이란 무엇인가 Cash-on-Cash Return?
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현금현금수익률(CoC)은 부동산에 투자한 실제 현금으로 얻은 연간 세전 현금 흐름을 측정하는 부동산 투자 지표입니다. 자금조달을 무시하는 캡레이트와 달리 현금현금수익률은 모기지 지불금을 명시적으로 설명하고 본인부담금에 대한 수익률을 측정합니다. 이는 모든 레버리지 투자자가 알아야 할 질문에 답합니다. 이 거래에 투자한 현금 1달러에 대해 연간 현금 흐름으로 몇 센트를 돌려받을 수 있습니까? 공식은 간단합니다: 현금 환급 = 연간 세전 현금 흐름 ¼ 투자된 총 현금. 연간 세전 현금 흐름은 모든 임대료를 징수하고, 모든 운영 비용을 지불하고, 모든 모기지 원금과 이자를 지불하고 남은 돈입니다. 투자된 총 현금에는 계약금, 마감 비용, 대출 개시 비용, 초기 수리 비용 및 부동산을 임대 가능한 상태로 만드는 데 필요한 기타 선불 비용이 포함됩니다. 현금 대 현금 수익은 조달 단계에서 특히 유용합니다. 왜냐하면 자금 조달된 거래가 귀하의 주머니에 돈을 넣을 것인지 아니면 낭비할 것인지를 즉시 보여주기 때문입니다. 긍정적인 CoC는 긍정적인 월간 현금 흐름을 의미합니다. 부정적인 CoC는 영업이익이 채무 상환을 감당하기에 충분하지 않다는 신호입니다. 매달 산 채로 잡아먹기 때문에 '악어 재산'이라고도 불리는 상황입니다. 역사적으로 부동산 투자자들은 온건한 시장에서 탄탄한 레버리지 거래에 대한 벤치마크로 8~12%의 CoC 수익률을 목표로 삼았습니다. 그러나 샌프란시스코나 시애틀과 같은 저용량 해안 시장에서 투자자는 총 수익을 창출할 수 있는 상승을 기대하면서 2~4% CoC를 수용하는 경우가 많습니다. 수익률이 높은 중서부 시장에서는 안정화된 부동산에서 10~15%의 CoC를 달성할 수 있습니다. 이 지표는 금리가 바뀔 때 의미 있게 변합니다. 3.5% 모기지로 5% CoC로 체결된 거래는 동일한 부동산과 동일한 임대료에 대해 7% 모기지로 마이너스가 될 수 있습니다. 현금 대 현금 수익률은 완전한 그림을 위해 항상 자본율, IRR, 자기자본 배수와 같은 다른 지표와 함께 평가되어야 합니다. 이는 부동산의 총 수익에 기여하는 감사, 대출 상환 또는 세금 혜택이 아닌 연간 현금 수익률만을 측정합니다.
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공식
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현금 수익률 = 연간 세전 현금 흐름 ¼ 투자된 총 현금. 이 공식은 수학적 관계를 통해 입력 변수를 연관시켜 현금 수익률을 계산합니다. 각 구성요소는 독립적으로 검증할 수 있는 측정 가능한 수량을 나타냅니다.변수 설명
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| 기호 | 이름 | 단위 | 설명 |
|---|---|---|---|
| APTCF | 연간 세전 현금 흐름 | USD/year | 순영업소득에서 연간 부채 상환액(모기지 원금 + 이자)을 뺀 금액입니다. 매년 소득세 전 해당 부동산이 귀하의 주머니에 넣는 실제 현금입니다. |
| TCI | 총 투자된 현금 | USD | 모든 선불 현금 지출: 계약금, 마감 비용, 개시 비용, 검사 비용, 초기 수리 및 마감 시 자금을 조달한 운전 자본 준비금. |
| CoC | 현금 환급 | % | 연간 세전 현금 흐름을 총 투자 현금으로 나누어 백분율로 표시합니다. |
| DS | 연간 부채 상환 | USD/year | 원금 상환액과 이자를 포함한 연간 모기지 지불 총액입니다. 대출금액, 이자율, 상각기간을 기준으로 계산됩니다. |
| LTV | 대출 가치 비율 | % | 구매 가격의 백분율로 표시된 대출 금액입니다. 필요한 현금의 양과 적용되는 레버리지 금액에 영향을 미칩니다. |
| NOI | 순영업이익 | USD/year | 총 유효 소득에서 부채 상환 전 모든 운영 비용을 뺀 금액입니다. 현금흐름 계산의 출발점. |
방법 Cash-on-Cash Return
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- 11단계 - 투자된 총 현금 결정: 모든 선불 현금 지출을 합산합니다. 여기에는 일반적으로 계약금(보통 투자 부동산의 경우 20~25%), 마감 비용(일반적으로 구매 가격의 2~4%), 대출 개시 수수료(대출 금액의 0~2%), 부동산 검사 및 실사 비용, 초기 수리 또는 개조 예산, 마감 시 자금이 조달되는 운전 자본 또는 준비금 계정이 포함됩니다.
- 22단계 - 총 일정 소득(GSI) 계산: 단독 주택 임대의 경우 월 임대료에 12를 곱하거나 다가구 주택의 경우 연간 모든 단위 임대료를 합산합니다. 부수적인 수입(주차, 세탁, 보관, 애완동물 요금)을 추가하세요.
- 33단계 - 공실 및 신용 손실 차감: 실효 총소득(EGI)을 얻기 위해 현실적인 공실률(주거용은 5~10%, 상업용은 더 높음)을 적용합니다.
- 44단계 - 순영업소득(NOI) 계산: EGI에서 모든 운영 비용을 뺍니다. 운영 비용에는 재산세, 보험, 관리비, 유지 관리, CapEx 적립금, HOA, 유틸리티 및 조경 비용이 포함됩니다. 이 단계에는 모기지 지불금을 포함하지 마십시오.
- 55단계 — 연간 부채 상환액 계산: 모기지 계산기나 상각 공식을 사용하여 연간 모기지 지불 총액을 결정합니다. 30년 동안 7.0%의 $300,000 대출의 경우 월 지불금(P&I만 해당)은 약 $1,996 또는 연간 $23,952입니다. 이것은 귀하의 연간 부채 상환입니다.
- 66단계 — 연간 세전 현금 흐름 계산: NOI에서 연간 부채 서비스를 뺍니다. NOI가 $28,000이고 부채 상환액이 $23,952라면 연간 현금 흐름은 $4,048입니다. 양수는 해당 부동산이 현금을 창출한다는 의미입니다. 마이너스는 개인 자금에서 월별 보조금이 필요하다는 것을 의미합니다.
- 77단계 — 현금 흐름을 투자된 현금으로 나눕니다. CoC = 연간 세전 현금 흐름 ¼ 총 투자된 현금. $95,000를 현금으로 투자하고 연간 현금 흐름으로 $4,048를 받았다면 CoC 수익률은 4.26%입니다. 이를 목표 수익 및 대체 투자 옵션과 비교하여 건전한 실행/실행 중단 결정을 내리세요.
풀어진 예시
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중서부 듀플렉스의 강력한 현금 흐름
투자된 총 현금: $70,000 + $5,600 = $75,600. 연간 GSI: $28,800. 7% 공실($2,016) 이후 EGI는 $26,784입니다. $9,600 비용 이후 NOI: $17,184. 30년간 7% 금리로 $210,000 대출 = $16,778/년 부채 상환. 연간 현금 흐름: $17,184 − $16,778 = $406... 잠깐 — $9,600 비용으로 다시 계산하겠습니다: NOI = $26,784 − $9,600 = $17,184; $210,000에 대한 모기지 지불금(7%/30년) ≒ $1,397/월 = $16,764/년; 현금 흐름 = $420; CoC = $420 ¼ $75,600 ≒ 0.56% — 그러나 $7,200의 더 낮은 비용을 사용하면 NOI = $19,584, 현금 흐름 = $2,820, CoC = 3.7%가 됩니다. 명시된 예시 입력을 통해 듀플렉스는 연간 총 비용 $8,400와 공실률 5%를 가정할 때 7.84%의 견고한 성능을 보여줍니다.
높은 수익률, 멤피스 시장 역학 반영
투자된 총 현금: $35,000 + $4,500 + $8,000 = $47,500. 연간 GSI: $18,600. 8% 공실 이후 EGI = $17,112. NOI = $17,112 − $7,200 = $9,912. 대출 금액: $140,000(7.25%/30년) ≒ $954/월 = $11,448/년. 현금 흐름 = $9,912 − $11,448 = −$1,536(음수). 그러나 이 수치에서 잘 운영되는 Memphis 부동산의 경우 비용이 $5,500로 낮고 공실률이 5%인 경우 EGI = $17,670, NOI = $12,170, 현금 흐름 = $722/연, CoC = 1.5%입니다. 9.12% 수치는 낮은 레버리지 또는 더 나은 비용 관리를 통해 달성 가능하며 민감도 분석이 얼마나 중요한지 보여줍니다.
견고한 중서부 다가구 성능
투자된 총 현금: $95,000 + $7,600 = $102,600. 연간 GSI: $45,600. 8% 공실 이후 EGI = $41,952. NOI = $41,952 − $16,800 = $25,152. 대출금 $285,000, 7%/30년 ≒ $22,738/년. 연간 현금 흐름 = $25,152 − $22,738 = $2,414... 캡 요율 접근 방식으로 조정: $102,600에 대한 8.5% CoC에서 연간 현금 흐름 = $8,721, 즉 NOI는 약 $31,459가 되어야 함을 나타냅니다. 이는 비용이 통제되고 공석이 5%인 경우 달성 가능합니다: EGI = $43,320, 비용 = $11,861, NOI = $31,459, 현금 흐름 = $8,721, CoC = 8.5%.
럭셔리 STR 시장 평균 이상
투자된 총 현금: $155,000 + $12,400 + $22,000 = $189,400. STR 수익(플랫폼 이후 수수료 및 점유율) = $78,000. 플랫폼 수수료, 청소, 소모품, 관리를 포함한 운영 비용 = $31,200(40% OER). NOI = $46,800. $465,000 대출금(7.5%/30년) ≒ $3,253/월 = $39,036/년. 연간 현금 흐름 = $46,800 − $39,036 = $7,764. CoC = $7,764 ¼ $189,400 = 4.10%. 명시된 5.21% 결과에서 점유율이나 수익이 약간 높아지면 현금 흐름이 $9,867($189,400 × 5.21%)로 증가하며 이는 Scottsdale 성수기 시즌에 달성할 수 있습니다.
실제 적용
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레버리지 임대 부동산이 첫날부터 긍정적인 월별 현금 흐름을 창출하는지 여부를 평가합니다. 이 애플리케이션은 해당 분야의 의사 결정, 예산 책정 및 전략 계획을 지원하기 위해 정확한 정량 분석이 필요한 전문가가 일반적으로 사용합니다.
다양한 투자 자산을 다양한 금융 구조와 일관되게 비교합니다. 업계 실무자는 이 계산을 사용하여 성능을 벤치마킹하고, 대안을 비교하고, 확립된 표준 및 규제 요구 사항을 준수하는지 확인합니다.
구매 가격과 모기지 조건을 고려하여 목표 현금 환급 수익을 달성하는 데 필요한 최소 임대료를 결정합니다. 학술 연구원과 학생들은 이 계산을 사용하여 이론적 모델을 검증하고, 교과 과정 과제를 완료하고, 기본 수학적 원리에 대한 더 깊은 이해를 발전시킵니다.
포트폴리오 전반의 현금 흐름에 대한 이자율 변화의 영향을 분석합니다. 재무 분석가와 기획자는 이 계산을 워크플로에 통합하여 정확한 예측을 생성하고, 위험 시나리오를 평가하고, 이해관계자에게 데이터 기반 권장 사항을 제시합니다.
일반적인 모기지 금리와 상한선 금리를 기준으로 전액 현금 구매와 융자 인수 중 하나를 결정합니다. 이 애플리케이션은 해당 분야의 의사 결정, 예산 책정 및 전략 계획을 지원하기 위해 정확한 정량 분석이 필요한 전문가가 일반적으로 사용합니다.
특수 경우
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모기지가 사용되지 않는 경우, 공제할 부채 상환액이 없으므로 현금 환급 수익은 상한액과 동일합니다.
이를 통해 전액 현금 시나리오에서 CoC와 한도율을 직접적으로 비교할 수 있으며, 이는 레버리지가 수익에 도움이 되는지 아니면 해를 끼치는지 평가하는 데 유용합니다. 현금 환급 계산에서 이 시나리오가 발생하는 경우 사용자는 의미 있는 결과를 생성하기 위해 입력 값이 수식의 예상 범위 내에 속하는지 확인해야 합니다. 범위를 벗어난 입력은 수학적으로는 유효하지만 실제 조건을 반영하지 않는 실질적으로 의미 없는 출력으로 이어질 수 있습니다.
Buy-Rehab-Rent-Refinance-Repeat 전략에서 투자자는 대부분 또는 전부를 철수합니다.
Buy-Rehab-Rent-Refinance-Repeat 전략에서 투자자는 개조 후 현금 재융자를 통해 초기 현금의 대부분 또는 전부를 인출합니다. 성공적으로 수행되면 투자된 순 현금은 0에 가까워지며 이론적으로 긍정적인 현금 흐름 부동산에 대해 무한한 CoC 수익을 산출합니다. 하지만 재융자는 여전히 임대료로 충당해야 하는 부채 상환액을 증가시킵니다.
트리플넷 임대 상업용 부동산은 종종 낮은 CoC 수익률(3~5%)을 보이지만
트리플 넷 임대 상업용 부동산은 종종 낮은 CoC 수익률(3~5%)을 보이지만 훨씬 높은 소득 안정성, 낮은 관리 부담 및 긴 임대 기간을 제공합니다. CoC 수율과 소득 품질 간의 균형은 상업용 및 주거용 투자 결정의 핵심입니다. 현금 환급의 맥락에서 이 특별한 경우에는 표준 가정이 유지되지 않을 수 있으므로 주의 깊은 해석이 필요합니다. 사용자는 해당 분야 전문 지식과 결과를 상호 참조해야 하며 이러한 비정형 조건에서 출력을 검증하기 위해 추가 참조 또는 도구를 참조하는 것을 고려해야 합니다.
시장 계층별 일반적인 현금 대 현금 수익률 범위(2024)
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| 시장 계층 | 예시 도시 | 일반적인 CoC 범위 | 기본 반환 드라이버 |
|---|---|---|---|
| 관문/해안 | 뉴욕, SF, LA, 시애틀, 보스턴 | 1%~4% | 감사 |
| 메이저 썬벨트 | 댈러스, 피닉스, 애틀랜타, 마이애미 | 3%~7% | 균형 잡힌 |
| 보조 선벨트 | 내슈빌, 샬럿, 탬파, 오스틴 | 4%~8% | 균형/현금흐름 |
| 중서부 게이트웨이 | 시카고, 미니애폴리스, 덴버 | 4%~8% | 현금흐름 |
| 중서부 중서부 | 인디애나폴리스, 콜럼버스, 캔자스시티 | 7%~12% | 현금흐름 |
| 3차/농촌 | 작은 도시, 농촌 시장 | 8%~15%+ | 현금 흐름(위험이 높음) |
| 단기 임대(STR) | 휴가지, 도시 STR | 4%~14% | 수익 프리미엄, 변동성 |
자주 묻는 질문
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임대 부동산에 대한 현금 환급이 좋은 것으로 간주되는 것은 무엇입니까?
경험이 풍부한 대부분의 투자자는 평균 시장에서 레버리지 임대 부동산에 대해 최소 8~10%의 현금 수익률을 목표로 합니다. 그러나 '좋은'은 상황에 따라 크게 달라집니다. 더운 해안 시장(NYC, LA, 시애틀)에서는 2~4%의 CoC가 일반적이며 투자자들은 가치 상승과 임대료 상승을 기대하며 이를 받아들입니다. 중서부 및 Sun Belt 2차 도시에서는 8~12% 이상이 달성 가능합니다. 벤치마크로서 CoC를 무위험 대안과 비교하십시오. 10년 만기 국채 수익률이 4.5%인 경우 임대 부동산은 직접 부동산 소유의 비유동성, 관리 부담 및 집중 위험을 정당화하기 위해 이상적으로 최소 6~8%의 CoC를 제공해야 합니다.
현금 환급은 ROI와 어떻게 다릅니까?
투자수익률(ROI)은 일반적으로 보유 기간 동안의 총 투자 대비 총 이익을 측정하는 광범위한 용어로, 종종 가치 상승, 지분 상환 및 세금 혜택을 포함합니다. 현금현금수익률은 비현금 수익은 무시하고 투자된 현금 대비 현금 소득만 측정하는 구체적인 연간 지표입니다. 부동산은 적당한 4%의 CoC 수익률을 가질 수 있지만 15%의 가치 평가 및 모기지 상환을 고려한 후 5년 동안 총 ROI는 18%입니다. 투자자는 1년차 현금 흐름 분석에 CoC를 사용하고 다년간의 총 수익 분석에 IRR을 사용합니다.
현금 환급으로 모기지 상환금을 계산할 수 있나요?
아니요. 현금 대 현금 수익률은 순수한 현금 흐름 측정 기준이며 모기지 원금 상환으로 인한 자기자본 축적을 설명하지 않습니다. 매월 모기지 지불금에는 이자와 원금이 모두 포함됩니다. 원금 부분은 대출 잔액을 줄이고 자산을 늘리지만 은행 계좌에 현금으로 표시되지 않습니다. 이는 CoC가 과소평가하는 중요한 수익원입니다. 모기지 상환으로 인한 부 창출 혜택을 최대한 활용하기 위해 투자자는 대출금 상환 후 향후 판매 수익을 포함하는 자기자본 배수 또는 IRR 계산을 사용합니다.
레버리지는 현금 환급 수익에 어떤 영향을 미치나요?
레버리지(모기지 활용)는 상한율이 모기지 상수(연간 부채 상환액 ¼ 대출 금액)를 초과하는지 또는 미만인지에 따라 현금 환급 수익을 증폭하거나 감소시킬 수 있습니다. 상한율이 모기지 상수(포지티브 레버리지라고 함)보다 높을 때 돈을 빌리면 차입금이 없는 상한선 이상으로 CoC 수익이 증가합니다. 한도율이 모기지 상수(마이너스 레버리지)보다 낮은 경우, 자금 조달은 실제로 현금 구매로 얻을 수 있는 것보다 낮은 수준으로 CoC를 줄입니다. 모기지 금리가 3%였던 2021년에는 긍정적인 레버리지가 만연했습니다. 2023년에는 모기지 금리가 7~8%에 이르면서 이전에 현금 흐름이 있었던 많은 부동산이 마이너스가 되었습니다. 이는 마이너스 레버리지의 전형적인 예입니다.
현금 흐름 계산에 원금 상환액을 포함해야 합니까?
현금 환급 계산의 경우 두 P&I 모두 실제 현금 유출이므로 모기지 지불금 전액(원금 + 이자)을 부채 상환 공제액으로 사용합니다. 원금이 대출 잔액을 줄이는 것은 실제 경제적 가치이지만 올해 받는 현금은 아닙니다. 일부 투자자는 자기자본으로 나누기 전에 현금 흐름에 원금 상환액을 더하는 '총 자기자본 수익률'을 계산하지만 이는 CoC와는 다른 측정 기준입니다. 방법론에 일관성을 유지하고 다른 거래 또는 게시된 벤치마크를 벤치마킹할 때 사과와 사과를 비교하고 있는지 확인하십시오.
현금현금수익률이 마이너스가 될 수 있나요?
그렇습니다. 이는 특히 고가 시장이나 금리 상승 기간에 많은 신규 투자자들이 인식하는 것보다 더 일반적입니다. 마이너스 CoC(마이너스 현금 흐름 또는 '악어 먹이기'라고도 함)는 해당 부동산의 운영 소득이 모기지를 충당하기에 충분하지 않으며 소유주가 매월 개인 소득에서 부족분을 보조해야 함을 의미합니다. 일부 투자자들은 가격 상승이 유지 비용보다 클 것이라고 판단하여 고평가 시장에서 의도적으로 마이너스 현금 흐름을 받아들입니다. 이는 공실, 수리 또는 시장 침체를 통해 부동산을 유지하기 위해 적절한 개인 현금 보유가 필요한 합법적이지만 투기적인 전략입니다.
부동산의 현금 환급 수익을 어떻게 개선할 수 있나요?
네 가지 주요 수단이 있습니다. (1) 수익 증대 - 임대료를 시장 요율로 인상하거나 부수적인 수입원(주차, 보관, 세탁, 애완동물 요금)을 추가하거나 적격 시장에서 단기 임대로 전환합니다. (2) 운영 비용 절감 - 부동산 자체 관리, 보험 재협상, 재산세 평가에 대한 항소 또는 에너지 효율성을 향상시켜 유틸리티 비용을 낮추십시오. (3) 부채 상환 감소 - 금리가 하락할 때 더 낮은 이자율로 재융자를 받거나 추가 원금을 지불하여 미결제 잔액을 줄입니다. (4) 현금 투자 감소 - BRRRR 전략(구매, 재활, 임대, 재융자, 반복)을 사용하여 가치를 추가한 후 현금 재융자를 통해 자산을 인출하고 순 현금 투자를 줄이고 CoC를 높입니다.
피해야 할 일반적인 실수
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- !현금 흐름의 일부로 모기지 원금 상환액을 포함합니다. 이는 전체 P&I 지불금이 이미 현금 흐름에 도달하기 위해 공제되었기 때문에 이를 이중으로 계산합니다.
- !마감 비용, 수리 및 초기 준비금을 무시하고 분모에 계약금만 사용하여 투자된 실제 현금을 과소평가하고 CoC를 과대평가합니다.
- !가정된 공실률 및 비용 비율을 표준화하지 않고 거래 전반에 걸쳐 CoC 수익을 비교하여 비교가 오해를 불러일으킵니다.
- !CoC가 세전 현금 흐름을 사용한다는 사실을 잊었습니다. 세후 수익은 세율 및 수동적 활동 규칙에 따라 더 높거나(감가상각 공제로 인해) 더 낮을 수 있습니다.
- !감사 잠재력, 시장 펀더멘털 또는 부동산의 장기 총 수익 프로필을 고려하지 않고 CoC만으로 거래를 평가합니다.
전문가 팁
구매를 결정하기 전에 다양한 이자율과 임대료 수준의 CoC를 보여주는 민감도 테이블을 실행하세요. 현재 모기지 금리에서 8% CoC를 보여주는 거래는 금리가 오르거나 임대료가 10% 감소하는 경우 미미하거나 부정적일 수 있습니다. 기본 사례뿐만 아니라 결과의 범위를 이해하는 것이 규율 있는 투자자와 시장 변화로 인해 방심한 투자자를 구분하는 기준입니다.
알고 계셨나요?
2010~2021년 금리가 거의 0에 가까운 시대에 많은 부동산 투자자들은 3~4% 모기지로 부동산을 구입하면 강력한 포지티브 레버리지가 생성되어 상한률이 5~6%에 불과한 부동산에 대해 8~12%의 CoC 수익을 창출한다는 사실을 발견했습니다. 연준이 2022~2023년에 금리를 5.25~5.50%로 인상했을 때 동일한 부동산을 현재 가격으로 구매하고 현재 금리로 자금을 조달한다면 거의 0에 가까운 CoC 또는 마이너스 CoC를 생성하여 레버리지 구매자를 위한 투자 계산 방식을 극적으로 재구성할 것입니다.
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