Cada pagamento de empréstimo que você faz é dividido entre duas coisas: pagar a dívida que você deve e pagar ao credor pelo privilégio de tomar um empréstimo. A amortização é o processo que determina exatamente como funciona essa divisão – e por que seus pagamentos antecipados parecem quase não atingir o saldo.
O que é amortização de empréstimos?
Amortização (ortografia americana: amortização) é o reembolso gradual de um empréstimo por meio de pagamentos programados ao longo do tempo. Cada pagamento tem o mesmo valor total, mas a proporção que vai para os juros versus o principal muda a cada pagamento.
No início do empréstimo, a maior parte do seu pagamento cobre juros. No final, quase tudo reduz o principal. Isso não é um truque – é uma aritmética simples que decorre diretamente de como os juros são calculados.
A fórmula central
Pagamento mensal de um empréstimo com taxa fixa:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Onde:
- M = pagamento mensal
- P = principal (valor do empréstimo)
- r = taxa de juros mensal (taxa anual / 12)
- n = número total de pagamentos (anos × 12)
Exemplo: Hipoteca de £ 200.000 a 4,5% ao longo de 25 anos
- r = 4,5% / 12 = 0,375% = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 pagamentos
- M = 200.000 × [0,00375 × (1,00375) ^ 300] / [(1,00375) ^ 300 - 1]
- M = £ 1.111,85 por mês
Como cada pagamento é dividido
Mês 1:
- Juros = £ 200.000 × 0,375% = ** £ 750,00 **
- Principal = £ 1.111,85 - £ 750,00 = ** £ 361,85 **
- Saldo restante = £ 199.638,15
Mês 2:
- Juros = £ 199.638,15 × 0,375% = ** £ 748,64 **
- Principal = £ 1.111,85 - £ 748,64 = ** £ 363,21 **
- Saldo restante = £ 199.274,94
Aviso: à medida que o saldo cai, a taxa de juros cai com ele – portanto, um pouco mais de cada pagamento diminui o principal. Este é o efeito combinado trabalhando ao contrário, lentamente a seu favor.
O Cronograma de Amortização
Um cronograma completo de amortização mostra todos os pagamentos durante a vida do empréstimo:
| Pagamento | Total pago | Interesse | Principal | Equilíbrio |
|---|---|---|---|---|
| 1 | £ 1.111,85 | £ 750,00 | £ 361,85 | £ 199.638 |
| 12 | £ 1.111,85 | £ 745,66 | £ 366,19 | £ 198.912 |
| 60 | £ 1.111,85 | £ 721,58 | £ 390,27 | £ 192.287 |
| 120 | £ 1.111,85 | £ 683,67 | £ 428,18 | £ 182.312 |
| 180 | £ 1.111,85 | £ 635,41 | £ 476,44 | £ 169.450 |
| 240 | £ 1.111,85 | £ 572,62 | £ 539,23 | £ 152.565 |
| 300 | £ 1.111,85 | £ 4,16 | £ 1.107,69 | £0 |
Total pago: £333.555 Juros totais: £133.555 (67% do valor original do empréstimo)
É por isso que as hipotecas são caras – não porque a taxa seja alta, mas por causa da duração.
Por que os pagamentos antecipados são tão importantes
No mês 1 do nosso exemplo, pagar £ 361,85 extras eliminaria totalmente o pagamento do principal do mês 2 – economizando £ 748,64 em juros que teriam sido acumulados ao longo de 25 anos.
Cada libra extra paga antecipadamente é transmitida em cascata a cada pagamento subsequente. Os juros poupados não são apenas a taxa dessa libra – são a taxa composta ao longo de todos os meses restantes.
Regra prática: £ 100 extras por mês em uma hipoteca de 4,5% de 25 anos economiza aproximadamente:
- £ 18.000–£ 24.000 em juros totais
- 3–4 anos de desconto no prazo da hipoteca
Estratégias de pagamento a maior
Pagamento a maior regular: Adicionando um valor fixo a cada pagamento. Reduz prazo e juros totais. Verifique as regras de pagamento a maior do seu credor – a maioria das hipotecas no Reino Unido permite 10% do saldo por ano sem penalidades.
Pagamento único: Um único pagamento grande reduz diretamente o principal. Melhor feito depois de receber um bônus, uma herança ou um produto da venda de propriedade.
Hipoteca compensada (Reino Unido): A poupança em uma conta vinculada compensa o saldo da hipoteca para fins de cálculo de juros. Oferece flexibilidade ao mesmo tempo em que obtém a mesma redução de juros.
Amortização de Taxa Fixa vs Variável
A fórmula de amortização acima se aplica a empréstimos de taxa fixa onde a taxa de juros não muda.
Empréstimos de taxa variável (hipotecas rastreadoras, ARMs nos EUA) têm a mesma estrutura, mas o pagamento mensal é recalculado sempre que a taxa muda. Isto torna impossível a programação a longo prazo sem suposições sobre taxas futuras.
Empréstimos somente com juros
Algumas hipotecas são oferecidas apenas com base nos juros – você paga apenas os juros todos os meses e o principal integral vence no final do prazo. Os pagamentos mensais são mais baixos, mas você não acumula patrimônio e deve o mesmo valor no final.
Com nosso exemplo de £ 200.000 a 4,5%: pagamento somente de juros = £ 200.000 × 0,375% = £ 750/mês, versus £ 1.111,85 para reembolso. Mas ao final de 25 anos, você ainda deve £200.000.
Como usar uma calculadora de amortização
- Insira o valor do empréstimo (principal)
- Insira a taxa de juros anual
- Insira o prazo do empréstimo em anos
- A calculadora mostra o pagamento mensal, os juros totais e o cronograma de pagamento completo
Use nossa [Calculadora de Empréstimos](/en/financeira/empréstimos/calculadora de empréstimos) e [Calculadora de Hipotecas](/en/financial/mortgages/calculadora de hipotecas) para gerar seu cronograma completo de amortização e ver exatamente como pagamentos extras reduzem seu custo total.