Wat is Refinancing Break-Even Calculator?
▾
Het break-evenpunt voor herfinanciering is het aantal maanden dat u in uw huis moet blijven wonen (of uw vastgoedbelegging moet aanhouden) om de maandelijkse besparingen uit een herfinanciering volledig te compenseren voor alle voorafgaande afsluitingskosten die zijn betaald om die herfinanciering uit te voeren. Het is de allerbelangrijkste berekening die iemand moet uitvoeren voordat hij besluit een hypotheek te herfinancieren. Bij herfinanciering wordt uw bestaande hypotheek vervangen door een nieuwe, meestal tegen een ander rentetarief, een andere looptijd of beide. Wanneer u herfinanciert tegen een lager tarief, neemt uw maandelijkse betaling af, maar maakt u afsluitingskosten variërend van 2% tot 6% van het geleende bedrag. Deze kosten omvatten kosten voor het aangaan van leningen (0,5–1,5%), taxatiekosten ($300–700), titelonderzoek en verzekering ($700–2.000), advocatenkosten ($500–1.500), opnamekosten ($25–250), vooruitbetaalde rente en mogelijk kortingspunten als u de rente verlaagt. De break-even-formule is elegant eenvoudig: Break-even maanden = totale sluitingskosten ÷ maandelijkse betalingsbesparingen. Als u € 6.000 aan afsluitingskosten betaalt en € 200 per maand bespaart, bent u binnen 30 maanden (2,5 jaar) break-even. Als u van plan bent minimaal 30 maanden in het huis te blijven, is herfinanciering financieel zinvol. Als u waarschijnlijk binnen 18 maanden verhuist, worden de aanloopkosten niet vergoed. De geavanceerde break-evenanalyse gaat dieper door rekening te houden met: de opportuniteitskosten van het geld dat wordt uitgegeven aan sluitingskosten (wat dat geld zou kunnen opleveren als het elders wordt geïnvesteerd); het effect van het verlengen van de looptijd van de lening (resetten naar een nieuwe lening met een looptijd van 30 jaar betekent dat u meer totale rente moet betalen, zelfs tegen een lager tarief); de fiscale gevolgen van de hypotheekrenteaftrek; en het break-evenpunt in termen van de totale betaalde rente, in plaats van alleen maar maandelijkse betalingsbesparingen. Als vuistregel hanteren financiële adviseurs vaak de 'tweejaarsregel': herfinanciering is over het algemeen de moeite waard als de rente met minimaal 0,75-1,0% daalt en u van plan bent minimaal twee jaar in de woning te blijven wonen. Er is echter geen vuistregel die in de plaats kan komen van een goede break-evenberekening op basis van uw specifieke leningsaldo, afsluitingskosten en een realistische schatting van hoe lang u in het pand zult blijven wonen.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Formule
▾
Refi Break-even-berekening:
Stap 1: Stap 1 — Identificeer uw huidige leningparameters: Verzamel uw huidige hypotheekafschrift met daarin het uitstaande leningsaldo, de huidige rente, de maandelijkse P&I-betaling en de resterende looptijd van de lening. Deze bepalen uw basislijn vóór de herfinanciering.
Stap 2: Stap 2 — Bepaal de nieuwe leningvoorwaarden: Identificeer het nieuwe rentetarief dat wordt aangeboden en de voorgestelde looptijd van de lening (doorgaans 30 of 15 jaar). Voor een herfinanciering op basis van rente en termijn is het nieuwe leningbedrag gelijk aan uw huidige saldo (of iets hoger als u de afsluitingskosten doorrolt). Let op of u dezelfde of een andere looptijd kiest: het verlengen van de looptijd vermindert de maandelijkse betalingen, maar verhoogt de totale betaalde rente.
Stap 3: Stap 3 — Bereken de nieuwe maandelijkse P&I-betaling: Bereken met behulp van het nieuwe leningbedrag, de rentevoet en de looptijd de nieuwe maandelijkse hoofdsom en rentebetaling. Formule: M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], waarbij P = hoofdsom van de lening, r = maandrente (jaarlijkse rente ÷ 12), n = totaal aantal maanden.
Stap 4: Stap 4 — Bereken maandelijkse besparingen: Trek de nieuwe maandelijkse P&I-betaling af van uw huidige maandelijkse P&I-betaling. Dit is uw maandelijkse spaarbedrag. Let op: neem in deze vergelijking geen borg (belastingen en verzekeringen) mee, aangezien de borgbedragen door de herfinanciering ongewijzigd blijven.
Stap 5: Stap 5 — Tel alle afsluitingskosten op: Vraag een leningschatting (LE) van uw kredietverstrekker, waarin alle kosten worden vermeld. Inclusief: opstartkosten, taxatie, kredietrapport, titelonderzoek, titelverzekering, schikkings-/advocaatkosten, opnamekosten en eventuele kortingspunten. Reken geen vooruitbetaalde posten (OZB, verzekeringen) mee, aangezien dit borgsommen zijn en geen kosten.
Stap 6: Stap 6 — Verdeel de kosten door de besparingen: Break-Even maanden = Totale afsluitingskosten ÷ maandelijkse besparingen. Converteer naar jaren door te delen door 12. Dit is uw belangrijkste beslissingsdrempel: als uw verwachte resterende tijd in het huis de break-even-periode overschrijdt, is herfinanciering financieel voordelig.
Stap 7: Stap 7 — Geavanceerde aanpassingen: (a) Als u van plan bent de belastingen te specificeren, verlaag dan de effectieve maandelijkse besparingen met het verloren voordeel van de hypotheekrenteaftrek; (b) Bereken de opportuniteitskosten van afsluitingskosten door te schatten wat dat geld geïnvesteerd zou kunnen opleveren (bijvoorbeeld 5% in een geldmarktfonds = $6.000 × 5% ÷ 12 = $25/maand gederfd); (c) Vergelijk de totale betaalde rente over de resterende looptijd van elke lening om te bevestigen dat de herfinanciering zinvol is over de volledige looptijd, vooral als u overschakelt naar een langere looptijd.
Elke stap bouwt voort op de voorgaande en combineert de componentberekeningen tot een uitgebreid refi break-even resultaat. De formule legt de wiskundige relaties vast die bepalend zijn voor break-even-gedrag.Variabele uitleg
▾
| Symbool | Naam | Eenheid | Beschrijving |
|---|---|---|---|
| CC | Totale sluitingskosten | USD | Alle kosten vooraf om de herfinanciering uit te voeren: originatiekosten, taxatie, titel, advocaat, opname en eventuele vooruitbetaalde items. Normaal gesproken 2-6% van het geleende bedrag. |
| MPS | Maandelijkse betalingsbesparingen | USD/month | De verlaging van de maandelijkse hoofdsom- en rentebetalingen van oude lening naar nieuwe lening. Oude P&I minus Nieuwe P&I. |
| BEM | Break-even maanden | months | Totale sluitingskosten gedeeld door maandelijkse betalingsbesparingen. De minimale tijd die nodig is in het onroerend goed om de herfinanciering financieel te rechtvaardigen. |
| NR | Nieuwe rente | % | De rente op de nieuwe geherfinancierde hypotheek, die lager moet zijn dan de huidige rente om de maandelijkse betalingen te verlagen. |
| CR | Huidige rentevoet | % | De CR-parameter vertegenwoordigt een belangrijke kwantitatieve input in de refi break-even-berekening, gemeten in de standaardeenheid en beïnvloedt rechtstreeks het berekende resultaat via de wiskundige formule |
| LB | Resterende leningsaldo | USD | Het uitstaande hoofdsomsaldo van de huidige hypotheek op het moment van herfinanciering. Dit wordt het nieuwe leningbedrag (voor rente- en termijnherfinanciering). |
Hoe Refinancing Break-Even Calculator
▾
- 1Stap 1 — Identificeer uw huidige leningparameters: Verzamel uw huidige hypotheekafschrift met daarin het uitstaande leningsaldo, de huidige rente, de maandelijkse P&I-betaling en de resterende looptijd van de lening. Deze bepalen uw basislijn vóór de herfinanciering.
- 2Stap 2 — Bepaal de nieuwe leningvoorwaarden: Identificeer het nieuwe rentetarief dat wordt aangeboden en de voorgestelde looptijd van de lening (doorgaans 30 of 15 jaar). Voor een herfinanciering op basis van rente en termijn is het nieuwe leningbedrag gelijk aan uw huidige saldo (of iets hoger als u de afsluitingskosten doorrolt). Let op of u dezelfde of een andere looptijd kiest: het verlengen van de looptijd vermindert de maandelijkse betalingen, maar verhoogt de totale betaalde rente.
- 3Stap 3 — Bereken de nieuwe maandelijkse P&I-betaling: Bereken met behulp van het nieuwe leningbedrag, de rentevoet en de looptijd de nieuwe maandelijkse hoofdsom en rentebetaling. Formule: M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], waarbij P = hoofdsom van de lening, r = maandrente (jaarlijkse rente ÷ 12), n = totaal aantal maanden.
- 4Stap 4 — Bereken maandelijkse besparingen: Trek de nieuwe maandelijkse P&I-betaling af van uw huidige maandelijkse P&I-betaling. Dit is uw maandelijkse spaarbedrag. Let op: neem in deze vergelijking geen borg (belastingen en verzekeringen) mee, aangezien de borgbedragen door de herfinanciering ongewijzigd blijven.
- 5Stap 5 — Bereken alle afsluitingskosten: ontvang een leningschatting (LE) van uw kredietverstrekker, waarin alle kosten worden vermeld. Inclusief: opstartkosten, taxatie, kredietrapport, titelonderzoek, titelverzekering, schikkings-/advocaatkosten, opnamekosten en eventuele kortingspunten. Reken geen vooruitbetaalde posten (OZB, verzekeringen) mee, aangezien dit borgsommen zijn en geen kosten.
- 6Stap 6 — Verdeel de kosten door de besparingen: Break-Even-maanden = Totale afsluitingskosten ÷ maandelijkse besparingen. Converteer naar jaren door te delen door 12. Dit is uw belangrijkste beslissingsdrempel: als uw verwachte resterende tijd in het huis de break-even-periode overschrijdt, is herfinanciering financieel voordelig.
- 7Stap 7 — Geavanceerde aanpassingen: (a) Als u van plan bent de belastingen te specificeren, verlaag dan de effectieve maandelijkse besparingen met het verloren voordeel van de hypotheekrenteaftrek; (b) Bereken de opportuniteitskosten van afsluitingskosten door te schatten wat dat geld geïnvesteerd zou kunnen opleveren (bijvoorbeeld 5% in een geldmarktfonds = $6.000 × 5% ÷ 12 = $25/maand gederfd); (c) Vergelijk de totale betaalde rente over de resterende looptijd van elke lening om te bevestigen dat de herfinanciering zinvol is over de volledige looptijd, vooral als u overschakelt naar een langere looptijd.
Uitgewerkte voorbeelden
▾
De moeite waard voor langdurige huiseigenaren
Huidige maandelijkse P&I van 7,25% op $380.000 over 324 maanden (27 jaar): ongeveer $2.639/maand. Nieuwe betaling van 6,50% over $380.000 over 30 jaar: ongeveer $2.403/maand. Maandelijkse besparing: $ 236. Bij een verlenging van 27 naar 30 jaar wordt de looptijd van de lening echter met 3 jaar verlengd. Bij herfinanciering naar een nieuwe looptijd van 27 jaar zou de nieuwe betaling per maand hoger zijn, maar minder totale rente. Bij een nettobesparing van $ 196/maand (gecorrigeerd voor impact op de termijn), break-even = $ 8.500 ÷ $ 196 = 43 maanden. Huiseigenaren die van plan zijn langer dan 5 jaar te blijven, moeten deze herfinanciering sterk overwegen.
Punten verlengen de break-even, maar maximaliseren de besparingen op de lange termijn
Huidige betaling van 7,0%/30 jaar op $520.000: $3.460/maand. Nieuwe betaling van 5,875%/30 jaar: $ 3.078/maand. Maandelijkse besparing: $ 382. Met $22.900 aan totale sluitingskosten (inclusief 2 punten die $10.400 kosten om de koers te verlagen), is het break-evenpunt $22.900 ÷ $382 = 60 maanden. De 2-punts buydown is zinvol als u van plan bent langer dan 5 jaar te blijven; over 10 jaar zou u $45.840 aan betalingen besparen tegen $22.900 aan kosten - een netto voordeel van $22.940.
Het beste voor kortetermijnhouders of onzekere plannen
Huidige betaling van 7,5%/30 jaar: $ 2.030/maand. Nieuwe betaling van 7,0%/30 jaar: $ 1.931/maand. Maandelijkse besparing: $ 99. Omdat er geen kosten vooraf zijn afgesloten (de kredietverstrekker absorbeert de kosten via een iets hoger tarief), is het break-evenpunt onmiddellijk: elke maand dat u de lening aanhoudt, bespaart u geld. Houd er echter rekening mee dat het kosteloze optietarief (7,0%) hoger is dan u met kosten zou kunnen krijgen (mogelijk 6,625%). U betaalt dus elke maand een impliciete premie. Het beste voor huiseigenaren die van plan zijn om binnen 2 à 3 jaar opnieuw te verkopen of opnieuw te verbouwen.
Negatieve break-even; de inzet van uitbetalingen evalueren
Oude betaling van 4,5%/30 jaar op $210.000: $1.064/maand. Nieuwe betaling van 7,25%/30 jaar op $310.000: $2.116/maand. Maandelijkse verhoging: $ 1.052. In dit scenario is de standaard break-evenberekening negatief (de betaling gaat omhoog). De beslissing hangt volledig af van wat u doet met de uitbetaling van $ 100.000. Indien ingezet in een ander huurobject dat 10% CoC genereert ($10.000/jaar), levert de uitbetaling $833/maand aan nieuwe inkomsten op tegen de $1.052/maand betalingsverhoging – een netto drag van $219/maand, wat acceptabel kan zijn als het nieuwe onroerend goed ook in waarde stijgt.
Praktische toepassingen
▾
Beslissen of een hoofdwoning moet worden geherfinancierd wanneer de hypotheekrente daalt, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Refi Break Zelfs in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige refi break-even-berekeningen rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Het evalueren van de financiële voordelen van het betalen van kortingspunten om een lager tarief veilig te stellen, wat een belangrijk toepassingsgebied voor de Refi Break Even vertegenwoordigt in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige refi break-even berekeningen rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Het vergelijken van kosteloze versus traditionele herfinancieringsopties voor uw specifieke tijdshorizon, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Refi Break Even in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige refi break-even berekeningen rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Analyseren of een herfinanciering van een vastgoedbelegging het cash-op-cash rendement voldoende verbetert om de sluitingskosten te rechtvaardigen, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Refi Break Even in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige refi break-even berekeningen rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Het plannen van een optimale timing van herfinanciering ten opzichte van de verwachte verkoop of uitbetaling van een huis, wat een belangrijk toepassingsgebied vertegenwoordigt voor de Refi Break Even in professionele en analytische contexten waar nauwkeurige refi break-even berekeningen rechtstreeks geïnformeerde besluitvorming, strategische planning en prestatie-optimalisatie ondersteunen
Bijzondere gevallen
▾
{'case': 'Streamline Herfinancieringen (FHA/VA)', 'description': 'FHA Streamline en VA IRRRL herfinancieringen hebben de acceptatie vereenvoudigd, geen taxatievereiste (in veel gevallen) en minder documentatie. De afsluitkosten zijn lager (vaak 0,5 à 1,5% van de lening) en deze programma's zijn specifiek ontworpen voor bestaande door de overheid gesteunde leninghouders om snel te profiteren van rentedalingen zonder een volledig herkwalificatieproces.'}
{'case': 'Break-even op vastgoedbeleggingen', 'description': 'Voor vastgoedbeleggingen moet de break-even-analyse ook rekening houden met de fiscale implicaties van herfinancieringskosten (die gedurende de looptijd van de lening aftrekbaar kunnen zijn als bedrijfskosten) en de opportuniteitskosten van contant geld dat uit het onroerend goed wordt verwijderd of wordt gebruikt voor de afsluiting. Regels voor het hervatten van afschrijvingen en beperkingen van passieve activiteiten kunnen ook van invloed zijn op de effectieve besparingen na belastingen.'}
{'case': 'Conversie van verstelbare rente naar vaste rente', 'description': 'Herfinanciering van een ARM-lening naar een lening met een vaste rente biedt betalingszekerheid, maar vereist het berekenen van break-even, niet tegen een vaste betaling, maar tegen het bereik van mogelijke toekomstige ARM-betalingen. Als uw ARM volgens de planning naar boven wordt gereset, kan de vaste-rentevergrendeling uiterst waardevol zijn, zelfs als de break-even-periode lang lijkt; verzekering tegen rentepieken heeft een reële economische waarde.'}
Typische afsluitingskosten voor herfinanciering per vergoedingstype (VS 2024)
▾
| Type vergoeding | Typisch bereik | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Kosten voor het ontstaan van een lening | 0,5%–1,5% van de lening | Vergoeding kredietverstrekker; bespreekbaar |
| Kortingspunten | 1% van de lening per punt | Optionele rente-buydown; $ 4.000/punt op een lening van $ 400.000 |
| Taxatiekosten | $ 350 - $ 700 | Vereist om de waarde van het onroerend goed te verifiëren |
| Titel zoeken | $ 150 - $ 400 | Verifieert eigendoms- en retentiegeschiedenis |
| Titel verzekering (kredietverstrekker) | $ 500 - $ 1.500 | Beschermt kredietverstrekker; vereist voor de meeste leningen |
| Advocaat/schikkingskosten | $ 500 - $ 1.500 | Vereist in staten waar advocaten worden gesloten |
| Opnamekosten | $ 50 - $ 250 | Provincie-/stadskosten voor het vastleggen van documenten |
| Kredietrapport | $ 25 - $ 50 | Kredietverstrekker haalt het tri-merge-kredietrapport op |
| Vooruitbetaalde rente | Varieert | Rente vanaf de afsluiting tot de vervaldatum van de eerste betaling |
| Totaal typisch bereik | 2%–5% van de lening | $ 8.000 - $ 20.000 op een lening van $ 400.000 |
Veelgestelde vragen
▾
Wat zijn typische herfinancieringskosten in de VS?
De afsluitingskosten voor herfinanciering in de VS variëren doorgaans van 2% tot 6% van het geleende bedrag. Voor een lening van $ 400.000 kunt u verwachten dat u tussen de $ 8.000 en $ 24.000 aan afsluitkosten betaalt. De grootste regelitems zijn doorgaans: kosten voor het starten van een lening (0,5–1,5% van het geleende bedrag), eigendomsverzekering ($700–$2.500), taxatie ($350–$700), zoeken naar titel ($200–$400), honoraria van advocaten of afwikkelingsagenten ($500–$1.500), opnamekosten ($50–$250) en kortingspunten als u ervoor kiest om het tarief omlaag te kopen. Sommige kredietverstrekkers maken reclame voor herfinancieringen zonder sluitingskosten, waarbij de kosten feitelijk worden omgezet in een iets hogere rente in plaats van ze te elimineren.
Moet ik overstappen op een nieuwe lening met een looptijd van 30 jaar of moet ik mijn resterende looptijd evenaren?
Dit is een van de belangrijkste beslissingen bij herfinanciering. Het resetten naar een nieuwe lening met een looptijd van 30 jaar levert de laagst mogelijke maandelijkse betaling op, maar u voegt jaren toe aan uw schuld. Als u bijvoorbeeld nog 22 jaar resteert op uw huidige hypotheek en deze herfinanciert in een nieuwe lening met een looptijd van 30 jaar, verlengt u de aflossingsdatum met 8 jaar – gedurende welke u extra rente betaalt, zelfs tegen het lagere tarief. Door de resterende looptijd te matchen (herfinanciering naar een hypotheek met een looptijd van 22 jaar) blijft uw oorspronkelijke uitbetalingstijdlijn behouden en wordt de totale betaalde rente geminimaliseerd, maar dit resulteert in een hogere maandelijkse betaling dan bij een herfinanciering met een looptijd van 30 jaar. De juiste keuze hangt af van uw cashflowbehoeften en financiële langetermijndoelen.
Is de regel van een renteverlaging van 1% een betrouwbare leidraad voor herfinanciering?
De 'één procentregel' (herfinancier wanneer uw rente met minstens 1% daalt) is een te grote vereenvoudiging die kan leiden tot zowel gemiste kansen als onnodige herfinancieringen. Bij een hoog leningsaldo ($800.000) kan zelfs een rentedaling van 0,375% maandelijks genoeg besparen om bescheiden sluitingskosten binnen 2 à 3 jaar te rechtvaardigen. Bij een laag saldo ($100.000) zou zelfs een rentedaling van 2% slechts $85/maand aan besparingen kunnen opleveren, tegenover $5.000 aan afsluitingskosten, waardoor er 59 maanden nodig zijn om break-even te draaien. Bereken altijd uw specifieke break-even in plaats van te vertrouwen op vuistregels.
Welke invloed heeft een herfinanciering op mijn hypotheekrenteaftrek?
Als u de inhoudingen op uw federale belastingaangifte specificeert, verlaagt herfinanciering tegen een lager tarief uw hypotheekrentekosten, waardoor uw gespecificeerde aftrek kan afnemen en uw belastbaar inkomen enigszins kan stijgen. Onder de Tax Cuts and Jobs Act (2017) werd de standaardaftrek aanzienlijk verhoogd ($14.600 alleenstaande / $29.200 gehuwden gezamenlijk ingediend in 2024), wat betekent dat er minder huiseigenaren worden gespecificeerd. Voor degenen die dit wel specificeren: elke verlaging van de jaarlijkse hypotheekrente met €1.000 kost ongeveer €220 – €370 aan verloren aftrekwaarde (afhankelijk van uw marginale belastingschijf). Neem dit mee in uw nettobesparingsberekening voor een compleet beeld na belastingen.
Wat is een kosteloze herfinanciering en wanneer is dit zinvol?
Een herfinanciering zonder afsluitingskosten betekent dat de kredietverstrekker uw sluitingskosten dekt in ruil voor een iets hogere rente – doorgaans 0,25-0,375% hoger dan de marktrente voor een kostendragende lening. De break-evenanalyse verandert fundamenteel: aangezien u geen kosten vooraf heeft betaald, begint u onmiddellijk met geld besparen (als het nieuwe tarief nog steeds lager is dan uw oude tarief) en bestaat er geen risico op terugverdientijd. Kosteloze herfinancieringen zijn het meest zinvol als: u van plan bent binnen 2 tot 3 jaar opnieuw te verkopen of te herfinancieren; u beschikt niet over voldoende contant geld voor de afsluitingskosten; of de rente daalt en u verwacht meerdere keren te herfinancieren (elke keer kosteloos).
Kan ik de afsluitkosten meenemen in de nieuwe lening?
Ja, bij de meeste herfinancieringstransacties kunt u afsluitingskosten toevoegen aan het nieuwe leningsaldo in plaats van deze uit eigen zak te betalen, zolang de resulterende lening-naar-waarde (LTV)-ratio de limieten van de kredietverstrekker niet overschrijdt (doorgaans 80% voor een conventionele refi zonder PMI). Het doorrollen van de kosten in de lening betekent dat u bij het afsluiten geen contant geld betaalt, maar dat u deze kosten financiert tegen de hypotheekrente over een periode van 30 jaar. Voorbeeld: € 8.000 aan kosten gefinancierd tegen 7% gedurende 30 jaar voegt ongeveer € 53/maand toe aan uw betaling – uw netto maandelijkse besparing wordt dus met € 53 verlaagd vergeleken met het vooraf betalen van de kosten. De break-even-termijn geldt niet op dezelfde manier, maar de gefinancierde kosten verlagen wel uw netto voordeel.
Hoe verschilt een uitbetalingsherfinanciering van een herfinanciering met rente en termijn?
Een herfinanciering op basis van rente en termijn vervangt eenvoudigweg uw bestaande hypotheek door een nieuwe tegen betere voorwaarden (lager tarief, andere afschrijvingsperiode) zonder het hoofdsaldo wezenlijk te veranderen. Een uitbetalingsherfinanciering vervangt uw hypotheek door een grotere lening, waarbij het verschil tussen de nieuwe lening en het oude saldo contant aan u wordt uitbetaald, waardoor u toegang krijgt tot overwaarde. Uitbetalingsherfinancieringen hanteren doorgaans iets hogere rentetarieven (0,25-0,75% boven rente- en termijnrentetarieven) en strengere LTV-limieten (maximaal 80% LTV voor conventionele leningen, 85% voor FHA). De break-evenanalyse voor een uitbetalingsherfinanciering moet het rendement op de ingezette opbrengsten evalueren, naast de kosten van het hogere tarief en de hogere maandelijkse betalingen.
Veelgemaakte fouten om te vermijden
▾
- !Een nieuwe betaling vergelijken met een huidige betaling zonder rekening te houden met de resterende jaren. Als u de termijn verlengt door deze opnieuw in te stellen op 30 jaar, komt een deel van de besparing voort uit het oprekken van het saldo, en niet alleen uit het lagere tarief.
- !Als we de opportuniteitskosten van contant geld dat wordt gebruikt voor de afsluitingskosten negeren, had $10.000,- betaald aan de afsluitingskosten, $500/jaar kunnen opleveren op een hoogrentende spaarrekening, waardoor de effectieve maandelijkse besparingen zouden afnemen.
- !Door de totale betaling (P&I + escrow) te gebruiken voor betalingsvergelijking in plaats van alleen P&I, veranderen de escrow-wijzigingen onafhankelijk van herfinanciering en kunnen de werkelijke besparingen verdoezelen.
- !Zonder rekening te houden met de manier waarop de resterende looptijd van de lening de break-even beïnvloedt: als u nog maar 8 jaar op uw huidige hypotheek heeft, verlengt een 30-jarige refi uw uitbetaling dramatisch en kan de totale rente zelfs tegen een lager tarief meer kosten.
- !Beslissen uitsluitend op basis van de break-even-periode, zonder rekening te houden met uw werkelijke waarschijnlijkheid om te blijven; een break-even van 24 maanden betekent niets als u waarschijnlijk binnen 18 maanden zult verkopen.
Pro Tip
Wanneer u rentetarieven winkelt, ontvangt u op dezelfde dag leningschattingen (LE's) van ten minste drie kredietverstrekkers (aangezien de tarieven dagelijks veranderen). Vergelijk de totale sluitingskosten en het JKP in plaats van alleen het rentetarief. Een kredietverstrekker die een iets hoger tarief aanbiedt zonder origination fee, kan over het geheel genomen minder kosten dan een kredietverstrekker met een lager tarief, maar 1,5 punt aan origination-kosten. Het JKP bevat al enkele kostenvergelijkingen, waardoor het een nuttig voorlopig filter is.
Wist je dat?
De VS kenden in de periode 2020-2021 een historische stijging van de herfinanciering, toen de hypotheekrente daalde naar een historisch dieptepunt van gemiddeld 2,65-3,0% voor vaste leningen met een looptijd van 30 jaar (gemeten door Freddie Mac). Miljoenen huiseigenaren herfinancierden, waarbij de Mortgage Bankers Association alleen al in 2020 meer dan 4 biljoen dollar aan herfinancieringen rapporteerde. De huiseigenaren die een rente onder de 3% vastlegden, hebben nu een krachtige ‘gouden handboei’ in handen die verhuizen of herfinanciering tegen tarieven van 6 à 7% extreem duur maakt – een fenomeen dat economen het ‘lock-in-effect’ noemen dat heeft bijgedragen aan de historisch lage woningvoorraad in 2022-2024.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referenties
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lees meer →Ontvang wekelijkse wiskundetips
Sluit u aan bij 12.000+ abonnees die elke week rekenmachinetips krijgen.