Hvordan beregne netto driftsinntekt (NOI)
Netto driftsinntekter er nøkkelverdien for lønnsomhet for eiendomsinvesteringer. NOI forteller deg hvor mye inntekt en eiendom genererer fra driften – før gjeldsbetjening og inntektsskatt. Det er grunnlaget for cap rate, lånegaranti og eiendomsvurdering.
Formelen
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
Hvor:
- Effektiv bruttoinntekt (EGI) = Potensiell bruttoinntekt - ledig stilling og kredittap
- Driftskostnader = alle kostnader for å drive eiendommen unntatt boliglån
Hva er inkludert (og ekskludert) i driftsutgifter
Inkludert:
- Eiendomsskatt
- Forsikring
- Eiendomsforvaltningshonorarer
- Vedlikehold og reparasjoner
- Verktøy (hvis utleier betalt)
- Landskapsarbeid, snørydding, skadedyrbekjempelse
- Kapitalutgiftsreserver
IKKE inkludert:
- Hovedstol og renter på boliglån
- Avskrivninger
- Inntektsskatt
- Kapitalforbedringer
Trinn-for-trinn eksempel
| Punkt | Årlig |
|---|---|
| Potensiell bruttoinntekt (100 % belegg) | $72,000 |
| − Ledig stilling og kredittap (7 %) | -$5 040 |
| Effektiv bruttoinntekt | $66,960 |
| − Eiendomsskatt | −$6200 |
| − Forsikring | -$2400 |
| − Ledelse (10 % av EGI) | −$6 696 |
| − Reparasjoner og vedlikehold | -$4800 |
| − Reserver | -$2400 |
| Netto driftsinntekt | $44,464 |
Bruk av NOI for å verdsette eiendom
Property Value = NOI / Cap Rate
Ved en takst på 6 %: $44 464 / 0,06 = $741 067
Bruk vår NOI-kalkulator for å analysere enhver inntektseiendom.