Section 8 Rent Calculator

섹션 8 주택 선택 바우처 계산기는 미국 최대 규모의 연방 임대 지원 프로그램인 HUD의 섹션 8 프로그램 참가자에 대한 세입자의 임대료 지분과 주택 당국의 보조금 지불액을 추정합니다. 주택 선택 바우처(Housing Choice Voucher) 프로그램에 따라 자격을 갖춘 저소득층 가족, 노인, 장애인은 민간 주택 시장의 임대료를 보조하는 바우처를 받습니다. 기본 원칙은 임차인이 조정 월 소득의 약 30%를 임대료로 지불하고, 공공 주택 당국(PHA)이 지역 지불 기준까지 차액을 지불한다는 것입니다. 섹션 8 프로그램은 전통적인 공공 주택 프로젝트에 대한 대안으로 1974년 주택 및 지역사회 개발법에 의해 만들어졌습니다. 섹션 8은 정부 소유 건물에 저소득층 가족을 수용하는 대신 가족이 개인 소유 아파트와 주택을 임대하는 데 사용할 수 있는 바우처를 제공합니다. 이 접근 방식은 가족에게 거주지에서 더 많은 선택권을 제공하고 보조금을 받는 가구를 더 넓은 지역 사회에 통합합니다. 주택도시개발부(HUD)는 전국적으로 약 2,200개의 지역 공공 주택 당국을 통해 이 프로그램을 관리합니다. 2024년 기준으로 약 230만 가구가 주택 선택 바우처를 받고 있으며 대기자 명단은 수백만 가구에 달합니다. 이 계산기는 누가 사용하나요? 특정 아파트에 대해 지불할 금액을 결정하는 바우처 보유자, 섹션 8 세입자 수용 여부를 평가하는 집주인, 보조금 금액을 계산하는 주택 당국 직원, 가족의 유닛 검색을 돕는 주택 상담사, 주택 경제성을 분석하는 정책 연구원은 모두 섹션 8 임대료 계산에 의존합니다. 소득, 공제액, 지급기준, 실제 임대료의 관계는 도움 없이는 어려운 다단계 계산을 하기 때문에 계산기가 꼭 필요합니다. 섹션 8 계산이 중요한 이유는 주택 비용이 일반적으로 저소득층 가족에게 가장 큰 지출이고 지원 없이 소득의 50~70%를 소비하는 경우가 많기 때문입니다. 섹션 8 바우처는 이러한 부담을 30% 이하로 줄여 식품, 의료, 교통 및 기타 필수품에 대한 소득을 확보할 수 있습니다. 그러나 대부분의 관할 구역에서 바우처 대기자 명단은 수년에 걸쳐 있으며, 적격 가족 수와 사용 가능한 바우처 간의 격차는 미국 사회 정책에서 충족되지 않은 가장 중요한 요구 사항 중 하나입니다.

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1. 1모든 출처에서 가족의 연간 총소득을 결정합니다. 여기에는 임금, 급여, 초과 근무, 팁, 사회보장, 연금, SSI, SSDI, 자녀 양육비, 위자료, 실업 수당, 복지 수당, 자영업 또는 사업체의 순이익, 이자 및 배당금, 가구 구성원이 아닌 사람의 정기 기부금이 포함됩니다. HUD는 주택 당국이 제3자 확인(고용주 편지, 혜택 수여 편지, 은행 명세서) 또는 HUD 기업 소득 확인(EIV) 시스템을 통한 전자 확인을 통해 모든 소득을 확인하도록 요구합니다.
2. 2조정 소득을 결정하기 위해 허용 가능한 공제액을 계산합니다. 표준 공제액은 각 부양가족(18세 미만의 가장, 배우자 또는 공동 가장을 제외한 가구 구성원, 장애인 또는 정규 학생)에 대해 연간 $480이고, 노인 가족(가장, 배우자 또는 단독 구성원이 62세 이상) 또는 장애 가족에 대해 연간 $400입니다. 추가 공제에는 가구 구성원이 일하거나 구직하거나 학교에 다닐 수 있도록 하는 13세 미만 자녀를 위한 합리적인 보육 비용이 포함됩니다. 노인 및 장애인 가족은 또한 연간 총소득 및 장애 지원 비용의 3%를 초과하는 의료비를 공제할 수 있습니다.
3. 3총 임차인 지불액(TTP)을 계산합니다. TTP는 조정 월 소득의 30%, 총 월 소득의 10%, 복지 임대료(가족이 보호소 구성 요소를 포함하는 복지 지원을 받는 경우) 또는 PHA가 정한 최소 임대료(일반적으로 월 $0~$50) 중 더 큰 금액입니다. 대부분의 가족의 TTP는 조정 소득 계산의 30%에 따라 결정됩니다. TTP는 주택 비용에 대한 가족의 기여를 나타냅니다.
4. 4해당 지급 기준을 결정합니다. 각 PHA는 해당 지역의 HUD 공정 시장 임대료(FMR)를 기준으로 지불 기준을 설정합니다. 지불 표준은 일반적으로 각 침실 크기에 대한 FMR의 90~110% 사이로 설정됩니다. 예를 들어 수도권의 2베드룸 FMR이 $1,400인 경우 PHA는 지불 기준을 $1,400~$1,540로 설정할 수 있습니다. 지불 표준은 가족의 바우처 침실 크기를 기준으로 단위 크기에 맞게 조정된 PHA가 지불할 최대 보조금을 나타냅니다.
5. 5주택 지원 지급액(HAP)을 계산합니다. HAP는 지불 기준에서 TTP를 뺀 금액이나 실제 임대료에서 TTP를 뺀 금액 중 낮은 금액입니다. 세입자가 임대료가 지불 기준 이하인 유닛을 찾으면 PHA는 임대료와 TTP 간의 차액을 지불합니다. 세입자가 지불 표준보다 임대료가 높은 유닛을 선택하는 경우 TTP 외에 초과분을 자비로 지불해야 하지만 총 세입자 지불금(TTP와 초과 임대료)은 최초 임대 시 조정 월 소득의 40%를 초과할 수 없습니다.
6. 6임차인이 공과금을 별도로 지불하는 경우 공과금 수당을 적용하십시오. PHA는 관할권의 다양한 단위 유형에 대한 일반적인 유틸리티 비용을 기반으로 유틸리티 수당 일정을 게시합니다. 공과금 수당은 총 임대료에서 공제되어 집주인에 대한 임대료를 결정하거나, 대안적으로 임차인의 몫을 줄입니다. 유틸리티 수당이 TTP를 초과하는 경우 PHA는 유틸리티 상환으로 차액을 세입자에게 직접 지불합니다. 이는 30% 표준이 임대료뿐만 아니라 총 주택 비용을 설명하도록 보장합니다.
7. 7해당 유닛의 임대료 합리성을 검토합니다. 임차를 승인하기 전에 PHA는 제안된 임대료가 현지 시장의 유사한 지원되지 않는 주택과 비교하여 합리적인지 결정해야 합니다. 이는 집주인이 섹션 8 세입자에게 부풀려진 임대료를 청구하는 것을 방지합니다. 임대료 합리성 결정에서는 위치, 유닛 크기, 유형, 연식, 품질, 편의 시설 및 유지 관리를 고려합니다. 제안된 임대료가 비슷한 시장 임대료를 초과하는 경우 PHA는 집주인과 협상하거나 임대를 거부합니다.

• !섹션 8에 대한 가장 일반적인 오해는 바우처가 임대료 전액을 보장한다는 것입니다. 실제로 바우처는 세입자의 기여금(조정 소득의 약 30%)과 지불 표준 또는 실제 임대료 중 더 낮은 금액 간의 차액을 충당합니다. 세입자는 소득이 극도로 낮거나 최소 임대료 면제를 받지 않는 한 항상 임대료를 지불합니다. 더욱이 세입자가 지불 기준보다 임대료가 높은 유닛을 선택하는 경우 차액을 자비로 지불해야 하며, 이로 인해 총 주택 비용이 소득의 30%를 훨씬 초과할 수 있습니다. 이러한 비용 분담 구조를 이해하는 것은 현실적인 아파트 검색에 필수적입니다.
• !많은 바우처 소지자들은 가능한 모든 공제, 특히 보육비 공제, 의료비 공제(노인/장애인 가족용), 장애지원비 공제를 청구하지 않습니다. 이러한 공제는 조정 소득을 직접적으로 감소시키고, 결과적으로 TTP를 감소시키고 HAP를 증가시킵니다. 보육비로 매달 $400를 지출하는 가족은 공제를 청구함으로써 월 $120($400 x 30%)까지 TTP를 줄일 수 있습니다. 주택 당국은 가족에게 공제 가능 여부를 알려야 하지만 실제로는 가족이 특별히 요청하지 않는 한 공제 가능 비용에 대한 문서를 제공하지 않는 경우가 많습니다.
• !중요한 검색 전략 실수는 아파트 검색을 지불 기준 이하의 단위로 제한하는 것입니다. 가족은 총 세입자 지불액(TTP와 초과 임대료)이 최초 임대 시 조정 월 소득의 40%를 초과하지 않는 한 지불 표준을 초과하는 단위를 임대할 수 있습니다. 타이트한 임대 시장에서 이러한 유연성은 사용 가능한 유닛의 범위를 크게 확장할 수 있습니다. 반대로 지불 기준 이하로 임대한다고 해서 실제 임대료 이상으로 가족의 보조금이 늘어나지는 않습니다. 절감액은 세입자가 아닌 PHA에게 돌아갑니다. 이러한 비대칭성을 이해하면 가족이 단위 품질, 위치 및 비용 간에 정보를 바탕으로 균형을 맞추는 데 도움이 됩니다.