NZ Rental Property Tax
이란 무엇인가 Rental Income Tax Calculator (NZ)?
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뉴질랜드에서는 주거용 또는 상업용 부동산을 임대하여 얻은 모든 임대 소득은 과세 대상이며 소득세 신고서에 신고해야 합니다. 별도의 임대 소득세는 없습니다. 임대 수익은 단순히 기타 소득(급여, 사업 소득 등)에 추가되고 총 소득에 따라 10.5%~39% 범위의 한계 개인 소득세율로 과세됩니다. 과세 대상 임대 이익은 총 임대 수입에서 허용 가능한 공제액을 빼서 계산됩니다. 주거용 임대 부동산에 대해 허용되는 공제에는 요금(의회 요금), 보험료, 부동산 관리 수수료, 수리 및 유지 관리(자본 개선 제외), 임대 갱신을 위한 법적 수수료, 회계 수수료 및 중요한 정책 변경에 따른 단계적 모기지 이자 등이 포함됩니다. 모기지 이자 처리는 최근 몇 년 동안 가장 중요한 변화 영역이었습니다. 2021년 10월 1일부터 주택 시장을 위축시키려는 정부 노력의 일환으로 주거용 부동산 투자자는 모기지 이자를 공제할 수 있는 능력을 상실했습니다. 그러나 정책이 취소되어 이자 공제가 단계적으로 철회되었습니다. 2024년 3월 31일까지 이자 공제액이 50%, 2024년 4월 1일부터 60%, 2025년 4월 1일부터 80%, 2026년 4월 1일부터 전체 100% 공제액이 반환됩니다. 건물 감가상각은 2011년 크라이스트처치 지진(건물에 대한 감가상각이 제거된 시점) 이후 제외되었지만 동산(가전제품, 카펫, 커튼과 같은 이동식 품목)은 여전히 IR에서 규정한 비율로 감가상각될 수 있습니다. 부분적으로는 개인 용도로, 부분적으로는 임대용으로 사용되는 복합 용도 별장에는 IR에서 정한 특정 공식을 사용하여 비례 기준으로 수입과 지출을 배분해야 합니다. 명시적 테스트에 따라 주거용 부동산을 취득 후 2년 이내에 판매하는 경우(2024년 7월 1일 이후 구매한 부동산의 경우) 납세 의무가 발생할 수도 있습니다.
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공식
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순 임대 소득 = 총 임대 소득 - 허용 가능한 공제; 납부할 세금 = 순임대소득 × 한계세율; 이자 공제액 = 모기지 이자 × 적용 가능한 단계적 도입 비율(60% 2024, 80% 2025, 100% 2026+)변수 설명
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| 기호 | 이름 | 단위 | 설명 |
|---|---|---|---|
| GR | 총 임대 수입 | NZD ($/year) | 채권 몰수 및 임대료 손실에 대한 보험금을 포함하여 과세연도 동안 세입자로부터 받은 총 임대 영수증 |
| D | 총 허용 공제액 | NZD ($/year) | 요율, 보험료, 관리비, 수리비, 허용 이자, 동산 감가상각비를 포함한 모든 공제 가능 비용 |
| NRI | 순임대소득 | NZD ($/year) | 과세 대상 임대 이익: 총 임대 소득에서 총 허용 공제액을 뺀 금액 |
| r_m | 한계세율 | Percentage (%) | 납세자의 총 소득 중 상위 부분에 적용되는 개인 소득세율은 10.5%에서 39%까지입니다. |
| p_i | 이자 단계적 도입 비율 | Percentage (%) | 해당 연도에 세금 공제가 가능한 모기지 이자 비율: 60%(2024/25), 80%(2025/26), 100%(2026/27부터) |
방법 Rental Income Tax Calculator (NZ)
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- 1임대료, 몰수된 경우 임대 채권 소득, 임대료 손실에 대한 보험 영수증, 일반적으로 귀하의 책임인 세입자가 지불한 금액을 포함하여 과세 연도 동안 받은 모든 총 임대 소득을 기록하십시오.
- 2허용되는 모든 공제액을 확인하십시오: 의회 세율, 수도세(지불하는 경우), 집주인 보험, 부동산 관리 수수료, 임대 수수료, 임대 대출과 관련된 은행 수수료, 수리 및 유지 관리(개량 제외), 임대에 대한 회계 및 법적 수수료.
- 3현재 단계적 도입 비율을 기준으로 모기지 이자의 공제 가능 부분을 계산합니다. 2025년 3월 31일에 종료된 연도에는 60%, 2026년 3월 31일에 종료된 연도에는 80%, 2026년 4월 1일 이후에는 100%입니다.
- 4IR에서 규정한 비율을 사용하여 동산(가전제품, 카펫, 히트펌프 등)의 감가상각을 계산합니다. 건물은 감가상각할 수 없지만 부동산 내의 동산은 감가상각할 수 있습니다.
- 5해당 부동산이 연중 특정 기간 동안 개인적으로 사용되는 경우 복합 용도 자산 규칙을 적용하십시오. 수입과 지출은 (임대 일수 / (임대 일수 + 개인 일수)) × 총 비용 공식을 사용하여 배분되어야 합니다.
- 6순 임대 소득 또는 손실을 계산합니다. 총 소득에서 총 허용 공제액을 뺀 값입니다. 손실이 발생하는 경우 주거용 임대 손실은 제한적으로 적용됩니다. 이는 급여나 임금이 아닌 동일한 부동산이나 다른 부동산에서 발생하는 향후 임대 소득에 대해서만 상쇄될 수 있습니다.
- 7개인 세금 신고서(IR3)에 순 임대 이익을 포함시키고 한계 세율로 소득세를 납부하십시오. 임대 소득이 있는 경우 일반적으로 급여를 받더라도 IR3 신고서를 제출해야 합니다.
풀어진 예시
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2024/25년에는 모기지 이자의 60%만 공제됩니다. 2026년 4월 1일부터 전체 공제액 신고
공제액: $2,500 + $1,200 + $2,400 + $10,800 = $16,900. 순이익: $24,000 − $16,900 = $7,100. 세금: $7,100 × 33% = $2,343.
링펜싱 규칙은 손실이 향후 임대 소득에 대해서만 이월될 수 있음을 의미합니다.
링펜싱 규정(2019년부터 시행)에 따르면 주택 임대 손실을 다른 소득에 대한 세금을 줄이는 데 사용할 수 없습니다. 4,000달러의 손실은 향후 임대 이익을 상쇄하기 위해 이월됩니다.
혼합 사용 공식: 임대 일수 / (대여 일수 + 개인 일수) = 60/90 = 비용 공제액의 66.7%
60 / (60 + 30) = $15,000의 66.7% = $10,000 공제액. 총 임대료 $9,000 - $10,000 = $1,000 손실, 혼합 용도 자산 손실로 제한됩니다.
건물은 감가상각할 수 없지만 임대 부동산 내의 동산은 여전히 감가상각 공제를 받을 수 있습니다.
열 펌프: $4,500 × 18% = $810. 카펫: $3,000 × 25% = $750. 첫해 총 감가상각 공제: $1,560, 과세 대상 임대 소득 감소.
실제 적용
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연간 $26,400의 임대료를 버는 임대 부동산을 소유한 집주인은 이율, 보험 및 모기지 이자의 60%를 공제한 후 순 과세 임대 소득을 계산한 다음 그 결과로 발생하는 세금을 한계 세율 33%로 지불합니다.
4개의 임대 부동산을 보유한 부동산 투자자는 스프레드시트를 사용하여 각 부동산의 수입과 지출을 개별적으로 추적하여 이자 비용이 높은 부동산의 손실을 막고 포트폴리오 전체에서 이익을 상쇄합니다.
연간 80일 동안 집을 임대하고 나머지 285일 동안 거주하는 Airbnb 호스트는 혼합 용도 자산 규칙을 적용하여 비용을 배분하고 임대 부분만 공제합니다.
LTC 구조를 통해 임대 부동산을 보유하고 있는 부부는 임대 손실이 개인 세금 신고서에 반영되지만 울타리가 쳐져 있다는 사실을 알게 됩니다. 즉, 손실을 고용 소득에 대한 세금을 줄이는 데 사용할 수 없습니다.
세무 대리인은 새 건물을 구입할지 아니면 임대용 기존 주택을 구입할지 고려하는 투자자에게 조언하며, 새 건물은 현재 전액 이자 공제 혜택을 유지하지만 기존 주택은 여전히 100%로 단계적으로 돌아가고 있다고 설명합니다.
특수 경우
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신규 빌드 면제 — 이자 공제
2021년 3월 27일 이후에 구입한 새 건물은 다른 주거용 부동산에 대한 이자가 거부된 기간(2021~2024) 동안 전체 모기지 이자 공제 혜택을 유지했습니다. 이는 신축 주택에 대한 투자자가 단계적 폐지 대상이 아니므로 해당 기간 동안 기존 주택에 대한 투자자에 비해 상당한 세금 혜택을 누릴 수 있음을 의미합니다.
LTC 및 회사 구조
LTC(Look-Through Company)를 통해 보유하는 임대 부동산은 세금 목적상 주주가 해당 부동산을 직접 소유하는 것처럼 취급됩니다. 이는 수입과 손실이 주주들에게 개인적으로 전달되고 링펜싱(ring-fencing)이 여전히 적용된다는 것을 의미합니다. 일반 회사의 재산에는 28%의 법인세율이 적용되지만 손실은 주주에게 돌아갈 수 없습니다.
GST 및 임대 부동산
주거용 임대 소득은 GST가 면제됩니다. 이는 임대료에 GST를 부과하지 않으며 재산 비용에 대해 GST를 환급 청구할 수 없음을 의미합니다. 그러나 단기 숙소(예: Airbnb)도 제공하고 매출액이 $60,000를 초과하는 경우 GST 등록이 필요할 수 있습니다. 상업용 부동산 임대에는 GST가 적용됩니다.
해외임대소득
뉴질랜드 세금 거주자는 뉴질랜드 세금 신고서에 해외 부동산에서 발생한 임대 소득을 신고해야 합니다. 이중과세협정은 해당 부동산이 위치한 국가에서 이미 세금을 납부한 경우 경감을 제공할 수 있습니다. 이중 과세를 피하기 위해 외국 세금 공제를 신청할 수 있지만 규칙이 복잡하고 종종 전문가의 조언이 필요합니다.
하숙인과 플랫메이트
자신의 집에서 하숙인에게 방을 임대하고 IR의 주간 기준액(현재 하숙인당 주당 $279) 미만의 비용을 청구하는 경우 일반적으로 수입에 세금이 면제됩니다. 이 한도를 초과하면 초과분에 대해 과세됩니다. 이는 항상 전액 과세 대상인 별도의 투자 부동산을 임대하는 것과는 다릅니다.
뉴질랜드 임대 재산세 주요 규칙
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| 목 | 규칙 |
|---|---|
| 임대소득세율 | 한계소득세율(10.5%~39%) |
| 이자공제 (2024/25) | 이자 60% 공제 |
| 이자공제 (2025/26) | 이자 80% 공제 |
| 이자 공제(2026/27부터) | 이자 100% 공제 |
| 건물 감가상각 | 공제 불가(2011년 삭제) |
| 동산 감가상각 | IR 규정 요율로 허용됨 |
| 임대 손실 - 주거용 | 울타리가 쳐져 있음; 급여 소득을 상쇄할 수 없습니다. |
| 임대 손실 — 상업용 | 울타리가 없습니다. 기타소득 상쇄 가능 |
| 광휘선 테스트 기간(2024년 7월 1일부터) | 2년 |
| 혼합용도 자산 공제 | 대여일수 / (대여일수 + 프라이빗 일수) × 비용 |
자주 묻는 질문
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뉴질랜드의 모든 임대 소득은 과세 대상인가요?
예. 뉴질랜드에서 부동산을 임대하여 얻은 모든 임대 소득은 해당 부동산이 주거용인지 상업용인지, 금액에 관계없이 과세 대상입니다. 임대 소득에 대해서는 특별히 비과세 기준이 없습니다. 이는 기타 소득에 추가되고 한계 소득세율에 따라 과세됩니다.
뉴질랜드에서 임대 부동산에 대한 모기지 이자를 공제할 수 있나요?
예, 하지만 규칙이 크게 변경되었습니다. 이자 공제액은 2021년 10월 1일부터 폐지된 후 단계적으로 다시 도입되었습니다. 2024년 4월 1일부터 60%, 2025년 4월 1일부터 80%, 2026년 4월 1일부터 100%입니다. 2021년 3월 27일 이후에 구매한 새 빌드는 전체 이자 공제액을 그대로 유지했습니다.
임대소득 링펜싱(ring-fencing)이란 무엇입니까?
링펜싱(Ring-fencing)이란 주거용 임대 손실을 다른 소득(예: 급여)에 대한 세금을 상쇄하는 데 사용할 수 없음을 의미합니다. 허용되는 공제액이 임대 소득을 초과하는 경우, 결과적인 손실은 '제한적'이며 동일하거나 다른 주거용 임대 부동산에서 발생하는 향후 임대 소득을 상쇄하는 데에만 사용할 수 있습니다. 상업용 부동산은 울타리로 둘러싸여 있지 않습니다.
임대 부동산 건물을 감가상각할 수 있나요?
아니요. 크라이스트처치 지진 이후 2011년 예산에서 주거용 및 상업용 건물에 대한 건물 감가상각이 삭제되었습니다. 그러나 가전제품, 열 펌프, 카펫, 블라인드 및 조명 설비와 같은 부동산 내의 동산은 여전히 IR에서 발표한 체감 가치 또는 정액 비율을 사용하여 감가상각될 수 있습니다. 이는 정확성이 의사 결정에 직접적인 영향을 미치는 임대 소득세 계산의 맥락에서 특히 중요합니다. 여러 산업 분야의 전문가들은 정확한 임대 소득세 계산에 의존하여 가정을 검증하고 프로세스를 최적화하며 해당 표준 준수를 보장합니다. 기본 방법론을 이해하면 사용자가 결과를 올바르게 해석하고 추가 분석이 필요한 시기를 식별하는 데 도움이 됩니다.
임대소득이 있으면 세금보고를 해야 하나요?
예. 임대 소득을 받는 경우 PAYE 시스템을 통해 급여를 받더라도 국세청에 IR3 개인 소득세 신고서를 제출해야 합니다. 임대 소득은 IR이 급여 소득자에게만 전송하는 자동 소득세 평가에 포함되지 않습니다. 이는 정확성이 의사 결정에 직접적인 영향을 미치는 임대 소득세 계산의 맥락에서 특히 중요합니다. 여러 산업 분야의 전문가들은 정확한 임대 소득세 계산에 의존하여 가정을 검증하고 프로세스를 최적화하며 해당 표준 준수를 보장합니다. 기본 방법론을 이해하면 사용자가 결과를 올바르게 해석하고 추가 분석이 필요한 시기를 식별하는 데 도움이 됩니다.
명쾌한 테스트란 무엇이며 임대소득세와 어떤 관련이 있나요?
명확한 테스트는 지정된 구매 기간 내에 판매된 주거용 부동산에 대한 자본 이득에 세금을 부과합니다. 2024년 7월 1일부터 이 테스트는 구매 후 2년 이내에 판매된 부동산에 적용됩니다. 밝은 선 기간 내에 판매된 부동산은 임대 소득과 동일한 세율인 소유자의 한계 소득세율로 이익에 대해 과세됩니다. 이는 기존 임대소득세와는 별개입니다.
복합용도 별장에는 어떻게 세금이 부과되나요?
복합용도 자산(일부는 개인 용도로, 일부는 임대용으로, 일부는 공실로 사용되는 부동산)에는 특별 배분 규칙이 적용됩니다. 비용은 렌탈일수를 렌탈일수에 개인사용일수를 더한 총계로 나눈 만큼만 공제될 수 있습니다. 그러한 자산에서 발생하는 소득은 동일한 자산에서 발생하는 비용을 상쇄하기 위해 제한됩니다.
임대 부동산에 대한 수리 및 유지 관리 비용을 공제할 수 있나요?
예, 하지만 실제 수리 및 유지보수에만 해당됩니다. 즉, 부동산을 원래 상태로 복원하는 데 드는 비용입니다. 부동산의 수명을 연장하거나 새로운 기능을 추가하는 자본 개선은 유지 관리로 공제되지 않습니다. 이는 향후 감가상각(동산에 대한) 또는 판매 시 대략적인 이익 계산을 위해 부동산의 비용 기반에 추가될 수 있습니다.
피해야 할 일반적인 실수
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- !자본 개선을 수리로 공제 - 임대 부동산에 페인트를 칠하는 것은 유지 관리입니다. 새로운 데크를 추가하거나 욕실을 개조하는 것은 자본 개선입니다. 실제 유지보수 및 수리에 대해서만 즉시 공제가 가능합니다.
- !복합 용도 부동산에 대한 비용 배분을 잊어버린 경우 - 부분적으로 개인적으로 사용되는 휴가용 주택에는 신중한 배분이 필요합니다. 임대 소득에 대한 모든 비용을 청구하면 공제가 부풀려지며 IR에서 이의를 제기하게 됩니다.
- !잘못된 이자 공제 비율 청구 - 단계적 비율은 2024년 4월 1일에 변경되었으며 2025년 4월 1일에 다시 변경되었습니다. 잘못된 소득세 연도에 잘못된 비율을 적용하는 것은 일반적인 오류입니다.
- !IR3 신고서를 제출하지 않음 - 임대 소득도 있는 급여 소득자는 고용주의 PAYE가 모든 세금을 충당한다고 가정하는 경우가 많습니다. 임대 소득에는 항상 별도의 IR3 신고가 필요하며 잠정세가 적용될 수도 있습니다.
- !고용 소득에 대한 경계 임대 손실 상쇄 - 이는 주거용 임대 손실에 대해 명시적으로 금지됩니다. 미래의 임대 소득에 대해서만 이월하십시오.
- !모든 임대 비용에 대한 기록을 보관하지 않음 - IR 감사의 경우 청구된 모든 공제액에 대해 영수증, 송장 및 은행 명세서를 제출해야 합니다. 디지털 기록은 최소 7년 동안 보관되어야 합니다.
전문가 팁
처음부터 모든 임대 수입과 비용을 위한 전용 은행 계좌를 유지하세요. 모든 거래가 각 부동산에 연결된 단일 계좌를 통해 이루어지면 연말 회계가 간단하고 공제 입증이 용이하며 비용 누락이나 개인 비용과 임대 비용이 혼합될 위험이 최소화됩니다.
알고 계셨나요?
2021년 뉴질랜드의 주거용 임대 부동산에 대한 이자 공제 폐지는 수십 년 만에 가장 논란이 많은 세금 정책 변경 중 하나이자 가장 짧은 기간 중 하나였습니다. 2021년 3월에 발표된 이 법안은 2024년부터 단계적으로 폐지되기 시작했으며 2026년 4월까지 완전히 취소될 예정으로, 주요 조세 정책이 5년 이내에 실질적으로 취소되는 드문 사례입니다.
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