이란 무엇인가 Real Estate Tax Calculator?
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부동산 과세는 다양한 방식으로 부동산 소유자에게 영향을 미치는 다층 시스템입니다. 평가 가치를 기준으로 지방 정부가 부과하는 연간 재산세; 임대 소득 및 판매로 인한 자본 이득에 대한 소득세; 매매에 따른 각종 양도세, 소비세, 인지세 등이 있습니다. 각 계층과 부동산 고유의 세금 혜택(특히 감가상각, 1031 교환 및 주요 거주지 자본 이득 제외)을 이해하는 것은 세후 수익을 극대화하는 데 필수적입니다. 재산세는 가장 눈에 띄는 부동산세로, 지역 서비스(학교, 도로, 응급 서비스)에 자금을 지원하기 위해 카운티 및 지방자치단체가 매년 평가합니다. 미국의 경우 실효 재산세율은 하와이의 주택 가치의 0.28%부터 뉴저지의 2.49%까지 다양하며 전국 평균은 약 1.1%입니다. 재산세는 일반적으로 평가 가치를 기준으로 하며 이는 시장 가치와 다를 수 있으며 다음과 같이 계산되는 경우가 많습니다. 세금 = 감정 가치 x 밀 비율(1밀 = 평가 가치 $1,000당 $1). 임대 부동산 소득은 일반 소득으로 과세되지만 부동산 투자자는 모기지 이자, 납부한 재산세, 보험, 관리비, 수리 및 유지 관리, 가장 중요한 감가상각비 등 여러 가지 강력한 공제 혜택을 누릴 수 있습니다. 감가상각을 통해 투자자는 해당 부동산의 시장 가치가 평가되더라도 매년 건물 비용 기준(주거용 부동산의 경우)의 1/27.5, 상업용 부동산의 경우 1/39를 공제할 수 있습니다. 이로 인해 회계사가 임대 소득을 과세로부터 보호할 수 있는 '유령 손실'이라고 부르는 현상이 발생합니다. 부동산을 매각할 때 발생하는 차익에는 양도소득세가 부과됩니다. 1년 이상 보유하는 부동산에는 장기 자본 이득율(연방 소득 수준에 따라 0%, 15% 또는 20%)과 고소득자에 대한 순투자소득세 3.8%가 적용됩니다. 감가상각 환입에는 최대 25% 세율이 과세됩니다. 최대 $250,000(미혼) 또는 $500,000(기혼)의 기본 거주 소득은 5년 중 2년 거주 요건에 따라 IRC 섹션 121에 따라 제외됩니다.
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공식
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부동산세 계산:
1단계: 1단계 - 연간 재산세 계산: 카운티 감정인의 웹사이트에서 귀하의 부동산 감정가를 찾으십시오. 귀하의 관할권에 대한 현재 밀 세율을 확인하십시오(종종 세금 고지서 또는 평가자의 웹사이트에 표시됨). 계산: 연간 재산세 = (평가 가치 / 1,000) x 분쇄율. 일부 관할권에서는 토지와 개량물에 서로 다른 밀 요율을 적용하며, 많은 관할 구역에서는 소유자가 거주하는 기본 거주지에 대해 농가 면제(세율 인하 또는 평가 가치 공제)를 제공합니다.
2단계: 2단계 - 임대 소득 과세 기준 결정: 연방 신고서의 스케줄 E에 모든 임대 소득을 신고하세요. 공제액: 모기지 이자, 재산세, 보험료, 광고비, 부동산 관리비, 수리 및 유지비(자본 개선은 제외, 감가상각됨) 및 기타 일반 비용. 결과적으로 과세 대상 임대 소득 또는 손실이 발생합니다.
3단계: 3단계 - 연간 감가상각 공제액 계산: 토지(감가상각 불가)와 개량(감가상각 가능) 간에 구매 가격을 할당합니다. 대부분의 시장에서 토지 가치는 일반적으로 구매 가격의 15~30%입니다. 건축비 기준 = 총 기준 - 토지 가치. 연간 감가상각비 = 건물 기초 / 27.5(주거용) 또는 / 39(상업용). 예: 부동산 $400,000, 토지 $80,000, 건물 $320,000: 연간 감가상각비 = $320,000 / 27.5 = $11,636/년.
4단계: 4단계 - 순 임대 소득 또는 손실 결정: 임대 순 소득 = 임대 소득 - 모든 공제 비용(감가상각비 포함). 이로 인해 손실이 발생하고 귀하가 임대 관리에 적극적으로 참여하는 경우, 일반 소득에 대해 최대 $25,000의 임대 손실을 공제할 수 있습니다(단계적 폐지는 $100,000 AGI에서 시작되고 $150,000 AGI에서 제거됩니다). 연간 750시간 이상의 부동산 활동을 하는 부동산 전문가는 임대 손실을 무제한으로 공제받을 수 있습니다.
5단계: 5단계 - 판매를 위한 조정된 비용 기준 계산: 원래 구매 가격으로 시작합니다. 자본 개선(지붕, 추가, HVAC 교체 - 유지 관리 아님)을 추가합니다. 보유 기간 동안 부과된(또는 허용된) 모든 감가상각 공제액을 뺍니다. 결과는 조정된 비용 기준입니다. 예: $300,000에 구매했습니다. $20,000 개선; 감가상각비 $50,000: 조정 기준 = $270,000.
6단계: 6단계 - 판매 시 과세 소득 계산: 순 판매 가격 = 총 판매 가격 - 판매 비용(대리인 수수료, 소유권, 양도세). 과세 대상 이익 = 순 판매 가격 - 조정된 비용 기준. 감가상각 환입 부분(최대 연방 세율 25%로 과세됨) = 모든 누적 감가상각액. 장기 자본 이득 부분 = 원래 구매 가격에서 비용을 뺀 나머지 이득. 과세 소득에 따라 0/15/20% LTCG 세율을 적용하고 해당되는 경우 3.8% NIIT를 추가합니다.
7단계: 7단계 - 기본 거주지 제외 적용(해당하는 경우): 지난 5년 중 최소 2년 동안 거주한 후 기본 거주지를 판매하는 경우 자본 이득에서 최대 $250,000(미혼) 또는 $500,000(기혼)을 제외합니다. 참고: 이 제외 사항은 임대 사용 기간 동안 감가상각이 청구된 경우 주 거주지 판매에 대해서도 지불해야 하는 감가상각 환입을 방지하지 않습니다.
각 단계는 이전 단계를 기반으로 구성요소 계산을 종합적인 부동산세 결과로 결합합니다. 이 공식은 부동산세 행위를 지배하는 수학적 관계를 포착합니다.변수 설명
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| 기호 | 이름 | 단위 | 설명 |
|---|---|---|---|
| AV | 감정가 | USD | 지방세 평가관이 부동산에 할당한 가치로, 연간 재산세를 계산하는 기준으로 사용됩니다. 시장 가치와 크게 다를 수 있습니다. |
| MR | 밀레이트 | mills | 재산세율은 감정가 $1,000당 달러로 표시됩니다. 밀 요율 20은 $1,000당 $20, 즉 감정가의 2%와 같습니다. |
| PT | 연간 재산세 | USD/year | 감정가에 분쇄율을 1,000으로 나눈 값입니다. 지방정부가 발행하는 연간 세금 고지서입니다. |
| CB | 비용 기준 | USD | 구매 가격에 자본 개선 금액에 감가상각 누계액을 뺀 금액입니다. 판매 시 과세 소득을 계산하는 데 사용됩니다. |
| TG | 판매 시 과세 대상 이익 | USD | 순 판매 가격(총 판매 가격 - 판매 비용) - 조정 비용 기준. 양도소득세 및 감가상각 환입이 적용됩니다. |
| DEP | 연간 감가상각 공제 | USD/year | 건물 가치를 27.5(주거용) 또는 39(상업용)로 나눈 값입니다. 과세 대상 임대 소득을 줄이는 비현금 공제입니다. |
방법 Real Estate Tax Calculator
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- 11단계 - 연간 재산세 계산: 카운티 감정인의 웹사이트에서 귀하의 부동산 감정가를 찾으십시오. 귀하의 관할권에 대한 현재 밀 세율을 확인하십시오(종종 세금 고지서 또는 평가자의 웹사이트에 표시됨). 계산: 연간 재산세 = (평가 가치 / 1,000) x 분쇄율. 일부 관할권에서는 토지와 개량물에 서로 다른 밀 요율을 적용하며, 많은 관할 구역에서는 소유자가 거주하는 기본 거주지에 대해 농가 면제(세율 인하 또는 평가 가치 공제)를 제공합니다.
- 22단계 - 임대 소득 과세 기준 결정: 연방 신고서 Schedule E에 모든 임대 소득을 신고하세요. 공제액: 모기지 이자, 재산세, 보험료, 광고비, 부동산 관리비, 수리 및 유지비(자본 개선은 제외, 감가상각됨) 및 기타 일반 비용. 결과적으로 과세 대상 임대 소득 또는 손실이 발생합니다.
- 33단계 - 연간 감가상각 공제액 계산: 토지(감가상각 불가)와 개량(감가상각 가능) 간에 구매 가격을 할당합니다. 대부분의 시장에서 토지 가치는 일반적으로 구매 가격의 15~30%입니다. 건축비 기준 = 총 기준 - 토지 가치. 연간 감가상각비 = 건물 기초 / 27.5(주거용) 또는 / 39(상업용). 예: 부동산 $400,000, 토지 $80,000, 건물 $320,000: 연간 감가상각비 = $320,000 / 27.5 = $11,636/년.
- 44단계 - 순 임대 소득 또는 손실 결정: 임대 순 소득 = 임대 소득 - 모든 공제 비용(감가상각비 포함). 이로 인해 손실이 발생하고 귀하가 임대 관리에 적극적으로 참여하는 경우, 일반 소득에 대해 최대 $25,000의 임대 손실을 공제할 수 있습니다(단계적 폐지는 $100,000 AGI에서 시작되고 $150,000 AGI에서 제거됩니다). 연간 750시간 이상의 부동산 활동을 하는 부동산 전문가는 임대 손실을 무제한으로 공제받을 수 있습니다.
- 55단계 - 판매를 위한 조정된 비용 기준 계산: 원래 구매 가격으로 시작합니다. 자본 개선(지붕, 추가, HVAC 교체 - 유지 관리 아님)을 추가합니다. 보유 기간 동안 부과된(또는 허용된) 모든 감가상각 공제액을 뺍니다. 결과는 조정된 비용 기준입니다. 예: $300,000에 구매했습니다. $20,000 개선; 감가상각비 $50,000: 조정 기준 = $270,000.
- 66단계 - 판매 시 과세 소득 계산: 순 판매 가격 = 총 판매 가격 - 판매 비용(대리인 수수료, 소유권, 양도세). 과세 대상 이익 = 순 판매 가격 - 조정된 비용 기준. 감가상각 환입 부분(최대 연방 세율 25%로 과세됨) = 모든 누적 감가상각액. 장기 자본 이득 부분 = 원래 구매 가격에서 비용을 뺀 나머지 이득. 과세 소득에 따라 0/15/20% LTCG 세율을 적용하고 해당되는 경우 3.8% NIIT를 추가합니다.
- 77단계 - 기본 거주지 제외 적용(해당하는 경우): 지난 5년 중 최소 2년 동안 거주한 후 기본 거주지를 판매하는 경우 자본 이득에서 최대 $250,000(미혼) 또는 $500,000(기혼)을 제외합니다. 참고: 이 제외 사항은 임대 사용 기간 동안 감가상각이 청구된 경우 주 거주지 판매에 대해서도 지불해야 하는 감가상각 환입을 방지하지 않습니다.
풀어진 예시
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감가상각으로 인해 거의 0에 가까운 과세 소득이 발생합니다.
건물 기초: $380,000 - $76,000 = $304,000. 연간 감가상각비: $304,000 / 27.5 = $11,055. 연간 임대 수입: $28,800. 공제 가능 비용: $19,200(이자) + $8,400(기타) + $11,055(감가상각비) = $38,655. 과세 소득: $28,800 - $38,655 = -$9,855(서류 손실). 24% 세금 범위에서 $25,000의 임대 손실 수당을 받을 자격이 있는 경우: $9,855 x 24% = 연간 세금 절감액 $2,365(AGI 한도 내에 있는 경우). 5년 동안 이는 누적 세금 절감액이 약 11,825달러에 해당합니다. 이는 원시 현금 흐름 분석에서 종종 간과되는 의미 있는 투자 수익 구성 요소입니다.
과도하게 평가된 부동산은 일반적이며 매력적 가치가 있습니다.
현재: ($450,000 - $10,000) / 1,000 x 22 = $9,680/년. 평가액이 시장 가치와 일치하도록 축소된 경우: ($380,000 - $10,000) / 1,000 x 22 = $8,140/년. 연간 절감액: $1,540. 5년 이상: $7,700 절감. 항소 절차에는 일반적으로 평가 가치보다 낮은 3~5개의 비교 가능한 판매를 수집하고, 지역 평가 검토 위원회에 항소를 제출하고(마감일은 관할권에 따라 다르며 일반적으로 평가 통지 후 30~90일) 청문회에서 비교 대상을 제시하는 과정이 포함됩니다. 잘 문서화된 항소의 성공률은 40~60%입니다. 많은 조세 항소 변호사들은 만일의 사태에 대비해 일합니다(일반적으로 첫해 절감액의 25-33%).
전체 자본 이득세 계산을 보여줍니다.
조정 기준: $250,000 + $30,000 - $72,750 = $207,250. 순판매: $520,000 - $36,400 = $483,600. 총 이익: $483,600 - $207,250 = $276,350. 감가상각 환입: 25%에서 $72,750 = $18,188. 장기 자본 이득: $276,350 - $72,750 = $203,600. 15% LTCG 요율(결혼 소득 $180,000): $203,600 x 15% = $30,540. 총 연방세: $18,188 + $30,540 = $48,728(소득이 $250,000 기준 미만이므로 NIIT 없음). 1031을 교환하면 전체 $48,728가 연기됩니다.
제 121조 제외 조항에는 감사가 포함됩니다. 환수는 아직 빚진 상태
총 이익: $650,000 - $320,000 = $330,000. 집이 5년 중 4년 동안 주 거주지였으므로 $500,000 제외(결혼) 자격이 있습니다. $330,000의 감사액은 모두 양도소득세에서 제외됩니다. 즉, 15% LTCG 세율로 $49,500의 세금을 절약할 수 있습니다. 그러나 임대 연도의 감가상각 환수 $8,727는 주 거주지 제외로 보호되지 않습니다($8,727 x 25% = $2,182). 납부해야 할 총 세금: $2,182 - 121조가 제외되지 않은 경우 납부해야 할 세금의 아주 작은 부분입니다. 이 예는 기본 거주지 제외의 특별한 힘을 보여줍니다.
실제 적용
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정확한 부동산세 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 부동산세 계산의 중요한 적용 영역을 나타내는 예산 책정 및 견적 분석을 위한 연간 재산세 부채 계산
정확한 부동산세 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 부동산세 계산의 중요한 적용 영역을 나타내는 임대 소득 상쇄에 사용할 수 있는 감가상각 공제 결정
판매와 1031 교환 중 하나를 결정하기 위해 부동산 판매에 부과되는 양도소득세를 계산합니다. 이는 정확한 부동산세 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 부동산세 계산의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
재산세 평가가 정확한지, 항소할 가치가 있는지 분석하여 정확한 부동산세 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 부동산세 계산의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
누적된 소극적 손실 및 세금 계층 관리를 기반으로 투자 부동산을 판매하기 위한 최적의 연도를 계획하는 것은 정확한 부동산세 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 부동산세 계산의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
특수 경우
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홈스테드 면제
대부분의 주에서는 재산세 목적으로 주 거주지의 평가 가치를 낮추는 홈스테드 면제를 제공합니다. 일반적인 형태: 평가 가치가 균일하게 달러로 인하됩니다(플로리다에서는 $25,000, 캘리포니아에서는 $7,000). 백분율 감소; 또는 노인 및 장애인 소유주에 대한 감정가 인상 동결. 농가 면제는 일반적으로 소유자가 거주하는 기본 거주지에 대해서만 가능하며 반드시 신청해야 합니다. 대부분의 관할권에서는 자동으로 면제되지 않습니다.
기회 구역 투자
2017년 세금 감면 및 일자리법에 의해 창설된 적격 기회 구역(QOZ)을 통해 투자자는 180일 이내에 적격 기회 펀드에 재투자하여 자산 매각으로 인한 자본 이득을 연기할 수 있습니다. QOZ 투자가 10년 이상 유지되면 기회 구역 투자에 대한 모든 이익은 양도소득세에서 영구적으로 제외됩니다. 이는 강력한 2단계 세금 연기 전략을 위해 1031 교환과 결합될 수 있습니다.
수동적 활동 손실 규칙
임대 부동산 손실은 일반적으로 소극적인 것으로 간주되며 투자자가 $25,000 특별 수당을 받을 자격이 있거나 부동산 전문가가 아닌 이상 일반 소득(임금, 사업 소득)을 상쇄할 수 없습니다. 정지된 수동적 손실은 누적되어 부동산이 매각될 때 해제됩니다. 이는 누적된 소극적 손실이 큰 투자자가 매각 시 과세 대상 이익을 상쇄하여 처분 시 상당한 세금 혜택을 제공할 수 있음을 의미합니다.
주별 유효 재산세율(2024년)
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| 상태 | 유효 재산세율 | 중간 재산세(중간 주택) | 메모 |
|---|---|---|---|
| 하와이 | 0.28% | $1,715 | 미국에서 가장 낮음; 높은 주택 가치 상쇄 낮은 금리 |
| 앨라배마 | 0.41% | $548 | 매우 낮은 요금; 낮은 집값 |
| 콜로라도 | 0.51% | $2,017 | 낮은 금리; 감사로 인해 상승 |
| 테네시 | 0.71% | $1,216 | 소득세가 없습니다. 재산세에 의존한다 |
| 캘리포니아 | 0.75% | $5,700 | 발의안 제13호 한도가 증가합니다. 높은 집 가치 |
| 플로리다 | 0.91% | $2,400 | 소득세가 없습니다. 농가 면제 가능 |
| 전국 평균 | 1.10% | $2,795 | 주 내 카운티별로 다양한 차이가 있음 |
| 텍사스 | 1.80% | $3,872 | 소득세가 없습니다. 높은 재산세로 보상 |
| 일리노이 | 2.27% | $4,942 | 지방정부의 재산세 의존도가 높음 |
| 뉴저지 | 2.49% | $8,797 | 미국에서 가장 높음; 높은 정부 지출 |
자주 묻는 질문
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재산세 평가 가치와 시장 가치의 차이는 무엇입니까?
시장 가치는 정상 거래에서 기꺼이 구매자와 판매자 사이에 부동산이 판매되는 가격입니다. 감정가는 재산세 목적으로 지방 세무서에서 지정한 가치입니다. 대부분의 관할권에서 평가 가치는 시장 가치(100% 평가 비율) 또는 시장 가치의 일정 비율(예: 평가 비율이라고 하는 시장 가치의 60% 또는 80%)과 동일합니다. 그런 다음 실제 세율(밀레이트)이 감정가에 적용됩니다. 귀하의 부동산이 비교 가능한 부동산보다 높은 비율로 평가되는 경우(과다 평가), 공정한 몫보다 더 많은 금액을 지불하게 될 수 있으며 세금 항소가 정당합니다. 평가 방법은 주와 카운티에 따라 크게 다릅니다.
임대 부동산에 대한 감가상각 공제는 어떻게 이루어지나요?
감가상각을 통해 임대 부동산 소유자는 정액 감가상각을 사용하여 건물의 내용 연수(주거용 임대 부동산의 경우 27.5년, 상업용 부동산의 경우 39년) 동안 건물 비용(낡지 않는 토지가 아님)을 공제할 수 있습니다. 연간 공제액은 건물 비용 기준을 27.5 또는 39로 나눈 값과 같습니다. 이는 비현금 공제입니다. 실제로 이 돈을 지출하는 것은 아니지만 서류상 과세 대상 임대 소득을 줄여줍니다. 해당 부동산이 긍정적인 현금 흐름을 창출하는 경우에도 종이 손실이 발생할 수 있기 때문에 공제는 가치가 있습니다. 단점: 감가상각액이 누적되면 비용 기준이 줄어들고 1031 교환을 통해 연기되지 않는 한 부동산이 판매될 때 결국 환입되어야 합니다(최대 25%의 세금 부과).
비용 분리란 무엇이며 누가 혜택을 받나요?
비용 분리는 건물의 구성 요소를 27.5년 또는 39년 자산에서 5년, 7년 또는 15년의 더 짧은 감가상각 수명으로 재분류하는 IRS 준수 엔지니어링 연구입니다. 개인 자산 구성요소(가전제품, 카펫, 특수 배선)는 5~7년에 걸쳐 감가상각됩니다. 15년에 걸친 토지 개선(주차장, 조경, 울타리). 가속화된 감가상각은 소유 초기에 공제액을 앞당겨 더 큰 세금 손실을 더 빨리 발생시킵니다. 보너스 감가상각(적격 자산에 대한 첫해 100% 공제, 2022년 이후 단계적 감소)과 결합하여 비용 분리를 통해 막대한 첫해 공제액을 생성할 수 있습니다. 상당한 개선이 이루어진 부동산, 고소득 투자자, 피난처로 소극적 소득이 있는 사람들에게 가장 유리합니다.
$25,000의 임대 손실 수당은 얼마입니까?
IRC 섹션 469에 따라 수동적 활동 손실(임대 손실 포함)은 일반적으로 수동적 소득만을 상쇄할 수 있습니다. 그러나 특별 수당은 임대 관리(임차인 선택, 임대, 수리 등에 대한 결정)에 적극적으로 참여하고 수정된 AGI가 $100,000 이하인 투자자의 경상 소득을 상쇄하기 위해 최대 $25,000의 임대 손실을 허용합니다. 이 수당은 $100,000를 초과하는 AGI 2달러당 $1씩 단계적으로 폐지되어 AGI $150,000가 되면 완전히 사라집니다. 단계적 폐지 기준을 초과하는 투자자는 향후 임대 수입이나 판매로 인한 이익을 상쇄하기 위해 허용되지 않는 손실을 이월해야 합니다. 부동산 전문가(부동산 활동 750시간 이상)는 일반 소득에 대해 무제한 임대 손실을 공제할 수 있습니다.
재산세 평가에 대해 이의를 제기하려면 어떻게 해야 합니까?
재산세 평가에 대해 항소하려면: (1) 항소 마감일에 대한 평가 통지서를 검토하십시오. 일반적으로 평가 날짜로부터 30-90일입니다. (2) 귀하의 평가 가치보다 낮게 판매된 부동산에 대해 크기, 연식 및 상태가 유사한 부동산에 대해 귀하의 동네에서 비교 가능한 판매를 조사합니다(Zillow, Redfin 또는 평가자의 자체 데이터베이스 사용). (3) 사용된 데이터(평방피트, 침실 수, 상태 등급)를 확인하기 위해 평가자의 재산 기록 카드를 요청합니다. 오류는 일반적이며 수정 가능합니다. (4) 귀하의 비교 대상을 포함하여 지역 평가 검토 또는 조세형평위원회에 공식 항소를 제기하십시오. (5) 심리에 참석하여 침착하고 사실에 입각하여 증거를 제시하십시오. 지방 차원에서 거부된 경우 많은 관할권에서는 주 차원의 검토 위원회나 조세 법원에 항소하는 것을 허용합니다.
부동산을 판매할 때 어떤 양도세와 거래비용이 적용되나요?
부동산 양도세는 부동산이 주인에게 바뀔 때 주, 카운티, 지방자치단체에서 부과하며 일반적으로 판매 가격의 백분율 또는 가치 $500/$1,000당 고정 달러 금액으로 계산됩니다. 요금은 매우 다양합니다. 텍사스, 알래스카, 아이다호에서는 양도세가 없습니다. 콜로라도는 0.1%; 캘리포니아는 0.5%; 뉴욕주 1.0-1.5%; 일부 NYC 거래에서는 2.0-2.5%; 버몬트와 DC 일부 지역에서는 최대 3-4%의 세율이 적용됩니다. 판매자의 마감 비용에는 부동산 중개인 수수료(5-6%), 소유권 보험(0.5-1.0%), 에스크로 수수료($500-1,500), 등기 수수료($50-250) 및 미지급 유치권 또는 재산세 비례 배분이 포함됩니다. 총 판매 비용은 일반적으로 판매 가격의 7~10%입니다.
부동산 매매 시 양도소득세를 최소화할 수 있는 방법이 있나요?
그렇습니다. 여러 전략을 통해 자본 이득세를 줄이거나 연기할 수 있습니다. (1) 1031 교환: 180일 이내에 유사한 종류의 대체 부동산에 수익금을 재투자하여 모든 자본 이득과 감가상각 환입을 연기합니다. (2) 주요 거주지 제외(121조): 5년 중 2년 거주 요건을 충족하여 최대 $250,000/$500,000의 소득을 제외합니다. (3) 할부 판매: 일시불이 아닌 시간에 따라 지불금을 받아 수년에 걸쳐 이익을 분산시켜 잠재적으로 매년 더 낮은 세율을 유지할 수 있습니다. (4) 기회 구역 투자: 적격 기회 구역 펀드에 이익을 투자하여 원래 이익을 연기하고 잠재적으로 줄이고 10년 이상 보유할 경우 신규 투자에 대한 이익을 제거합니다. (5) 자선 잔여 신탁: 감사 재산을 CRT에 기부하고, 수입원을 받고, 자선 공제를 받으면서 즉각적인 자본 이득세를 피합니다.
피해야 할 일반적인 실수
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- !감가상각기준을 계산할 때 매입가격의 일부를 토지에 배분하는 것을 잊어버렸습니다. 매입가격이 아닌 전체 건물가치가 감가상각 기준이 됩니다.
- !자본 개선을 수리로 처리하고 올해 공제 - 자본 개선(새 지붕, 추가, HVAC 시스템)은 즉시 비용으로 처리되지 않고 자본화 및 감가상각되어야 합니다.
- !재산세 항소 기한을 놓친 경우 - 대부분의 관할권에서는 평가일로부터 30~90일 내에 항소를 제출할 수 있으며 일반적으로 이 기한은 절대적입니다.
- !누적 감가상각을 추적하지 못하여 비용 기준이 낮아지고 부동산 매각 시 과세 소득으로 환수되어야 합니다.
- !기본 거주지 자본 이득 제외가 감가상각 환입에 적용된다고 가정하면 그렇지 않습니다. $500,000 면제를 청구한 후에도 임대 기간에 따른 누적 감가상각액을 환수하여 과세해야 합니다.
전문가 팁
소유 기간 동안 부동산에 이루어진 모든 자본 개선에 대한 세심한 기록을 유지하십시오. 영수증, 허가증, 계약자 청구서 및 전후 사진을 통해 개선의 정도와 성격이 모두 결정됩니다. 자본 개선은 비용 기준에 추가되고(미래 과세 대상 이익 감소) 감가상각 자산을 생성합니다. 많은 투자자들은 소유 기간 동안 발생한 개선 사항을 문서화하지 않았기 때문에 피할 수 있는 세금으로 수천 달러를 잃습니다.
알고 계셨나요?
1978년 유권자에 의해 통과된 캘리포니아 발의안 13은 재산세 인상을 연간 2%로 제한하고 부동산 소유권이 변경되는 경우에만 감정가를 구매 가격으로 재설정합니다. 이로 인해 극적인 불평등이 발생했습니다. 동일한 주택에 거주하는 이웃은 구입 시기에 따라 재산세를 크게 다르게 납부할 수 있습니다. 1985년에 구입한 주택 소유자는 재산세로 연간 1,800달러를 지불할 수 있으며, 2020년에 같은 크기의 주택을 구입한 이웃은 연간 16,000달러를 지불할 수 있습니다. 발의안 제13호는 수십 년 동안 자신의 집에 거주한 주택 소유자에게 수십만 달러의 누적 세금 절감 효과를 제공할 것으로 추정됩니다. 이는 미국 역사상 가장 중요하고 지속적인 유권자 세금 발의안 중 하나입니다.
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