O que é Rental Property Deductions Australia?
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As deduções de imóveis para aluguel são despesas que os investidores imobiliários australianos podem reivindicar contra sua renda de aluguel para reduzir sua renda tributável. O Australian Taxation Office permite duas grandes categorias de deduções: aquelas exigíveis no ano em que a despesa é incorrida (imediatamente dedutíveis) e aquelas depreciadas ao longo do tempo porque são de natureza capital. As despesas imediatamente dedutíveis incluem publicidade para inquilinos, taxas municipais e taxas de água, prêmios de seguro sobre a propriedade e conteúdo, juros sobre empréstimos de investimento usados para adquirir ou melhorar a propriedade alugada, taxas de administração de propriedade e comissões de locação, imposto predial, reparos e manutenção (que restauram a propriedade à sua condição original, mas não a melhoram), taxas corporativas, papelaria e postagem para administração de aluguel e despesas legais relacionadas à preparação do aluguel. As despesas de capital devem ser depreciadas ao longo do tempo. A Divisão 40 da Lei de Avaliação do Imposto de Renda cobre instalações e equipamentos – aparelhos como máquinas de lavar louça, aparelhos de ar condicionado, sistemas de água quente e carpetes que têm uma vida útil limitada e diminuem de valor a cada ano. A Divisão 43 cobre os custos de construção de edifícios e melhorias estruturais, que são dedutíveis a 2,5% ao ano durante 40 anos para imóveis residenciais construídos após 16 de setembro de 1987. A partir de 1 de julho de 2017, apenas os novos proprietários de novas propriedades podem reivindicar a depreciação da Divisão 40 sobre ativos usados anteriormente - os ativos usados não são mais depreciáveis pelos proprietários subsequentes. O cronograma de depreciação de um inspetor quantitativo normalmente é necessário para fundamentar reivindicações da Divisão 43 e da Divisão 40 sobre propriedades recém-adquiridas. A alavancagem negativa ocorre quando o total das deduções de aluguel excede a receita de aluguel, criando uma perda líquida de aluguel que pode compensar outras receitas, como salários.
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Fórmula
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Receita Líquida de Aluguel = Receita Bruta de Aluguel - Despesas Imediatamente Dedutíveis - Divisão 40 Depreciação - Divisão 43 Provisão para Construção; Perda líquida de aluguel (alavancagem negativa) = máx (0, Deduções - Receita bruta de aluguel)Legenda de variáveis
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| Símbolo | Nome | Unidade | Descrição |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Aluguel total recebido | — | Aluguel total recebido dos inquilinos durante o exercício, que é um parâmetro chave no cálculo das deduções de aluguel na Austrália e que influencia diretamente o resultado final apurado |
| interestExpense | Juros cobrados sobre | — | Juros cobrados sobre o empréstimo de propriedades para investimento, que é um parâmetro fundamental no cálculo das deduções de aluguel na Austrália e que influencia diretamente no resultado final apurado |
| managementFees | Taxas de administração de propriedade | — | Taxas de administração de propriedades e comissões de locação, que é um parâmetro chave no cálculo das deduções de aluguel na Austrália e que influencia diretamente o resultado final apurado |
Como Rental Property Deductions Australia
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- 1Colete todas as receitas de aluguel recebidas durante o exercício financeiro, incluindo aluguel, valores de títulos mantidos e receitas de seguros.
- 2Identifique e totalize todas as despesas imediatamente dedutíveis: juros, taxas, seguros, taxas de administração, reparos, publicidade e outras despesas em dinheiro pagas durante o ano.
- 3Obtenha um cronograma de depreciação do inspetor de quantidade para a propriedade listando todos os itens da Divisão 40 (instalações e equipamentos) com suas vidas efetivas e valores de depreciação.
- 4Adicione o subsídio anual de construção da Divisão 43 em 2,5% dos custos de construção qualificados se a propriedade tiver sido construída após 16 de setembro de 1987.
- 5Some todas as deduções e subtraia da receita bruta de aluguel para calcular a receita ou perda líquida de aluguel.
- 6Se resultar uma perda líquida de aluguer, esta é compensada com outros rendimentos tributáveis (alienação negativa) para reduzir o rendimento tributável global.
- 7Relate todas as receitas de aluguel e deduções na tabela de aluguel de sua declaração de imposto de renda individual.
Exemplos resolvidos
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Propriedades com orientação positiva aumentam o lucro tributável
$ 26.000 - ($ 14.000 + $ 2.000 + $ 1.200 + $ 2.340 + $ 800 + $ 3.500) = $ 26.000 - $ 23.840 = $ 2.160 de lucro líquido.
A perda líquida de arrendamento compensa o rendimento tributável dos salários, gerando potencialmente uma restituição de imposto
$ 22.000 - $ 34.000 = - $ 12.000 de perda líquida de aluguel. A uma taxa marginal de 37%, economia fiscal = $ 4.440.
O subsídio da Divisão 43 começa a contar a partir da data de construção, não de compra – as propriedades mais antigas têm menos anos restantes
US$ 220.000 × 2,5% = US$ 5.500/ano. Isso continua por 40 anos a partir da data de construção.
Taxa de valor decrescente = 200% ÷ anos de vida efetivos
Taxa de valor decrescente = 200% ÷ 10 = 20%. Dedução do ano 1 = $ 3.500 × 20% = $ 700.
Aplicações práticas
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Um investidor calculando o fluxo de caixa esperado após impostos em uma proposta de compra de propriedade de investimento, incluindo todas as despesas dedutíveis. Este aplicativo é comumente usado por profissionais que precisam de análises quantitativas precisas para apoiar a tomada de decisões, orçamento e planejamento estratégico em suas respectivas áreas.
Um proprietário de imóvel preparando seu cronograma anual de aluguel de declaração de imposto de renda com uma lista completa de despesas dedutíveis. Os profissionais do setor confiam neste cálculo para avaliar o desempenho, comparar alternativas e garantir a conformidade com os padrões estabelecidos e requisitos regulatórios
Um novo proprietário determina se os custos iniciais de reparo após a compra se qualificam como dedutíveis imediatamente ou devem ser capitalizados. Pesquisadores acadêmicos e estudantes usam esse cálculo para validar modelos teóricos, concluir tarefas de curso e desenvolver uma compreensão mais profunda dos princípios matemáticos subjacentes
Um contador calcula o pedido de depreciação anual a partir de um relatório de um inspetor de quantidade para a propriedade de investimento de um cliente. Analistas e planejadores financeiros incorporam esse cálculo em seu fluxo de trabalho para produzir previsões precisas, avaliar cenários de risco e apresentar recomendações baseadas em dados às partes interessadas
Um investidor imobiliário comparando o custo após impostos da alavancagem negativa em diferentes faixas de imposto de renda. Este aplicativo é comumente usado por profissionais que precisam de análises quantitativas precisas para apoiar a tomada de decisões, orçamento e planejamento estratégico em suas respectivas áreas.
Casos especiais
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Despesas pré-pagas
{'title': 'Despesas Antecipadas', 'corpo': 'Despesas Antecipadas cobrindo um período de 12 meses ou menos que termina antes do final do ano de rendimento seguinte são imediatamente dedutíveis. Por exemplo, o pagamento antecipado de 12 meses de seguro do proprietário em junho é totalmente dedutível nesse exercício financeiro.'} Ao encontrar este cenário nos cálculos de deduções de aluguel na Austrália, os usuários devem verificar se seus valores de entrada estão dentro da faixa esperada para que a fórmula produza resultados significativos. Entradas fora da faixa podem levar a resultados matematicamente válidos, mas praticamente sem sentido, que não refletem as condições do mundo real.
Propriedade de Uso Misto (Casa de Férias)
{'title': 'Propriedade de uso misto (casa de férias)', 'body': 'Se você usar a propriedade pessoalmente por alguns períodos e alugá-la por outros, deverá repartir as deduções entre uso privado e uso gerador de renda. Apenas a proporção de tempo em que é alugado (ou genuinamente disponível para aluguel) gera despesas dedutíveis.'} Este caso extremo surge frequentemente em aplicações profissionais de deduções de aluguel na Austrália, onde estão envolvidas condições de limite ou valores extremos. Os profissionais devem documentar quando esta situação ocorre e considerar se métodos de cálculo alternativos ou fatores de ajuste são mais apropriados para o seu caso de uso específico.
Reparos iniciais na compra
{'title': 'Reparos iniciais na compra', 'body': 'Reparos para colocar um imóvel recém-adquirido em condições adequadas para aluguel são classificados como reparos iniciais e são de capital - devem ser depreciados ao longo do tempo, não deduzidos imediatamente. Esta é uma armadilha comum para novos investidores imobiliários.'} No contexto das deduções de aluguer na Austrália, este caso especial requer uma interpretação cuidadosa porque os pressupostos padrão podem não ser válidos. Os usuários devem cruzar os resultados com a experiência no domínio e considerar consultar referências ou ferramentas adicionais para validar os resultados sob essas condições atípicas.
Spread de custos de empréstimos
{'title': 'Spread de custos de empréstimos', 'body': 'Taxas de estabelecimento de empréstimos, taxas de registro de hipotecas, imposto de selo sobre hipotecas e LMI (para propriedades de investimento) são custos de empréstimos. Eles são dedutíveis ao longo do menor prazo do empréstimo ou 5 anos em uma base linear, não imediatamente.'} Ao encontrar esse cenário nos cálculos de deduções de aluguel na Austrália, os usuários devem verificar se seus valores de entrada estão dentro da faixa esperada para que a fórmula produza resultados significativos. Entradas fora da faixa podem levar a resultados matematicamente válidos, mas praticamente sem sentido, que não refletem as condições do mundo real.
Dados de referência de deduções de aluguel na Austrália
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| Tipo de despesa | Franquia | Divisão/Categoria |
|---|---|---|
| Juros do empréstimo | Imediatamente | Seção 8-1 |
| Conselho/taxas de água | Imediatamente | Seção 8-1 |
| Taxas de administração de propriedade | Imediatamente | Seção 8-1 |
| Reparos (não melhorias) | Imediatamente | Seção 8-1 |
| Custos de construção civil | 2,5%/ano acima de 40 anos | Divisão 43 |
| Eletrodomésticos e tapetes | Depreciação ao longo da vida efetiva | Divisão 40 |
| LMI em empréstimo de investimento | Spread de 5 anos | Custos de empréstimos |
Perguntas frequentes
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Qual é a diferença entre um reparo e uma melhoria?
Um reparo restaura a propriedade à sua condição original sem melhorá-la – por exemplo, consertar uma cerca quebrada ou remendar um telhado com vazamento. Uma melhoria melhora a propriedade além do seu estado original e é uma despesa de capital que deve ser depreciada, não deduzida imediatamente. Na prática, este conceito é central para as deduções de aluguer na Austrália porque determina a relação central entre as variáveis de entrada.
Posso reivindicar juros de um empréstimo usado para comprar uma propriedade para investimento?
Sim. Os juros de um empréstimo utilizado para adquirir um imóvel gerador de rendimento são imediatamente dedutíveis no ano em que são cobrados. No entanto, se o empréstimo tiver sido utilizado para qualquer fim privado (como financiar férias), apenas a parte atribuível ao investimento é dedutível. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de deduções de aluguel na Austrália em aplicações práticas. A resposta depende dos valores de entrada específicos e do contexto em que o cálculo está sendo aplicado.
Ainda posso reivindicar a depreciação de um imóvel usado?
Para a Divisão 40 (instalações e equipamentos), apenas os novos ativos instalados após 9 de maio de 2017 ou os ativos em novas propriedades são depreciáveis pelos investidores. Ativos usados pré-existentes em uma propriedade usada não são depreciáveis para proprietários subsequentes. A Divisão 43 (subsídio de construção) ainda está disponível independentemente da propriedade anterior. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de deduções de aluguel na Austrália em aplicações práticas.
Preciso de um relatório do topógrafo de quantidade?
Não é obrigatório por lei, mas um relatório de inspetor quantitativo é fortemente recomendado para propriedades de investimento porque fornece uma base defensável e compatível com ATO para reivindicar deduções da Divisão 40 e Divisão 43. Sem ele, a ATO poderá proibir reivindicações de valores que você não pode comprovar. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de deduções de aluguel na Austrália em aplicações práticas. A resposta depende dos valores de entrada específicos e do contexto em que o cálculo está sendo aplicado.
Posso reclamar despesas de viagem para inspecionar o imóvel alugado?
A partir de 1º de julho de 2017, as despesas de viagem para inspecionar, manter ou cobrar aluguel de um imóvel residencial não serão mais dedutíveis para investidores individuais. Esta mudança foi introduzida para abordar o suposto abuso da concessão. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de deduções de aluguel na Austrália em aplicações práticas. A resposta depende dos valores de entrada específicos e do contexto em que o cálculo está sendo aplicado.
O que acontece com as perdas de aluguel que não posso usar imediatamente?
Na Austrália, as perdas com aluguéis de propriedades com engrenagens negativas são geralmente dedutíveis imediatamente de outras receitas (salários, etc.). Não existe nenhum mecanismo de perdas diferidas para investidores residentes na Austrália – ao contrário de alguns sistemas fiscais estrangeiros. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de deduções de aluguel na Austrália em aplicações práticas. A resposta depende dos valores de entrada específicos e do contexto em que o cálculo está sendo aplicado.
Como são compartilhadas as despesas se eu possuo apenas parte do imóvel?
As deduções são divididas de acordo com a participação acionária. Se você possui 50% de uma propriedade de investimento de propriedade conjunta, você reivindica 50% de todas as despesas e reporta 50% de todos os rendimentos em sua declaração de imposto de renda individual. O processo envolve a aplicação sistemática da fórmula subjacente aos dados fornecidos. Cada variável no cálculo contribui para o resultado final, e a compreensão de suas funções individuais ajuda a garantir uma aplicação precisa.
Posso reivindicar juros durante o período de vaga?
Sim, desde que você esteja realmente tentando alugar o imóvel e ele esteja disponível para aluguel. Os juros e outros custos de manutenção durante curtos períodos de vacância entre locações permanecem dedutíveis. Porém, se você utilizar o imóvel pessoalmente durante uma vaga, os custos desse período não são dedutíveis. Esta é uma consideração importante ao trabalhar com cálculos de deduções de aluguel na Austrália em aplicações práticas.
Erros comuns a evitar
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- !Reivindicar melhorias como reparos – as melhorias devem ser depreciadas como obras de capital, e não deduzidas imediatamente.
- !Esquecer de dividir as despesas entre o uso de aluguel e o uso pessoal de imóveis que às vezes são de uso privado.
- !Reivindicar viagens para o imóvel alugado, que não é dedutível desde 1º de julho de 2017 para investidores em imóveis residenciais.
- !Ignorando o subsídio de construção da Divisão 43 em propriedades construídas depois de 1987, deixando milhares de dólares em deduções não reclamadas.
- !Não obtenção de relatório de avaliação de quantidade no momento da compra, dificultando a comprovação de reivindicações de depreciação em anos futuros.
- !Dedução de juros sobre fundos de empréstimos utilizados para fins privados, em vez de apenas a parcela destinada ao investimento.
Dica Pro
Encomende um relatório de topógrafo quantitativo no primeiro ano de propriedade de uma propriedade de investimento. O custo típico de US$ 500 a US$ 700 é dedutível de impostos e o relatório geralmente desbloqueia milhares de dólares em deduções de depreciação anual que, de outra forma, você perderia.
Você sabia?
A ATO estima que mais de 2 milhões de australianos possuem propriedades de investimento e reivindicam deduções de aluguel a cada ano, tornando-a uma das maiores categorias de deduções fiscais na Austrália em valor total em dólares.
Referências
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