Como calcular o fluxo de caixa do imóvel alugado
O fluxo de caixa é o dinheiro que sobra de um imóvel alugado após o pagamento de todas as despesas. Fluxo de caixa positivo significa que o imóvel gera renda; fluxo de caixa negativo significa que você está complementando-o do próprio bolso. Calcular isso antes de comprar é a etapa de due diligence mais importante no investimento imobiliário.
A fórmula do fluxo de caixa
Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
− Vacancy Allowance
− Operating Expenses
− Mortgage Payment (PITI)
Termos-chave
- Receita Bruta de Aluguel: Aluguel total arrecadado com 100% de ocupação
- Subsídio de Vaga: Normalmente 5–10% do aluguel bruto (assume alguma vaga)
- Despesas operacionais: Impostos sobre a propriedade, seguros, reparos, administração de propriedades (normalmente 40–50% do aluguel bruto no atalho "regra dos 50%")
- PITI: Principal, Juros, Impostos, Seguro (seu pagamento de hipoteca incluindo depósito)
Exemplo passo a passo
Duplex com aluguel bruto de US$ 2.400/mês, hipoteca de US$ 1.500/mês (PITI) e despesas estimadas.
| Item | Mensal |
|---|---|
| Aluguel bruto | $2,400 |
| − Vaga (8%) | −$192 |
| − Reparos/manutenção | −$150 |
| − Gestão de propriedades (10%) | −$240 |
| − Seguro senhorio (incluído no PITI) | $0 |
| Receita Operacional Líquida | $1,818 |
| − Hipoteca (PITI) | −US$ 1.500 |
| Fluxo de caixa mensal | $318 |
Fluxo de caixa anual: US$ 318 × 12 = US$ 3.816
Principais métricas
- Cap Rate: NOI / Property Value (boa referência para comparação de mercado)
- Retorno Cash-on-Cash: Fluxo de Caixa Anual / Caixa Total Investido
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