Ce este Refinancing Break-Even Calculator?
▾
Pragul de rentabilitate al refinanțării este numărul de luni de care aveți nevoie pentru a rămâne în casa dvs. (sau pentru a vă păstra investiția imobiliară) pentru economiile lunare dintr-o refinanțare pentru a compensa pe deplin toate costurile de închidere plătite pentru a executa acea refinanțare. Este cel mai important calcul pe care cineva trebuie să-l efectueze înainte de a decide dacă refinanța o ipotecă. Refinanțarea înlocuiește ipoteca dvs. existentă cu una nouă, de obicei la o rată a dobânzii, termen de împrumut diferit sau ambele. Când refinanțați la o rată mai mică, plata dvs. lunară scade - dar suportați costuri de închidere variind de la 2% la 6% din suma împrumutului. Aceste costuri includ taxe de inițiere a împrumutului (0,5–1,5%), comision de evaluare (300–700 USD), căutare de titlu și asigurare (700–2.000 USD), comisioane de avocați (500–1.500 USD), taxele de înregistrare (25–250 USD), dobândă plătită în avans și, eventual, puncte de reducere dacă cumpărați rata de reducere. Formula de prag de rentabilitate este elegant și simplă: Luni de prag de rentabilitate = Costuri totale de închidere ÷ Economii lunare de plată. Dacă plătiți 6.000 USD în costuri de închidere și economisiți 200 USD/lună, vă pragul de rentabilitate în 30 de luni (2,5 ani). Dacă intenționați să rămâneți în casă cel puțin 30 de luni, refinanțarea are sens financiar. Dacă este probabil să vă mutați în 18 luni, costurile inițiale nu vor fi recuperate. Analiza avansată a pragului de rentabilitate merge mai profund luând în considerare: costul de oportunitate al numerarului cheltuit pentru costurile de închidere (ce ar putea câștiga acei bani investiți în altă parte); efectul prelungirii termenului împrumutului (resetarea la un nou împrumut de 30 de ani înseamnă plata mai multor dobânzi totale chiar și la o rată mai mică); implicațiile fiscale ale deductibilității dobânzii ipotecare; și pragul de rentabilitate în ceea ce privește dobânda totală plătită, mai degrabă decât doar economiile de plată lunară. Ca regulă generală, consilierii financiari citează adesea „regula de doi ani” – refinanțarea este în general utilă dacă rata scade cu cel puțin 0,75–1,0% și intenționați să rămâneți în proprietate timp de cel puțin 2 ani. Cu toate acestea, nicio regulă generală nu înlocuiește un calcul adecvat al pragului de rentabilitate folosind soldul specific al împrumutului, costurile de închidere și o estimare realistă a cât timp veți rămâne în proprietate.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Formulă
▾
Calcul Refi Break Even:
Pasul 1: Pasul 1 — Identificați parametrii actuali ai împrumutului: Adunați declarația dvs. curentă de credit ipotecar care să arate: soldul împrumutului restante, rata actuală a dobânzii, plata lunară P&I și termenul rămas al împrumutului. Acestea stabilesc valoarea de referință înainte de refinanțare.
Pasul 2: Pasul 2 — Determinați noile condiții de împrumut: identificați noua rată a dobânzii oferită și termenul de împrumut propus (de obicei, 30 sau 15 ani). Pentru o refinanțare la rată și la termen, noua valoare a împrumutului este egală cu soldul dvs. curent (sau puțin mai mare dacă sunt incluse costurile de închidere). Rețineți dacă alegeți același termen sau un alt termen - prelungirea termenului reduce plățile lunare, dar crește dobânda totală plătită.
Pasul 3: Pasul 3 — Calculați noua plată lunară P&I: Folosind noua sumă a împrumutului, rata dobânzii și termenul, calculați noua plată lunară a principalului și a dobânzii. Formula: M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], unde P = principalul creditului, r = rata lunară (rata anuală ÷ 12), n = numărul total de luni.
Pasul 4: Pasul 4 — Calculați economiile lunare: Scădeți noua plată lunară P&I din plata curentă P&I lunară. Acestea sunt economiile dvs. lunare. Notă: nu includeți escrow (taxe și asigurări) în această comparație, deoarece sumele escrow sunt neschimbate de refinanțare.
Pasul 5: Pasul 5 — Înregistrați toate costurile de închidere: obțineți o estimare a împrumutului (LE) de la creditorul dvs. care listează toate costurile. Includeți: taxe de inițiere, evaluare, raport de credit, căutare de titlu, asigurare de titlu, taxe de decontare/avocați, taxe de înregistrare și orice puncte de reducere. Nu includeți articolele plătite în avans (taxe pe proprietate, asigurări), deoarece acestea sunt depozite, nu costuri.
Pasul 6: Pasul 6 — Împărțiți costurile la economii: Luni de prag de rentabilitate = Costuri totale de închidere ÷ Economii lunare. Convertiți-vă în ani prin împărțirea la 12. Acesta este pragul principal de decizie: dacă timpul estimat rămas în casă depășește perioada de prag de rentabilitate, refinanțarea este benefică din punct de vedere financiar.
Pasul 7: Pasul 7 — Ajustări avansate: (a) Dacă intenționați să detaliați impozitele, reduceți economiile lunare efective cu beneficiul deducerii dobânzii ipotecare pierdute; (b) Calculați costul de oportunitate al costurilor de închidere prin estimarea a ceea ce banii ar putea câștiga investiți (de exemplu, 5% într-un fond de piață monetară = 6.000 USD × 5% ÷ 12 = 25 USD/lună pierdută); (c) Comparați dobânda totală plătită pe durata de viață rămasă a fiecărui împrumut pentru a confirma refinanțarea are sens pe întreaga perioadă de deținere, mai ales dacă reveniți la un termen mai lung.
Fiecare pas se bazează pe precedentul, combinând calculele componente într-un rezultat cuprinzător de rentabilitate. Formula surprinde relațiile matematice care guvernează comportamentul de rentabilitate.Legenda variabilelor
▾
| Simbol | Nume | Unitate | Descriere |
|---|---|---|---|
| CC | Costuri totale de închidere | USD | Toate costurile inițiale pentru executarea refinanțării: taxe de inițiere, evaluare, titlu, avocat, înregistrare și orice articole plătite în avans. De obicei, 2–6% din valoarea împrumutului. |
| MPS | Economii de plată lunară | USD/month | Reducerea plății lunare a principalului și a dobânzii de la un împrumut vechi la un împrumut nou. P&I vechi minus P&I noi. |
| BEM | Luni de prag de rentabilitate | months | Costurile totale de închidere împărțite la economiile lunare de plată. Timpul minim necesar în proprietate pentru a justifica financiar refinanțarea. |
| NR | Noua rată a dobânzii | % | Rata dobânzii la noua ipotecă refinanțată, care ar trebui să fie mai mică decât rata actuală pentru a reduce plata lunară. |
| CR | Rata curentă a dobânzii | % | Parametrul CR reprezintă o intrare cantitativă cheie în calculul break even even, măsurat în unitatea sa standard și influențând direct rezultatul calculat prin formula matematică |
| LB | Soldul împrumutului rămas | USD | Soldul principal restant al ipotecii curente la momentul refinanțării. Aceasta devine noua sumă a împrumutului (pentru refi rată și termen). |
Cum să Refinancing Break-Even Calculator
▾
- 1Pasul 1 — Identificați parametrii actuali ai împrumutului: Adunați declarația dvs. curentă de ipotecă care să arate: soldul împrumutului restante, rata dobânzii curente, plata lunară P&I și termenul rămas al împrumutului. Acestea stabilesc valoarea de referință înainte de refinanțare.
- 2Pasul 2 — Determinați noile condiții de împrumut: identificați noua rată a dobânzii oferită și termenul de împrumut propus (de obicei, 30 sau 15 ani). Pentru o refinanțare la rată și la termen, noua valoare a împrumutului este egală cu soldul dvs. curent (sau puțin mai mare dacă sunt incluse costurile de închidere). Rețineți dacă alegeți același termen sau un alt termen - prelungirea termenului reduce plățile lunare, dar crește dobânda totală plătită.
- 3Pasul 3 — Calculați noua plată lunară P&I: Folosind noua sumă a împrumutului, rata dobânzii și termenul, calculați noua plată lunară a principalului și a dobânzii. Formula: M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], unde P = principalul creditului, r = rata lunară (rata anuală ÷ 12), n = numărul total de luni.
- 4Pasul 4 — Calculați economiile lunare: Scădeți noua plată lunară P&I din plata lunară curentă P&I. Acestea sunt economiile dvs. lunare. Notă: nu includeți escrow (taxe și asigurări) în această comparație, deoarece sumele escrow sunt neschimbate de refinanțare.
- 5Pasul 5 — Înregistrați toate costurile de închidere: obțineți o estimare a împrumutului (LE) de la creditorul dvs. care listează toate costurile. Includeți: taxe de inițiere, evaluare, raport de credit, căutare de titlu, asigurare de titlu, taxe de decontare/avocați, taxe de înregistrare și orice puncte de reducere. Nu includeți articolele plătite în avans (taxe pe proprietate, asigurări), deoarece acestea sunt depozite, nu costuri.
- 6Pasul 6 — Împărțiți costurile la economii: Luni de prag de rentabilitate = Costuri totale de închidere ÷ Economii lunare. Convertiți-vă în ani prin împărțirea la 12. Acesta este pragul principal de decizie: dacă timpul estimat rămas în casă depășește perioada de prag de rentabilitate, refinanțarea este benefică din punct de vedere financiar.
- 7Pasul 7 — Ajustări avansate: (a) Dacă intenționați să detaliați impozitele, reduceți economiile lunare efective cu beneficiul deducerii dobânzii ipotecare pierdute; (b) Calculați costul de oportunitate al costurilor de închidere prin estimarea a ceea ce banii ar putea câștiga investiți (de exemplu, 5% într-un fond de piață monetară = 6.000 USD × 5% ÷ 12 = 25 USD/lună pierdută); (c) Comparați dobânda totală plătită pe durata de viață rămasă a fiecărui împrumut pentru a confirma refinanțarea are sens pe întreaga perioadă de deținere, mai ales dacă reveniți la un termen mai lung.
Exemple rezolvate
▾
Merită pentru proprietarii pe termen lung
P&I lunar curent la 7,25% la 380.000 USD pe 324 de luni (27 de ani): aproximativ 2.639 USD/lună. Plată nouă la 6,50% la 380.000 USD pe 30 de ani: aproximativ 2.403 USD/lună. Economii lunare: 236 USD. Cu toate acestea, extinderea de la 27 la 30 de ani crește durata împrumutului cu 3 ani. Dacă se refinanța la un nou termen de 27 de ani, noua plată ar fi mai mare pe lună, dar mai puțină dobânda totală. La economii nete de 196 USD/lună (ajustate pentru impactul pe termen), pragul de rentabilitate = 8.500 USD ÷ 196 USD = 43 de luni. Proprietarii de case care intenționează să rămână peste 5 ani ar trebui să ia în considerare această refinanțare.
Punctele extind pragul de rentabilitate, dar maximizează economiile pe termen lung
Plată curentă la 7,0%/30 ani la 520.000 USD: 3.460 USD/lună. Plată nouă la 5,875%/30 ani: 3.078 USD/lună. Economii lunare: 382 USD. Cu 22.900 USD în costuri totale de închidere (inclusiv 2 puncte care costă 10.400 USD pentru a reduce rata), pragul de rentabilitate este de 22.900 USD ÷ 382 USD = 60 de luni. Cumpărarea în 2 puncte are sens dacă intenționați să rămâneți peste 5 ani; peste 10 ani veți economisi 45.840 USD în plăți față de 22.900 USD în costuri - un beneficiu net de 22.940 USD.
Cel mai bun pentru deținătorii pe termen scurt sau planuri incerte
Plată curentă la 7,5%/30 ani: 2.030 USD/lună. Plată nouă la 7,0%/30 ani: 1.931 USD/lună. Economii lunare: 99 USD. Fără costuri inițiale de închidere (creditorul absoarbe costurile printr-o rată puțin mai mare), pragul de rentabilitate este imediat - în orice lună în care dețineți împrumutul economisiți bani. Cu toate acestea, rețineți că rata opțiunii fără cost (7,0%) este mai mare decât ați putea obține cu costuri (eventual 6,625%), așa că plătiți o primă implicită în fiecare lună. Cel mai bun pentru proprietarii de case care intenționează să vândă sau să revină în termen de 2-3 ani.
Pragul de rentabilitate negativ; evaluează distribuirea veniturilor din încasare
Plată veche la 4,5%/30 de ani la 210.000 USD: 1.064 USD/lună. Plată nouă la 7,25%/30 ani la 310.000 USD: 2.116 USD/lună. Creștere lunară: 1.052 USD. În acest scenariu, calculul standard al pragului de rentabilitate este negativ (plata crește). Decizia depinde în întregime de ceea ce faci cu banii de 100.000 USD. Dacă este implementat într-o altă proprietate de închiriere care generează 10% CoC (10.000 USD/an), încasarea generează 833 USD/lună în venituri noi față de creșterea plății de 1.052 USD/lună - o frecvență netă de 219 USD/lună, care poate fi acceptabilă dacă noua proprietate se apreciază și ea.
Aplicații practice
▾
Decizia de a refinanța o reședință principală atunci când ratele ipotecare scad, reprezentând un domeniu de aplicare important pentru Refi Break Even în contexte profesionale și analitice în care calculele precise ale pragului de rentabilitate susțin direct luarea de decizii informată, planificarea strategică și optimizarea performanței
Evaluarea meritelor financiare ale plății punctelor de reducere pentru a asigura o rată mai mică, reprezentând o zonă de aplicare importantă pentru Refi Break Even în contexte profesionale și analitice în care calculele precise ale pragului de rentabilitate susțin direct luarea de decizii informată, planificarea strategică și optimizarea performanței
Compararea opțiunilor de refinanțare fără costuri cu cele tradiționale pentru orizontul dvs. de timp specific, reprezentând o zonă de aplicare importantă pentru Refi Break Even în contexte profesionale și analitice în care calculele precise ale pragului de rentabilitate susțin direct luarea de decizii informată, planificarea strategică și optimizarea performanței
Analizând dacă o refinanțare a unei investiții imobiliare îmbunătățește rentabilitatea numerarului în numerar suficient pentru a justifica costurile de închidere, reprezentând un domeniu de aplicare important pentru Refi Break Even în contexte profesionale și analitice în care calculele precise ale pragului de rentabilitate susțin direct luarea de decizii informată, planificarea strategică și optimizarea performanței
Planificarea momentului optim de refinanțare în raport cu vânzarea anticipată a locuinței sau achitarea, reprezentând un domeniu de aplicare important pentru Refi Break Even în contexte profesionale și analitice în care calculele precise ale pragului de rentabilitate susțin direct luarea de decizii informată, planificarea strategică și optimizarea performanței
Cazuri speciale
▾
{'case': 'Streamline Refinances (FHA/VA)', 'description': 'FHA Streamline and VA IRRRL refinances are simplificat underwriting, nicio cerință de evaluare (în multe cazuri) și documentație redusă. Costurile de închidere sunt mai mici (adesea 0,5–1,5% din împrumut), iar aceste programe sunt concepute special pentru deținătorii existenți de împrumuturi susținute de guvern pentru a profita rapid de scăderile ratei fără un proces complet de recalificare.'}
{'caz': 'Pragul de rentabilitate pentru proprietăți de investiții', 'descriere': 'Pentru investiții imobiliare, analiza pragului de rentabilitate trebuie să ia în considerare, de asemenea, implicațiile fiscale ale costurilor de refinanțare (care pot fi deductibile ca cheltuieli de afaceri pe durata împrumutului) și costul de oportunitate al numerarului scos din proprietate sau utilizat pentru închidere. Regulile de recuperare a amortizarii și limitările activității pasive pot afecta, de asemenea, economiile efective după impozitare.'}
{'case': 'Adjustable-Rate to Fixed-Rate Conversion', 'description': 'Refinanțarea de la un ARM la un împrumut cu rată fixă oferă siguranța plății, dar necesită calcularea pragului de rentabilitate nu în raport cu o plată fixă, ci în raport cu intervalul posibilelor plăți viitoare ARM. Dacă ARM este programat să se reseteze în sus, blocarea ratei fixe poate fi extrem de valoroasă, chiar dacă perioada de prag de rentabilitate pare lungă - asigurarea împotriva creșterii ratelor are o valoare economică reală.'}
Costuri tipice de închidere de refinanțare în funcție de tipul de comision (2024 SUA)
▾
| Tipul taxei | Gama tipică | Note |
|---|---|---|
| Comision de emitere a împrumutului | 0,5%–1,5% din împrumut | Compensarea creditorului; negociabil |
| Puncte de reducere | 1% din împrumut pe punct | Rata de cumpărare opțională; 4.000 USD/punct pe un împrumut de 400.000 USD |
| Taxa de evaluare | 350-700 USD | Necesar pentru a verifica valoarea proprietății |
| Căutare titlu | 150 USD – 400 USD | Verifică istoricul dreptului de proprietate și al garanției |
| Asigurare de titlu (creditor) | 500 USD – 1.500 USD | Protejează creditorul; cerute pentru majoritatea creditelor |
| Taxa de avocat/decontare | 500 USD – 1.500 USD | Obligatoriu în statele de închidere a avocatului |
| Taxe de înregistrare | 50 USD – 250 USD | Taxa de judet/oras pentru inregistrarea documentelor |
| Raport de credit | 25 USD – 50 USD | Creditorul scoate un raport de credit tri-fusion |
| Dobândă plătită în avans | Variază | Dobândă de la închidere până la data scadenței primei plăți |
| Interval tipic total | 2%-5% din împrumut | 8.000 USD – 20.000 USD pe un împrumut de 400.000 USD |
Întrebări frecvente
▾
Care sunt costurile tipice de închidere de refinanțare în SUA?
Costurile de închidere de refinanțare în SUA variază de obicei între 2% și 6% din suma împrumutului. Pentru un împrumut de 400.000 USD, așteptați-vă să plătiți 8.000-24.000 USD în costuri de închidere. Cele mai mari elemente rând sunt de obicei: comision de inițiere a împrumutului (0,5–1,5% din valoarea împrumutului), asigurare de titlu (700 USD–2500 USD), evaluare (350 USD–700 USD), căutare titlu (200 USD–400 USD), comisioane de avocat sau agent de decontare (500 USD – 1500 USD), comisioane de înregistrare și reducere de 25 USD până la 25 USD. Unii creditori fac publicitate refinanțelor „fără costuri de închidere”, care de fapt transferă costurile la o rată a dobânzii puțin mai mare, în loc să le elimine.
Ar trebui să resetez la un nou împrumut pe 30 de ani sau să-mi potrivesc termenul rămas?
Aceasta este una dintre cele mai importante decizii în refinanțare. Resetarea la un nou împrumut pe 30 de ani oferă cea mai mică plată lunară posibilă, dar adăugați ani înapoi la datoria dvs. De exemplu, dacă mai aveți 22 de ani de la ipoteca actuală și refinanțați într-un nou împrumut de 30 de ani, vă prelungiți data de rambursare cu 8 ani - timp în care veți plăti dobândă suplimentară chiar și la rata mai mică. Potrivirea termenului rămas (refinanțare într-un credit ipotecar de 22 de ani) vă menține termenul inițial de rambursare și minimizează dobânda totală plătită, dar are ca rezultat o plată lunară mai mare decât un refi pe 30 de ani. Alegerea corectă depinde de nevoile dvs. de flux de numerar și de obiectivele financiare pe termen lung.
Este regula de scădere a ratei de 1% un ghid de încredere pentru refinanțare?
„Regula unui procent” (refinanțare atunci când rata scade cu cel puțin 1%) este o simplificare excesivă care poate duce atât la oportunități ratate, cât și la refinanțări inutile. La un sold mare de împrumut (800.000 USD), chiar și o scădere a ratei de 0,375% ar putea economisi suficient lunar pentru a justifica costuri modeste de închidere în 2-3 ani. La un sold scăzut (100.000 USD), chiar și o scădere a ratei de 2% ar putea produce doar 85 USD/lună în economii față de 5.000 USD în costuri de închidere, necesitând 59 de luni pentru a ajunge la rentabilitate. Calculați întotdeauna pragul de rentabilitate specific, mai degrabă decât să vă bazați pe regulile generale.
Cum afectează refinanțarea deducerea dobânzii ipotecare?
Dacă detaliați deducerile în declarația fiscală federală, refinanțarea la o rată mai mică reduce cheltuielile cu dobânzile ipotecare, ceea ce vă poate reduce deducerea detaliată și vă poate crește ușor venitul impozabil. Conform Tax Cuts and Jobs Act (2017), deducerea standard a crescut substanțial (14.600 USD singur / 29.200 USD pentru căsătorie, în 2024), ceea ce înseamnă că mai puțini proprietari de locuințe detaliază. Pentru cei care detaliază, fiecare reducere de 1.000 USD a dobânzii ipotecare anuale costă aproximativ 220 USD – 370 USD în valoarea deducerii pierdute (în funcție de categoria de impozitare marginală). Includeți acest lucru în calculul economiilor nete pentru o imagine completă după impozitare.
Ce este o refinanțare „fără costuri” și când are sens?
O refinanțare fără costuri de închidere înseamnă că împrumutătorul vă acoperă costurile de închidere în schimbul unei rate a dobânzii puțin mai ridicate – de obicei cu 0,25–0,375% mai mare decât rata pieței pentru un împrumut cu costuri. Analiza pragului de rentabilitate se schimbă fundamental: deoarece nu ați plătit costuri inițiale, începeți să economisiți bani imediat (dacă noua rată este încă mai mică decât vechea rată) și nu există riscul perioadei de rambursare. Refinanțarea fără costuri are cel mai mult sens atunci când: intenționați să vindeți sau să refinanțați în 2-3 ani; nu aveți suficienti numerar pentru costurile de închidere; sau ratele sunt în scădere și vă așteptați să refinanțați de mai multe ori (de fiecare dată fără costuri).
Pot include costurile de închidere în noul împrumut?
Da, în majoritatea tranzacțiilor de refinanțare, puteți adăuga costuri de închidere la noul sold al împrumutului, mai degrabă decât să le plătiți din buzunar, atâta timp cât raportul împrumut-valoare (LTV) rezultat nu depășește limitele creditorului (de obicei 80% pentru un refi convențional fără PMI). Costurile de rulare în împrumut înseamnă că nu plătiți numerar la închidere, dar finanțați aceste costuri la rata ipotecarului pe o perioadă de 30 de ani. Exemplu: 8.000 USD în costuri finanțate la 7% timp de 30 de ani adaugă aproximativ 53 USD/lună la plata dvs. - astfel încât economiile dvs. lunare nete sunt reduse cu 53 USD în comparație cu plata costurilor în avans. Termenul pragului de rentabilitate nu se aplică în același mod, dar costurile finanțate reduc beneficiul tău net.
În ce mod diferă o refinanțare prin încasare de o refinanțare pe rată și pe termen?
O refinanțare la rată și la termen pur și simplu înlocuiește ipoteca existentă cu una nouă la condiții mai bune (rată mai mică, perioadă de amortizare diferită) fără a modifica în mod semnificativ soldul principalului. O refinanțare în numerar vă înlocuiește ipoteca cu un împrumut mai mare, cu diferența dintre noul împrumut și vechiul sold plătit în numerar - permițându-vă să accesați capitalul propriu. Restituțiile de încasare implică de obicei rate puțin mai mari (0,25–0,75% peste ratele ratei și pe termen) și limite mai stricte LTV (maximum 80% LTV pentru împrumuturile convenționale, 85% pentru FHA). Analiza pragului de rentabilitate pentru un refi de retragere trebuie să evalueze rentabilitatea veniturilor implementate alături de costul ratei mai mari și al plății lunare crescute.
Greșeli frecvente de evitat
▾
- !Compararea plății noi cu plata curentă fără a contabiliza anii rămași — dacă prelungiți termenul prin resetarea la 30 de ani, o parte din economii provine din extinderea soldului, nu doar din rata mai mică.
- !Ignorând costul de oportunitate al numerarului utilizat pentru costurile de închidere - 10.000 USD plătiți în costuri de închidere ar fi putut câștiga 500 USD/an într-un cont de economii cu randament ridicat, reducând economiile lunare efective.
- !Utilizarea plății totale (P&I + escrow) pentru compararea plăților în loc de doar P&I — escrow se modifică independent de refinanțare și poate ascunde adevăratele economii.
- !Fără a ține cont de modul în care durata de viață rămasă a împrumutului afectează pragul de rentabilitate - dacă mai aveți doar 8 ani la ipoteca actuală, un refi pe 30 de ani vă prelungește dramatic rambursarea și poate costa mai mult în dobândă totală chiar și la o rată mai mică.
- !Decizia pe baza exclusivă a perioadei de rentabilitate fără a lua în considerare probabilitatea reală de a rămâne — un prag de rentabilitate de 24 de luni nu înseamnă nimic dacă este probabil să vinzi în 18 luni.
Sfat Pro
Când cumpărați rate, obțineți estimări de împrumut (LE) de la cel puțin 3 creditori în aceeași zi (deoarece ratele se modifică zilnic). Comparați costurile totale de închidere și DAE, mai degrabă decât doar rata dobânzii - un creditor care oferă o rată puțin mai mare fără comision de inițiere poate costa mai puțin în general decât un creditor cu o rată mai mică, dar 1,5 puncte în comisioane de inițiere. DAE încorporează deja câteva comparații de costuri, ceea ce îl face un filtru preliminar util.
Știai că?
SUA au înregistrat o creștere istorică a refinanțării în perioada 2020–2021, când ratele ipotecare au scăzut la minimele istorice, în medie de 2,65–3,0% pentru împrumuturile fixe pe 30 de ani (măsurată de Freddie Mac). Milioane de proprietari s-au refinanțat, Asociația Bancherilor Ipoteci raportând peste 4 trilioane de dolari în inițieri de refinanțare numai în 2020. Acei proprietari care au fixat rate sub 3% dețin acum o „cătușă de aur” puternică, care face ca mutarea sau refinanțarea la rate de 6–7% extrem de costisitoare – un fenomen numit de economiști „efectul de blocare” care a contribuit la un stoc de locuințe scăzut istoric în 2022–2024.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referințe
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Citește mai mult →Obțineți sfaturi săptămânale de matematică
Alăturați-vă 12.000+ abonați care primesc sfaturi pentru calculatoare în fiecare săptămână.