Cum se calculează venitul net din exploatare (NOI)
Venitul net din exploatare este indicatorul cheie al profitabilității pentru investițiile imobiliare. NOI vă spune cât de mult venit generează o proprietate din operațiuni — înainte de serviciul datoriilor și impozitele pe venit. Este baza pentru rata plafon, subscrierea de împrumut și evaluarea proprietății.
Formula
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
Unde:
- Venit brut efectiv (EGI) = Venit brut potențial − Pierderi de locuri libere și de credit
- Cheltuieli de exploatare = toate costurile pentru administrarea proprietății, cu excepția plăților ipotecare
Ce este inclus (și exclus) în cheltuielile de exploatare
Inclus:
- Taxe pe proprietate
- Asigurare
- Taxe de administrare a proprietății
- Întreținere și reparații
- Utilități (dacă sunt plătite de proprietar)
- Amenajarea teritoriului, deszăpezirea, combaterea dăunătorilor
- Rezerve pentru cheltuieli de capital
NU este inclus:
- Principalul ipotecar și dobânda
- Amortizarea
- Impozitul pe venit
- Îmbunătățiri de capital
Exemplu pas cu pas
| Articol | Anual |
|---|---|
| Venit brut potențial (ocupare 100%) | $72,000 |
| − Locuri vacante și pierderi de credit (7%) | −5.040 USD |
| Venit brut efectiv | $66,960 |
| − Impozite pe proprietate | −6.200 USD |
| − Asigurare | −2.400 USD |
| − Management (10% din EGI) | −6.696 USD |
| − Reparatii si intretinere | −4.800 USD |
| − Rezerve | −2.400 USD |
| Venitul net din exploatare | $44,464 |
Utilizarea NOI pentru a evalua proprietatea
Property Value = NOI / Cap Rate
La o rată a plafonului de 6%: 44.464 USD / 0,06 = 741.067 USD
Utilizați calculatorul nostru NOI pentru a analiza orice proprietate de venit.