Fiecare plată de împrumut pe care o faceți este împărțită între două lucruri: achitarea datoriei pe care o aveți și plata creditorului pentru privilegiul de a împrumuta. Amortizarea este procesul care determină exact cum funcționează această împărțire și de ce plățile tale anticipate par că abia ating soldul.
Ce este amortizarea împrumutului?
Amortizarea (ortografia americană: amortizare) este rambursarea treptată a unui împrumut prin plăți programate în timp. Fiecare plată este aceeași sumă totală, dar proporția care merge la dobândă față de principal se schimbă cu fiecare plată.
La începutul împrumutului, cea mai mare parte a plății tale acoperă dobânda. Până la sfârșit, aproape în totalitate reduce principalul. Acesta nu este un truc - este o simplă aritmetică care decurge direct din modul în care este calculată dobânda.
Formula de bază
Plata lunară pentru un împrumut cu rată fixă:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Unde:
- M = plata lunara
- P = principal (suma împrumutului)
- r = rata lunară a dobânzii (rata anuală / 12)
- n = numărul total de plăți (ani × 12)
Exemplu: ipoteca de 200.000 GBP la 4,5% pe o perioadă de 25 de ani
- r = 4,5% / 12 = 0,375% = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 de plăți
- M = 200.000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 − 1]
- M = 1.111,85 GBP pe lună
Cum se împarte fiecare plată
Luna 1:
- Dobândă = 200.000 GBP × 0,375% = 750,00 GBP
- Principal = 1.111,85 GBP − 750,00 GBP = 361,85 GBP
- Sold rămas = 199.638,15 GBP
Luna 2:
- Dobândă = 199.638,15 GBP × 0,375% = 748,64 GBP
- Principal = 1.111,85 GBP − 748,64 GBP = 363,21 GBP
- Sold rămas = 199.274,94 GBP
Observație: pe măsură ce soldul scade, taxa de dobândă scade odată cu aceasta - deci puțin mai mult din fiecare plată jetează la capital. Acesta este efectul de combinare care lucrează invers, încet în favoarea ta.
Programul de amortizare
Un program complet de amortizare arată fiecare plată pe durata împrumutului:
| Plată | Total plătit | Interes | Principal | Echilibru |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.111,85 GBP | 750,00 GBP | 361,85 GBP | 199.638 GBP |
| 12 | 1.111,85 GBP | 745,66 GBP | 366,19 GBP | 198.912 GBP |
| 60 | 1.111,85 GBP | 721,58 GBP | 390,27 GBP | 192.287 GBP |
| 120 | 1.111,85 GBP | 683,67 GBP | 428,18 GBP | 182.312 GBP |
| 180 | 1.111,85 GBP | 635,41 GBP | 476,44 GBP | 169.450 GBP |
| 240 | 1.111,85 GBP | 572,62 GBP | 539,23 GBP | 152.565 GBP |
| 300 | 1.111,85 GBP | 4,16 GBP | 1.107,69 GBP | £0 |
Total plătit: 333.555 GBP Dobândă totală: 133.555 GBP (67% din valoarea creditului inițial)
Acesta este motivul pentru care creditele ipotecare sunt scumpe - nu pentru că rata este mare, ci din cauza duratei.
De ce contează atât de mult plățile anticipate
În luna 1 a exemplului nostru, plata unei sume suplimentare de 361,85 GBP ar elimina în întregime plata principalului din luna 2 - economisind 748,64 GBP în dobândă care s-ar fi acumulat pe parcursul a 25 de ani.
Fiecare liră în plus plătită devreme trece prin fiecare plată ulterioară. Dobânda economisită nu este doar rata la acea liră, ci este acea rată compusă pentru toate lunile rămase.
Regula generală: 100 GBP în plus pe lună la un credit ipotecar pe 25 de ani de 4,5% economisește aproximativ:
- 18.000 £–24.000 £ în dobândă totală
- 3–4 ani de la termenul ipotecar
Strategii de plată în exces
Plătă excesivă regulată: Adăugarea unei sume fixe la fiecare plată. Reduce termenul și dobânda totală. Verificați regulile de plată în exces ale creditorului dvs. - majoritatea creditelor ipotecare din Regatul Unit permit 10% din sold pe an fără penalități.
Plata forfetară: O singură plată mare reduce direct principalul. Cel mai bine se face după primirea unui bonus, moștenire sau venituri din vânzarea proprietății.
Ipoteca compensată (Marea Britanie): Economiile dintr-un cont conectat compensează soldul creditului ipotecar în scopul calculării dobânzii. Oferă flexibilitate, obținând în același timp aceeași reducere a dobânzii.
Amortizare cu rată fixă vs. cu rată variabilă
Formula de amortizare de mai sus se aplică împrumuturilor cu rată fixă la care rata dobânzii nu se modifică.
Împrumuturile cu rată variabilă (ipoteci de urmărire, ARM-uri în SUA) au aceeași structură, dar plata lunară se recalculează ori de câte ori rata se modifică. Acest lucru face imposibilă programarea pe termen lung fără ipoteze despre ratele viitoare.
Împrumuturi numai cu dobândă
Unele credite ipotecare sunt oferite doar pe bază de dobândă - plătiți doar dobânda în fiecare lună, iar capitalul integral este datorat la sfârșitul termenului. Plățile lunare sunt mai mici, dar nu creați capital propriu și datorați aceeași sumă la sfârșit.
Cu exemplul nostru de 200.000 GBP la 4,5%: plată numai cu dobândă = 200.000 GBP × 0,375% = 750 GBP/lună, față de 1.111,85 GBP pentru rambursare. Dar la sfârșitul a 25 de ani, încă mai datorezi 200.000 de lire sterline.
Cum să utilizați un calculator de amortizare
- Introduceți suma împrumutului (principalul)
- Introduceți rata anuală a dobânzii
- Introduceți termenul de împrumut în ani
- Calculatorul arată plata lunară, dobânda totală și programul complet de plată
Utilizați Calculatorul de împrumut și Mortgage Calculator pentru a vă genera programul complet de amortizare și pentru a vedea exact cum plățile suplimentare vă reduc costul total.