಿಂದ ಭಾಗಿಸಿ. ಬಹುಕುಟುಂಬ ವಹಿವಾಟುಗಳಿಗೆ ಪ್ರಮುಖ ಬೆಂಚ್‌ಮಾರ್ಕಿಂಗ್ ಮೆಟ್ರಿಕ್. |
| DSCR | ಸಾಲ ಸೇವೆಯ ಕವರೇಜ್ ಅನುಪಾತ | ratio | NOI ಅನ್ನು ವಾರ್ಷಿಕ ಸಾಲ ಸೇವೆಯಿಂದ ಭಾಗಿಸಲಾಗಿದೆ. ವಾಣಿಜ್ಯ ಸಾಲದಾತರಿಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬಹುಕುಟುಂಬ ಸಾಲಗಳಿಗೆ 1.20-1.30 DSCR ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ. |
How to Multi-Family Property Analyzer
▾
- 1ಹಂತ 1 - ಬಾಡಿಗೆ ಪಟ್ಟಿಯನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿ: ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಪ್ರಸ್ತುತ ಗುತ್ತಿಗೆ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸಿ: ಯುನಿಟ್ ಸಂಖ್ಯೆ, ಯುನಿಟ್ ಪ್ರಕಾರ (ಸ್ಟುಡಿಯೋ, 1BR, 2BR), ಪ್ರಸ್ತುತ ಬಾಡಿಗೆ, ಗುತ್ತಿಗೆ ಮುಕ್ತಾಯ ದಿನಾಂಕ ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಸ್ಥಿತಿ (ಆಕ್ರಮಿತ, ಖಾಲಿ, ತಿಂಗಳಿಂದ ತಿಂಗಳು). ಒಟ್ಟು ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾಸಿಕ ಒಟ್ಟು ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ ಮತ್ತು ಪ್ರತಿ ಘಟಕವನ್ನು ಆ ಘಟಕ ಪ್ರಕಾರಕ್ಕೆ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಹೋಲಿಸಿ. ಕೆಳಗಿನ-ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳು (ಮೌಲ್ಯ-ಸೇರಿಸುವ ಅವಕಾಶ) ಮತ್ತು ಮೇಲಿನ-ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳು (ರೋಲ್‌ಓವರ್ ಅಪಾಯ) ಹೊಂದಿರುವ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಗುರುತಿಸಿ.
- 2ಹಂತ 2 - ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಗ್ರಾಸ್ ಶೆಡ್ಯೂಲ್ಡ್ ವರಮಾನ (GSI): ನೀವು ಪ್ರಸ್ತುತ ಆದಾಯವನ್ನು (ಇದ್ದಂತೆ) ಅಥವಾ ಸ್ಥಿರಗೊಳಿಸಿದ ಆದಾಯವನ್ನು (ಸ್ಥಿರಗೊಳಿಸಿದಂತೆ) ವಿಶ್ಲೇಷಿಸುತ್ತಿದ್ದೀರಾ ಎಂಬುದನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ, ಪ್ರಸ್ತುತ ಅಥವಾ ಯೋಜಿತ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳಲ್ಲಿ 100% ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿಯಲ್ಲಿ ಎಲ್ಲಾ ಘಟಕಗಳ ಮೊತ್ತವಾಗಿ GSI ಅನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ. 12-ಯೂನಿಟ್ ಕಟ್ಟಡಕ್ಕೆ ಸರಾಸರಿ $1,400/ಯೂನಿಟ್: GSI = 12 x $1,400 x 12 = $201,600/ವರ್ಷ.
- 3ಹಂತ 3 - ಖಾಲಿ ಮತ್ತು ಕ್ರೆಡಿಟ್ ನಷ್ಟವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸಿ: ಸಬ್‌ಮಾರ್ಕೆಟ್ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ಪ್ರಕಾರಕ್ಕೆ ಸೂಕ್ತವಾದ ಖಾಲಿ ಅಂಶವನ್ನು ಅನ್ವಯಿಸಿ. ಬಹುಕುಟುಂಬವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬಿಗಿಯಾದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ 5-8%, ಸರಾಸರಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ 8-12%, ಮತ್ತು ಲೀಸ್-ಅಪ್ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಮೌಲ್ಯವರ್ಧಿತ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನದನ್ನು ಬಳಸುತ್ತದೆ. EGI = GSI x (1 - ಖಾಲಿ ದರ). 7% ಖಾಲಿ ಇರುವ 12-ಘಟಕ ಉದಾಹರಣೆಗಾಗಿ: EGI = $201,600 x 0.93 = $187,488.
- 4ಹಂತ 4 - ಕಾರ್ಯಾಚರಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಐಟಂ ಮಾಡಿ: ಎಲ್ಲಾ ವಾರ್ಷಿಕ ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಕಂಪೈಲ್ ಮಾಡಿ: (ಎ) ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆಗಳು; (ಬಿ) ವಿಮೆ; (ಸಿ) ಆಸ್ತಿ ನಿರ್ವಹಣೆ (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬಹುಕುಟುಂಬಕ್ಕಾಗಿ ಸಂಗ್ರಹಿಸಿದ ಬಾಡಿಗೆಗಳಲ್ಲಿ 8-10%); (ಡಿ) ನಿರ್ವಹಣೆ ಮತ್ತು ರಿಪೇರಿ ($500-1,000/ಯುನಿಟ್/ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಸ್ಥಿರವಾದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಗಾಗಿ); (ಇ) CapEx ಮೀಸಲು ($500-800/ಯೂನಿಟ್/ವರ್ಷ); (ಎಫ್) ಮಾಲೀಕರು ಪಾವತಿಸಿದ ಉಪಯುಕ್ತತೆಗಳು (ನೀರು / ಒಳಚರಂಡಿ ಸಾಮಾನ್ಯ, ಕಸ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶದ ವಿದ್ಯುತ್); (ಜಿ) ಭೂದೃಶ್ಯ; (h) ಕೀಟ ನಿಯಂತ್ರಣ; (i) ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ. 12-ಘಟಕಕ್ಕಾಗಿ: ಒಟ್ಟು ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು $72,000- $84,000 (37-42% ವೆಚ್ಚದ ಅನುಪಾತ) ರನ್ ಆಗಬಹುದು.
- 5ಹಂತ 5 - NOI ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ: NOI = EGI - ಒಟ್ಟು ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ವೆಚ್ಚಗಳು. ಮೌಲ್ಯ (ಆದಾಯ ವಿಧಾನ) = NOI / ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಕ್ಯಾಪ್ ದರ. 12-ಘಟಕಕ್ಕಾಗಿ: NOI = $187,488 - $78,000 = $109,488. 6.5% ಕ್ಯಾಪ್ ದರದಲ್ಲಿ: ಮೌಲ್ಯ = $109,488 / 0.065 = $1,684,431. ಆಸ್ತಿಯು ನ್ಯಾಯಯುತವಾಗಿ ಬೆಲೆಯಿದೆಯೇ ಎಂದು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಕೇಳುವ ಬೆಲೆಗೆ ಇದನ್ನು ಹೋಲಿಕೆ ಮಾಡಿ.
- 6ಹಂತ 6 - ಹಣಕಾಸು ಮತ್ತು ನಗದು ಹರಿವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಿ: ಸ್ವಾಧೀನ ಸಾಲದ ಮೇಲಿನ ಸಾಲ ಸೇವೆಯನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ. ವಾಣಿಜ್ಯ (5+ ಘಟಕಗಳು) ಬಹುಕುಟುಂಬಕ್ಕೆ, ವಿಶಿಷ್ಟ ಸಾಲದ ನಿಯಮಗಳು: 25-30 ವರ್ಷಗಳ ಭೋಗ್ಯ, 5-10 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿ, LTV 75-80%, DSCR ಒಪ್ಪಂದ 1.20-1.25+. ವಾರ್ಷಿಕ ಸಾಲ ಸೇವೆ ಮತ್ತು ನಗದು ಹರಿವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ: CFBT = NOI - ವಾರ್ಷಿಕ ಸಾಲ ಸೇವೆ. DSCR = NOI / ವಾರ್ಷಿಕ ಸಾಲ ಸೇವೆಯು ಸಾಲದಾತ ಅಗತ್ಯವನ್ನು ಪೂರೈಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
- 7ಹಂತ 7 - ಪ್ರತಿ-ಯೂನಿಟ್ ಮೆಟ್ರಿಕ್ಸ್ ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯ-ಸೇರಿಸು ತಲೆಕೆಳಗಾಗಿ: ಕೀ ಪ್ರತಿ-ಯೂನಿಟ್ ಬೆಂಚ್ಮಾರ್ಕ್ಗಳನ್ನು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ: ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಬೆಲೆ, ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ಗೆ NOI, ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಬಾಡಿಗೆ. ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಕಂಪ್ಸ್ಗೆ ಹೋಲಿಕೆ ಮಾಡಿ. ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆಯ ಮೇಲ್ಮುಖವಾಗಿ ಪ್ರಮಾಣೀಕರಿಸಿ: ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಪ್ರತಿ $1/ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಳಕ್ಕೆ, NOI $1 x 12 x ಯೂನಿಟ್‌ಗಳಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು NOI ಸುಧಾರಣೆ / ಕ್ಯಾಪ್ ದರದಿಂದ ಮೌಲ್ಯವು ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತದೆ. ಯೋಜಿತ ಸುಧಾರಣೆಗಳು ಮತ್ತು ಲೀಸ್-ಅಪ್ ನಂತರ ಯೋಜಿತ NOI ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ತೋರಿಸುವ ಸ್ಥಿರವಾದ ಸನ್ನಿವೇಶವನ್ನು ಮಾದರಿ ಮಾಡಿ.
Worked Examples
▾
ಪ್ರಸ್ತುತ ದರಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ವಲ್ಪ ಋಣಾತ್ಮಕ - 2024 ಡ್ಯುಪ್ಲೆಕ್ಸ್‌ಗಳಿಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ
GSI: ($1,400 + $1,350) x 12 = $33,000. EGI: $33,000 x 0.93 = $30,690. NOI: $30,690 - $12,900 = $17,790. Cap rate: $17,790 / $310,000 = 5.74%. ಸಾಲ: $232,500 7%/30yr = $1,548/mo = $18,576/yr. CFBT: $17,790 - $18,576 = -$786/yr. 7% ಅಡಮಾನ ದರಗಳಲ್ಲಿ, ಅನೇಕ ಸಣ್ಣ ಬಹುಕುಟುಂಬದ ವ್ಯವಹಾರಗಳು ಅಷ್ಟೇನೂ ಮುರಿಯುವುದಿಲ್ಲ ಅಥವಾ ಸ್ವಲ್ಪ ಋಣಾತ್ಮಕವಾಗಿರುತ್ತದೆ - ಮೌಲ್ಯದ ಪ್ರತಿಪಾದನೆಯು ಮೆಚ್ಚುಗೆ, ಬಾಡಿಗೆ ಬೆಳವಣಿಗೆ ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಿಂತ ಕೆಳಗಿರುವ ಮಾಲೀಕ-ನಿವಾಸಿಗಳ ಹಣಕಾಸು ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿದೆ ಮನೆ-ಹ್ಯಾಕಿಂಗ್ (ಮಾಲೀಕ-ಆಕ್ರಮಿತ ಡ್ಯುಪ್ಲೆಕ್ಸ್‌ನಲ್ಲಿ FHA 3.5% ಕಡಿಮೆ).
ಬಲವಾದ ಮೌಲ್ಯ-ಸೇರಿಸು ತಲೆಕೆಳಗಾಗಿ
ಪ್ರಸ್ತುತ: GSI = 8 x $1,050 x 12 = $100,800. EGI = $100,800 x 0.85 = $85,680. NOI = $85,680 - $36,400 = $49,280. ಪ್ರಸ್ತುತ ಕ್ಯಾಪ್: $49,280 / $920,000 = 5.36%. ಸ್ಥಿರಗೊಳಿಸಲಾಗಿದೆ (ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳಲ್ಲಿ, 7% ಖಾಲಿ): GSI = 8 x $1,350 x 12 = $129,600. EGI = $129,600 x 0.93 = $120,528. ವೆಚ್ಚಗಳು $42,000 ಕ್ಕೆ ಬೆಳೆಯುತ್ತವೆ ಎಂದು ಊಹಿಸಿ. ಸ್ಥಿರ NOI = $78,528. ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಕ್ಯಾಪ್ ದರದಲ್ಲಿ 6.0%: ಮೌಲ್ಯ = $78,528 / 0.06 = $1,308,800. $920,000 ಖರೀದಿ ವಿರುದ್ಧ ಈಕ್ವಿಟಿ ರಚಿಸಲಾಗಿದೆ: $388,800. ಸಾಲ: $644,000 7%/25yr = $54,312/yr. ಸ್ಥಿರವಾದ CFBT: $78,528 - $54,312 = $24,216/yr. $276,000 ಹೂಡಿಕೆಯಲ್ಲಿ CoC = 8.8%.
ಸಾಂಸ್ಥಿಕ-ಗುಣಮಟ್ಟದ DSCR ಜೊತೆಗೆ ಘನ ಮಧ್ಯಮ ಗಾತ್ರದ ಬಹುಕುಟುಂಬ
GSI: (10 x $1,100 + 10 x $1,400) x 12 = $300,000/ವರ್ಷ. EGI: $300,000 x 0.92 = $276,000. NOI: $276,000 - $120,000 = $156,000. ಕ್ಯಾಪ್ ದರ: $156,000 / $2,800,000 = 5.57%. ಸಾಲ: $1,960,000 6.75%/30yr = $12,714/mo = $152,568/yr. DSCR: $156,000 / $152,568 = 1.02 (ವಾಣಿಜ್ಯ ಸಾಲದಾತ ಮಿತಿಗಿಂತ ಕೆಳಗೆ). 1.25 DSCR ಅನ್ನು ಪೂರೈಸಲು: $190,710 ಅಥವಾ ಕಡಿಮೆ ಸಾಲದ ಗಾತ್ರದ NOI ಅಗತ್ಯವಿದೆ. 35% ಕೆಳಗೆ ($980,000), ಸಾಲ = $1,820,000, ಸಾಲ ಸೇವೆ = $141,672, DSCR = 1.10. ಇನ್ನೂ ಬಿಗಿಯಾಗಿ - 40% ಕೆಳಗೆ ($1,120,000), ಸಾಲ = $1,680,000, ಸಾಲ ಸೇವೆ = $130,776, DSCR = 1.19. ಈ ಉದಾಹರಣೆಯು DSCR ನಿರ್ಬಂಧಗಳು ವಾಣಿಜ್ಯ ಮಲ್ಟಿಫ್ಯಾಮಿಲಿ ಡೀಲ್‌ಗಳಿಗೆ ಇಕ್ವಿಟಿ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳನ್ನು ಹೇಗೆ ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತವೆ ಎಂಬುದನ್ನು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ.
ದ್ವಿತೀಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ವರ್ಗ B ಬಹುಕುಟುಂಬ; ಘನ ಸಾಂಸ್ಥಿಕ ಮೆಟ್ರಿಕ್ಸ್
GSI: 50 x $1,200 x 12 = $720,000. EGI: $720,000 x 0.94 = $676,800. NOI: $676,800 - $420,000 = $256,800. ಕ್ಯಾಪ್ ದರ: $256,800 / $7,500,000 = 3.42% — ಸಂಕುಚಿತ. ಈ ಬೆಲೆಯು ಗಮನಾರ್ಹ ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆ ಅಥವಾ ಮೆಚ್ಚುಗೆಯ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ, ಅಥವಾ ಬಾಡಿಗೆಗಳು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಿಂತ ಕೆಳಗಿವೆ. $1,500/ಯೂನಿಟ್ (25% ಬಾಡಿಗೆ ಮೇಲಕ್ಕೆ) ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳಲ್ಲಿ, ಸ್ಥಿರವಾದ NOI = (50 x $1,500 x 12 x 0.94) - $440,000 = $846,000 - $440,000 = $406,000. $7.5M ಖರೀದಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ಥಿರವಾದ ಕ್ಯಾಪ್ = 5.41%. 5.5% ನಿರ್ಗಮನ ಕ್ಯಾಪ್ ನಲ್ಲಿ: ಸ್ಥಿರ ಮೌಲ್ಯ = $406,000 / 0.055 = $7,382,000. ಏಜೆನ್ಸಿ ಸಾಲ (ಫ್ರೆಡ್ಡಿ ಮ್ಯಾಕ್/ಫ್ಯಾನಿ ಮೇ): $5,625,000 6.25%/30yr = $34,628/mo = $415,536/yr. ಪ್ರಸ್ತುತ NOI ನಲ್ಲಿ DSCR: $256,800 / $415,536 = 0.62 - ಪ್ರಸ್ತುತ ಆದಾಯದಲ್ಲಿ ಅರ್ಹತೆ ಪಡೆಯುವುದಿಲ್ಲ; ಸ್ಥಿರವಾದ ಆದಾಯದ ಅಂಡರ್ರೈಟಿಂಗ್ ಅಗತ್ಯವಿದೆ.
Real-World Applications
▾
ಹಣಕಾಸು ಮತ್ತು ಸಾಲ ನೀಡುವ ವೃತ್ತಿಪರರು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಲು, ಅಂಕಗಣಿತದ ದೋಷಗಳನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಲು ಮತ್ತು ಅನುಸರಣೆ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಸಹೋದ್ಯೋಗಿಗಳು, ಕ್ಲೈಂಟ್‌ಗಳು ಅಥವಾ ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಸ್ಥೆಗಳೊಂದಿಗೆ ದಾಖಲಿಸಬಹುದಾದ, ಲೆಕ್ಕಪರಿಶೋಧನೆ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಮತ್ತು ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳಬಹುದಾದ ಸ್ಥಿರ ಫಲಿತಾಂಶಗಳನ್ನು ಉತ್ಪಾದಿಸಲು ತಮ್ಮ ಪ್ರಮಾಣಿತ ವಿಶ್ಲೇಷಣಾತ್ಮಕ ಕೆಲಸದ ಹರಿವಿನ ಭಾಗವಾಗಿ ಮಲ್ಟಿ ಫ್ಯಾಮಿಲಿ ಅನಾಲಿಸಿಸ್ ಅನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಾರೆ.
ವಿಶ್ವವಿದ್ಯಾನಿಲಯದ ಪ್ರಾಧ್ಯಾಪಕರು ಮತ್ತು ಬೋಧಕರು ಬಹು ಕುಟುಂಬ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯನ್ನು ಪಠ್ಯ ಸಾಮಗ್ರಿಗಳು, ಹೋಮ್‌ವರ್ಕ್ ಅಸೈನ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳು ಮತ್ತು ಪರೀಕ್ಷೆಯ ತಯಾರಿ ಸಂಪನ್ಮೂಲಗಳಲ್ಲಿ ಸಂಯೋಜಿಸುತ್ತಾರೆ, ವಿದ್ಯಾರ್ಥಿಗಳಿಗೆ ಹಸ್ತಚಾಲಿತ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಲು, ಇನ್‌ಪುಟ್-ಔಟ್‌ಪುಟ್ ಸಂಬಂಧಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಅಂತಃಪ್ರಜ್ಞೆಯನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲು ಮತ್ತು ಅಂಕಗಣಿತದ ಬದಲಿಗೆ ಪರಿಕಲ್ಪನಾ ತಿಳುವಳಿಕೆಯನ್ನು ಕೇಂದ್ರೀಕರಿಸಲು ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡುತ್ತದೆ.
ಕ್ಲೈಂಟ್ ಸಭೆಗಳ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ವಿವಿಧ ಸನ್ನಿವೇಶಗಳನ್ನು ತ್ವರಿತವಾಗಿ ರೂಪಿಸಲು ಸಲಹೆಗಾರರು ಮತ್ತು ಸಲಹೆಗಾರರು ಮಲ್ಟಿ ಫ್ಯಾಮಿಲಿ ಅನಾಲಿಸಿಸ್ ಅನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಾರೆ, ವಿವರವಾದ ಸ್ಪ್ರೆಡ್‌ಶೀಟ್-ಆಧಾರಿತ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಮತ್ತು ವರದಿಗಾಗಿ ಕಚೇರಿಗೆ ಹಿಂತಿರುಗುವ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳ ನೈಜ-ಸಮಯದ ಅನ್ವೇಷಣೆಯನ್ನು ಸಕ್ರಿಯಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ.
ವೈಯಕ್ತಿಕ ಯೋಜನಾ ನಿರ್ಧಾರಗಳಿಗಾಗಿ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಬಳಕೆದಾರರು ಬಹು ಕುಟುಂಬ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತಾರೆ - ಆಯ್ಕೆಗಳನ್ನು ಹೋಲಿಸುವುದು, ಸೇವಾ ಪೂರೈಕೆದಾರರಿಂದ ಪಡೆದ ಉಲ್ಲೇಖಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು, ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಮತ್ತು ಪ್ರಮುಖ ನಿರ್ಧಾರದ ಹಿಂದಿನ ಸಂಖ್ಯೆಗಳನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಮತ್ತು ಸ್ಥಿರವಾಗಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಎಂಬ ವಿಶ್ವಾಸವನ್ನು ಬೆಳೆಸುವುದು.
Special Cases
▾
ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ, ಈ ಎಡ್ಜ್ ಕೇಸ್ ಅನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಪರಿಗಣಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ ಏಕೆಂದರೆ ಪ್ರಮಾಣಿತ ಊಹೆಗಳು ಹೊಂದಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಬಹು ಕುಟುಂಬ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಸನ್ನಿವೇಶವನ್ನು ಎದುರಿಸುವಾಗ, ಅಭ್ಯಾಸಕಾರರು ಗಡಿ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ವಿಭಜನೆಯಿಂದ ಶೂನ್ಯ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಈ ವಿಪರೀತ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿ ಮಾದರಿಯ ಊಹೆಗಳು ಮಾನ್ಯವಾಗಿರುತ್ತವೆಯೇ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು.
ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ, ಈ ಎಡ್ಜ್ ಕೇಸ್ ಅನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಪರಿಗಣಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ ಏಕೆಂದರೆ ಪ್ರಮಾಣಿತ ಊಹೆಗಳು ಹೊಂದಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಬಹು ಕುಟುಂಬ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಸನ್ನಿವೇಶವನ್ನು ಎದುರಿಸುವಾಗ, ಅಭ್ಯಾಸಕಾರರು ಗಡಿ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ವಿಭಜನೆಯಿಂದ ಶೂನ್ಯ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಈ ವಿಪರೀತ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿ ಮಾದರಿಯ ಊಹೆಗಳು ಮಾನ್ಯವಾಗಿರುತ್ತವೆಯೇ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು.
ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ, ಈ ಎಡ್ಜ್ ಕೇಸ್ ಅನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಪರಿಗಣಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ ಏಕೆಂದರೆ ಪ್ರಮಾಣಿತ ಊಹೆಗಳು ಹೊಂದಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಬಹು ಕುಟುಂಬ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಸನ್ನಿವೇಶವನ್ನು ಎದುರಿಸುವಾಗ, ಅಭ್ಯಾಸಕಾರರು ಗಡಿ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ವಿಭಜನೆಯಿಂದ ಶೂನ್ಯ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಈ ವಿಪರೀತ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳಲ್ಲಿ ಮಾದರಿಯ ಊಹೆಗಳು ಮಾನ್ಯವಾಗಿರುತ್ತವೆಯೇ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು.
ಆಸ್ತಿ ಗಾತ್ರದ ಮೂಲಕ ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಕಾರ್ಯಕ್ಷಮತೆ ಬೆಂಚ್‌ಮಾರ್ಕ್‌ಗಳು (2024 US)
▾
| ಆಸ್ತಿ ಗಾತ್ರ | ಹಣಕಾಸು ಪ್ರಕಾರ | ವಿಶಿಷ್ಟ ಕ್ಯಾಪ್ ದರ | ವಿಶಿಷ್ಟ ಬೆಲೆ/ಘಟಕ | ವಿಶಿಷ್ಟ DSCR Req. |
|---|---|---|---|---|
| ಡ್ಯುಪ್ಲೆಕ್ಸ್ (ಮಾಲೀಕ-ಒಸಿ) | ವಸತಿ FHA/Conv | 5.0%-7.5% | $100K-$250K/ಯೂನಿಟ್ | N/A (ವಸತಿ) |
| ಡ್ಯುಪ್ಲೆಕ್ಸ್ (ಹೂಡಿಕೆದಾರ) | ವಸತಿ ಪರಿವರ್ತನೆ | 5.0%-7.5% | $100K-$250K/ಯೂನಿಟ್ | N/A (ವಸತಿ) |
| ಟ್ರಿಪ್ಲೆಕ್ಸ್ / ಕ್ವಾಡ್ಪ್ಲೆಕ್ಸ್ | ವಸತಿ ಪರಿವರ್ತನೆ | 5.5%-8.0% | $90K-$200K/ಯೂನಿಟ್ | N/A (ವಸತಿ) |
| 5-20 ಘಟಕಗಳು (ವರ್ಗ ಸಿ) | ಸಮುದಾಯ ಬ್ಯಾಂಕ್ | 6.0%-9.0% | $60K-$130K/ಯೂನಿಟ್ | 1.20-1.30 |
| 5-20 ಘಟಕಗಳು (ವರ್ಗ ಬಿ) | ವಾಣಿಜ್ಯ / ಏಜೆನ್ಸಿ ಸಣ್ಣ ಬಾಲ್. | 5.0%-7.0% | $100K-$200K/ಯೂನಿಟ್ | 1.20-1.25 |
| 21-100 ಘಟಕಗಳು (ವರ್ಗ ಬಿ) | ಏಜೆನ್ಸಿ DUS / ಫ್ರೆಡ್ಡಿ | 4.5%-6.5% | $130K-$280K/ಯೂನಿಟ್ | 1.20-1.25 |
| 100+ ಘಟಕಗಳು (ವರ್ಗ A) | ಏಜೆನ್ಸಿ / ಲೈಫ್ ಕಂ. | 3.8%-5.5% | $200K-$600K+/unit | 1.20-1.30 |
| ಮೌಲ್ಯ ಸೇರಿಸಿ (ಯಾವುದೇ ಗಾತ್ರ) | ಸೇತುವೆ ಸಾಲ / ಬ್ಯಾಂಕ್ | 6.5%-9.0% (ಹೋಗುವ) | 30-40% ಕೆಳಗೆ ಸ್ಥಿರವಾಗಿದೆ | 1.05-1.15 (ಸೇತುವೆ) |
Frequently Asked Questions
▾
1-4 ಯೂನಿಟ್ ಮತ್ತು 5+ ಯೂನಿಟ್ ಮಲ್ಟಿಫ್ಯಾಮಿಲಿ ಫೈನಾನ್ಸಿಂಗ್ ನಡುವಿನ ಪ್ರಮುಖ ವ್ಯತ್ಯಾಸವೇನು?
1-4 ಯೂನಿಟ್‌ಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಗಳನ್ನು ಫ್ಯಾನಿ ಮೇ, ಫ್ರೆಡ್ಡಿ ಮ್ಯಾಕ್, ಎಫ್‌ಎಚ್‌ಎ ಮತ್ತು ವಿಎ ಮೂಲಕ ವಸತಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಎಂದು ವರ್ಗೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ, ಮಾಲೀಕರು-ಆಕ್ರಮಿತ ಖರೀದಿದಾರರು ಕಡಿಮೆ ಡೌನ್ ಪಾವತಿಗಳೊಂದಿಗೆ ವಸತಿ ಅಡಮಾನ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಪ್ರವೇಶಿಸಲು ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡುತ್ತದೆ (3.5% FHA, 5-15% ಮಾಲೀಕರು-ಆಕ್ರಮಿತಕ್ಕೆ ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ). 1-4 ಯೂನಿಟ್ ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ ಸಾಲಗಳಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ (ಮಾಲೀಕ-ಅಲ್ಲದ ನಿವಾಸಿಗಳು) 15-25% ರಷ್ಟು ಕಡಿಮೆ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. 5 ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳು ವಾಣಿಜ್ಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ಗೆ ದಾಟುತ್ತವೆ, ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗಳು, ಜೀವ ವಿಮಾ ಕಂಪನಿಗಳು ಅಥವಾ ಏಜೆನ್ಸಿ ಸಾಲದಾತರಿಂದ ವಾಣಿಜ್ಯ ಅಡಮಾನಗಳ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ (ಫ್ರೆಡ್ಡಿ ಮ್ಯಾಕ್ ಸ್ಮಾಲ್ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್, ಫ್ಯಾನಿ ಮೇ ಡಿಯುಎಸ್). ವಾಣಿಜ್ಯ ಮಲ್ಟಿಫ್ಯಾಮಿಲಿ ಲೋನ್‌ಗಳಿಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 25-35% ಕಡಿಮೆ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ, DSCR ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳನ್ನು (1.20-1.30+) ಹೊಂದಿರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು 25-30 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಭೋಗ್ಯ ಮಾಡಿದ್ದರೂ ಸಹ ಬಲೂನ್ ಪಾವತಿಗಳೊಂದಿಗೆ 5-10 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿರಬಹುದು.
ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಆಸ್ತಿಗೆ ಉತ್ತಮ ವೆಚ್ಚದ ಅನುಪಾತ ಯಾವುದು?
ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಗಾಗಿ ಕಾರ್ಯಾಚರಣಾ ವೆಚ್ಚದ ಅನುಪಾತಗಳು (OER) ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಆಸ್ತಿ ವಯಸ್ಸು, ಗಾತ್ರ, ಬಾಡಿಗೆದಾರ-ಪಾವತಿಸಿದ ಮತ್ತು ಮಾಲೀಕ-ಪಾವತಿಸಿದ ಉಪಯುಕ್ತತೆಗಳು ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣಾ ರಚನೆಯನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದ 35-55% ವರೆಗೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಪ್ರತಿ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸ್ಥಿರ ವೆಚ್ಚದ ಹೊರೆಯಿಂದಾಗಿ ಸಣ್ಣ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು (2-4 ಘಟಕಗಳು) ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 40-50% OER ಅನ್ನು ನಡೆಸುತ್ತವೆ. ದೊಡ್ಡ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು (50+ ಘಟಕಗಳು) ಪ್ರಮಾಣದ ಆರ್ಥಿಕತೆಯನ್ನು ಸಾಧಿಸುತ್ತವೆ ಮತ್ತು 35-45% OER ಅನ್ನು ಚಲಾಯಿಸಬಹುದು. ಮಾಲೀಕರು ಪಾವತಿಸಿದ ಉಪಯುಕ್ತತೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು (ಮಾಸ್ಟರ್-ಮೀಟರ್ಡ್ ಎಲೆಕ್ಟ್ರಿಕ್, ವಾಟರ್, ಹೀಟ್) ಹೆಚ್ಚಿನ ವೆಚ್ಚದ ಅನುಪಾತಗಳನ್ನು ನಡೆಸುತ್ತವೆ. ಮಾರಾಟಗಾರರ ಪ್ರೊ ಫಾರ್ಮಾಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವಾಗ, 35% ಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ವೆಚ್ಚದ ಅನುಪಾತಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಸಂಶಯವಿರಲಿ - ಅವರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಬಿಟ್ಟುಬಿಡುತ್ತಾರೆ (ಮಾರಾಟಗಾರರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸ್ವಯಂ-ನಿರ್ವಹಣೆ), CapEx ಮೀಸಲುಗಳು ಅಥವಾ ಕಡಿಮೆ ನಿರ್ವಹಣೆ. ನೀವು ಸ್ವಯಂ-ನಿರ್ವಹಣೆ ಮಾಡಲು ಯೋಜಿಸಿದ್ದರೂ ಸಹ ವಾಸ್ತವಿಕ ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ಸೇರಿಸಲು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಮರುಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಆಸ್ತಿಯು ಉತ್ತಮ ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆಯ ಅವಕಾಶವಾಗಿದೆಯೇ ಎಂದು ನಾನು ಹೇಗೆ ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು?
ಉತ್ತಮ ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆಯ ಅವಕಾಶವು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ: (1) ಪ್ರಸ್ತುತ ಬಾಡಿಗೆಗಳು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ದರಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ (ಉಪಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಕ್ಕೆ ಪ್ರಸ್ತುತ ಸಾಧಿಸಬಹುದಾದ ಬಾಡಿಗೆಗಿಂತ 15-40% ಕಡಿಮೆ); (2) ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸಲಾದ ನವೀಕರಣ ಬಜೆಟ್‌ನೊಂದಿಗೆ ನಿವಾರಿಸಬಹುದಾದ ದೈಹಿಕ ಕೊರತೆಗಳು (ದಿನಾಂಕದ ಅಡಿಗೆಮನೆಗಳು ಮತ್ತು ಸ್ನಾನಗೃಹಗಳು, ಧರಿಸಿರುವ ನೆಲಹಾಸು, ಮುಂದೂಡಲ್ಪಟ್ಟ ಬಾಹ್ಯ ನಿರ್ವಹಣೆ); (3) ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಸುಧಾರಣೆಗಳು ಸಾಧ್ಯ (ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೇಡಿಕೆಗಿಂತ ನಿರ್ವಹಣೆ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುವ ಸರಾಸರಿ ಕಡಿಮೆ ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ); (4) ಹೆಚ್ಚಿನ NOI ಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟವಾದ ಮಾರ್ಗವೆಂದರೆ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ದರದಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳೀಕರಣಗೊಂಡಾಗ, ನವೀಕರಣ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಮೀರಿದ ಈಕ್ವಿಟಿಯನ್ನು ರಚಿಸುತ್ತದೆ; ಮತ್ತು (5) ಸ್ಥಿರವಾದ ಸಾಮರ್ಥ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಪ್ರಸ್ತುತ (ಖಿನ್ನಿತ) ಆದಾಯವನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುವ ಖರೀದಿ ಬೆಲೆ. ವಿಶಿಷ್ಟವಾದ ಮೌಲ್ಯವರ್ಧನೆಯ ಪ್ರಬಂಧವು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಮೇಲಿನ 1-2% ಕ್ಯಾಪ್ ಪ್ರೀಮಿಯಂನಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸುವುದನ್ನು ಗುರಿಪಡಿಸುತ್ತದೆ (ಹೆಚ್ಚಿನ ಕ್ಯಾಪ್ = ಕಡಿಮೆ ಬೆಲೆ), ನಂತರ ಸ್ಥಿರೀಕರಣದ ಮೇಲೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಕ್ಯಾಪ್ಗೆ ಕುಗ್ಗಿಸುತ್ತದೆ.
ಏಜೆನ್ಸಿ ಸಾಲಗಳು ಯಾವುವು ಮತ್ತು ಅವುಗಳಿಗೆ ಯಾರು ಅರ್ಹರು?
ಏಜೆನ್ಸಿ ಸಾಲಗಳು ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಅಡಮಾನಗಳು ಅನುಮೋದಿತ ಸಾಲದಾತರಿಂದ ಹುಟ್ಟಿಕೊಂಡಿವೆ ಮತ್ತು ಸರ್ಕಾರಿ ಪ್ರಾಯೋಜಿತ ಉದ್ಯಮಗಳಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುತ್ತವೆ ಅಥವಾ ಖಾತರಿಪಡಿಸುತ್ತವೆ - ಫ್ಯಾನಿ ಮೇ (ಅದರ ನಿಯೋಜಿತ ಅಂಡರ್ರೈಟಿಂಗ್ ಮತ್ತು ಸರ್ವಿಸಿಂಗ್ ಅಥವಾ DUS ಪ್ರೋಗ್ರಾಂ ಮೂಲಕ) ಮತ್ತು ಫ್ರೆಡ್ಡಿ ಮ್ಯಾಕ್ (ಅದರ ಸಣ್ಣ ಸಮತೋಲನ ಮತ್ತು ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮಗಳ ಮೂಲಕ). ಏಜೆನ್ಸಿ ಸಾಲಗಳು ಸ್ಥಿರವಾದ ಬಹುಕುಟುಂಬಕ್ಕೆ ಚಿನ್ನದ ಮಾನದಂಡವಾಗಿದೆ: ಅವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕಡಿಮೆ ದರಗಳನ್ನು (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 50-150 ಬೇಸಿಸ್ ಪಾಯಿಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಅಥವಾ ವಿಮಾ ಕಂಪನಿಯ ಬೆಲೆಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ), ದೀರ್ಘ ಭೋಗ್ಯ (30 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ) ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚಿನ ಹತೋಟಿಯನ್ನು (ಫ್ರೆಡ್ಡಿಗೆ 80% LTV ವರೆಗೆ, ಫ್ಯಾನಿಗೆ 75-80% ವರೆಗೆ) ನೀಡುತ್ತವೆ. ಅರ್ಹತಾ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಸ್ಥಿರಗೊಳಿಸಬೇಕು (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 90% + ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ 90 ದಿನಗಳವರೆಗೆ), ಸಾಕಷ್ಟು DSCR (1.20-1.25 ಕನಿಷ್ಠ) ಹೊಂದಿರಬೇಕು ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ಸ್ಥಿತಿಯ ಮಾನದಂಡಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಬೇಕು. ಕನಿಷ್ಠ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ $1 ಮಿಲಿಯನ್ (ಸಣ್ಣ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮಗಳಿಗೆ $750,000).
ಇನ್-ಪ್ಲೇಸ್ NOI ಮತ್ತು ಪ್ರೊ ಫಾರ್ಮಾ NOI ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವೇನು?
ಇನ್-ಪ್ಲೇಸ್ NOI (ಇದನ್ನು ಅಥವಾ ಪ್ರಸ್ತುತ NOI ಎಂದೂ ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ) ಆಸ್ತಿಯ ನಿಜವಾದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ದಾಖಲಾತಿ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ - ಇಂದಿನ ಬಾಡಿಗೆ ರೋಲ್, ಪ್ರಸ್ತುತ ಖಾಲಿ ಹುದ್ದೆ ಮತ್ತು ಪರಿಶೀಲಿಸಿದ ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚಗಳು. ಇದು ಕನ್ಸರ್ವೇಟಿವ್ ಅಂಡರ್ರೈಟಿಂಗ್ ಬೇಸ್ಲೈನ್ ಆಗಿದೆ. ಪ್ರೊ ಫಾರ್ಮಾ NOI (ಸ್ಥಿರೀಕೃತ ಅಥವಾ ಸ್ಥಿರವಾದ NOI ಎಂದೂ ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ) ಯೋಜಿತ ಸುಧಾರಣೆಗಳ ನಂತರ ಆಸ್ತಿಯ ಆದಾಯವನ್ನು ಯೋಜಿಸುತ್ತದೆ: ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ದರಕ್ಕೆ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಲಾಗಿದೆ, ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಸ್ಥಿರೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚ ನಿರ್ವಹಣೆಯನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸಲಾಗಿದೆ. ಮೌಲ್ಯವರ್ಧಿತ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಇನ್-ಸ್ಥಳದ ಆದಾಯದಲ್ಲಿ ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ (ಪ್ರಸ್ತುತ ರಿಯಾಲಿಟಿ ನೀಡಿದ ನ್ಯಾಯಯುತ ಪ್ರವೇಶ ಬೆಲೆಯನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು) ಮತ್ತು ಪ್ರೊ ಫಾರ್ಮಾಗೆ ಮಾರ್ಗವನ್ನು ರೂಪಿಸುತ್ತಾರೆ (ಮೌಲ್ಯ ಸೃಷ್ಟಿ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು). ಸ್ಪಷ್ಟವಾದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಪುರಾವೆಗಳಿಲ್ಲದೆ ದೊಡ್ಡ ಬಾಡಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಳವನ್ನು ಯೋಜಿಸುವ ಮಾರಾಟಗಾರ-ತಯಾರಾದ ಪ್ರೊ ಫಾರ್ಮಾಗಳೊಂದಿಗೆ ಅತ್ಯಂತ ಜಾಗರೂಕರಾಗಿರಿ - ನಿಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಬಾಡಿಗೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಸಂಶೋಧನೆಯ ಮೂಲಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
ಮಲ್ಟಿಫ್ಯಾಮಿಲಿ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯಲ್ಲಿ ಬೆಲೆ-ಪ್ರತಿ-ಯೂನಿಟ್ ಮೆಟ್ರಿಕ್ ಹೇಗೆ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ?
ಪ್ರತಿ ಘಟಕದ ಬೆಲೆ (PPU) ವಿವಿಧ ಕಟ್ಟಡ ಗಾತ್ರಗಳು ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ಹೋಲಿಸಲು ತ್ವರಿತ, ಪ್ರಮಾಣಿತ ಮೆಟ್ರಿಕ್ ಆಗಿದೆ. PPU = ಖರೀದಿ ಬೆಲೆ / ಘಟಕಗಳ ಸಂಖ್ಯೆ. PPU ನ ಉಪಯುಕ್ತತೆಯು ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಹೋಲಿಸುವುದರ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿದೆ - ಅದೇ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ, ಅದೇ ಘಟಕ ಮಿಶ್ರಣ (ಸ್ಟುಡಿಯೋ ವಿರುದ್ಧ 1BR ವಿರುದ್ಧ 2BR), ಒಂದೇ ರೀತಿಯ ವಯಸ್ಸು ಮತ್ತು ಸ್ಥಿತಿ, ಮತ್ತು ಅದೇ ರೀತಿಯ ಉಪಮಾರುಕಟ್ಟೆ. 2024 ರ ಒರಟು ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿಯಾಗಿ: ಪ್ರಮುಖ ಕರಾವಳಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ ವರ್ಗ A ಮಲ್ಟಿಫ್ಯಾಮಿಲಿ $300,000-$600,000+/unit ನಲ್ಲಿ ವ್ಯಾಪಾರ ಮಾಡಬಹುದು; $150,000-$250,000/ಯೂನಿಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಸನ್‌ಬೆಲ್ಟ್ ಮೆಟ್ರೋಗಳಲ್ಲಿ ವರ್ಗ B; $80,000-$150,000/ಯೂನಿಟ್‌ನಲ್ಲಿ ವರ್ಗ C ಉದ್ಯೋಗಿಗಳ ವಸತಿ. ಮೊದಲ-ಪಾಸ್ ಪರದೆಯಂತೆ PPU ಹೆಚ್ಚು ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ; ಕ್ಯಾಪ್ ದರ ಮತ್ತು DSCR ಹೆಚ್ಚು ಕಠಿಣ ಆದಾಯ ಆಧಾರಿತ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.
RUBS ಎಂದರೇನು ಮತ್ತು ಅದು ಬಹುಕುಟುಂಬ NOI ಮೇಲೆ ಹೇಗೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುತ್ತದೆ?
RUBS (ಅನುಪಾತ ಯುಟಿಲಿಟಿ ಬಿಲ್ಲಿಂಗ್ ಸಿಸ್ಟಮ್) ಎನ್ನುವುದು ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಭೂಮಾಲೀಕರು ಬಳಸುವ ಒಂದು ವಿಧಾನವಾಗಿದ್ದು, ವೈಯಕ್ತಿಕ ಮೀಟರಿಂಗ್ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿಲ್ಲದಿದ್ದರೂ ಸಹ ಸೂತ್ರದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಯುನಿಟ್ ಗಾತ್ರ, ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ, ಅಥವಾ ಇತರ ಅಂಶಗಳಿಂದ ಪ್ರಮಾಣೀಕರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ) ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಂದ ಉಪಯುಕ್ತತೆಯ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಮರುಪಡೆಯಲು. ಮಾಸ್ಟರ್-ಮೀಟರ್ ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿ RUBS ಅನ್ನು ಅಳವಡಿಸುವುದರಿಂದ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಂದ ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಯುಟಿಲಿಟಿ ವೆಚ್ಚದಲ್ಲಿ $50-150/ಯೂನಿಟ್/ತಿಂಗಳು ವರ್ಗಾಯಿಸಬಹುದು, ಆ ಮೊತ್ತದಿಂದ ನೇರವಾಗಿ NOI ಅನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಬಹುದು. 20-ಯೂನಿಟ್ ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿ, RUBS ನಲ್ಲಿ $100/ಯೂನಿಟ್/ತಿಂಗಳು = ಹೆಚ್ಚುವರಿ NOI ನಲ್ಲಿ $24,000/ವರ್ಷ, ಇದು 6% ಕ್ಯಾಪ್ ದರದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿ $400,000 ಅನ್ನು ರಚಿಸುತ್ತದೆ. RUBS ಅನುಷ್ಠಾನವು ರಾಜ್ಯದ ಹಿಡುವಳಿದಾರರ ಸಂರಕ್ಷಣಾ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸಬೇಕು - ಕೆಲವು ರಾಜ್ಯಗಳು RUBS ಬಿಲ್ಲಿಂಗ್ ಅನ್ನು ನಿರ್ಬಂಧಿಸುತ್ತವೆ ಅಥವಾ ನಿಷೇಧಿಸುತ್ತವೆ. ಬಹುಕುಟುಂಬದ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಗಳಲ್ಲಿ ಇದು ಹೆಚ್ಚಿನ ROI ಮೌಲ್ಯ-ವರ್ಧನೆಯ ತಂತ್ರಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕಗಳು, CapEx ಮೀಸಲುಗಳು, ಅಥವಾ ಕಡಿಮೆ ಖಾಲಿ ಹುದ್ದೆಗಳನ್ನು ಬಿಟ್ಟುಬಿಡುವ ಮಾರಾಟಗಾರ-ಒದಗಿಸಿದ ವೆಚ್ಚದ ಅಂಕಿಅಂಶಗಳನ್ನು ಬಳಸುವುದು - ಮಾರಾಟಗಾರರ ಐತಿಹಾಸಿಕ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಲೆಕ್ಕಿಸದೆಯೇ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ದರದ ಊಹೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಯಾವಾಗಲೂ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಮರುರೂಪಿಸುತ್ತದೆ.
- !ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಈ ಮೂಲಭೂತ ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳಿಗೆ ಸರಿಹೊಂದಿಸದೆ ವಿವಿಧ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳು, ಘಟಕ ಮಿಶ್ರಣಗಳು ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಗಳಾದ್ಯಂತ ಪ್ರತಿ-ಯೂನಿಟ್ ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಹೋಲಿಸುವುದು.
- !ಮೌಲ್ಯವರ್ಧಿತ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ಥಿರಗೊಳಿಸಲು ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಸಮಯ ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಅಂದಾಜು ಮಾಡುವುದು - ಗುತ್ತಿಗೆ ಅವಧಿಯು 18-24 ತಿಂಗಳವರೆಗೆ ವಿಸ್ತರಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ನವೀಕರಣ ವೆಚ್ಚಗಳು ವಾಡಿಕೆಯಂತೆ ಆರಂಭಿಕ ಬಜೆಟ್‌ಗಳನ್ನು ಮೀರುತ್ತದೆ.
- !ವಸತಿ ಅಡಮಾನದೊಂದಿಗೆ 5+ ಯೂನಿಟ್ ಆಸ್ತಿಗೆ ಹಣಕಾಸು ಒದಗಿಸುವುದು - ಸಾಲದಾತರು ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ವಸತಿ ಸಾಲಗಳನ್ನು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ; ಇದು ಅಡಮಾನ ವಂಚನೆಯನ್ನು ರೂಪಿಸುತ್ತದೆ.
- !ವಾಣಿಜ್ಯ ಸಾಲದ ಅಂಡರ್‌ರೈಟಿಂಗ್‌ನಲ್ಲಿ DSCR ಅವಶ್ಯಕತೆಯನ್ನು ನಿರ್ಲಕ್ಷಿಸುವುದು - ನಿಮ್ಮ ವೈಯಕ್ತಿಕ ರಿಟರ್ನ್ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳಲ್ಲಿ ಧನಾತ್ಮಕ ನಗದು ಹರಿವನ್ನು ಉತ್ಪಾದಿಸುವ ಒಪ್ಪಂದವು NOI ಸಾಲ ಸೇವೆಯನ್ನು ಸಮರ್ಪಕವಾಗಿ ಒಳಗೊಂಡಿರದಿದ್ದರೆ ವಾಣಿಜ್ಯ ಹಣಕಾಸುಗಾಗಿ ಅರ್ಹತೆ ಪಡೆಯಲು ವಿಫಲವಾಗಬಹುದು.
Pro Tip
ಮಲ್ಟಿಫ್ಯಾಮಿಲಿ ಡೀಲ್‌ಗಳನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸುವಾಗ, ಮಾರಾಟಗಾರರ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚದ ಸಾರಾಂಶವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಬದಲು ನಿಜವಾದ ಬಾಡಿಗೆ ರೋಲ್ ಅನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಯಾವಾಗಲೂ ನಿಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಪ್ರೊ ಫಾರ್ಮಾವನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿ. ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಘಟಕದ ಪ್ರಸ್ತುತ ಗುತ್ತಿಗೆ, ಬಾಡಿಗೆ ಮತ್ತು ಮುಕ್ತಾಯ ದಿನಾಂಕದೊಂದಿಗೆ ಪ್ರಾರಂಭಿಸಿ. ನೆರೆಹೊರೆಯಲ್ಲಿ ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಕರೆಯುವ ಮೂಲಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬಾಡಿಗೆಗಳನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ. ನಿಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಆಸ್ತಿ ನಿರ್ವಹಣಾ ದರ, ನಿಜವಾದ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ಬಿಲ್, ವಿಮಾ ಉಲ್ಲೇಖಗಳು ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆ ಅಂದಾಜುಗಳನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಮರುನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡಿ. ಈ ಬಾಟಮ್-ಅಪ್ ವಿಧಾನವು ಮಾರಾಟಗಾರನ ಬೆಲೆಯು ಸತ್ಯಗಳಿಂದ ಸಮರ್ಥಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದೆಯೇ ಅಥವಾ ಆಶಾವಾದಿ ಊಹೆಗಳಿಂದ ಉಬ್ಬಿಕೊಂಡಿದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸುತ್ತದೆ.
Did you know?
ಯುನೈಟೆಡ್ ಸ್ಟೇಟ್ಸ್‌ನ ಅತಿ ದೊಡ್ಡ ಖಾಸಗಿ ಜಮೀನುದಾರರೆಂದರೆ ಇನ್ವಿಟೇಶನ್ ಹೋಮ್ಸ್, ಸಾರ್ವಜನಿಕವಾಗಿ ವ್ಯಾಪಾರ ಮಾಡುವ REIT, ಇದು 80,000 ಏಕ-ಕುಟುಂಬ ಬಾಡಿಗೆ ಮನೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಅಮೆರಿಕಾದಲ್ಲಿನ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬಾಡಿಗೆ ವಸತಿಗಳು ಇನ್ನೂ ಸಣ್ಣ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಭೂಮಾಲೀಕರ ಒಡೆತನದಲ್ಲಿದೆ - ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಬಾಡಿಗೆ ವಸತಿ ಮಂಡಳಿಯು ಅಂದಾಜು 17 ಮಿಲಿಯನ್ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಭೂಮಾಲೀಕರು ಸರಿಸುಮಾರು 22 ಮಿಲಿಯನ್ ಬಾಡಿಗೆ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ, ಸುಮಾರು 70% ರಷ್ಟು ಕೇವಲ 1-3 ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ. ಸಣ್ಣ ಭೂಮಾಲೀಕರ ಈ ವಿಶಾಲವಾದ ಕಾಟೇಜ್ ಉದ್ಯಮವು - ಅವರಲ್ಲಿ ಹಲವರು ಡ್ಯುಪ್ಲೆಕ್ಸ್ ಅನ್ನು ಮನೆ-ಹ್ಯಾಕಿಂಗ್ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ಅಥವಾ ಮೊದಲ ಬಾಡಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಮೂಲಕ ಪ್ರಾರಂಭಿಸಿದರು - ಇದು US ಬಾಡಿಗೆ ವಸತಿ ಪೂರೈಕೆಯ ಬೆನ್ನೆಲುಬಾಗಿದೆ.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Ratings & comments
ಸಾಪ್ತಾಹಿಕ ಗಣಿತ ಸಲಹೆಗಳನ್ನು ಪಡೆಯಿರಿ
ಪ್ರತಿ ವಾರ ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್ ಸಲಹೆಗಳನ್ನು ಪಡೆಯುವ 12,000+ ಚಂದಾದಾರರನ್ನು ಸೇರಿ.