Section 8 Rent Calculator

De Sectie 8 Housing Choice Voucher Calculator schat het aandeel van de huurder in de huur en de subsidiebetaling van de huisvestingsautoriteit voor deelnemers aan het Sectie 8-programma van de HUD, het grootste federale huurbijstandsprogramma in de Verenigde Staten. In het kader van het Housing Choice Voucher-programma ontvangen in aanmerking komende gezinnen met lage inkomens, ouderen en gehandicapten een voucher waarmee hun huur op de particuliere woningmarkt wordt gesubsidieerd. Het fundamentele principe is dat huurders ongeveer 30 procent van hun aangepast maandinkomen aan huur betalen, terwijl de woningbouwautoriteit (PHA) het verschil betaalt tot aan de lokale betalingsnorm. Het Sectie 8-programma werd gecreëerd door de Housing and Community Development Act van 1974 als alternatief voor traditionele volkshuisvestingsprojecten. In plaats van gezinnen met lage inkomens te huisvesten in gebouwen die eigendom zijn van de overheid, biedt Sectie 8 vouchers die gezinnen gebruiken om particuliere appartementen en huizen te huren. Deze aanpak geeft gezinnen meer keuze in waar ze wonen en integreert gesubsidieerde huishoudens in bredere gemeenschappen. Het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) beheert het programma via ongeveer 2.200 lokale autoriteiten voor volkshuisvesting in het hele land. Vanaf 2024 ontvangen ongeveer 2,3 miljoen huishoudens Woonkeuzevouchers, met een wachtlijst van nog eens vele miljoen. Wie gebruikt deze rekenmachine? Houders van vouchers die bepalen hoeveel ze voor een specifiek appartement zullen betalen, verhuurders die beoordelen of ze Sectie 8-huurders accepteren, personeel van de huisvestingsautoriteiten die subsidiebedragen berekenen, huisvestingsadviseurs die gezinnen helpen bij het zoeken naar woonruimte, en beleidsonderzoekers die de betaalbaarheid van woningen analyseren, vertrouwen allemaal op Sectie 8-huurberekeningen. De rekenmachine is essentieel omdat de relatie tussen inkomen, inhoudingen, betalingsnormen en werkelijke huur een berekening in meerdere stappen creëert die moeilijk zonder hulp uit te voeren is. De berekeningen van sectie 8 zijn van belang omdat de huisvestingskosten doorgaans de grootste kostenpost zijn voor gezinnen met lage inkomens, die vaak 50 tot 70 procent van het inkomen zonder hulp opslorpen. De Sectie 8-voucher kan deze last terugbrengen tot 30 procent of minder, waardoor inkomsten vrijkomen voor voedsel, gezondheidszorg, transport en andere benodigdheden. De wachtlijst voor vouchers is in de meeste rechtsgebieden echter jaren lang, en de kloof tussen het aantal in aanmerking komende gezinnen en de beschikbare vouchers is een van de belangrijkste onvervulde behoeften in het Amerikaanse sociale beleid.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Bepaal het brutojaarinkomen van het gezin uit alle bronnen. Dit omvat lonen, salarissen, overuren, fooien, sociale zekerheid, pensioenen, SSI, SSDI, kinderbijslag, alimentatie, werkloosheidsuitkeringen, sociale uitkeringen, netto-inkomen uit zelfstandig ondernemerschap of bedrijf, rente en dividenden, en reguliere bijdragen van personen die niet tot het huishouden behoren. HUD vereist van de huisvestingsautoriteiten dat ze alle inkomsten verifiëren via verificatie door derden (werkgeversbrieven, uitkeringsbrieven, bankafschriften) of elektronische verificatie via het HUD Enterprise Income Verification (EIV) -systeem.
2. 2Bereken de toegestane inhoudingen om het aangepaste inkomen te bepalen. De standaardaftrek bedraagt ​​$480 per jaar voor elke persoon ten laste (andere leden van het huishouden dan het hoofd, de echtgeno(o)t(e) of medehoofd die jonger zijn dan 18 jaar, gehandicapt of een voltijdstudent), $400 per jaar voor een ouder gezin (hoofd, echtgeno(o)t(e) of enig lid is 62 jaar of ouder) of een gehandicapt gezin. Aanvullende aftrekposten omvatten redelijke uitgaven voor kinderopvang voor kinderen onder de 13 jaar die een lid van het huishouden in staat stellen te werken, werk te zoeken of naar school te gaan. Oudere en gehandicapte gezinnen kunnen ook medische kosten van meer dan 3 procent van het bruto jaarinkomen en de kosten van bijstand bij arbeidsongeschiktheid aftrekken.
3. 3Bereken de totale huurderbetaling (TTP). De TTP is het grootste van 30 procent van het aangepast maandinkomen, 10 procent van het bruto maandinkomen, de sociale huur (als het gezin sociale bijstand ontvangt die een onderdakcomponent omvat), of de minimumhuur die is vastgesteld door de PHA (doorgaans $ 0 tot $ 50 per maand). De TTP van de meeste gezinnen wordt bepaald door de berekening van 30 procent van het aangepaste inkomen. De TTP vertegenwoordigt de bijdrage van het gezin in de woonlasten.
4. 4Bepaal de toepasselijke betalingsnorm. Elke PHA stelt betalingsnormen vast op basis van HUD's Fair Market Rents (FMR) voor het lokale gebied. De betalingsnorm ligt doorgaans tussen 90 en 110 procent van de FMR voor elke slaapkamergrootte. Als de FMR met twee slaapkamers in een grootstedelijk gebied bijvoorbeeld $1.400 bedraagt, kan de PHA de betalingsnorm instellen op $1.400 tot $1.540. De betalingsnorm vertegenwoordigt de maximale subsidie ​​die de PHA zal betalen, aangepast aan de eenheidsgrootte op basis van de kamergrootte van het gezin.
5. 5Bereken de Housing Assistance Payment (HAP). De HAP is de laagste van de betalingsnorm minus de TTP of de werkelijke huur minus de TTP. Als de huurder een unit aantreft waarvan de huur op of onder de betalingsnorm ligt, betaalt de PHA het verschil tussen de huurprijs en de TTP. Als de huurder een eenheid kiest met een huur boven de betalingsnorm, moet hij het eigen risico uit eigen zak betalen naast zijn TTP, maar de totale huurdersbetaling (TTP plus eventuele overtollige huur) mag niet hoger zijn dan 40 procent van het aangepaste maandinkomen bij de eerste huurperiode.
6. 6Pas de nutsvergoeding toe als de huurder de nutsvoorzieningen afzonderlijk betaalt. PHA's publiceren schema's voor nutsvoorzieningen op basis van de typische kosten van nutsvoorzieningen voor verschillende typen eenheden in het rechtsgebied. De nutsvoorzieningstoeslag wordt van de brutohuur afgetrokken om de huurprijs aan de verhuurder te bepalen, of anders wordt het huurdersaandeel verlaagd. Als de nutsvergoeding de TTP overschrijdt, betaalt de PHA het verschil rechtstreeks aan de huurder als energievergoeding. Dit zorgt ervoor dat de 30 procent-norm betrekking heeft op de totale woonlasten, en niet alleen op de huur.
7. 7Beoordeel de redelijkheid van de huurprijs van de eenheid. Voordat een huurovereenkomst wordt goedgekeurd, moet de PHA vaststellen dat de voorgestelde huurprijs redelijk is in vergelijking met vergelijkbare niet-ondersteunde eenheden op de lokale markt. Dit voorkomt dat verhuurders te hoge huren in rekening brengen aan Sectie 8-huurders. Bij het bepalen van de redelijkheid van de huurprijs wordt rekening gehouden met de locatie, de grootte van de unit, het type, de leeftijd, de kwaliteit, de voorzieningen en het onderhoud. Indien de voorgestelde huurprijs hoger is dan vergelijkbare markthuren, zal de PHA onderhandelen met de verhuurder of de huur weigeren.

• !De meest voorkomende misvatting over artikel 8 is dat de voucher de volledige huursom dekt. In werkelijkheid dekt de voucher het verschil tussen de bijdrage van de huurder (circa 30 procent van het gecorrigeerde inkomen) en de betalingsnorm of feitelijke huur, afhankelijk van welke lager is. Huurders betalen altijd iets voor de huur, tenzij hun inkomen extreem laag is en zij een minimale huurvrijstelling krijgen. Bovendien moet een huurder, als hij een appartement kiest waarvan de huur boven de betalingsnorm ligt, het verschil uit eigen zak betalen, waardoor de totale woonlasten tot ver boven de 30 procent van het inkomen kunnen stijgen. Het begrijpen van deze kostendelingsstructuur is essentieel voor realistische zoekopdrachten naar appartementen.
• !Veel voucherhouders maken geen aanspraak op alle beschikbare aftrekposten, met name op de aftrek voor kinderopvang, de aftrek voor medische kosten (voor gezinnen met ouderen/gehandicapten) en de aftrek voor kosten voor invaliditeitsbijstand. Deze inhoudingen verlagen direct het gecorrigeerde inkomen, wat op zijn beurt de TTP verlaagt en de HAP verhoogt. Een gezin dat $ 400 per maand aan kinderopvang besteedt, zou hun TTP met ongeveer $ 120 per maand ($ 400 x 30 procent) kunnen verlagen door de aftrek te claimen. Huisvestingsautoriteiten zijn verplicht gezinnen te informeren over beschikbare aftrekposten, maar in de praktijk verstrekken gezinnen vaak geen documentatie over aftrekbare kosten tenzij specifiek gevraagd.
• !Een cruciale fout in de zoekstrategie is het beperken van het zoeken naar appartementen tot eenheden op of onder de betalingsnorm. Gezinnen mogen eenheden boven de betalingsnorm huren, zolang de totale huurdersbetaling (TTP plus overtollige huur) niet hoger is dan 40 procent van het aangepaste maandinkomen bij de eerste huurovereenkomst. In krappe huurmarkten kan deze flexibiliteit het aanbod aan beschikbare eenheden aanzienlijk vergroten. Omgekeerd verhoogt het huren onder de betalingsnorm de gezinssubsidie ​​niet boven de werkelijke huur; de besparingen gaan naar de PHA, niet naar de huurder. Door deze asymmetrie te begrijpen, kunnen gezinnen weloverwogen afwegingen maken tussen de kwaliteit, locatie en kosten van de unit.