Jak obliczyć dochód operacyjny netto (NOI)

Dochód operacyjny netto jest kluczowym miernikiem rentowności inwestycji w nieruchomości. NOI informuje, ile dochodu generuje nieruchomość z działalności operacyjnej – przed obsługą zadłużenia i podatkami dochodowymi. Jest to podstawa stopy kapitalizacji, gwarantowania kredytu i wyceny nieruchomości.

Formuła

NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses

Gdzie:

  • Efektywny dochód brutto (EGI) = Potencjalny dochód brutto − Straty z tytułu pustostanów i kredytów
  • Koszty operacyjne = wszystkie koszty utrzymania nieruchomości z wyjątkiem spłat kredytu hipotecznego

Co jest wliczone (i wyłączone) w koszty operacyjne

Dołączony:

  • Podatki od nieruchomości
  • Ubezpieczenie
  • Opłaty za zarządzanie nieruchomością
  • Konserwacja i naprawy
  • Media (jeśli opłacane przez właściciela)
  • Kształtowanie krajobrazu, odśnieżanie, zwalczanie szkodników
  • Rezerwy na wydatki kapitałowe

NIE obejmuje:

  • Kwota główna i odsetki kredytu hipotecznego
  • Amortyzacja
  • Podatek dochodowy
  • Ulepszenia kapitału

Przykład krok po kroku

Przedmiot Coroczny
Potencjalny dochód brutto (100% obłożenia) $72,000
− Pustostany i straty kredytowe (7%) −5040 dolarów
Efektywny dochód brutto $66,960
− Podatki od nieruchomości − 6200 dolarów
− Ubezpieczenie −2400 dolarów
− Zarządzanie (10% EGI) −6696 dolarów
− Naprawy i konserwacja −4800 dolarów
− Rezerwy −2400 dolarów
Dochód operacyjny netto $44,464

Używanie NOI do wyceny nieruchomości

Property Value = NOI / Cap Rate

Przy stopie kapitalizacji 6%: 44 464 USD / 0,06 = 741 067 USD

Skorzystaj z naszego kalkulatora NOI, aby przeanalizować dowolną nieruchomość dochodową.