1031 Exchange Analysis

Giełda 1031, której nazwa pochodzi od sekcji 1031 Kodeksu skarbowego, to jedna z najskuteczniejszych strategii odroczenia podatku dostępnych dla inwestorów na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Umożliwia inwestorowi sprzedaż nieruchomości i ponowne zainwestowanie wpływów w „podobną” nieruchomość zastępczą, jednocześnie odraczając wszystkie podatki od zysków kapitałowych i odzyskanie amortyzacji, które normalnie byłyby należne w momencie sprzedaży. Jeśli zostaną wykonane prawidłowo poprzez serię 1031 wymian w ciągu całego życia, odroczone podatki można całkowicie wyeliminować w przypadku śmierci poprzez zwiększenie podstawy dostępnej dla spadkobierców. Korzyści ekonomiczne są ogromne: lokując cały dochód ze sprzedaży w większej nieruchomości zamiennej, zamiast płacić 15–37% dostępnych podatków, inwestorzy mogą radykalnie przyspieszyć akumulację bogactwa dzięki możliwości łączenia nieopodatkowanego kapitału. Na przykład inwestor sprzedający nieruchomość o wartości 1 000 000 dolarów i generujący zysk w wysokości 400 000 dolarów byłby winien około 100 000–120 000 dolarów podatku w przypadku standardowej sprzedaży. W przypadku wymiany 1031 całe 1 000 000 dolarów pozostaje w nieruchomości zastępczej. Aby zakwalifikować się do wymiany 1031, należy przestrzegać surowych zasad IRS: (1) Zarówno zrzeczone, jak i zastępcze nieruchomości muszą być utrzymywane w celu produktywnego wykorzystania w handlu, biznesie lub inwestycjach – osobiste rezydencje i nieruchomości przeznaczone na sprzedaż (własność dealera) nie kwalifikują się; (2) Nieruchomości muszą być „podobnego rodzaju”, co w przypadku nieruchomości jest szeroko interpretowane jako oznaczające każdą nieruchomość w USA wymienioną na jakąkolwiek inną nieruchomość w USA; (3) Kwalifikowany pośrednik (QI) musi posiadać wpływy ze sprzedaży – inwestor nie może konstruktywnie przyjąć środków; (4) Majątek zastępczy należy zidentyfikować w ciągu 45 dni kalendarzowych od zamknięcia zrzeczonego majątku; oraz (5) Wymiana musi zostać zakończona (zamknięcie nieruchomości zastępczej) w ciągu 180 dni kalendarzowych. Kalkulator analizy wymiany 1031 pomaga inwestorom zrozumieć oszczędności podatkowe wynikające z odroczenia, kapitał własny, który należy ponownie zainwestować, aby osiągnąć pełne odroczenie podatku, a także wpływ częściowej wymiany („rozruchu”), w przypadku której nie cały zysk zostaje odroczony. Zrozumienie tych mechanizmów jest niezbędne dla każdego inwestora na rynku nieruchomości posiadającego znaczne, cenione udziały.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Krok 1 — Oblicz skorygowaną podstawę: Zacznij od pierwotnej ceny zakupu zrzekanej nieruchomości. Dodaj koszt wszelkich ulepszeń kapitałowych dokonanych w okresie utrzymywania (wymiana dachu, uzupełnienia, większe renowacje – nie rutynowa konserwacja). Odejmij całkowite skumulowane odliczenia amortyzacji uwzględnione w zeznaniach podatkowych (w przypadku nieruchomości mieszkalnych na wynajem, 1/27,5 pierwotnej podstawy kosztów każdego roku; 1/39 w przypadku nieruchomości komercyjnych). Rezultatem jest skorygowana podstawa.
2. 2Krok 2 — Oblicz całkowity zrealizowany zysk: Cena sprzedaży — Koszty sprzedaży (prowizje, tytuł prawny, podatek od przeniesienia własności) — Skorygowana podstawa = zrealizowany zysk netto. Jest to całkowita kwota podlegająca opodatkowaniu, podzielona pomiędzy długoterminowy zysk kapitałowy (aprecjacja) i odzyskanie amortyzacji.
3. 3Krok 3 – Określ część odkupionej amortyzacji: Kwota odkupionej amortyzacji jest równa całkowitej skumulowanej amortyzacji pobranej w okresie utrzymywania. Ta część jest opodatkowana według maksymalnej stawki federalnej wynoszącej 25% (nieodzyskany zysk na podstawie sekcji 1250) plus obowiązujące stanowe stawki podatku dochodowego. Pozostały zysk powyżej podstawy (z wyłączeniem odzyskania) jest opodatkowany jako długoterminowy zysk kapitałowy według stawek federalnych 0%, 15% lub 20%, w zależności od Twojego dochodu.
4. 4Krok 4 — Oblicz kwotę podatku bez wymiany: Zastosuj odpowiednie stawki federalne (25% odzyskania + 15% lub 20% LTCG) i stawkę stanową do zysku, aby obliczyć całkowite podatki należne w przypadku sprzedaży innej niż wymiana. Dodaj także 3,8% podatek dochodowy od inwestycji netto (NIIT), jeśli Twoje dochody przekraczają 200 000 USD (osoba samotna) lub 250 000 USD (żonaty). Jest to podstawowe zobowiązanie podatkowe, które giełda 1031 odroczy.
5. 5Krok 5 — Określenie wymogów dotyczących reinwestycji w przypadku pełnego odroczenia: Aby odroczyć 100% zysku (nie otrzymać żadnego „bootu”), należy: (a) nabyć nieruchomość (lub nieruchomości) zastępczą za cenę zakupu równą lub wyższą niż cena sprzedaży netto zrzekanej nieruchomości; oraz b) ponownie zainwestować cały kapitał ze sprzedaży (spłata kredytu hipotecznego + wpływy netto) – albo w formie pieniężnej w nieruchomość zastępczą, albo poprzez zaciągnięcie takiego samego lub większego długu z tytułu zamiany.
6. 6Krok 6 — Przeanalizuj scenariusze częściowej wymiany (rozruchu): Jeśli kupisz nieruchomość zastępczą za kwotę niższą niż cena sprzedaży zbywanej nieruchomości, niedobór będzie „boot” – otrzymana gotówka – i podlega natychmiastowemu opodatkowaniu. Zysk jest rozpoznawany w zakresie otrzymanego rozruchu. Na przykład, jeśli sprzedasz za 800 000 USD i kupisz za 700 000 USD, otrzymasz 100 000 USD na początek (zakładając, że nie masz długu) i rozpoznasz zysk w wysokości 100 000 USD, nawet w przypadku skądinąd ważnej wymiany.
7. 7Krok 7 — Uwzględnij 45-dniowy/180-dniowy harmonogram: 45-dniowy okres identyfikacyjny rozpoczyna się w momencie zamknięcia zrzeczonej nieruchomości. Musisz wskazać nieruchomość zastępczą (lub maksymalnie 3 nieruchomości zgodnie z Zasadą trzech nieruchomości lub dowolną liczbę, o ile łączna wartość nie przekracza 200% zrzeczonej wartości zgodnie z Zasadą 200%) w formie pisemnej skierowanej do Kwalifikowanego Pośrednika. Zamknięcie wymiany musi nastąpić w ciągu 180 dni lub przed terminem płatności zeznania podatkowego za rok sprzedaży – w zależności od tego, co nastąpi wcześniej.

• !Konstruktywne przyjęcie wpływów ze sprzedaży nawet na chwilę przed przekazaniem ich do QI — dyskwalifikuje to całą wymianę bez możliwości naprawienia szkody.
• !Przekroczenie 45-dniowego terminu identyfikacji z powodu złego planowania lub niemożności znalezienia odpowiednich nieruchomości zastępczych na konkurencyjnym rynku.
• !Identyfikacja nieruchomości, ale nie zamknięcie ich w ciągu 180 dni z powodu problemów z finansowaniem, problemów z tytułem własności lub wycofaniem się sprzedawcy – wszelkie niezamknięte nieruchomości powodują, że giełda podlega częściowo lub całkowicie opodatkowaniu.
• !Zakup nieruchomości zamiennej za kwotę niższą niż cena sprzedaży zbywanej nieruchomości bez planowania wynikających z tego kosztów podlegających opodatkowaniu.
• !Korzystanie ze zdyskwalifikowanego QI – wybranie pośrednika, który w ciągu ostatnich 2 lat miał z inwestorem powiązania finansowe lub usługowe, powoduje unieważnienie wymiany.