이란 무엇인가 Rental Yield Calculator (Advanced)?
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임대 수익률은 임대 소득에서 파생된 부동산 가치의 백분율로 표시되는 부동산 투자에 대한 연간 수익입니다. 이는 다양한 자산과 시장의 소득 창출 효율성을 비교하는 가장 직접적이고 직관적인 방법 중 하나입니다. 두 가지 주요 형태가 있습니다. 즉, 비용을 고려하지 않고 연간 임대료를 부동산 가치로 나누는 총 임대 수익률과 실제 소득 수익을 보다 정확하게 파악하기 위해 운영 비용을 공제하는 순 임대 수익률입니다. 총 임대 수익률 = (연간 임대 소득 ¼ 부동산 가치) × 100. 이 빠른 계산은 많은 부동산에 대한 초기 심사에 유용하며 포털과 중개인이 가장 일반적으로 인용하는 측정항목입니다. 그러나 부동산 소유에 따른 상당한 운영 비용을 무시하기 때문에 오해의 소지가 있을 수 있습니다. 순 임대 수익률 = ((연간 임대 소득 − 연간 운영 비용) ¼ 부동산 가치) × 100. 순 임대 수익률은 캡레이트(NOI ¼ 가치)와 유사하며 훨씬 더 정확한 소득 수익률 척도를 제공합니다. 총수익률과 순수익률의 차이는 2~4% 포인트일 수 있습니다. 즉, 총수익률이 8%로 광고되는 부동산은 비용을 공제한 후 순수익률이 4~5%에 불과할 수 있습니다. 고급 임대 수익률 계산기는 구매 비용(인지세, 법률 수수료, 조사 비용), 금융 비용 및 세금 조정을 통합하여 투자자에게 총, 순 및 세후 수익률 수치를 모두 제공함으로써 더욱 발전합니다. 이는 거래 비용과 집주인 세금 제도가 순수익에 큰 영향을 미치는 영국, 호주, 캐나다와 같은 시장에서 특히 중요합니다. 임대 수익률은 위치와 부동산 유형에 따라 크게 다릅니다. 런던 중심부에서는 2.5~3.5%의 총 수익률이 일반적이지만 잠재적인 가치 상승으로 인정됩니다. 맨체스터나 버밍엄과 같은 영국 지방 도시에서는 5~8%의 총 수익률을 달성할 수 있습니다. 호주 수도의 총 수확량은 2.5~4%로 지방 지역의 5~7%와 대조됩니다. 미국 시장의 수익률은 주요 해안 도시의 2~4%, 현금 흐름이 높은 2차 시장의 7~10%입니다. 건전한 부동산 투자 결정을 내리려면 총액, 순액, 융자 후, 세후 및 지역 벤치마크 대비 임대 수익률을 전체 맥락에서 이해하는 것이 필수적입니다.
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공식
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임대수익률 고급 계산:
1단계: 1단계 - 연간 총 임대 소득 결정: 현재 월 임대료(또는 달성 가능한 시장 임대료)에 12를 곱합니다. 다세대 부동산의 경우 모든 단위 임대료를 합산합니다. 복합 용도 또는 상업용 부동산의 경우 모든 계약 및 시장 금리 소득 흐름을 포함하십시오.
2단계: 2단계 — 총 임대 수익률 계산: 연간 총 임대 수입을 부동산 구입 가격(또는 비용 대비 수익률을 측정하는지, 가치 대비 수익률을 측정하는지에 따라 현재 시장 가치)으로 나눕니다. 백분율로 100을 곱합니다. 총수익률 = (연간 임대료 ¼ 부동산 가치) × 100.
3단계: 3단계 — 공실 수당 적용: 총 임대료에 (1 − 공실률)을 곱하여 유효 총소득(EGI)을 구합니다. 총 임대료 $30,000에 7% 공실 수당을 적용하면 EGI는 $27,900가 됩니다.
4단계: 4단계 — 연간 운영 비용 항목화: 모든 비용을 집계합니다. (a) 재산세 — 감정인의 웹사이트에서 현재 청구서를 확인하거나 감정가의 1~2%로 추정합니다. (b) 보험 - 일반적으로 SFR의 경우 연간 $800-2,000, 다세대의 경우 더 높습니다. (c) 자산 관리 - EGI의 8~12%; (d) 유지 관리 및 수리 - 매년 재산 가치의 1%를 추정합니다. (e) 자본 지출 예비비 - 총 임대료의 5~10%; (f) 해당되는 경우 HOA 수수료; (g) 회계 및 법률.
5단계: 5단계 — 순영업소득(NOI) 계산: NOI = EGI − 총 운영 비용. 이는 모든 비용을 공제한 후, 채무 상환을 제외하고 해당 부동산이 창출하는 소득입니다.
6단계: 6단계 — 순 임대 수익률 계산: 순 수익률 = (NOI ¼ 부동산 가치) × 100. 또는 전체 취득 비용(구매 가격 + 거래 비용)을 분모로 사용하여 총 비용 대비 수익률을 구하는데, 이는 보다 보수적이고 정확합니다.
7단계: 7단계 - 자금 조정(선택 사항): 부동산이 담보로 잡혀 있는 경우 자본(계약금 + 비용)만 분모로 사용하고 부채 상환 후 현금 흐름을 분자로 사용하여 레버리지 수익률을 계산합니다. 이는 투자된 지분에 대한 소득 수익률을 직접 측정하여 수익률로 표현한 현금 현금 수익률입니다.
각 단계는 이전 단계를 기반으로 구성요소 계산을 종합적인 임대 수익률 고급 결과로 결합합니다. 이 공식은 임대 수익률 고급 동작을 제어하는 수학적 관계를 포착합니다.변수 설명
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| 기호 | 이름 | 단위 | 설명 |
|---|---|---|---|
| GY | 총 임대수익률 | % | 비용 공제 전 연간 총 임대료를 부동산 가치로 나눈 값입니다. 빠른 스크리닝 지표. |
| NY | 순임대수익률 | % | 연간 임대료에서 모든 운영 비용을 뺀 값을 부동산 가치로 나눈 값입니다. 한도율과 동일합니다. 총수익률보다 더 정확합니다. |
| ARI | 연간 임대소득 | USD/year | 만실을 가정할 경우 연간 총 임대료입니다. 모든 유닛 임대료의 합계에 12개월을 곱합니다. |
| AOE | 연간 운영 비용 | USD/year | 모든 반복 비용: 재산세, 보험, 관리, 유지 관리, 수리, CapEx 적립금, 공실 수당 및 집주인이 지불하는 모든 유틸리티. |
| PV | 부동산 가치 / 구입 비용 | USD | 수익률 계산의 분모입니다. 구매 가격, 전체 취득 비용(거래 비용 포함) 또는 현재 시장 가치가 될 수 있습니다. |
| Vac | 공실률 | % | 잠재적 총소득 대비 연간 공석 추정치입니다. 순수익률 계산에서 유효 총소득이 감소합니다. |
방법 Rental Yield Calculator (Advanced)
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- 11단계 — 연간 총 임대 소득 결정: 현재 월 임대료(또는 달성 가능한 시장 임대료)에 12를 곱합니다. 다세대 부동산의 경우 모든 단위 임대료를 합산합니다. 복합 용도 또는 상업용 부동산의 경우 모든 계약 및 시장 금리 소득 흐름을 포함하십시오.
- 22단계 - 총 임대 수익률 계산: 연간 총 임대 수입을 부동산 구입 가격(또는 비용 대비 수익률을 측정하는지, 가치 대비 수익률을 측정하는지에 따라 현재 시장 가치)으로 나눕니다. 백분율로 100을 곱합니다. 총수익률 = (연간 임대료 ¼ 부동산 가치) × 100.
- 33단계 — 공실 수당 적용: 총 임대료에 (1 - 공실률)을 곱하여 유효 총소득(EGI)을 구합니다. 총 임대료 $30,000에 7% 공실 수당을 적용하면 EGI는 $27,900가 됩니다.
- 44단계 — 연간 운영 비용 항목화: 모든 비용을 집계합니다. (a) 재산세 — 감정인의 웹사이트에서 현재 청구서를 확인하거나 평가 가치의 1~2%로 추정합니다. (b) 보험 - 일반적으로 SFR의 경우 연간 $800-2,000, 다세대의 경우 더 높습니다. (c) 자산 관리 - EGI의 8~12%; (d) 유지 관리 및 수리 - 매년 재산 가치의 1%를 추정합니다. (e) 자본 지출 예비비 - 총 임대료의 5~10%; (f) 해당되는 경우 HOA 수수료; (g) 회계 및 법률.
- 55단계 — 순영업소득(NOI) 계산: NOI = EGI − 총 운영 비용. 이는 모든 비용을 공제한 후, 채무 상환을 제외하고 해당 부동산이 창출하는 소득입니다.
- 66단계 — 순 임대 수익률 계산: 순 수익률 = (NOI ¼ 부동산 가치) × 100. 또는 전체 취득 비용(구매 가격 + 거래 비용)을 분모로 사용하여 보다 보수적이고 정확한 총 비용 수익률을 구합니다.
- 77단계 - 자금 조달 조정(선택 사항): 부동산이 담보로 제공되는 경우 자본(계약금 + 비용)만 분모로 사용하고 부채 상환 후 현금 흐름을 분자로 사용하여 레버리지 수익률을 계산합니다. 이는 투자된 지분에 대한 소득 수익률을 직접 측정하여 수익률로 표현한 현금 현금 수익률입니다.
풀어진 예시
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견고한 텍사스 임대 부동산
연간 총 임대료: $2,200 × 12 = $26,400. 총수익률 = $26,400 ¼ $295,000 = 8.95%. 7% 공실 후 EGI = $26,400 × 0.93 = $24,552. NOI = $24,552 − $11,000 = $13,552. 순수익률 = $13,552 ¼ $295,000 = 4.59%. $11,000의 운영 비용은 EGI의 41.7% 비용 비율을 나타내며, 이는 부동산 관리, 세금, 보험 및 적립금을 포함한 단독 주택 임대의 일반적인 수준입니다. 총수익률(8.95%)과 순수익률(4.59%) 사이의 스프레드는 총수익률만으로는 기만적일 수 있는 이유를 강조합니다.
수확량이 많은 중서부 듀플렉스
연간 총 임대료: $33,600. 총 수익률 = $33,600 ¼ $240,000 = 14.0% — 캔자스시티의 임대료 대비 낮은 부동산 가치를 반영하는 예외적인 총 수익률입니다. EGI = $33,600 × 0.92 = $30,912. NOI = $30,912 − $12,500 = $18,412. 순수익률 = $18,412 ¼ $240,000 = 7.67%. 순 수준에서도 이 듀플렉스는 해안 시장보다 훨씬 뛰어난 성능을 발휘합니다. 주요 실사 고려 사항은 부동산 상태와 특정 지역의 임대 시장 품질입니다. 부실 지역의 높은 총 수익률은 높은 공실 및 유지 관리 위험을 반영하는 경우가 많습니다.
HOA는 순수익률을 극적으로 압축합니다.
연간 총 임대료: $37,200. 총수익률 = $37,200 ¼ $485,000 = 7.67%. EGI = $37,200 × 0.92 = $34,224. 총 비용 = $6,000(HOA) + $9,200(세금, 보험, 관리, 유지 관리) = $15,200. NOI = $34,224 − $15,200 = $19,024. 순수익률 = $19,024 ¼ $485,000 = 3.92%. 이 예는 콘도 개발(특히 남부 플로리다)에서 얼마나 높은 HOA 수수료가 순 수익률을 극적으로 감소시켜 총 수익률이 좋아 보이는 부동산을 평범한 소득 투자로 만들 수 있는지를 보여줍니다.
성장하는 2차 시장의 복합 용도
총수익률 = $68,400 ¼ $780,000 = 8.77%. EGI = $68,400 × 0.94 = $64,296. NOI = $64,296 − $22,000 = $42,296. 순수익률 = $42,296 ¼ $780,000 = 5.42%. 내슈빌의 강력한 인구 증가는 상업용 및 주거용 임대료를 모두 지원하며 복합 용도 형식은 공실 위험을 다양화합니다. 6%의 적당한 공실 가정은 내슈빌의 타이트한 임대 시장을 반영합니다. 비용 비율은 EGI의 34.2%로, 임차인이 지불하는 유틸리티가 포함된 상업용-주거용 혼합 부동산에 적합합니다.
실제 적용
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자세한 인수 전에 소득 잠재력에 대해 많은 수의 부동산을 신속하게 선별하여 정확한 임대 수익률 고급 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 임대 수익률 고급의 중요한 적용 영역을 나타냅니다.
정확한 임대 수익률 고급 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 임대 수익률 고급의 중요한 응용 분야를 나타내는 다양한 시장 및 가격대에 걸쳐 투자 부동산을 비교합니다.
자본이 최적으로 배치되었는지 평가하기 위해 기존 포트폴리오 자산을 벤치마킹하여 정확한 임대 수익률 고급 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 임대 수익률 고급의 중요한 응용 분야를 나타냅니다.
정확한 임대 수익률 고급 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 임대 수익률 고급의 중요한 적용 영역을 나타내는 목표 수익률에서 최대 가격까지 역방향으로 작업하여 구매 가격을 협상합니다.
소득 효율성 측면에서 파트너 또는 대출 기관에 포트폴리오 성과를 보고하며 임대 수익률 고급의 중요한 적용 영역을 나타냅니다. 정확한 임대 수익률 고급 계산이 정보에 입각한 의사 결정, 전략 계획 및 성과 최적화를 직접 지원하는 전문적이고 분석적인 맥락에서 고급입니다.
특수 경우
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단기 임대(STR)
Airbnb 및 VRBO 숙소는 인기 있는 휴가 시장에서 12~25% 이상의 총 수익률을 낼 수 있는 프리미엄 숙박 요금을 요구합니다. 그러나 STR 비용도 훨씬 더 높으며(청소, 소모품, 플랫폼 수수료 3~14%, 유지 관리 증가) 수입은 계절에 따라 훨씬 더 변동성이 크며 현지 규제 위험의 영향을 받습니다. 항상 특정 하위 시장의 현실적인 점유율에 대해 STR을 인수하세요.
임대료 통제 부동산
임대료 통제가 엄격한 도시(샌프란시스코, NYC, 로스앤젤레스)에서 임대료 안정화 대상 부동산은 현재 세입자에게 시장 임대료보다 낮은 임대료를 발생시켜 현재 가치 대비 수익률이 좋지 않을 수 있습니다. 장기 보유자의 비용 대비 수익률이 더 좋아 보일 수 있습니다. 투자자는 임대료 통제 부동산을 평가할 때 개조 가능성과 퇴거법을 평가해야 합니다.
신축/임대
새로 건설된 부동산에는 임대 이력이 없으므로 투자자는 상당한 불확실성을 안고 예상 시장 임대료를 인수해야 합니다. 초기 점유 기간('임대' 단계)은 소득에 J-곡선을 만듭니다. 즉, 유닛이 채워지면 초기 수익률이 낮아 완전히 점유되면 목표 수익률로 안정화됩니다. 안정화된 수익률을 예상할 때 임대 기간은 6~18개월을 허용합니다.
미국 대도시 지역별 평균 총 임대 수익률(2024년)
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| 대도시 지역 | 중간 주택 가격 | 평균 월 임대료 | 총수익률 |
|---|---|---|---|
| 캘리포니아주 샌프란시스코 | $1,200,000 | $3,800 | 3.80% |
| 뉴욕주 뉴욕 | $750,000 | $3,400 | 5.44% |
| 캘리포니아주 로스앤젤레스 | $850,000 | $2,900 | 4.09% |
| 시카고, 일리노이 | $340,000 | $2,100 | 7.41% |
| 텍사스주 댈러스 | $380,000 | $2,300 | 7.26% |
| 애리조나주 피닉스 | $410,000 | $2,000 | 5.85% |
| 애틀랜타, 조지아 | $360,000 | $2,200 | 7.33% |
| 인디애나폴리스, 인디애나 | $255,000 | $1,800 | 8.47% |
| 오하이오주 클리블랜드 | $185,000 | $1,400 | 9.08% |
| 멤피스, 테네시 | $200,000 | $1,500 | 9.00% |
자주 묻는 질문
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총수익률과 순수익률의 차이는 무엇입니까?
총 임대 수익률은 공제 전 연간 임대료 전액을 부동산 가치로 나누어 계산합니다. 순임대수익률은 연간 수입에서 모든 운영비(재산세, 보험료, 관리비, 유지관리비, 공실수당, CapEx 적립금)를 공제한 후 가치로 나눕니다. 총수익률과 순수익률의 차이는 일반적으로 부동산 유형과 비용 구조에 따라 2~4%포인트 범위입니다. 진지한 투자 분석을 위해서는 항상 순수익률을 사용하십시오. 총수익률은 아직 비용 세부정보가 없는 경우 빠른 초기 심사에만 유용합니다.
미국에서 좋은 임대 수익률은 얼마입니까?
미국 시장에서 순 임대 수익률(상한율과 동일)은 일반적으로 관문 해안 시장(NYC, SF, LA, 보스턴)에서 3~4%, 중서부 및 2차 Sunbelt 시장에서 6~9% 범위입니다. 일반적으로 인용되는 경험 법칙은 '1% 규칙'입니다. 즉, 월 임대료는 구매 가격($150,000 부동산에 대해 $1,500/월)의 최소 1%여야 하며, 이는 총 연간 수익률 12%에 해당합니다. 그러나 오늘날 대부분의 주요 시장에서는 1%를 달성하는 것이 어렵습니다. 현대 고가 시장에서 보다 현실적인 목표는 월 0.6~0.8%이며, 투자자는 감사와 세금 혜택을 통해 그 차이를 메웁니다.
구매 가격이나 현재 시장 가치를 분모로 사용해야 합니까?
둘 다 유효하며 다른 목적으로 사용됩니다. 비용 수익률(원래 구매 가격 사용)은 원래 투자에 대한 소득 수익을 측정하며 시간이 지남에 따라 안정적입니다. 현재 가치 수익률(오늘의 시장 가치 사용)은 다른 곳에서 판매하고 재배치하려는 경우 자본의 현재 소득 효율성을 측정합니다. 귀하의 부동산이 구입 이후 크게 상승했다면 현재 가치에 대한 수익률은 비용에 대한 수익률보다 낮을 것입니다. 두 지표 모두 유용합니다. 비용 대비 수익률은 개인 반품 내역을 추적합니다. 현재 가치 수익률은 귀하의 자산이 여전히 최적으로 배치되어 있는지 또는 매각 및 재투자로 소득 수익이 향상될 수 있는지 여부를 보여줍니다.
레버리지는 임대수익률에 어떤 영향을 미치나요?
모기지를 통한 자금조달은 자산 가치 수익률에서 자기자본 수익률로 측정 기준을 전환합니다. 부동산이 6%의 순수익률(NOI/가치)을 생성하고 7% 모기지로 구매의 75%를 조달하는 경우 부동산이 벌어들이는 것보다 더 높은 이자율로 대출을 받게 되어 자기자본 대비 현금 수익률이 6% 미만으로 감소하는 마이너스 레버리지가 생성됩니다. 반대로, 모기지 금리가 4%이고 부동산 수익률이 7%인 경우 포지티브 레버리지는 자산 수익률을 7% 이상 증폭시킵니다. 캡레이트(또는 순수익률)와 모기지 금리 사이의 이러한 관계는 레버리지가 부동산 수익에 도움이 되는지, 해를 끼치는지 여부를 결정하는 근본적인 요소입니다.
담보대출 부동산의 임대수익률은 어떻게 계산하나요?
차입 임대 수익률(현금 환급과 동일)의 경우 다음을 사용합니다. 차입 수익률 = (NOI − 연간 부채 서비스) ¼ 투자된 총 자본금 × 100. 투자된 총 자본에는 계약금, 마감 비용 및 초기 수리가 포함됩니다. 이 지표는 대출 비용을 고려하여 개인적으로 약속한 돈에 대한 실제 현금 수익률을 포착합니다. NOI가 $24,000이고 연간 부채 상환액이 $18,000이며 $80,000를 자기자본에 투자했다면 레버리지 수익률은 ($24,000 − $18,000) ¼ $80,000 = 7.5%입니다.
공실이 임대수익률 계산에 영향을 미치나요?
예. 공실은 현실적인 수익률 계산에서 가장 중요한 조정 중 하나입니다. 총수익률 계산에서 점유율을 100%로 가정하면 달성할 수 없는 벤치마크를 설정하는 것입니다. 대부분의 주거용 임대는 임차인 교체, 임대 기간 및 간헐적인 공실 연장을 통해 연간 5~10%의 유효 공실을 경험합니다. 상업용 부동산은 종종 더 높은 가격(10~20%)을 가지며 단일 임차인의 이탈에 더 민감합니다. 순수익률을 계산하기 전에 항상 현실적인 공실률을 적용하여 잠재 총소득을 유효 총소득으로 전환하십시오.
주식배당수익률과 비교하여 임대수익률은 어떻습니까?
임대 수익률과 주식 배당 수익률은 개념적으로 유사합니다. 둘 다 연간 소득을 자산 가치의 백분율로 측정합니다. 그러나 임대수익률에는 지분 배당에는 없는 비유동성, 적극적인 관리, 레버리지 잠재력 및 물리적 위험(화재, 홍수, 공실)이 포함됩니다. 결과적으로 투자자들은 일반적으로 부동산 투자를 정당화하기 위해 배당수익률에 대한 프리미엄을 요구합니다. S&P 500의 배당수익률은 역사적으로 약 1.3~1.5%로, 투자자들은 추가 부담을 보상하기 위해 최소 4~6%의 순 임대수익률을 기대합니다. 비유동성 프리미엄은 현실입니다. 주식을 파는 것처럼 임대 부동산을 단 몇 초 만에 팔 수는 없습니다.
피해야 할 일반적인 실수
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- !순수익률을 계산할 때 유효 총소득 대신 잠재 총소득(100% 점유율)을 사용하여 지나치게 낙관적인 수치를 산출합니다.
- !자기관리를 가정하여 자산관리비를 생략하는 경우 — 자기관리의 무보수 노동은 모형화되어야 할 실제 기회비용을 가지고 있습니다.
- !시장 간 총 수익률 비교를 오해하게 만드는 조세 제도, 비용 구조 및 거래 비용의 차이를 조정하지 않고 시장 전체에서 총 수익률을 비교합니다.
- !분모에서 거래 비용(인지세, 법률 비용, 소유권 보험, 검사)을 무시하면 총비용 수익률이 구매 가격 단독 수익률보다 항상 낮고 현실적입니다.
- !임대료 증가 또는 비용 인플레이션을 모델링하지 않고 정적 수익률을 예측합니다. 실제 수익률은 시간이 지남에 따라 발전하며 다년에 걸쳐 모델링해야 합니다.
전문가 팁
다양한 시장의 부동산을 비교할 때는 총 수익률이 아닌 순수익률을 사용하고 비용 가정의 일관성을 보장합니다. 유용한 교차 시장 벤치마크는 가격 대비 임대료 비율(P/R)입니다. 즉, 구매 가격을 연간 임대료로 나눕니다. P/R이 15 미만이면 일반적으로 매수/투자에 유리합니다. 20 이상이면 임대/판매를 선호하는 경우가 많습니다. 2024년 미국 전국 평균 P/R은 약 18.5였으며, 관문 도시는 25~35를 초과하고 고수익 시장은 12~15 미만이었습니다.
알고 계셨나요?
부동산 투자에서 '수익률'이라는 개념은 귀족 지주들이 장기 임대 계약에 따라 토지를 임대했던 19세기 영국의 토지 임대료 시스템의 핵심이었습니다. 런던 부동산 회사는 비교 투자 분석의 초기 형태인 철도 채권 수익률과 함께 금융 언론에 이러한 지상 임대료에 대한 수익률을 광고했습니다. 수익률 기반 부동산 분석의 이러한 전통은 오늘날 영국과 호주 시장에서 강력하게 지속되고 있으며, 여기서 '수익률'은 소매 투자자들에게도 지배적인 지표로 남아 있습니다.
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