이란 무엇인가 Home Equity Loan Calculator?
▾
주택 담보 대출을 통해 주택 소유자는 자신의 부동산에 축적된 자산, 즉 현재 시장 가치와 미결제 모기지 잔액 간의 차이를 기준으로 대출을 받을 수 있습니다. 2차 모기지라고도 불리는 주택 담보 대출은 고정된 기간 동안 고정된 이자율로 상환되는 일시불 현금을 제공하므로 월별 지불액을 예측 가능하고 예산 책정이 용이합니다. 빌릴 수 있는 금액은 CLTV(Combined Loan-to-Value) 비율에 따라 다릅니다. 대부분의 대출 기관은 첫 번째 모기지에서 아직 빚진 금액을 뺀 주택 평가 가치의 80-85%까지 대출을 허용합니다. 예를 들어, 주택 가치가 $500,000이고 첫 번째 모기지 잔액이 $250,000이고 대출 기관이 85% CLTV를 허용하는 경우 최대 $175,000($500,000 x 85% - $250,000)까지 빌릴 수 있습니다. 대출 기관은 또한 귀하의 신용 점수, 소득, 부채-소득 비율 및 고용 이력을 평가합니다. 주택 담보 대출은 HELOC(Home Equity Line of Credit)과 다릅니다. 주택 담보 대출은 고정 이자율과 정해진 상환 일정으로 단일 일시불을 지급하므로 주택 개조, 부채 정리 또는 주요 구매와 같은 일회성 비용에 이상적입니다. HELOC은 변동 이자율과 인출 기간(일반적으로 10년), 상환 기간이 있는 회전 신용 한도입니다. 보다 유연하지만 지불 위험이 다양합니다. 주택 담보 대출의 이자율은 일반적으로 첫 번째 모기지 이자율보다 높지만(종종 1-3% 이상) 신용카드나 개인 대출보다 훨씬 낮기 때문에 비용이 많이 드는 경우 매력적인 옵션이 됩니다. 2017년 세금 감면 및 일자리법(Tax Cuts and Jobs Act)에 따라 주택 담보 대출에 대한 이자는 자금이 납세자의 주택을 구매, 건축 또는 실질적으로 개선하는 데 사용된 경우에만 공제 가능합니다. 개인 비용(부채 통합, 휴가, 의료비)은 더 이상 공제 대상이 아닙니다. 주택 담보 대출 계산기는 차용인이 빌릴 수 있는 금액을 결정하고, 다양한 금액과 조건으로 월 지불액을 추정하고, 대출 기간 동안 대출의 총 이자 비용을 계산하는 데 도움이 됩니다.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
공식
▾
적용 가능한 수식 및 입력은 계산기 인터페이스를 참조하세요.
각 변수는 금융 및 대출 영역에서 측정 가능한 특정 수량을 나타냅니다. 알려진 값을 대체하고 미지의 문제를 해결합니다. 다단계 계산의 경우 내부 표현식을 먼저 평가한 다음 표준 작업 순서를 사용하여 결과를 결합합니다.변수 설명
▾
| 기호 | 이름 | 단위 | 설명 |
|---|---|---|---|
| HV | 주택 가치 | USD | 해당 부동산의 현재 평가 또는 추정 시장 가치입니다. 대출 기관은 대부분의 주택 담보 대출에 대해 공식적인 평가를 요구합니다. |
| MB | 모기지 잔액 | USD | 기존 첫 번째 모기지에 대한 미결제 잔액. 가용 자산을 결정하기 위해 최대 CLTV 금액에서 차감됩니다. |
| CLTV | 결합된 가치 대비 대출 | % | 대출 기관이 모든 담보권에 걸쳐 대출할 주택 가치의 최대 비율입니다. 일반적으로 주택 담보 대출의 경우 80~85%입니다. |
| LA | 대출금액 | USD | 주택담보대출을 통해 빌린 금액입니다. 최대 = (주택 가치 x 최대 CLTV%) - 첫 번째 모기지 잔액. |
| IR | 이자율 | % | 주택 담보 대출에 대한 고정 연간 이자율입니다. 일반적으로 현재 30년 모기지 금리보다 1~3% 더 높습니다. |
| LT | 대출기간 | years | 주택담보대출 상환기간입니다. 일반적인 기간은 5년, 10년, 15년 또는 20년입니다. |
방법 Home Equity Loan Calculator
▾
- 11단계 - 가용 자산 추정: 주택의 현재 시장 가치 추정부터 시작하십시오. 첫 번째 모기지 미결제 잔액을 차감하세요. 이것이 귀하의 총 자산입니다. 예: 주택 가치 $550,000 - 모기지 $220,000 = 총 자산 $330,000.
- 22단계 - 대출 기관의 CLTV 한도 적용: 주택 가치에 대출 기관의 최대 CLTV(일반적으로 80-85%)를 곱합니다. 그런 다음 첫 번째 모기지 잔액을 뺍니다. 이는 최대 차입 가능 금액을 제공합니다. 예: ($550,000 x 85%) - $220,000 = $467,500 - $220,000 = 최대 대출금 $247,500.
- 33단계 - 원하는 대출 금액 결정: 목적(개조, 부채 정리, 투자)에 따라 실제로 대출이 필요한 금액을 결정합니다. 필요한 만큼만 빌리면 이자비용이 최소화되고 더 많은 자기자본 완충액이 유지됩니다.
- 44단계 - 자격 요건 이해: 대출 기관은 일반적으로 다음을 요구합니다: 신용 점수 620+(최고 금리의 경우 700+), 소득 대비 부채 비율 43%(두 모기지 모두 포함), 신규 대출 후 최소 15~20% 자기자본, 안정적이고 검증 가능한 소득, 귀하가 부담하는 공식 평가($400~700).
- 55단계 - 월별 지불액 계산: 고정 금리 할부 대출 공식을 사용합니다: M = LA x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], 여기서 r = 월 이자율(연 이자율 / 12)이고 n = 대출 기간(월)입니다. 10년간 8.5%의 $150,000 대출: 월 이자율 = 0.708%, n = 120개월, M = $1,858/월.
- 66단계 - 총 이자 비용 계산: 총 이자 = (월 납부금 x 납부 횟수) - 대출 금액. 위의 예에서는 ($1,858 x 120) - $150,000 = $222,960 - $150,000 = 총 이자 $72,960입니다. 기간이 짧을수록 총 이자가 크게 줄어듭니다.
- 77단계 - 대안 비교: 진행하기 전에 주택 담보 대출을 HELOC(더 유연하고 가변 금리), 현금 재융자(첫 번째 모기지 대체, 잠재적으로 더 낮은 금리이지만 더 높은 마감 비용), 개인 대출(담보가 필요하지 않고 더 높은 금리) 및 목적이 주택을 담보로 약속하는 것을 정당화하는지 여부를 비교하십시오.
풀어진 예시
▾
CLTV 한도 내에서 말이죠. 탄탄한 자산쿠션
가용 자산: ($520,000 x 85%) - $280,000 = 최대 $162,000. $75,000를 빌리면 충분한 쿠션이 남습니다. CLTV = ($280,000 + $75,000) / $520,000 = 68.3% - 최대치인 85%보다 훨씬 낮습니다. 월별 결제: 120개월 동안 8.75%로 $75,000 = $939/월. 10년간 총 이자: $37,680. 이 개조 공사로 인해 주택 가치가 $60,000 이상 증가할 것으로 예상되며 이는 삶의 질을 향상시키는 것 외에도 긍정적인 투자가 될 것입니다.
상당한 비용 절감이 가능하지만 무담보 부채를 담보 부채로 전환합니다.
CLTV: ($310,000 + $45,000) / $450,000 = 78.9% — 한도 내. $45,000에 대해 9%/7년 월 지불: $717/월. 최소 22%의 신용카드 빚을 갚는 데 드는 비용은 월 약 $1,350이며 14년 이상이 소요되며 이자는 $81,000 이상입니다. 주택 담보 대출을 통해 월 지불액은 약 $633, 총 이자는 $43,000 이상을 절약할 수 있습니다. 중요한 주의 사항: 신용 카드 부채는 무담보입니다. 이 통합은 귀하의 주택이 담보로 삼은 부채로 전환됩니다. 즉, 압류 위험을 상환하지 못하는 것입니다. 또한 신용카드 빚이 다시 쌓이지 않도록 징계가 필요합니다.
투자 자금을 조달하기 위해 지분을 사용합니다. 레버리지에 대한 레버리지
CLTV: ($320,000 + $120,000) / $680,000 = 64.7% — 보수적. 월별 결제: 15년 동안 월 $1,238 = 총 $222,840; 이자 = $102,840. $120,000는 $480,000 투자 부동산에 대한 25% 계약금으로 사용됩니다. 투자 부동산이 $120,000($9,600/연 = $800/월)에 대해 8%의 현금 수익을 창출하는 경우, $1,238/월 주택 담보 대출 지불금은 배치된 자본에서 발생한 임대 소득을 초과합니다. 즉, 투자자는 비용을 정당화하기 위해 투자 부동산의 총 수익(감가상가 + 현금 흐름)에 의존해야 합니다.
낮은 CLTV; 빠른 보상으로 이자를 최소화
CLTV: ($185,000 + $30,000) / $390,000 = 55.1% — 매우 보수적입니다. 60개월 동안 8.5%의 월 지불액: $617/월. 총 이자: $7,020. 신용카드에 22% 이자율로 $30,000를 넣고 최소 금액(5년 이상 이자로 $23,000+ 비용 발생)을 지불하는 것과 비교하면 주택 담보 대출은 $16,000 이상을 절약합니다. 5년의 기간은 지불 관리를 유지하면서 총 비용을 최소화할 수 있을 만큼 짧습니다. 자금은 주택 개조용이 아닌 의료비용이므로 여기에는 이자 공제액이 적용되지 않습니다.
실제 적용
▾
금융 및 대출 전문가는 표준 분석 워크플로우의 일부로 Home Equity Loan Calc를 사용하여 계산을 확인하고, 산술 오류를 줄이고, 문서화하고 감사하며 규정 준수 목적으로 동료, 고객 또는 규제 기관과 공유할 수 있는 일관된 결과를 생성합니다.
대학 교수 및 강사는 Home Equity Loan Calc를 강의 자료, 숙제 및 시험 준비 리소스에 통합하여 학생들이 수동 계산을 확인하고 입출력 관계에 대한 직관을 구축하며 산술보다는 개념 이해에 집중할 수 있도록 합니다.
컨설턴트와 자문가는 Home Equity Loan Calc를 사용하여 고객 미팅 중에 다양한 시나리오를 신속하게 모델링함으로써 상세한 스프레드시트 기반 분석 및 보고를 위해 사무실로 돌아가야 할 가정 질문을 실시간으로 탐색할 수 있습니다.
개인 사용자는 옵션 비교, 서비스 제공자로부터 받은 견적 확인, 제3자 계산 확인, 중요한 결정 이면의 수치가 올바르고 일관되게 계산되었다는 확신을 구축하는 등 개인 계획 결정을 위해 Home Equity Loan Calc를 사용합니다.
특수 경우
▾
극단적인 입력 값
실제로 이 극단적인 경우에는 표준 가정이 유지되지 않을 수 있으므로 신중한 고려가 필요합니다. 주택 담보 대출 계산기 계산에서 이 시나리오에 직면할 때 실무자는 경계 조건을 확인하고 0으로 나누기 위험을 확인하고 모델의 가정이 이러한 극한 조건에서 유효한지 여부를 고려해야 합니다.
실제로 이 극단적인 경우에는 표준 가정이 유지되지 않을 수 있으므로 신중한 고려가 필요합니다. 주택 담보 대출 계산기 계산에서 이 시나리오에 직면할 때 실무자는 경계 조건을 확인하고 0으로 나누기 위험을 확인하고 모델의 가정이 이러한 극한 조건에서 유효한지 여부를 고려해야 합니다.
실제로 이 극단적인 경우에는 표준 가정이 유지되지 않을 수 있으므로 신중한 고려가 필요합니다. 주택 담보 대출 계산기 계산에서 이 시나리오에 직면할 때 실무자는 경계 조건을 확인하고 0으로 나누기 위험을 확인하고 모델의 가정이 이러한 극한 조건에서 유효한지 여부를 고려해야 합니다.
주택 담보 대출 vs HELOC vs 현금 재융자 비교(2024)
▾
| 특징 | 주택담보대출 | 헬록 | 현금 재융자 |
|---|---|---|---|
| 요율 유형 | 결정된 | 변수(프라임 + 마진) | 고정 또는 ARM |
| 지불 | 일시불 | 필요에 따라 그리기 | 일시불 |
| 일반요금(2024년) | 8.0%-10.5% | 8.5%-11.0%(가변) | 6.5%-7.5% (첫 번째 모기지) |
| 맥스 CLTV | 80%-85% | 80%-90% | 80%(1차) / 75%(투자) |
| 마감 비용 | $500-$2,500 | $0-$500 | $5,000-$20,000+ |
| 첫 번째 모기지 영향 | 없음 | 없음 | 첫 번째 모기지를 대체합니다. |
| 세금 공제 | 주택 개량 전용 | 주택 개량 전용 | 주택 개량 전용 |
| 최고의 대상 | 일회성 큰 비용 | 지속적이고 불확실한 요구 | 요금 개선 + 캐시아웃 |
자주 묻는 질문
▾
주택 담보 대출과 HELOC의 차이점은 무엇입니까?
주택 담보 대출은 두 번째 모기지와 마찬가지로 고정된 상환 일정과 고정 이자율로 일시금을 제공합니다. 월별 지불액은 대출 기간 전체에 걸쳐 일관되고 예측 가능합니다. HELOC(Home Equity Line of Credit)은 변동 이자율이 적용되는 회전 신용 한도입니다. 대출기간(보통 10년) 동안 신용한도 내에서 반복적으로 대출과 상환이 가능합니다. 상환 기간(일반적으로 20년) 동안 잔액이 상환됩니다. HELOC는 더 많은 유연성을 제공하지만 변동 금리 위험을 제공합니다. 주택 담보 대출은 지불 확실성을 제공하지만 유연성은 떨어집니다. 알려진 일회성 비용에 대해 주택 담보 대출을 선택하십시오. 지속적이고 불확실한 요구에 대한 HELOC.
주택 담보 대출을 받으려면 얼마만큼의 에퀴티가 필요합니까?
대부분의 대출 기관은 대출을 받은 후 주택에 대한 에퀴티를 최소 15~20% 유지하도록 요구합니다. 이는 CLTV가 80~85%를 초과할 수 없음을 의미합니다. 귀하의 주택 가치가 $400,000이고 첫 번째 모기지 대출금이 $300,000(75% LTV)인 경우, 귀하의 자산은 $100,000뿐입니다. 최대 CLTV의 85%에서 최대 ($400,000 x 85%) - $300,000 = $40,000까지 빌릴 수 있습니다. 사용 가능한 금액이 $40,000이고 주택이 $400,000이므로 주택 담보 대출 능력이 제한됩니다. 대부분의 대출 기관에서 요구하는 현재 시장 가치를 확인하려면 주택을 평가해야 합니다.
주택 담보 대출 이자 납부에 대한 세금 공제가 가능한가요?
2017년 세금 감면 및 일자리법(Tax Cuts and Jobs Act) 이후 주택 담보 대출 이자는 대출 수익금이 대출을 보장하는 주택을 구매, 건설 또는 실질적으로 개선하는 데 사용된 경우에만 공제됩니다. 부채 정리, 휴가, 교육 또는 기타 개인 비용을 위해 주택 담보 대출을 사용하는 것은 더 이상 공제 대상이 아닙니다. 주택 개조 사용(주방 개조, 추가, 에너지 업그레이드)은 일반적으로 공제를 항목별로 분류하고 2017년 12월 15일 이후에 시작된 대출에 대해 총 모기지 부채(1차 + 2차)가 $750,000를 초과하지 않는 경우 자격이 있습니다. 특정 상황에 대한 공제 여부를 확인하려면 세무 전문가에게 문의하세요.
주택 담보 대출을 받으려면 어떤 신용 점수가 필요합니까?
대부분의 대출 기관은 주택 담보 대출에 대해 최소 신용 점수 620-640점을 요구하지만, 가장 좋은 금리는 점수가 700점 이상인 차용인에게만 적용됩니다. 점수가 680점 미만이면 더 높은 이자율과 더 엄격한 인수를 기대합니다. 신용 점수는 승인 확률뿐만 아니라 제공되는 이자율에도 영향을 미칩니다. 760점을 받은 차용인은 8.0%의 이자를 받을 수 있는 반면, 640점을 받은 차용인은 동일한 대출 금액 및 CLTV에 대해 10.5~11.0%의 이율을 받을 수 있습니다. 신용 점수는 CLTV와도 상호 작용합니다. 점수가 낮은 차용인은 더 낮은 CLTV 한도(예: 75% 대 최대 85%)로 제한될 수 있습니다.
주택담보대출을 받는 데 얼마나 걸리나요?
주택담보대출 절차는 일반적으로 신청부터 자금 조달까지 2~6주가 소요됩니다. 일정에는 다음이 포함됩니다: 신청서 및 서류 제출(1~3일); 대출 기관 처리 및 인수(1~2주) 부동산 평가 일정 및 완료(1~2주) 대출 승인, 공개 마감 및 일정 조정(3~5일) 약속 마감 및 3일 취소 권리(주 주택 담보 대출에 대한 연방법에 따라 요구됨) 및 자금 조달(해지 기간 후 영업일 기준 1일). 3일 철회 권리는 기본 거주지에 적용되지만 투자 부동산에는 적용되지 않으며 이는 폐쇄 후 약 4일 후에 자금을 사용할 수 있음을 의미합니다.
집을 팔면 주택담보대출은 어떻게 되나요?
주택을 판매하는 경우 첫 번째 모기지와 주택 담보 대출은 모두 마감 시 판매 수익금에서 상환되어야 합니다. 주택 담보 대출은 해당 부동산에 대한 유치권입니다. 판매할 때 단순히 남겨둘 수는 없습니다. 실제로 소유권 회사는 종결 수익금에서 모든 유치권의 상환을 조정합니다. 판매 가격이 두 모기지(수중 부동산)를 모두 감당하기에 충분하지 않은 경우 현금을 가져와 부족분을 보충하거나 두 대출 기관과 공매를 협상해야 합니다. 이것이 보수적인 CLTV 비율을 유지하는 것이 중요한 이유 중 하나입니다. 이를 통해 매도 시 적절한 자기자본 완충 장치를 확보할 수 있습니다.
현금 재융자보다 주택 담보 대출이 더 나은가요?
선택은 현재 첫 번째 모기지 금리와 대출 금액에 따라 달라집니다. 첫 번째 모기지 금리가 시장 금리보다 낮은 경우(예: 2020~2021년 금리 3.5%) 현금 재융자를 통해 전체 잔액에 대해 그 유리한 금리를 현재의 더 높은 금리로 대체할 수 있습니다. 즉, 좋지 않은 절충안입니다. 주택 담보 대출은 유리한 첫 번째 모기지를 그대로 유지하고 필요한 추가 자금에 대해서만 두 번째 유치권을 추가하여 저금리의 첫 번째 모기지를 보존합니다. 현재 모기지 이자율이 시장 이자율 이상인 경우, 현재 이자율로 현금 재융자를 비슷한 비용으로 단일 대출로 통합할 수 있습니다. 주택 담보 대출은 일반적으로 첫 번째 모기지보다 금리가 높지만 전액 재융자보다 마감 비용이 낮습니다.
피해야 할 일반적인 실수
▾
- !기존 첫 번째 모기지 지불과 함께 지불 부담을 고려하지 않고 최대 가용 자산을 빌리는 것입니다.
- !부채가 발생하지만 장기적인 자산이나 수입원이 없는 소비자 구매(휴가, 사치품)에 주택 담보 대출을 사용합니다.
- !2017년 이후 세금 규정에 따라 수익금 사용 자격을 확인하지 않고 이자가 항상 세금 공제 대상이라고 가정합니다.
- !여러 대출 기관을 쇼핑하지 마세요. 주택 담보 대출 금리와 수수료는 은행, 신용 조합, 온라인 대출 기관 간에 크게 다르며 일반적으로 1~2%의 스프레드가 있습니다.
- !특히 고정 비용이 비례적으로 더 큰 소액 대출 금액의 경우 총 대출 비용에 추가되는 마감 비용, 평가 수수료 및 개시 비용을 무시합니다.
전문가 팁
주택 담보를 이용하기 전에 자금이 어떻게 사용될지, 대출금이 어떻게 상환될지에 대한 명확한 계획을 세우십시오. 주택 개조 프로젝트의 경우 대출 금액을 결정하기 전에 계약자 견적을 받으십시오. 비용은 초기 견적보다 10~20% 더 높은 경우가 많습니다. 특히 다단계 개조 프로젝트의 경우 단계별 접근 방식(필요에 따라 인출하는 HELOC)이 일시불 주택 담보 대출보다 더 적합한지 고려하십시오.
알고 계셨나요?
주택 담보 대출은 2000년대 초반 주택 붐이 일어나면서 주택 소유자들이 집을 ATM처럼 취급하면서 인기가 급상승했습니다. 2006년 정점에 이르렀을 때 미국인들은 현금 재융자와 주택 담보 대출을 통해 1년 만에 3,200억 달러 이상의 주택 담보를 확보했습니다. 뒤이은 주택 붕괴로 인해 자산의 상당 부분이 사라졌고 수백만 명의 주택 소유자가 수렁에 빠졌습니다. 대출 기관은 2009년 이후 CLTV 한도를 극적으로 강화하여 20% 이상의 자기자본 보유를 요구했습니다. 이러한 한도는 유사한 과잉 추출을 방지하기 위해 현재도 유지되고 있습니다.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
참고 자료
Ratings & comments
주간 수학 팁 받기
매주 계산기 팁을 받는 12,000명 이상의 구독자와 함께 하세요.