Property LTCG Calculator (India)
Hva er Capital Gains on Property India?
▾
Capital gains on property in India have undergone significant changes following Budget 2024. Long-Term Capital Gains (LTCG) on property held for more than 24 months now attract a flat 12.5% tax rate without indexation for assets sold on or after July 23, 2024. For properties purchased before July 23, 2024, taxpayers have the option to choose the more favourable of: 12.5% without indexation OR 20% with indexation (using the Cost Inflation Index). This grandfathering clause was crucial as indexation significantly reduces LTCG for long-held properties. Short-Term Capital Gains (STCG) on property held 24 months or less are taxed at normal income tax slab rates. Surcharge and 4% Health and Education Cess apply additionally. Three key exemption provisions help legally reduce or eliminate LTCG: Section 54 (reinvest LTCG in another residential house within 1 year before or 2 years after sale, or 3 years if under construction); Section 54EC (invest LTCG in NHAI/RECL bonds within 6 months, max ₹50 lakh, 5-year lock-in, 5% yield); Section 54F (invest entire net sale consideration in residential house — for sale of non-residential assets). Understanding which rate applies, how indexation works (using CII table), and which exemptions are available is essential for property sale tax planning.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Formel
▾
LTCG without indexation = Sale Price - Original Cost | LTCG with indexation = Sale Price - (Original Cost × CII_sale / CII_purchase) | Tax = LTCG × 12.5% (without indexation) or × 20% (with indexation, for pre-July 23, 2024 purchases)Variabelbeskrivelse
▾
| Symbol | Navn | Enhet | Beskrivelse |
|---|---|---|---|
| SP | Salgspris | ₹ | Den monetære kostnaden eller prisen i gjeldende valuta, som representerer den økonomiske verdien av varen eller tjenesten som evalueres |
| CP | Kostnad ved kjøp | ₹ | Opprinnelig kjøpesum + stempelavgift + registrering + utbedringskostnader. |
| IC | Indeksert kostnad | ₹ | CP × (CII for salgsår / CII for kjøpsår) — for å beregne LTCG med indeksering. |
| LTCG | Langsiktig kapitalgevinst | ₹ | SP - CP (uten indeksering) eller SP - IC (med indeksering). |
| Exemption | Seksjon 54/54EC/54F Beløp | ₹ | Den opprinnelige hovedstolen eller nåverdien ved begynnelsen av beregningsperioden, denominert i gjeldende valutaenhet |
Slik Capital Gains on Property India
▾
- 1Determine holding period: LTCG if property held more than 24 months from date of purchase to date of sale.
- 2Compute LTCG without indexation: Sale Price - (Original Purchase Price + Improvement Costs).
- 3For properties bought before July 23, 2024: also compute LTCG with indexation using CII (Cost Inflation Index) table: Indexed Cost = Original Cost × CII of sale year / CII of purchase year.
- 4Choose the lower of: 20% × LTCG (with indexation) or 12.5% × LTCG (without indexation) — the option giving lower tax is preferable.
- 5For properties bought after July 23, 2024: only 12.5% without indexation is available.
- 6Evaluate exemptions: Section 54 (reinvest capital gain in residential property), Section 54EC (invest in specified bonds), Section 54F (invest full sale proceeds in property for non-residential assets).
- 7Add surcharge (10-37% on tax based on income level) and 4% cess; file ITR and pay balance tax as advance tax or self-assessment tax.
Løste eksempler
▾
For short holding periods, indexation gives less relief; 12.5% without indexation wins for 14-year holds
Pre-Budget 2024 purchase: can compare both options. Without indexation: 12.5% on ₹95L = ₹11.875L. With indexation (CII 363/167): indexed cost = ₹54.3L; LTCG = ₹65.7L; 20% = ₹13.13L. 12.5% without indexation wins. For properties held since 1990s-2000s at very low cost, indexation may give better results — always compute both.
Reinvestment must be in ONE residential house; cannot split across multiple properties
Section 54 exempts LTCG if the entire capital gain is reinvested in a residential property within 2 years (or 3 years if under construction). Since ₹70L > ₹60L LTCG, full exemption applies. If reinvestment was only ₹40L, only ₹40L would be exempt and remaining ₹20L taxable at 12.5%.
Seksjon 54EC maksimalt fritak er ₹ 50 lakh per regnskapsår; investering innen 6 måneder etter salg obligatorisk
NHAI/RECL/NHAI-obligasjoner i henhold til § 54EC fritar opptil 50 L LTCG hvis de investeres innen 6 måneder etter salg. Obligasjoner har 5 % skattepliktig rente og 5-års binding (for tidlig innløsning mister fritak). For LTCG over ₹ 50L er gjenværende gevinster skattepliktig med 12,5 %.
Ingen indekseringsfordel og ingen LTCG-sats — STCG beskattes med full platesats; betydelig høyere enn LTCG
Holder 20 måneder < 24 måneder: STCG gjelder. Full ₹15L gevinst skattepliktig med 30 % plate = INR4,5L skatt. Ingen unntak i henhold til seksjon 54/54EC er tilgjengelig for STCG. Avgifter = INR 4,68L med tillegg. Hadde selgeren ventet 4 måneder til på LTCG: skatt på 12,5 % = 1,875 L — sparer 2,8 L ved å vente.
Praktiske anvendelser
▾
Profesjonelle innen finans og investering bruker India Capital Gains Property som en del av deres standard analytiske arbeidsflyt for å verifisere beregninger, redusere aritmetiske feil og produsere konsistente resultater som kan dokumenteres, revideres og deles med kolleger, kunder eller reguleringsorganer for overholdelsesformål.
Universitetsprofessorer og instruktører innlemmer India Capital Gains Property i kursmateriell, hjemmeoppgaver og eksamensforberedende ressurser, slik at studentene kan sjekke manuelle beregninger, bygge intuisjon om input-output-forhold og fokusere på konseptuell forståelse i stedet for aritmetikk.
Konsulenter og rådgivere bruker India Capital Gains Property til raskt å modellere ulike scenarier under kundemøter, noe som muliggjør sanntidsutforskning av hva-hvis-spørsmål som ellers ville kreve å returnere til kontoret for detaljert regnearkbasert analyse og rapportering.
Individuelle brukere stoler på India Capital Gains Property for personlige planleggingsbeslutninger – sammenligne alternativer, verifisere tilbud mottatt fra tjenesteleverandører, sjekke tredjepartsberegninger og bygge tillit til at tallene bak en viktig beslutning er beregnet riktig og konsekvent.
Spesielle tilfeller
▾
Ekstreme inngangsverdier
I praksis krever denne kantsaken nøye vurdering fordi standardforutsetninger kanskje ikke holder. Når de møter dette scenariet i beregninger av kapitalgevinster i India, bør utøvere verifisere grenseforhold, se etter divisjon-for-null-risiko og vurdere om modellens forutsetninger forblir gyldige under disse ekstreme forholdene.
Forutsetningsbrudd
I praksis krever denne kantsaken nøye vurdering fordi standardforutsetninger kanskje ikke holder. Når de møter dette scenariet i beregninger av kapitalgevinster i India, bør utøvere verifisere grenseforhold, se etter divisjon-for-null-risiko og vurdere om modellens forutsetninger forblir gyldige under disse ekstreme forholdene.
Avrunding og presisjonseffekter
I praksis krever denne kantsaken nøye vurdering fordi standardforutsetninger kanskje ikke holder. Når de møter dette scenariet i beregninger av kapitalgevinster i India, bør utøvere verifisere grenseforhold, se etter divisjon-for-null-risiko og vurdere om modellens forutsetninger forblir gyldige under disse ekstreme forholdene.
Kapitalgevinster på eiendom – sammendrag (etter budsjett 2024)
▾
| Holdeperiode | Kjøpsdato | Skattesats | Indeksering | Unntak tilgjengelig |
|---|---|---|---|---|
| < 24 måneder (STCG) | Enhver dato | Platefrekvens (5–30 %) | No | Ingen (54/54EC/54F ikke aktuelt) |
| 24+ måneder (LTCG) | Før 23. juli 2024 | 12,5 % uten ELLER 20 % med indeksering (velg lavere) | Ja (valgfritt) | 54, 54EC, 54F |
| 24+ måneder (LTCG) | På/etter 23. juli 2024 | 12,5 % uten indeksregulering | No | 54, 54EC, 54F |
| Enhver — NRI-selger | Enhver dato | 20 %+SC+cess (LTCG) eller 30 %+SC+cess (STCG) — TDS på brutto | Avhenger | 54, 54EC, 54F — søk om LDC |
Ofte stilte spørsmål
▾
Hva er LTCG-skattesatsen på eiendom etter budsjett 2024?
Fra 23. juli 2024: LTCG på eiendom (holder 24+ måneder) beskattes med 12,5 % uten indeksregulering. For eiendommer kjøpt før 23. juli 2024: Skattytere kan velge det laveste av 12,5 % uten indeksregulering eller 20 % med indeksregulering. For eiendommer kjøpt etter 23. juli 2024 gjelder kun 12,5 % uten indeksregulering. Tillegg (10-37% på skatt basert på inntekt) og 4% cess kommer i tillegg.
Hva er indeksregulering og hvordan reduserer det gevinstskatten?
Indeksering justerer kjøpskostnaden for inflasjon ved å bruke Cost Inflation Index (CII) publisert av CBDT hvert år. Indeksert kostnad = Opprinnelig kostnad × (CII for salgsår / CII for kjøpsår). Denne høyere kostnaden reduserer den skattepliktige gevinsten. For eksempel har en eiendom kjøpt for ₹ 10L i 2001 (CII 426 i 2001-02... faktisk CII 2001-02 = 100 for reviderte serier) har en indeksert kostnad som kan redusere skattepliktig LTCG betydelig – spesielt nyttig for eiendommer som har lenge vært holdt.
Hva er § 54-unntaket?
§ 54 unntar LTCG ved salg av bolighus dersom hele kapitalgevinsten reinvesteres i et annet bolighus innen 1 år før eller 2 år etter salg (3 år hvis under oppføring). Fra FY 2023-2024 er unntaket begrenset til 10 crore INR per transaksjon. Dersom reinvesteringen er mindre enn gevinsten, er andelen unntatt. Det nye huset må ikke selges innen 3 år etter kjøp/oppføring for å beholde fritaket.
Hva er Seksjon 54EC-unntaket og hvilke obligasjoner kvalifiserer?
Seksjon 54EC fritar LTCG ved salg av enhver langsiktig kapitaleiendel (inkludert eiendom) hvis den investeres i spesifiserte obligasjoner innen 6 måneder: obligasjoner fra NHAI (National Highways Authority of India) og RECL (Rural Electrification Corporation Ltd). Maksimal investering: ₹ 50 lakh per regnskapsår. Obligasjoner har 5 års binding, 5 % rente per år (skattepliktig). For tidlig innløsning mister fritaket i § 54EC.
Kan jeg bruke både Section 54 og 54EC for å lagre LTCG?
Ja, du kan delvis reinvestere i en boligeiendom (seksjon 54) og investere de resterende gevinstene i 54EC-obligasjoner (opptil ₹ 50L). For eksempel på ₹80L LTCG: invester ₹40L i ny eiendom (54 fritak på ₹40L) + invester ₹40L i NHAI-obligasjoner (54EC-fritak på ₹40L) = hele ₹80L LTCG fritatt, NIL skatt. Denne kombinasjonsstrategien er veldig effektiv for store LTCG-transaksjoner.
Hvordan beregnes kapitalgevinster på arvet eiendom?
For arvet eiendom er anskaffelseskostnaden den faktiske kostnaden betalt av den opprinnelige eieren (eller virkelig markedsverdi per 1. april 2001 hvis det opprinnelige kjøpet var før denne datoen, for den reviderte CII-serien). Holdeperioden for LTCG-formål inkluderer den opprinnelige eierens holdeperiode. Dersom eiendommen ble arvet fra noen som kjøpte den i 1985, er 24-måneders LTCG-beholdningskriteriet oppfylt fra dag 1 av den nye eierens beholdning.
Hva er kapitalgevinstfritaket i henhold til seksjon 54F?
Seksjon 54F unntar LTCG ved salg av enhver langsiktig kapitaleiendel (aksjer, gull, næringseiendom, etc.) dersom HELE nettosalgsvederlaget (ikke bare gevinsten) er investert i ett bolighus innen 2 år (3 år hvis under bygging). Hvis bare en del av salgsvederlaget er investert, er kun den forholdsmessige delen av gevinsten unntatt. Seksjon 54F kan ikke kombineres med § 54 for samme salg.
Gjelder tilleggsavgift på LTCG fra eiendomssalg?
Ja. Tillegg gjelder for inntektsskatt på eiendom LTCG: 10 % for skattbar inntekt ₹50L-1Cr; 15 % for ₹1Cr-2Cr; 25 % for ₹2Cr-5Cr; 37 % for over ₹ 5Cr. I motsetning til egenkapital-LTCG (hvor tillegget er begrenset til 15%), har ikke eiendoms-LTCG-tillegget et slikt tak – hele tillegget på 37% kan gjelde for svært store gevinster. Budsjett 2024 begrenset eiendommens LTCG-tillegg til 15 % for noen transaksjoner med høy verdi – bekreft de siste reglene.
Vanlige feil å unngå
▾
- !Ikke sammenligne indeksering vs ingen indeksering for eiendommer før juli 2024 - for eiendommer kjøpt på 1980-1990-tallet, kan indekserte kostnader være svært høye, noe som gjør 20 % med indeksering langt bedre enn 12,5 % uten; beregner alltid begge deler.
- !Mangler 6-månedersfristen for seksjon 54EC obligasjonsinvesteringer — klokken starter fra salgsdatoen, ikke datoen for eiendomsregistrering; manglende denne fristen mister hele 54EC-unntaket.
- !Salg av det nye huset innen 3 år etter reinvestering i § 54 – fritaket trekkes tilbake dersom den nye boligeiendommen selges innen 3 år etter kjøp/ferdigstillelse, og utløser den opprinnelige LTCG pluss LTCG på den nye eiendommen.
- !Å ignorere STCG-implikasjoner ved å selge 1–2 måneder før 24-månedersgrensen – STCG til 30 % på ₹20L gevinst koster ₹6L; å vente 2 måneder på LTCG reduserer skatten til 2,5 L – en besparelse på 3,5 L for 2 måneders tålmodighet.
- !Ikke innskudd i CGAS før ITR-fristen når ny eiendom ennå ikke er kjøpt - unnlatelse av innskudd i CGAS betyr at kapitalgevinsten blir fullt skattepliktig, og mister Seksjon 54-fordelen.
- !Forveksler seksjon 54 (bolig for bolig) med seksjon 54F (enhver eiendel for bolig) - Seksjon 54 gjelder spesifikt for salg av boligeiendom; Seksjon 54F gjelder for ikke-bolig eiendeler (gull, næringseiendom, aksjer) - de har forskjellige betingelser.
Pro Tips
For ethvert eiendomssalg som genererer LTCG over ₹ 10 lakh, konsulter en CA før du gjennomfører salget. Planlegging før salg – timing av salget (LTCG vs STCG), identifisering av fritaksalternativer (seksjon 54, 54EC, 54F), og søknad om et lavere TDS-sertifikat (skjema 13) hvis du er en NRI – kan spare lakhs i skatt. Planlegging etter salg er langt mindre effektiv.
Visste du?
Budsjett 2024s fjerning av indekseringsfordel på eiendom LTCG var en av de mest kontroversielle skatteendringene de siste årene. Lobbyvirksomhet i eiendomsbransjen resulterte i bestefarsklausulen (alternativet til å bruke indeksering for kjøp før juli 2024). Regjeringens begrunnelse: forenkling og hindring av misbruk av indeksregulering for å rapportere oppblåste anskaffelseskostnader. Men for langvarige eiendommer i de beste metrobyene (Mumbai, Delhi) hvor verdiene har steget 10-20× siden 1990, ga indeksering massiv lettelse – fjerningen øker den effektive skattebyrden på disse salgene betydelig.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referanser
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Les mer →Ratings & comments
Få ukentlige mattetips
Bli med 12 000+-abonnenter som får kalkulatortips hver uke.