Zrozumienie, na co naprawdę Cię stać, przed zwróceniem się do pożyczkodawcy, pozwala uniknąć nadmiernego zadłużania się i zapobiega latom stresu finansowego.
Zasada 28/36 (standardowe wytyczne)
Najczęściej stosowana zasada przystępności cenowej domu:
- 28%: Twoje miesięczne koszty mieszkania nie powinny przekraczać 28% miesięcznych dochodów brutto
- 36%: Twoje całkowite miesięczne spłaty zadłużenia (mieszkanie + wszystkie inne długi) nie powinny przekraczać 36% miesięcznego dochodu brutto
Max Housing Payment = Gross Monthly Income × 0.28
Max Total Debt Payment = Gross Monthly Income × 0.36
Przykład: miesięczny dochód brutto w wysokości 7500 USD:
- Maksymalna opłata za mieszkanie = 7500 USD × 28% = 2100 USD/miesiąc
- Maksymalne całkowite zadłużenie = 7500 USD × 36% = 2700 USD miesięcznie
- Jeśli kredyt samochodowy + kredyt studencki = 500 USD miesięcznie, maksymalne mieszkanie = ** 2200 USD** (przy zastosowaniu reguły 36%)
Co obejmuje „płatność mieszkaniowa” (PITI)
Kwota 2100 USD miesięcznie musi pokrywać wszystkie koszty mieszkaniowe, a nie tylko kwotę główną i odsetki:
| Część | Typowa kwota |
|---|---|
| **Główny | Różnie |
| **Odsetki | Różnie |
| Tosie (własność) | 200–600 USD + miesięcznie |
| Iubezpieczenie (właściciele domów) | 100–250 USD miesięcznie |
| PMI (jeśli <20% w dół) | 0,5–1,5% pożyczki/rok |
| Opłaty HOA (jeśli dotyczy) | 0–500 USD + miesięcznie |
Jeśli podatki od nieruchomości + ubezpieczenie + PMI = 700 USD miesięcznie, rzeczywisty budżet P&I kredytu hipotecznego wynosi tylko 1400 USD.
Metoda mnożenia dochodu
Prosta zasada: cena domu powinna wynosić 2,5–3× roczny dochód brutto (konserwatywny) lub maksymalnie 4–5× w obszarach o wysokich kosztach.
| Roczny dochód brutto | Konserwatywny (3×) | Obszar o wysokich kosztach (4×) |
|---|---|---|
| $60,000 | $180,000 | $240,000 |
| $80,000 | $240,000 | $320,000 |
| $100,000 | $300,000 | $400,000 |
| $150,000 | $450,000 | $600,000 |
Oblicz ponownie maksymalną cenę domu
Biorąc pod uwagę maksymalną miesięczną opłatę za P&I:
Max Loan = Payment × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
Max Home Price = Max Loan ÷ (1 − Down Payment %)
Przykład: Budżet P&I wynoszący 1400 USD miesięcznie, kredyt hipoteczny na 30 lat, 7% RRSO, 20% zniżki:
- r = 0,07 ÷ 12 = 0,005833
- Maksymalna pożyczka = 1400 USD × (1,005833^360 - 1) ÷ (0,005833 × 1,005833^360) = 210 500 USD
- Maksymalna cena domu = 210 500 USD ÷ 0,80 = ** 263 125 USD**
Wpływ zaliczki
Większa zaliczka nie tylko obniża miesięczną opłatę — eliminuje PMI (zwykle wymagane, dopóki nie osiągniesz 20% kapitału własnego):
| Zadatek | Wymagany PMI? | Miesięczny PMI (dla domu o wartości 300 tys. USD) |
|---|---|---|
| 3% | Tak | ~188 USD miesięcznie |
| 5% | Tak | ~150 dolarów miesięcznie |
| 10% | Tak | ~100 dolarów miesięcznie |
| 20% | NIE | $0 |
PMI wynosi zazwyczaj 0,5–1,5% kwoty kredytu rocznie.
Stosunek długu do dochodu (DTI)
Kredytodawcy wyliczają dwa wskaźniki DTI:
Front-end DTI = Monthly Housing Costs ÷ Gross Monthly Income
Back-end DTI = Total Monthly Debt ÷ Gross Monthly Income
Konwencjonalne limity kredytu: Front-end ≤28%, Back-end ≤36% Limity pożyczki FHA: Front-end ≤31%, Back-end ≤43% Pożyczki VA: Brak limitu front-end, Back-end ≤41%
Przykład: dochód 7500 USD, PITI 1800 USD, kredyty samochodowe/studenckie 500 USD:
- Front-end DTI = 1800 $ 7500 $ = 24% ✓
- Back-end DTI = (1800 USD + 500 USD) ÷ 7500 USD = 30,7% ✓ (w ramach obu limitów)
Ukryte koszty Kupujący po raz pierwszy tęsknią
Koszty zamknięcia: 2–5% ceny zakupu, płatne z góry. W domu za 300 000 dolarów: 6 000–15 000 dolarów.
Koszty przeprowadzki: 1000–5000 USD w zależności od odległości.
Natychmiastowe naprawy/aktualizacje: Budżet 1–2% ceny zakupu w pierwszym roku.
Bieżące utrzymanie: Standardową zasadą jest 1% wartości domu rocznie.
Opinie: Zwykle wyższe niż czynsz – większa powierzchnia, płacisz wszystko.
Budżet domowy wynoszący 300 000 dolarów powinien zawierać dodatkowe 20 000–30 000 dolarów w gotówce poza zaliczką na pokrycie kosztów zamknięcia i wydatków w pierwszym roku.
Rozróżnienie przed zatwierdzeniem a przed kwalifikacją
Kwalifikacja wstępna to oszacowanie oparte na informacjach zgłoszonych przez samego uczestnika. Wstępne zatwierdzenie wymaga zweryfikowanych dochodów, majątku i kontroli kredytowej – i to jest to, co sprzedawcy traktują poważnie. Uzyskaj wstępną akceptację przed obejrzeniem domów w docelowym przedziale cenowym.
Skorzystaj z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego, aby modelować dokładne miesięczne płatności przy różnych poziomach cenowych, zaliczkach i stopach procentowych, aby znaleźć swoją prawdziwą strefę komfortu.