1031 Exchange Analysis

O bursă 1031, denumită după Secțiunea 1031 din Codul intern al veniturilor, este una dintre cele mai puternice strategii de amânare a impozitelor disponibile pentru investitorii imobiliari din Statele Unite. Acesta permite unui investitor să vândă o proprietate și să reinvestească veniturile într-o proprietate de înlocuire „de tip similar”, amânând în același timp toate impozitele pe câștigurile de capital și recuperarea amortizarii care ar fi în mod normal datorate în momentul vânzării. Dacă sunt executate corect printr-o serie de 1031 de schimburi de-a lungul unei vieți, impozitele amânate pot fi eliminate în întregime la deces prin creșterea în baza disponibilă pentru moștenitori. Beneficiul economic este enorm: prin menținerea integrală a veniturilor din vânzare într-o proprietate de înlocuire mai mare, în loc să plătească 15-37% din impozite la dispoziție, investitorii pot accelera dramatic acumularea de avere prin puterea de a combina capitalul neimpozit. De exemplu, un investitor care vinde o proprietate de 1.000.000 USD cu un câștig de 400.000 USD ar datora taxe de aproximativ 100.000 USD – 120.000 USD într-o vânzare standard. Într-un schimb 1031, toți 1.000.000 de dolari rămân lucrând în proprietatea de înlocuire. Pentru a se califica pentru un schimb 1031, trebuie respectate reguli stricte IRS: (1) Atât proprietățile renunțate, cât și cele de înlocuire trebuie să fie deținute pentru utilizare productivă într-un comerț, afaceri sau investiții - reședințele personale și proprietățile deținute pentru vânzare (proprietatea dealerului) nu se califică; (2) Proprietățile trebuie să fie „asemănătoare”, ceea ce în domeniul imobiliar este interpretat în sens larg ca însemnând orice proprietate imobiliară din SUA schimbată cu orice altă proprietate imobiliară din SUA; (3) Un intermediar calificat (QI) trebuie să dețină veniturile vânzării – investitorul nu poate primi în mod implicit fondurile; (4) Imobilul înlocuitor trebuie să fie identificat în termen de 45 de zile calendaristice de la închidere pe proprietatea renunțată; și (5) Schimbul trebuie finalizat (închiderea proprietății înlocuitoare) în termen de 180 de zile calendaristice. Calculatorul de analiză a schimburilor 1031 îi ajută pe investitori să înțeleagă economiile de impozite din amânare, capitalul propriu care trebuie reinvestit pentru a obține o amânare completă a impozitului și impactul schimburilor parțiale („boot”) în care nu toate câștigurile sunt amânate. Înțelegerea acestor mecanisme este esențială pentru orice investitor imobiliar cu participații apreciate semnificative.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Pasul 1 — Calculați baza ajustată: Începeți cu prețul inițial de cumpărare al proprietății renunțate. Adăugați costul oricăror îmbunătățiri de capital făcute în perioada de deținere (înlocuiri de acoperiș, completări, renovări majore - nu întreținere de rutină). Scădeți totalul deducerilor de amortizare acumulate luate în declarațiile fiscale (pentru proprietăți rezidențiale închiriate, 1/27,5 din baza costului inițial în fiecare an; 1/39 pentru comerciale). Rezultatul este baza dvs. ajustată.
2. 2Pasul 2 — Calculează câștigul total realizat: prețul de vânzare − costurile de vânzare (comisioane, titlu, avocat, taxe de transfer) − bază ajustată = câștig net realizat. Aceasta este suma totală supusă impozitării, împărțită între câștigul (aprecierea) de capital pe termen lung și recuperarea amortizarii.
3. 3Pasul 3 — Identificați porțiunea de recuperare a amortizarii: suma recuperată a amortizarii este egală cu amortizarea totală acumulată luată în timpul perioadei de deținere. Această porțiune este impozitată la o rată federală maximă de 25% (câștig nerecuperat din Secțiunea 1250) plus cotele de impozit pe venit de stat aplicabile. Câștigul rămas peste baza (excluzând recaptarea) este impozitat ca câștig de capital pe termen lung la rate federale de 0%, 15% sau 20%, în funcție de venitul dvs.
4. 4Pasul 4 — Calculați factura fiscală fără schimb: aplicați ratele federale corespunzătoare (recuperare de 25% + 15% sau 20% LTCG) și rata de stat la câștig pentru a calcula impozitele totale datorate într-o vânzare fără schimb. De asemenea, adăugați impozitul pe venitul net din investiții (NIIT) de 3,8% dacă venitul dvs. depășește 200.000 USD (căsătorit) sau 250.000 USD (căsătorit). Aceasta este obligația fiscală de bază pe care schimbul 1031 o va amâna.
5. 5Pasul 5 — Determinați cerințele de reinvestire pentru amânarea completă: Pentru a amâna 100% din câștig (nu primiți „boot”), trebuie: (a) să achiziționați o proprietate (sau proprietăți) de înlocuire cu un preț de cumpărare egal sau mai mare decât prețul net de vânzare al proprietății renunțate; și (b) reinvestește toate capitalurile din vânzare (rambursarea ipotecii + veniturile nete) - fie ca numerar în proprietatea de înlocuire, fie prin asumarea datoriilor egale sau mai mari la înlocuire.
6. 6Pasul 6 — Analizați scenariile de schimb parțial (pornire): Dacă achiziționați o proprietate de înlocuire pentru mai puțin decât prețul de vânzare al proprietății renunțate, deficitul este „de pornire” – numerar primit – și este imediat impozabil. Câștigul este recunoscut în măsura încărcării primite. De exemplu, dacă vindeți cu 800.000 USD și cumpărați cu 700.000 USD, primiți 100.000 USD în avans (presupunând că nu aveți datorii) și recunoașteți un câștig de 100.000 USD chiar și într-un schimb altfel valabil.
7. 7Pasul 7 — Luați în considerare calendarul de 45 de zile / 180 de zile: Perioada de identificare de 45 de zile începe la închiderea proprietății renunțate. Trebuie să identificați proprietatea de înlocuire (sau până la 3 proprietăți conform regulii celor trei proprietăți, sau orice număr, atâta timp cât valoarea totală nu depășește 200% din valoarea renunțată conform regulii 200%) în scris către intermediarul dumneavoastră calificat. Închiderea înlocuirii trebuie să aibă loc în termen de 180 de zile sau până la data scadentă a declarației de impozit pentru anul vânzării - oricare dintre acestea survine primul.

• !Preluarea primirii constructive a vânzării are loc chiar și pentru moment înainte de transferul la QI - acest lucru descalifică întregul schimb fără nicio remediere.
• !Pierderea termenului limită de identificare de 45 de zile din cauza unei planificări proaste sau a incapacității de a găsi proprietăți de înlocuire adecvate pe o piață competitivă.
• !Identificarea proprietăților, dar nu se închide în termen de 180 de zile din cauza unor probleme de finanțare, probleme de titlu sau retragere a vânzătorului - orice proprietăți neînchise lasă schimbul parțial sau total impozabil.
• !Achiziționarea unei proprietăți de înlocuire la un preț mai mic decât prețul de vânzare al proprietății renunțate fără a planifica încălcarea impozabilă rezultată.
• !Utilizarea unui QI descalificat — selectarea unui intermediar care a avut o relație financiară sau de servicii cu investitorul în ultimii 2 ani invalidează schimbul.