APR & Total Loan Cost Calculator

Compra de hipotecas: os compradores de casas comparam APRs de vários credores para identificar a oferta de hipoteca de custo real mais baixa

Comparação de empréstimos para automóveis: os compradores de automóveis avaliam o financiamento da concessionária versus alternativas de bancos ou cooperativas de crédito usando APR

Avaliação de empréstimos pessoais: os mutuários comparam credores, bancos e cooperativas de crédito on-line usando a TAEG antes de consolidar a dívida

Conscientização sobre empréstimos consignados: conselheiros financeiros usam cálculos de TAEG para ilustrar o custo extremo dos empréstimos de curto prazo com taxas altas

Conformidade regulatória: os credores são legalmente obrigados a calcular e divulgar a TAEG em todos os empréstimos ao consumidor de acordo com a Lei da Verdade nos Empréstimos

Qual é a diferença entre APR e taxa de juros?

A taxa de juros (ou taxa de notas) é o custo do empréstimo do valor principal do empréstimo expresso em porcentagem, refletindo apenas a cobrança de juros. A APR é mais ampla – incorpora a cobrança de juros e todas as taxas e encargos financeiros exigidos associados à obtenção do empréstimo, expressos como uma porcentagem única anualizada. Para um empréstimo gratuito, a TAEG é igual à taxa de juros. Para empréstimos com taxas de originação, pontos de desconto ou outros encargos financeiros, a TAEG é sempre superior à taxa de juros. A diferença entre a TAEG e a taxa de juro é maior para empréstimos de prazo mais curto (porque as taxas são anualizadas em menos períodos) e para empréstimos com taxas substanciais. A TILA exige que os credores divulguem a taxa de juros e a TAEG, mas a TAEG é a medida mais completa para fins de comparação de custos.

Quais taxas estão incluídas no cálculo da TAEG para hipotecas?

Para empréstimos hipotecários ao abrigo do TILA e do Regulamento Z, a TAEG deve incluir todos os encargos financeiros pagos pelo mutuário como condição para a obtenção do empréstimo. As taxas incluídas no cálculo da TAEG incluem: taxas de originação, pontos de desconto (cada ponto = 1% do valor do empréstimo), taxas de corretores de hipotecas, taxas de subscrição de hipotecas e prêmios de seguro hipotecário privado (para alguns tipos de empréstimo). As taxas não incluídas no cálculo da TAEG incluem: taxas de avaliação, seguro de título, taxas de busca de títulos, honorários advocatícios, taxas de gravação, seguro residencial e impostos sobre a propriedade. Esta distinção é a razão pela qual dois credores que cotam a mesma TAEG podem ter custos de fechamento diferentes – as taxas não-APR podem variar significativamente. Sempre revise a estimativa do empréstimo (fornecida dentro de 3 dias úteis após a solicitação de acordo com as regras do TRID) para uma divulgação completa de todos os custos.

Quando é melhor escolher uma taxa mais baixa com taxas mais altas em vez de uma taxa mais alta com taxas mais baixas?

A análise do ponto de equilíbrio depende de quanto tempo você planeja manter o empréstimo. Empréstimos com taxas mais altas e taxas mais baixas (muitas vezes chamados de 'compra para baixo da taxa') proporcionam pagamentos mensais mais baixos, mas exigem mais capital inicial. Eles só fazem sentido financeiro se você mantiver o empréstimo por tempo suficiente para que a economia mensal de juros exceda o custo inicial da taxa. O período de equilíbrio é calculado como: taxas adicionais divididas pela economia no pagamento mensal. Se você planeja vender ou refinanciar antes do ponto de equilíbrio, a opção com taxas mais altas e taxas mais baixas é superior. Para uma hipoteca de 30 anos, os proprietários mudam ou refinanciam em média a cada 7 a 10 anos, tornando muitas compras com pontos de desconto financeiramente questionáveis, a menos que a redução da taxa seja muito substancial.

A APR contabiliza juros compostos?

A divulgação da TAEG exigida pela TILA para a maioria dos tipos de empréstimo (hipotecas, empréstimos para automóveis, empréstimos pessoais) usa anualização simples – a taxa mensal é multiplicada por 12 para produzir a TAEG, sem capitalização. Esta é tecnicamente a Taxa Percentual Anual, não a Taxa Anual Efetiva (EAR). Para contas de poupança e alguns produtos de crédito, os credores divulgam o rendimento percentual anual (APY), que contabiliza a capitalização dentro do ano. A diferença entre APR e EAR (APY) é mais importante em taxas muito altas – para uma APR de 24% composta mensalmente, o EAR é de aproximadamente 26,8%. Para taxas típicas de empréstimos ao consumo (5–12%), a diferença é modesta. Os credores consignados e outros credores com taxas elevadas devem divulgar a TAEG mesmo que o verdadeiro custo composto seja ainda mais alto, tornando a TAEG divulgada a representação do custo mínimo.

Como posso comparar a TAEG entre diferentes produtos de empréstimo?

A comparação da TAEG é mais válida entre empréstimos com o mesmo prazo e estrutura semelhante. Comparar a TAEG de uma hipoteca de 15 anos com uma hipoteca de 30 anos pode ser enganoso porque os períodos de amortização das taxas são diferentes. Da mesma forma, comparar a TAEG de um empréstimo pessoal de 36 meses com um empréstimo de 60 meses distorce a comparação porque as TAEG de prazo mais curto incorporam taxas durante menos períodos. Melhor prática: compare as TAEG apenas entre empréstimos com condições idênticas ou muito semelhantes e calcule separadamente o custo total (total de pagamentos mais taxas iniciais) para cada opção. Para empréstimos em que você pode pagar antecipadamente, modele a TAEG efetiva na data de pagamento esperada, e não no prazo total, uma vez que as taxas terão mais impacto no cálculo da TAEG se o empréstimo for pago antecipadamente.

O que é a estimativa de empréstimo e como ela ajuda a comparar as TAEG?

A estimativa de empréstimo é um formulário padronizado de três páginas que os credores são obrigados a fornecer no prazo de 3 dias úteis após o recebimento de um pedido de hipoteca de acordo com as regras TRID (TILA-RESPA Integrated Disclosure). Ele divulga a taxa de juros, TAEG, pagamento mensal, juros totais pagos ao longo da vida do empréstimo, custos totais de fechamento e um detalhamento de quais taxas estão incluídas na TAEG e quais não estão. O formato padronizado torna simples a comparação direta entre as ofertas de vários credores - você pode colocar várias estimativas de empréstimo lado a lado e comparar a TAEG, o pagamento mensal e os custos totais na mesma página. Antes do TRID, diversos formatos de divulgação tornavam a compra de hipotecas muito mais difícil. Os consumidores devem sempre solicitar e comparar estimativas de empréstimos de pelo menos três credores antes de selecionar uma hipoteca.

Como o pré-pagamento afeta a verdadeira TAEG do meu empréstimo?

Quando você paga um empréstimo antecipadamente, a verdadeira TAEG efetiva aumenta acima da TAEG divulgada – porque as taxas iniciais que foram amortizadas ao longo do prazo total do empréstimo estão agora concentradas em um período de detenção real mais curto. Por exemplo, se você fizer uma hipoteca com US$ 5.000 em taxas e prazo de 30 anos, mas pagá-la em 5 anos, essas taxas custarão efetivamente US$ 1.000/ano em vez de US$ 167/ano, aumentando drasticamente seu verdadeiro custo efetivo. Este é o argumento matemático contra o pagamento de pontos de desconto em hipotecas se houver qualquer probabilidade significativa de refinanciamento ou venda dentro da janela de equilíbrio. Por outro lado, para cálculos de APR de cartão de crédito, todos os juros são acumulados mensalmente com base no saldo devedor, e o pagamento antecipado sempre reduz o total de juros pagos sem penalidade de cobrança de taxas (uma vez que os cartões de crédito normalmente não cobram taxas de originação antecipadas).