1031 Exchange Analysis

내국세법 1031조의 이름을 딴 1031 거래소는 미국 부동산 투자자가 이용할 수 있는 가장 강력한 세금 연기 전략 중 하나입니다. 이를 통해 투자자는 부동산을 판매하고 수익금을 '동종' 대체 부동산에 재투자하는 동시에 일반적으로 판매 시 지불해야 하는 모든 양도소득세와 감가상각비 회수를 연기할 수 있습니다. 평생 동안 일련의 1031 교환을 통해 올바르게 실행되면 상속인이 이용할 수 있는 기준 상향 조정을 통해 사망 시 이연 세금이 완전히 제거될 수 있습니다. 경제적 이익은 엄청납니다. 처분 시 15~37%의 세금을 지불하는 대신 전체 판매 수익금을 더 큰 대체 부동산에서 사용함으로써 투자자는 비과세 자본에 대한 복리의 힘을 통해 부의 축적을 극적으로 가속화할 수 있습니다. 예를 들어, $400,000의 이익으로 $1,000,000의 부동산을 판매하는 투자자는 표준 판매에서 약 $100,000-$120,000의 세금을 납부해야 합니다. 1031 교환에서는 $1,000,000 모두 대체 부동산에서 계속 일하게 됩니다. 1031 교환 자격을 얻으려면 엄격한 IRS 규칙을 따라야 합니다. (1) 포기한 부동산과 대체 부동산 모두 거래, 사업 또는 투자에서 생산적인 용도로 보유해야 합니다. 개인 주택 및 판매용으로 보유하고 있는 부동산(딜러 부동산)은 자격이 없습니다. (2) 부동산은 '동종'이어야 하며, 이는 부동산에서 다른 미국 부동산과 교환된 미국 내 부동산을 의미하는 것으로 광범위하게 해석됩니다. (3) 적격 중개인(QI)은 판매 수익금을 보유해야 합니다. 투자자는 자금을 추정적으로 수령할 수 없습니다. (4) 대체 부동산은 양도된 부동산이 폐쇄된 후 달력일로 45일 이내에 확인되어야 합니다. (5) 교환은 달력일 기준 180일 이내에 완료되어야 합니다(대체 재산에 대한 마감). 1031 교환 분석 계산기는 투자자가 연기로 인한 세금 절감, 전체 세금 연기를 달성하기 위해 재투자해야 하는 자본, 모든 이익이 연기되지 않는 부분 교환('부트')의 영향을 이해하는 데 도움이 됩니다. 이러한 메커니즘을 이해하는 것은 상당한 보유 자산을 보유하고 있는 부동산 투자자에게 필수적입니다.

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1. 11단계 - 조정 기준 계산: 포기한 부동산의 원래 구매 가격부터 시작합니다. 보유 기간 동안 이루어진 자본 개선 비용을 추가합니다(지붕 교체, 추가, 주요 개조 - 정기 유지 관리 제외). 세금 신고 시 감가상각 누적 공제액을 뺍니다(주택용 임대 부동산의 경우 매년 원래 비용 기준의 1/27.5, 상업용의 경우 1/39). 결과는 조정된 기준입니다.
2. 22단계 — 총 실현 이익 계산: 판매 가격 − 판매 비용(수수료, 소유권, 변호사, 양도세) − 조정 기준 = 순 실현 이익. 이는 과세 대상 총액을 장기 자본 이득(감사)과 감가상각 환입으로 나눈 값입니다.
3. 33단계 - 감가상각 환입 부분 식별: 감가상각 환입 금액은 보유 기간 동안 발생한 총 감가상각 누계액과 같습니다. 이 부분에는 최대 연방 세율 25%(환수되지 않은 섹션 1250 이득)에 해당 주 소득세율을 더한 금액이 부과됩니다. 기준을 초과하는 잔여 이득(환원 제외)은 귀하의 소득에 따라 0%, 15% 또는 20% 연방 세율로 장기 자본 이득으로 과세됩니다.
4. 44단계 - 교환 없이 세금 계산서 계산: 적절한 연방 세율(25% 환입 + 15% 또는 20% LTCG)과 주 세율을 이익에 적용하여 비교환 판매에서 지불해야 하는 총 세금을 계산합니다. 또한 소득이 $200,000(미혼) 또는 $250,000(기혼)을 초과하는 경우 3.8% 순투자소득세(NIIT)를 추가하세요. 이는 1031 Exchange가 연기할 기본 세금 책임입니다.
5. 55단계 — 완전 연기를 위한 재투자 요건 결정: 이익의 100%를 연기하려면('부팅'을 받지 않음) 다음을 수행해야 합니다. (a) 포기한 부동산의 순 판매 가격과 같거나 그보다 높은 구매 가격으로 대체 부동산(또는 부동산)을 취득해야 합니다. (b) 매각으로 인한 모든 지분(모기지 상환 + 순수익)을 대체 부동산에 현금으로 재투자하거나 대체 부동산에 대해 동일하거나 더 큰 부채를 떠맡음으로써 재투자합니다.
6. 66단계 - 부분 교환(부팅) 시나리오 분석: 포기한 부동산의 판매 가격보다 낮은 가격으로 대체 부동산을 구매하는 경우 부족분은 '부동'(현금 수령)이며 즉시 과세 대상이 됩니다. 부팅을 받은 만큼 게인이 인식됩니다. 예를 들어, $800,000에 판매하고 $700,000에 구매하는 경우 부트로 $100,000(부채가 없다고 가정)를 받고 다른 유효한 교환에서도 $100,000의 이익을 인식합니다.
7. 77단계 — 45일/180일 일정을 고려하십시오. 45일 식별 기간은 포기한 재산이 마감될 때 시작됩니다. 귀하는 자격을 갖춘 중개자에게 서면으로 교체 부동산(또는 3가지 부동산 규칙에 따라 최대 3개의 부동산 또는 총 가치가 200% 규칙에 따라 포기 가치의 200%를 초과하지 않는 한 개수에 상관없음)을 명시해야 합니다. 교체품 마감은 180일 이내 또는 판매 연도의 세금 신고 마감일 중 먼저 도래하는 날짜까지 이루어져야 합니다.

• !QI로 이전하기 직전에 판매 수익금을 추정적으로 수령하는 경우 구제 수단 없이 전체 교환 자격이 박탈됩니다.
• !계획이 부족하거나 경쟁 시장에서 적합한 대체 부동산을 찾을 수 없기 때문에 45일 식별 기한을 놓쳤습니다.
• !부동산을 식별했지만 재정 문제, 소유권 문제 또는 판매자 철회로 인해 180일 이내에 폐쇄하지 못한 경우 - 폐쇄되지 않은 부동산은 부분적으로 또는 전액 과세 대상이 됩니다.
• !과세 대상 부츠에 대한 계획 없이 포기된 부동산의 판매 가격보다 낮은 가격으로 대체 부동산을 구입합니다.
• !부적격 QI 사용 — 지난 2년 이내에 투자자와 금융 또는 서비스 관계를 유지한 중개인을 선택하면 교환이 무효화됩니다.