귀하가 지불하는 모든 대출금 지불은 귀하가 빚진 빚을 갚는 것과 대출 특권에 대해 대출 기관에 지불하는 두 가지로 나누어집니다. 분할 상환은 분할이 어떻게 작동하는지, 그리고 초기 지불금이 잔액에 거의 닿지 않는 것처럼 느껴지는 이유를 결정하는 프로세스입니다.
대출 상환이란 무엇입니까?
Amortization(미국식 철자: amortization)은 시간이 지남에 따라 예정된 지불을 통해 대출금을 점진적으로 상환하는 것입니다. 각 지불액은 동일한 총액이지만 이자와 원금에 대한 비율은 지불할 때마다 달라집니다.
대출 시작 시 지불금의 대부분은 이자를 포함합니다. 결국 거의 다 원금이 줄어듭니다. 이것은 속임수가 아닙니다. 이자가 계산되는 방식을 직접 따르는 간단한 산술입니다.
핵심 공식
고정 금리 대출에 대한 월별 지불액:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
어디:
- M = 월별 결제
- P = 원금(대출 금액)
- r = 월 이자율(연이율 / 12)
- n = 총 지불 횟수(년 × 12)
예: 25년간 4.5% 금리로 £200,000 모기지
- r = 4.5% / 12 = 0.375% = 0.00375
- n = 25 × 12 = 300회 지급
- M = 200,000 × [0.00375 × (1.00375)^300] / [(1.00375)^300 − 1]
- M = 월 £1,111.85
각 지급액이 분할되는 방식
1개월차:
- 이자 = £200,000 × 0.375% = £750.00
- 원금 = £1,111.85 − £750.00 = £361.85
- 남은 잔액 = £199,638.15
2개월차:
- 이자 = £199,638.15 × 0.375% = £748.64
- 원금 = £1,111.85 − £748.64 = £363.21
- 남은 잔액 = £199,274.94
주의 사항: 잔고가 떨어지면 이자 비용도 함께 떨어지게 됩니다. 따라서 각 지불 금액에서 원금이 약간 더 많이 차감됩니다. 이것은 천천히 당신에게 유리하게 역방향으로 작용하는 복합 효과입니다.
상각 일정
전체 상환 일정에는 대출 기간 동안의 모든 지불이 표시됩니다.
| 지불 | 지불한 총액 | 관심 | 주요한 | 균형 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | £1,111.85 | £750.00 | £361.85 | £199,638 |
| 12 | £1,111.85 | £745.66 | £366.19 | £198,912 |
| 60 | £1,111.85 | £721.58 | £390.27 | £192,287 |
| 120 | £1,111.85 | £683.67 | £428.18 | £182,312 |
| 180 | £1,111.85 | £635.41 | £476.44 | £169,450 |
| 240 | £1,111.85 | £572.62 | £539.23 | £152,565 |
| 300 | £1,111.85 | £4.16 | £1,107.69 | £0 |
지불총액: £333,555 총 이자: £133,555 (원래 대출 금액의 67%)
이것이 모기지가 비싼 이유입니다. 이자율이 높기 때문이 아니라 기간 때문입니다.
조기 결제가 중요한 이유
우리 예의 첫 번째 달에서 £361.85를 추가로 지불하면 두 번째 달의 원금 지불액이 완전히 제거되어 25년 동안 누적되었을 이자를 £748.64 절약할 수 있습니다.
모든 추가 파운드는 모든 후속 지불을 통해 조기에 계단식으로 지급됩니다. 절감된 이자는 단지 해당 파운드의 이자율이 아니라 남은 개월 수에 걸쳐 복리로 계산된 이자율입니다.
경험 법칙: 25년 4.5% 모기지로 월 £100 추가 절감액은 대략 다음과 같습니다.
- 총 이자 £18,000~£24,000
- 모기지 기간 3~4년 면제
초과지불 전략
정기적인 초과 지불: 모든 지불에 고정 금액을 추가합니다. 기간 및 총 이자를 줄입니다. 대출 기관의 초과 지불 규정을 확인하세요. 대부분의 영국 모기지는 연간 잔액의 10%를 벌금 없이 허용합니다.
일시금 지불: 한 번의 대규모 지불로 원금이 직접 감소됩니다. 보너스, 상속 또는 부동산 판매 수익금을 받은 후에 수행하는 것이 가장 좋습니다.
모기지 상쇄(영국): 연결 계좌의 저축은 이자 계산 목적으로 모기지 잔액을 상쇄합니다. 동일한 이자 감소를 달성하면서 유연성을 제공합니다.
고정금리 대 변동금리 상각비
위의 상각 공식은 이자율이 변하지 않는 고정 금리 대출에 적용됩니다.
변동금리 대출(추적모기지, 미국 ARM)은 구조는 동일하지만, 금리가 바뀔 때마다 월 납입금이 다시 계산됩니다. 이로 인해 미래 요율에 대한 가정 없이는 장기적인 일정 계획이 불가능해집니다.
이자만 받는 대출
일부 모기지는 이자만 지불하는 방식으로 제공됩니다. 즉, 매달 이자만 지불하고 계약 기간이 끝나면 원금 전액을 지불해야 합니다. 월별 지불액은 더 낮지만 자산을 구축하지 못하고 결국 동일한 금액을 빚지게 됩니다.
4.5%의 £200,000 예시: 이자만 납부 = £200,000 × 0.375% = £750/월, 상환 시 £1,111.85. 하지만 25년이 지나도 여전히 빚이 £200,000입니다.
할부 상환 계산기 사용 방법
- 대출금액(원금) 입력
- 연이자율을 입력하세요.
- 대출 기간을 연 단위로 입력하세요.
- 계산기에는 월별 지불금, 총 이자 및 전체 지불 일정이 표시됩니다.
대출 계산기 및 모기지 계산기를 사용하여 전체 상각 일정을 생성하고 추가 지불금이 총 비용을 얼마나 줄이는지 정확히 알아보세요.