Cum se calculează fluxul de numerar al proprietății închiriate
Fluxul de numerar este banii rămași dintr-o proprietate închiriată după ce toate cheltuielile sunt plătite. Fluxul de numerar pozitiv înseamnă că proprietatea generează venituri; fluxul de numerar negativ înseamnă că îl suplimentați din buzunar. Calcularea acestui lucru înainte de a cumpăra este cel mai important pas de due diligence în investițiile imobiliare.
Formula fluxului de numerar
Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
− Vacancy Allowance
− Operating Expenses
− Mortgage Payment (PITI)
Termeni cheie
- Venit brut din chirie: Chiria totală colectată la 100% de ocupare
- Indemnizație de vacanță: De obicei, 5–10% din chiria brută (presupune un loc vacant)
- Cheltuieli de exploatare: Taxe pe proprietate, asigurări, reparații, gestionarea proprietății (de obicei 40–50% din chiria brută în comanda rapidă „regula 50%”)
- PITI: Principal, Dobânzi, Taxe, Asigurare (plata ipotecară, inclusiv escrow)
Exemplu pas cu pas
Duplex cu chirie brută de 2.400 USD/lună, ipotecă de 1.500 USD/lună (PITI) și cheltuieli estimate.
| Articol | Lunar |
|---|---|
| Chiria brută | $2,400 |
| − Post vacant (8%) | −192 USD |
| − Reparații/întreținere | −150 USD |
| − Administrarea proprietății (10%) | −240 USD |
| − Asigurare de proprietar (inclusă în PITI) | $0 |
| Venitul net din exploatare | $1,818 |
| − Ipoteca (PITI) | −1.500 USD |
| Fluxul de numerar lunar | $318 |
Flux de numerar anual: 318 USD × 12 = 3.816 USD
Valori cheie
- Rata maximă: NOI / Valoarea proprietății (benchmark bun pentru compararea pieței)
- Rentabilitatea numerarului pe numerar: Fluxul de numerar anual/Numerar total investit
Utilizați calculatorul nostru pentru a analiza orice investiție imobiliară.