Home Equity Loan Calculator

Profesioniștii în finanțe și creditare folosesc Home Equity Loan Calc ca parte a fluxului lor de lucru analitic standard pentru a verifica calculele, a reduce erorile aritmetice și a produce rezultate consistente care pot fi documentate, auditate și partajate cu colegii, clienții sau organismele de reglementare în scopuri de conformitate.

Profesorii și instructorii universitari încorporează Home Equity Loan Calc în materialele de curs, temele pentru acasă și resursele de pregătire pentru examene, permițând studenților să verifice calculele manuale, să dezvolte intuiție cu privire la relațiile de intrare-ieșire și să se concentreze pe înțelegerea conceptuală mai degrabă decât pe aritmetică.

Consultanții și consilierii folosesc Home Equity Loan Calc pentru a modela rapid diferite scenarii în timpul întâlnirilor cu clienții, permițând explorarea în timp real a întrebărilor care altfel ar necesita revenirea la birou pentru analize și raportări detaliate bazate pe foi de calcul.

Utilizatorii individuali se bazează pe Home Equity Loan Calc pentru deciziile de planificare personală - compararea opțiunilor, verificarea cotațiilor primite de la furnizorii de servicii, verificarea calculelor terților și construirea încrederii că cifrele din spatele unei decizii importante au fost calculate corect și consecvent.

Care este diferența dintre un împrumut cu capital propriu și un HELOC?

Un împrumut cu capital propriu oferă o sumă forfetară la o rată fixă ​​a dobânzii cu un program fix de rambursare - ca o a doua ipotecă. Plățile lunare sunt consistente și previzibile pe toată durata împrumutului. O linie de credit HELOC (Home Equity Line of Credit) este o linie de credit revolving cu o rată a dobânzii variabilă. În timpul perioadei de tragere (de obicei 10 ani), puteți împrumuta și rambursa în mod repetat până la limita de credit. În perioada de rambursare (de obicei 20 de ani), soldul este achitat. HELOC-urile oferă mai multă flexibilitate, dar riscuri variabile; împrumuturile cu capital propriu oferă siguranța plății, dar mai puțină flexibilitate. Alegeți un împrumut cu capital propriu pentru cheltuieli unice cunoscute; un HELOC pentru nevoi permanente sau incerte.

Cât de mult capital am nevoie pentru a mă califica pentru un împrumut cu capital propriu?

Majoritatea creditorilor vă cer să păstrați cel puțin 15-20% capitaluri proprii în casa dvs. după ce ați luat împrumutul - ceea ce înseamnă că CLTV-ul dvs. nu poate depăși 80-85%. Dacă casa ta valorează 400.000 USD și datorezi 300.000 USD pentru prima ta ipotecă (75% LTV), ai doar 100.000 USD în capitaluri proprii. La 85% CLTV maxim, puteți împrumuta până la (400.000 USD x 85%) - 300.000 USD = 40.000 USD. Cu doar 40.000 USD disponibile și o casă de 400.000 USD, aveți o capacitate limitată de împrumut cu capital propriu. Va trebui să vă evaluați casa pentru a confirma valoarea actuală de piață, care este cerută de majoritatea creditorilor.

Plățile dobânzilor pentru împrumutul cu capital propriu sunt deductibile din impozite?

După Tax Cuts and Jobs Act din 2017, dobânda la împrumutul cu capital propriu este deductibilă numai dacă veniturile din împrumut sunt folosite pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți substanțial locuința care garantează împrumutul. Folosirea unui împrumut cu capital propriu pentru consolidarea datoriilor, o vacanță, educație sau alte cheltuieli personale nu se mai califică pentru deducere. Utilizarea pentru îmbunătățirea locuinței (renovarea bucătăriei, completarea, îmbunătățirea energiei) se califică de obicei dacă detaliați deducerile și datoria ipotecară totală (prima + a doua) nu depășește 750.000 USD pentru împrumuturile originare după 15 decembrie 2017. Consultați un specialist fiscal pentru a verifica deductibilitatea pentru situația dvs. specifică.

De ce scor de credit am nevoie pentru un împrumut cu capital propriu?

Majoritatea creditorilor necesită un scor minim de credit de 620-640 pentru un împrumut cu capital propriu, deși cele mai bune rate sunt rezervate debitorilor cu scoruri de 700 sau mai mari. Cu un scor sub 680, așteptați-vă la rate mai mari ale dobânzii și la o subscriere mai strictă. Scorul de credit afectează nu doar șansele de aprobare, ci și rata dobânzii oferită - un împrumutat cu un scor de 760 poate primi o rată de 8,0%, în timp ce un împrumutat cu scor 640 ar putea fi cotat 10,5-11,0% pentru aceeași sumă de împrumut și CLTV. Scorul de credit interacționează și cu CLTV: împrumutații cu scoruri mai mici pot fi restricționați la limite mai mici CLTV (de exemplu, 75% față de 85% maxim).

Cât timp durează să obții un împrumut cu capital propriu?

Procesul de împrumut cu capital propriu durează de obicei 2-6 săptămâni de la cerere până la finanțare. Termenul include: depunerea cererii și a documentelor (1-3 zile); procesarea creditului și subscrierea (1-2 săptămâni); programarea și finalizarea evaluării proprietății (1-2 săptămâni); aprobarea împrumutului, dezvăluirea finală și programarea (3-5 zile); programare de închidere și dreptul de reziliere de 3 zile (necesar de legea federală pentru împrumuturile cu capital de locuință pentru reședința principală); și finanțare (1 zi lucrătoare după perioada de anulare). Dreptul de reziliere de 3 zile se aplică reședințelor principale, dar nu și proprietăților de investiții și înseamnă că fondurile sunt disponibile la aproximativ 4 zile de la închidere.

Ce se întâmplă cu împrumutul meu de capital propriu dacă îmi vând casa?

Dacă vă vindeți casa, atât prima ipotecă, cât și împrumutul cu capital propriu trebuie plătite din veniturile vânzării la închidere. Împrumutul cu capital propriu este un drept de drept asupra proprietății; nu poate fi lăsat pur și simplu în urmă atunci când vindeți. În practică, compania de titluri coordonează plata tuturor garanțiilor din veniturile din închidere. Dacă prețul de vânzare este insuficient pentru a acoperi ambele ipoteci (o proprietate subacvatică), ar trebui să aduceți numerar până la închidere pentru a compensa deficitul sau să negociați o vânzare în lipsă cu ambii creditori. Acesta este unul dintre motivele pentru care este importantă menținerea unor rate CLTV conservatoare - vă asigură că aveți un tampon de capital propriu adecvat atunci când vindeți.

Este un împrumut cu capital propriu mai bun decât o refinanțare în numerar?

Alegerea depinde de rata actuală a primului credit ipotecar și de cât trebuie să împrumutați. Dacă primul tău credit ipotecar are o rată mai mică decât cea a pieței (de exemplu, o rată de 3,5% în perioada 2020-2021), o refinanțare de încasare ar înlocui acea rată favorabilă cu ratele mai mari de astăzi pentru întregul sold - un compromis slab. Un împrumut cu capital propriu păstrează intactă prima ipotecă favorabilă și adaugă un al doilea drept de drept numai pentru fondurile suplimentare necesare, păstrând prima ipotecă cu rată scăzută. Dacă rata actuală a creditului dvs. ipotecar este la sau peste ratele pieței, o refinanțare de încasare la ratele actuale s-ar putea consolida într-un singur împrumut la un cost similar. Împrumuturile cu capital propriu au, de obicei, rate mai mari decât creditele ipotecare primare, dar costuri de închidere mai mici decât o refinanțare completă.