Commercial Property Valuation

Subscriere de achiziții de proprietăți comerciale la nivel instituțional și de private equity. Această aplicație este folosită în mod obișnuit de profesioniștii care au nevoie de analize cantitative precise pentru a sprijini luarea deciziilor, bugetarea și planificarea strategică în domeniile lor respective.

Sprijinirea subscrierii de credite ipotecare comerciale cu concluzii valorice bazate pe venit. Practicienii din industrie se bazează pe acest calcul pentru a evalua performanța, a compara alternativele și pentru a asigura conformitatea cu standardele stabilite și cerințele de reglementare, ajutând analiștii să producă rezultate precise care sprijină planificarea strategică, alocarea resurselor și evaluarea comparativă a performanței în cadrul organizațiilor.

Evaluarea portofoliului trimestrial sau anual pentru REIT, fonduri de pensii și fonduri imobiliare private. Cercetătorii academicieni și studenții folosesc acest calcul pentru a valida modele teoretice, pentru a finaliza sarcinile de curs și pentru a dezvolta o înțelegere mai profundă a principiilor matematice care stau la baza

Sprijinul martorilor experți în litigii, contestații fiscale și proceduri de domeniu eminent. Analiștii financiari și planificatorii încorporează acest calcul în fluxul lor de lucru pentru a produce previziuni precise, pentru a evalua scenarii de risc și pentru a prezenta părților interesate recomandări bazate pe date.

Analizând dacă să vindeți, să refinanțați sau să dețineți o proprietate comercială existentă pe baza valorii curente de piață. Această aplicație este folosită în mod obișnuit de profesioniștii care au nevoie de analize cantitative precise pentru a sprijini luarea deciziilor, bugetarea și planificarea strategică în domeniile lor respective.

Cum selectează evaluatorii comerciali rata maximă adecvată?

Evaluatorii comerciali obțin rate de capitalizare de piață dintr-o analiză a vânzărilor recente, comparabile. Pentru fiecare tranzacție comparabilă, ei calculează rata plafon implicită împărțind NOI stabilizat al proprietății (la momentul vânzării) la prețul de vânzare. Gama și tendința centrală a acestor rate implicite de capitalizare de la 3-6 vânzări comparabile formează categoria ratei de capitalizare pe piață. Evaluatorul se ajustează apoi în acest interval în funcție de modul în care proprietatea în cauză se compară cu comparațiile în ceea ce privește calitatea locației, vechimea și starea clădirii, termenul de închiriere și solvabilitatea chiriașilor, ocuparea curentă și investiția recentă a cheltuielilor de capital. Sondajele privind ratele plafonului publicate de CBRE, JLL, Cushman & Wakefield și Marcus & Millichap oferă repere la nivel de piață, dar trebuie completate cu date despre tranzacții locale.

Care este diferența dintre rata maximă de intrare și rata maximă de ieșire?

Rata plafonului de intrare (intrare) este rata plafonului la momentul achiziției: preț de achiziție / NOI stabilizat în anul 1. Rata plafonului de ieșire (terminal) este rata plafonului presupus aplicată NOI proiectat în anul de vânzare pentru a estima valoarea vânzării terminale într-un model DCF. Ratele plafonului de ieșire sunt de obicei stabilite cu 25-50 de puncte de bază mai mari decât rata plafonului de intrare pentru a reflecta vârsta crescută a proprietății la ieșire, incertitudinea generală a pieței cu privire la condițiile viitoare și perspectiva cumpărătorului marginal asupra unui activ mai vechi. Folosirea unui plafon de ieșire mai mic decât cel de intrare implică că vă așteptați ca condițiile de piață sau activul să se îmbunătățească - o ipoteză mai agresivă care necesită o justificare explicită.

Care este multiplicatorul chiriei brute (GRM) și când este utilizat?

Multiplicatorul de chirie brută (GRM) sau multiplicatorul de venit brut (GIM) este egal cu prețul de vânzare împărțit la venitul brut anual (înainte de cheltuieli). Este o măsură mai simplă și mai rapidă decât rata plafonului, utilizată pentru o examinare preliminară rapidă a proprietăților cu venituri mai mici, unde datele detaliate despre cheltuieli nu sunt încă disponibile. GRM = Preț / Chirie anuală brută. Dacă clădirile mici de apartamente comparabile se vând la GRM de 10, iar proprietatea dvs. țintă generează chirie brută de 100.000 USD, valoarea implicită este de 1.000.000 USD. GRM este mai puțin precisă decât analiza ratei plafonului, deoarece ignoră diferențele de structuri ale cheltuielilor dintre proprietăți - două proprietăți cu același venit brut, dar rate de cheltuieli radical diferite vor avea același GRM, dar rate de plafon foarte diferite.

Cum afectează structura de închiriere valoarea proprietății comerciale?

Structura de închiriere afectează profund valoarea proprietății comerciale. Contractele de închiriere triple-net (NNN), în care chiriașii plătesc impozite pe proprietate, asigurări și întreținere în mod direct, produc fluxuri NOI mai previzibile, cu risc mai scăzut și de obicei impun rate plafon mai mici (prețuri mai mari) decât contractele de închiriere brute în care proprietarul plătește cheltuielile de funcționare. Contractele de închiriere pe termen lung cu chiriași cu grad de investiție (comercianți naționali, agenții guvernamentale, companii cotate la bursă) comprimă și mai mult ratele plafon, deoarece vizibilitatea veniturilor reduce riscul. Contractele de închiriere de peste piață sporesc NOI și valoarea actuală, dar prezintă riscul de rollover atunci când expiră; contractele de leasing sub nivelul pieței suprimă valoarea curentă, dar pot reprezenta un avantaj încorporat dacă chiriile pot fi evaluate la piață.

Care este prețul pe picior pătrat de referință pentru proprietățile comerciale?

Prețul pe picior pătrat (PSF) este utilizat pe scară largă ca o măsură comparativă rapidă în domeniul imobiliar comercial. Cu toate acestea, valorile PSF variază enorm în funcție de piață, tip de proprietate și clasa de calitate. Ca un ghid aproximativ pentru 2024: birou de clasa A din Manhattan: 500 USD-1.500 USD+ PSF; birou suburban la nivel național: $100-$300 PSF; comerț cu amănuntul ancorat în băcănie: 200 USD-450 USD PSF; Centru de alimentare cu amănuntul: 150 USD-350 USD PSF; vrac industrial la nivel național: 80 USD-200 USD PSF; urban industrial de ultima milă: 250 USD-600 USD PSF; multifamilială (pe unitate): 150.000 USD-400.000 USD în metrourile importante. Comparațiile PSF sunt semnificative doar atunci când se compară proprietăți de tip, clasă și subpiață similare - comparațiile între piețe necesită normalizarea ratei plafonului.

Cum diferă abordarea costurilor de abordarea veniturilor?

Abordarea costurilor evaluează o proprietate pe baza costului estimat de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor (la costurile curente de construcție pe metru pătrat) plus valoarea estimată separat a terenului, minus amortizarea (deteriorare fizică, uzură funcțională și uzură externă). Această abordare este cea mai fiabilă pentru construcții noi (amortizare minimă), proprietăți cu utilizare specială (biserici, școli, clădiri guvernamentale) unde există puține date comparabile privind vânzările sau veniturile și în scopuri de asigurări. În general, oferă o valoare minimă pentru proprietățile comerciale - o proprietate cu venituri bine localizată, cu NOI puternic, se vinde de obicei peste costul de înlocuire (justifică o nouă dezvoltare), în timp ce o proprietate cu performanțe slabe se poate vinde sub costul de înlocuire.

Ce este venitul brut efectiv (EGI) și de ce contează?

Venitul brut efectiv este venitul total pe care se așteaptă să îl genereze pe o proprietate comercială după contabilizarea pierderilor de locuri libere și de credit, dar înainte de cheltuielile de exploatare. EGI = Venit brut potențial x (1 - Rata de vacanță) + Alte venituri. Contează pentru că formează linia superioară a calculului NOI - erorile în ipotezele privind locurile de muncă vacante trec direct către NOI și apoi către valoarea capitalizată. O diferență de 1% în rata de neocupare pe o proprietate cu venit brut de 1.000.000 USD modifică EGI cu 10.000 USD, care la o rată plafon de 6% modifică valoarea cu 167.000 USD. În subscrierea comercială, ipotezele privind locurile de muncă vacante trebuie comparate cu datele din subpiață și cu performanța istorică proprie a proprietății.