Commercial Property Valuation

Subscrição de aquisições de propriedades comerciais em nível institucional e de private equity. Este aplicativo é comumente utilizado por profissionais que necessitam de análises quantitativas precisas para apoiar a tomada de decisões, orçamento e planejamento estratégico em suas respectivas áreas.

Apoiar a subscrição de empréstimos hipotecários comerciais com conclusões de valor baseadas na renda. Os profissionais do setor confiam neste cálculo para avaliar o desempenho, comparar alternativas e garantir a conformidade com os padrões e requisitos regulamentares estabelecidos, ajudando os analistas a produzir resultados precisos que apoiam o planejamento estratégico, a alocação de recursos e o benchmarking de desempenho entre organizações.

Avaliação trimestral ou anual de portfólio para REITs, fundos de pensão e fundos imobiliários privados. Pesquisadores acadêmicos e estudantes usam esse cálculo para validar modelos teóricos, concluir tarefas de cursos e desenvolver uma compreensão mais profunda dos princípios matemáticos subjacentes.

Apoio de testemunhas especializadas em litígios, recursos fiscais e processos de domínio eminente. Analistas e planejadores financeiros incorporam esse cálculo em seu fluxo de trabalho para produzir previsões precisas, avaliar cenários de risco e apresentar recomendações baseadas em dados às partes interessadas

Analisar se deve vender, refinanciar ou manter uma propriedade comercial existente com base no valor atual de mercado. Este aplicativo é comumente utilizado por profissionais que necessitam de análises quantitativas precisas para apoiar a tomada de decisões, orçamento e planejamento estratégico em suas respectivas áreas.

Como os avaliadores comerciais selecionam a taxa máxima apropriada?

Os avaliadores comerciais obtêm taxas de capitalização de mercado a partir de uma análise de vendas recentes e comparáveis. Para cada transação comparável, eles calculam o cap rate implícito dividindo o NOI estabilizado da propriedade (no momento da venda) pelo preço de venda. O intervalo e a tendência central destas taxas de capitalização implícitas de 3 a 6 vendas comparáveis ​​formam o intervalo da taxa de capitalização de mercado. O avaliador então ajusta dentro desta faixa com base em como a propriedade em questão se compara às comparações em termos de qualidade de localização, idade e condição do edifício, prazo de locação e qualidade de crédito dos inquilinos, ocupação atual e investimento recente em despesas de capital. As pesquisas de cap rate publicadas pela CBRE, JLL, Cushman & Wakefield e Marcus & Millichap fornecem referências de todo o mercado, mas devem ser complementadas com dados de transações locais.

Qual é a diferença entre a taxa máxima de entrada e a taxa máxima de saída?

O cap rate de entrada (entrada) é o cap rate no momento da aquisição: preço de compra / NOI estabilizado do Ano 1. A taxa máxima de saída (terminal) é a taxa máxima presumida aplicada ao NOI projetado no ano de venda para estimar o valor da venda terminal em um modelo DCF. As taxas máximas de saída são normalmente definidas 25-50 pontos base acima da taxa máxima de entrada para refletir o aumento da idade de saída da propriedade, a incerteza geral do mercado sobre as condições futuras e a perspectiva do comprador marginal sobre um ativo mais antigo. Usar um limite de saída inferior ao de entrada implica que você espera que as condições de mercado ou o ativo melhorem – uma suposição mais agressiva que requer justificativa explícita.

O que é o multiplicador de aluguel bruto (GRM) e quando ele é usado?

O Multiplicador de Aluguel Bruto (GRM) ou Multiplicador de Renda Bruta (GIM) é igual ao preço de venda dividido pela receita bruta anual (antes das despesas). É uma métrica mais simples e rápida do que a taxa máxima, usada para triagem preliminar rápida de propriedades de renda menores, onde dados detalhados de despesas ainda não estão disponíveis. GRM = Preço / Aluguel Bruto Anual. Se pequenos prédios de apartamentos comparáveis ​​forem vendidos a um GRM de 10 e sua propriedade alvo gerar US$ 100.000 em aluguel bruto, o valor implícito será de US$ 1.000.000. O GRM é menos preciso do que a análise de cap rate porque ignora as diferenças nas estruturas de despesas entre propriedades – duas propriedades com a mesma receita bruta, mas com índices de despesas dramaticamente diferentes, terão o mesmo GRM, mas com cap rate muito diferentes.

Como a estrutura do arrendamento afeta o valor da propriedade comercial?

A estrutura do arrendamento afeta profundamente o valor da propriedade comercial. Os arrendamentos de rede tripla (NNN), em que os inquilinos pagam impostos sobre a propriedade, seguros e manutenção diretamente, produzem fluxos de NOI mais previsíveis e de menor risco e normalmente exigem taxas de capital mais baixas (preços mais altos) do que os arrendamentos brutos, onde o proprietário paga as despesas operacionais. Os arrendamentos de longo prazo com inquilinos com grau de investimento (varejistas nacionais, agências governamentais, empresas de capital aberto) comprimem ainda mais as taxas máximas porque a visibilidade da renda reduz o risco. Os arrendamentos acima do mercado aumentam o NOI e o valor atuais, mas apresentam risco de rolagem quando expiram; os arrendamentos abaixo do mercado suprimem o valor atual, mas podem representar vantagens incorporadas se os aluguéis puderem ser avaliados a mercado.

Qual é o preço de referência por metro quadrado para propriedades comerciais?

O preço por metro quadrado (PSF) é amplamente utilizado como uma métrica comparativa rápida em imóveis comerciais. No entanto, os valores do PSF variam enormemente consoante o mercado, o tipo de propriedade e a classe de qualidade. Como um guia aproximado para 2024: Escritório Classe A em Manhattan: $500-$1.500+ PSF; escritório suburbano nacionalmente: $100-$300 PSF; varejo ancorado em supermercados: US$ 200 a US$ 450 PSF; varejo de centros de energia: US$ 150 a US$ 350 PSF; industrial a granel a nível nacional: $80-$200 PSF; industrial urbano de última milha: US$ 250 a US$ 600 PSF; multifamiliar (por unidade): US$ 150.000 a US$ 400.000 nas principais áreas metropolitanas. As comparações de PSF só são significativas quando se comparam propriedades de tipo, classe e submercado semelhantes – as comparações entre mercados exigem a normalização da taxa de capitalização.

Como a abordagem de custo difere da abordagem de receita?

A abordagem de custo avalia uma propriedade com base no custo estimado para reproduzir ou substituir as melhorias (aos custos atuais de construção por metro quadrado) mais o valor estimado separadamente do terreno, menos a depreciação (deterioração física, obsolescência funcional e obsolescência externa). Esta abordagem é mais fiável para novas construções (depreciação mínima), propriedades de uso especial (igrejas, escolas, edifícios governamentais) onde existem poucos dados comparáveis ​​sobre vendas ou rendimentos, e para efeitos de seguros. Geralmente fornece um valor mínimo para propriedades comerciais – uma propriedade de rendimento bem localizada e com um NOI forte normalmente é vendida acima do custo de reposição (justificando um novo desenvolvimento), enquanto uma propriedade com baixo desempenho pode ser vendida abaixo do custo de reposição.

O que é o rendimento bruto efetivo (IRE) e porque é que é importante?

A receita bruta efetiva é a receita total que se espera que uma propriedade comercial gere após contabilizar a vacância e a perda de crédito, mas antes das despesas operacionais. EGI = Receita Bruta Potencial x (1 - Taxa de Vacância) + Outras Receitas. É importante porque forma a linha superior do cálculo do NOI – os erros nas suposições de vagas fluem diretamente para o NOI e depois para o valor capitalizado. Uma diferença de 1% na taxa de vacância em uma propriedade de renda bruta de $ 1.000.000 altera o EGI em $ 10.000, que a uma taxa máxima de 6% altera o valor em $ 167.000. Na subscrição comercial, as premissas de vacância devem ser comparadas com dados de submercado e com o desempenho histórico da própria propriedade.