Ce este LMI Calculator Australia?
▾
Asigurarea ipotecară a împrumutătorului (LMI) este o poliță de asigurare care îl protejează pe creditor – nu pe împrumutat – în cazul în care un împrumutat nu își asumă un împrumut pentru locuință și încasările din vânzarea proprietății sunt insuficiente pentru a acoperi soldul restant al împrumutului. În ciuda faptului că împrumutatul plătește prima, LMI beneficiază exclusiv creditorul. Este cerut de majoritatea creditorilor australieni atunci când raportul împrumut-valoare (LVR) depășește 80%, ceea ce înseamnă că împrumutatul are mai puțin de un depozit de 20%. Cei doi furnizori majori de LMI din Australia sunt Helia (fostă Genworth) și QBE LMI, iar majoritatea creditorilor au aranjamente cu unul sau cu ambele. Primele LMI sunt calculate pe baza sumei împrumutului ca un procent care depinde atât de LVR, cât și de mărimea împrumutului, utilizând tabelele de prime proprii. Ca un ghid aproximativ, pentru LVR-uri între 80% și 85%, prima este de aproximativ 0,5–1% din valoarea creditului; pentru LVR-uri între 85% și 90%, se ridică la aproximativ 1–2%; iar pentru LVR-uri între 90% și 95%, poate ajunge la 2–3% sau mai mult din valoarea împrumutului. Aceste procente cresc odată cu sumele mai mari ale împrumutului. Primele LMI pot fi plătite în avans ca o sumă forfetară sau, mai frecvent, capitalizate în soldul împrumutului - ceea ce înseamnă că plătiți dobândă pentru prima LMI pe durata împrumutului, crescând costul efectiv al acestuia. LMI este un cost unic la momentul decontării împrumutului. Nu există nicio primă sau rambursare continuă dacă refinanțați sau plătiți rapid împrumutul. Anumite profesii - de obicei medici, avocați, contabili și alți profesioniști cu venituri mari - pot accesa scutiri de LMI prin intermediul unor creditori la LVR-uri până la 90% sau 95%.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Formulă
▾
Prima LMI = Suma împrumutului × Rata LMI (pe baza LVR și a nivelului de mărime a împrumutului); Costul LMI capitalizat = Prima LMI × (1 + Rata dobânzii la împrumut)^AniLegenda variabilelor
▾
| Simbol | Nume | Unitate | Descriere |
|---|---|---|---|
| propertyPrice | Pretul de achizitie | — | Prețul de cumpărare sau valoarea de piață a proprietății, care este un parametru cheie în calculul calculatorului lmi australia care influențează direct rezultatul final calculat |
| deposit | Împrumutatul este în avans | — | Suma depozitului în avans a împrumutatului, care este un parametru cheie în calculul calculatorului lmi australia care influențează direct rezultatul final calculat |
| loanAmount | Suma împrumutată | — | Suma împrumutată = prețul proprietății minus depozitul, care este un parametru cheie în calculul calculatorului lmi australia care influențează direct rezultatul final calculat |
| lvr | Împrumut | — | Raportul Loan-to-Value = suma împrumutului ÷ valoarea proprietății, care este un parametru cheie în calculul calculatorului lmi australia care influențează direct rezultatul final calculat |
| lmiRate | LMI aplicabil | — | Rata de primă LMI aplicabilă bazată pe LVR și nivelul de mărime a împrumutului |
Cum să LMI Calculator Australia
▾
- 1Determinați prețul de cumpărare și suma depozitului pentru a calcula suma împrumutului și LVR.
- 2Identificați ce nivel LVR se aplică: 80–85%, 85–90% sau 90–95%, deoarece ratele cresc cu LVR-uri mai mari.
- 3Identificați ce nivel de mărime a împrumutului se aplică, deoarece împrumuturile mai mari atrag rate LMI mai mari în aceeași bandă LVR.
- 4Căutați sau estimați rata LMI din tabelul de tarife al furnizorului aplicabil pentru LVR și dimensiunea împrumutului.
- 5Înmulțiți suma împrumutului cu rata LMI pentru a calcula prima de bază. Adăugați taxa de timbru guvernamentală aplicabilă la prima LMI (unele state percep asta).
- 6Decideți dacă să plătiți prima LMI în avans sau să o valorificați în împrumut - capitalizarea crește soldul împrumutului și înseamnă că se percepe dobândă pentru suma primei.
- 7Comparați costul LMI cu alternative precum Garanția pentru prima casă (pentru cumpărătorii eligibili pentru prima casă), o garanție de familie sau amânarea achiziției pentru a economisi un depozit mai mare.
Exemple rezolvate
▾
Evaluați aproximativ 1,5–2% din valoarea împrumutului la 90% LVR pentru această mărime a împrumutului
540.000 USD × 1,5% = 8.100 USD până la 540.000 USD × 2% = 10.800 USD, în funcție de creditor și furnizor.
La 95% LVR, ratele LMI sunt cele mai ridicate - aproximativ 3–3,5% din valoarea împrumutului
475.000 USD × 3,0% = 14.250 USD până la 475.000 USD × 3,5% = 16.625 USD. Adesea capitalizat, adăugând costul dobânzii.
Capitalizarea LMI crește semnificativ costul său real datorită dobânzii compuse
La 6% peste 30 de ani, 12.000 USD din capital suplimentar costă aproximativ 21.600 USD în dobândă suplimentară pentru un împrumut P&I.
Prima garanție pentru casă elimină în întregime LMI pentru cumpărătorii eligibili - o economie majoră în avans
LMI la ~3% × 522.500 USD = 15.675 USD. FHBG acoperă același risc fără costuri pentru cumpărător.
Aplicații practice
▾
Un prim cumpărător de casă calculează costul LMI față de timpul necesar pentru a economisi un depozit suplimentar pentru a ajunge la 80% LVR.. Această aplicație este folosită în mod obișnuit de profesioniștii care au nevoie de analize cantitative precise pentru a sprijini luarea deciziilor, bugetarea și planificarea strategică în domeniile lor respective.
Un împrumutat compară costul total de intrare pe piață acum cu LMI față de așteptarea încă un an pentru a economisi.. Practicienii din industrie se bazează pe acest calcul pentru a evalua performanța, a compara alternativele și a asigura conformitatea cu standardele stabilite și cerințele de reglementare
Un broker de credite ipotecare care estimează primele LMI pentru mai multe opțiuni de proprietate la diferite puncte de preț și niveluri de depozit.. Cercetătorii academicieni și studenții folosesc acest calcul pentru a valida modele teoretice, pentru a finaliza sarcinile de curs și pentru a dezvolta o înțelegere mai profundă a principiilor matematice care stau la baza
Un cumpărător de investiții imobiliare calculează costul LMI deductibil pe o perioadă de 5 ani, ca parte a analizei fluxului de numerar al proprietății.. Analiștii financiari și planificatorii încorporează acest calcul în fluxul lor de lucru pentru a produce previziuni precise, pentru a evalua scenarii de risc și pentru a prezenta părților interesate recomandări bazate pe date.
Un medic care verifică dacă se califică pentru o scutire de LMI la 90% LVR pentru a evita o primă de 20.000 USD la un împrumut de locuință de 1 milion USD.
Cazuri speciale
▾
Scutiri profesionale de LMI
{'title': 'Professional LMI Waivers', 'body': 'Mulți creditori oferă scutiri de LMI pentru anumite profesii cu venituri mari, inclusiv medici, stomatologi, avocați, contabili și unii ingineri. Acești debitori pot accesa adesea împrumuturi LVR de 90% sau chiar 95% fără nicio primă LMI, sub rezerva pragurilor minime de venit și a verificării angajării.'} Când întâlnesc acest scenariu în calculele calculatorului IMI australia, utilizatorii ar trebui să verifice dacă valorile lor de intrare se încadrează în intervalul așteptat pentru ca formula să producă rezultate semnificative. Intrările în afara intervalului pot duce la ieșiri valide din punct de vedere matematic, dar practic fără sens, care nu reflectă condițiile din lumea reală.
Investiții imobiliare LMI
{'title': 'Investment Property LMI', 'body': 'LMI pe proprietăți de investiții urmează, în general, aceeași structură a ratei ca și împrumuturile proprietarului-ocupant, dar poate avea un apetit ușor diferit al creditorilor. Este important că prima LMI pentru investiții imobiliare este deductibilă din impozite pe durata mai mică a împrumutului sau 5 ani, reducând costul efectiv.'} Acest caz marginal apare frecvent în aplicațiile profesionale ale calculatorului IMI australia în care sunt implicate condiții limită sau valori extreme. Practicienii ar trebui să documenteze când apare această situație și să ia în considerare dacă metodele alternative de calcul sau factorii de ajustare sunt mai adecvate pentru cazul lor specific de utilizare.
Taxa de timbru pe LMI
{'title': 'Stamp Tax on LMI', 'body': 'Unele state percep taxe de timbru pe prima LMI în sine, adăugându-se la costul total. NSW percepe o taxă de timbru de 9% la prima LMI, ceea ce înseamnă că o primă LMI de 15.000 USD implică o taxă de timbru suplimentară de 1.350 USD. Acesta este capitalizat în împrumut împreună cu prima LMI.'}
Împrumuturi Low-Doc și LMI
{'title': 'Low-Doc Loans and LMI', 'body': 'Debitorii care desfășoară activități independente sau cei care nu pot furniza documentația standard privind veniturile pot accesa împrumuturi low-doc sau alt-doc, dar se confruntă de obicei cu rate LMI mai mari sau cu plafoane LVR mai restrictive (adesea 80% maxim). Creditorii iau în considerare riscul suplimentar al veniturilor neverificate.'} Când întâlnesc acest scenariu în calculele calculatorului australia lmi, utilizatorii ar trebui să verifice dacă valorile lor de intrare se încadrează în intervalul așteptat pentru ca formula să producă rezultate semnificative. Intrările în afara intervalului pot duce la ieșiri valide din punct de vedere matematic, dar practic fără sens, care nu reflectă condițiile din lumea reală.
Date de referință pentru Australia Lmi Calculator
▾
| LVR | Rata LMI aproximativă (cu împrumut) | Exemplu de împrumut premium de 500.000 USD |
|---|---|---|
| 80–85% | 0,5–0,9% | 2.500 USD–4.500 USD |
| 85–90% | 1,2–2,0% | 6.000 USD–10.000 USD |
| 90–92% | 2,0–2,5% | 10.000 USD–12.500 USD |
| 92–95% | 2,5–3,5% | 12.500 USD–17.500 USD |
| >95% | 3,5%+ | 17.500 USD+ |
Întrebări frecvente
▾
Pe cine protejează LMI?
LMI protejează creditorul, nu împrumutatul. În cazul în care un împrumutat nu este în stare de plată și proprietatea este vândută cu pierdere, împrumutătorul pretinde deficitul de la asigurătorul LMI. Apoi, asigurătorul îl poate urmări pe împrumutat pentru recuperarea acelei sume. Acesta este un aspect important atunci când lucrați cu calculele calculatoarelor lmi australia în aplicații practice. Răspunsul depinde de valorile de intrare specifice și de contextul în care este aplicat calculul.
Este LMI rambursabil dacă vând sau refinanțăm anticipat?
Nu. LMI este o primă unică fără rambursare pentru rambursare anticipată, vânzare sau refinanțare. Când refinanțați către un nou creditor, noul creditor va evalua LMI separat - poate fi necesar să plătiți o nouă primă LMI dacă LVR-ul dvs. cu noul creditor este încă peste 80%.
Pot evita LMI fără un depozit de 20%?
Da. Opțiunile includ Garanția pentru prima casă (cumpărătorii eligibili pentru prima casă), utilizarea unui garant (membrul familiei oferă securitate suplimentară), anumite programe profesionale de scutire de LMI pentru medici/avocați/contabili cu până la 90-95% LVR sau produse de scutire LMI proprii ale unor creditori pentru anumite segmente de clienți. Acesta este un aspect important atunci când lucrați cu calculele calculatoarelor lmi australia în aplicații practice. Răspunsul depinde de valorile de intrare specifice și de contextul în care este aplicat calculul.
Este LMI deductibil din impozite?
LMI nu este deductibil pentru împrumuturile proprietarului-ocupant. Cu toate acestea, pentru investiții imobiliare, ATO permite ca LMI să fie dedus pe cel mai mic dintre termenul împrumutului sau 5 ani (o deducere proporțională în fiecare an), deoarece este un cost al împrumutului. Acesta este un aspect important atunci când lucrați cu calculele calculatoarelor lmi australia în aplicații practice. Răspunsul depinde de valorile de intrare specifice și de contextul în care este aplicat calculul.
Toți creditorii folosesc aceleași rate LMI?
Nu. Ratele LMI variază între creditori și între cei doi furnizori majori de LMI (Helia și QBE). Unii creditori au aranjamente exclusive cu un singur furnizor, iar tabelele de rate diferă. Diferențele pot duce la o variație de mii de dolari a primelor pentru același împrumut. Acesta este un aspect important atunci când lucrați cu calculele calculatoarelor lmi australia în aplicații practice. Răspunsul depinde de valorile de intrare specifice și de contextul în care este aplicat calculul.
Ce este un împrumut garant și prin ce diferă de LMI?
Un împrumut de garant utilizează proprietatea unui membru al familiei ca garanție suplimentară, permițând împrumutatului să acceseze mai mult de 80% LVR fără a declanșa LMI. Garantul este răspunzător în cazul în care împrumutatul nu este în plată. Spre deosebire de LMI, nu există o primă în avans, dar garantul poartă riscuri personale. În practică, acest concept este esențial pentru calculatorul lmi din Australia, deoarece determină relația de bază dintre variabilele de intrare.
La ce LVR nu mai este necesar LMI?
Majoritatea creditorilor solicită LMI pentru împrumuturile în care LVR depășește 80%. Odată ce soldul împrumutului scade sub 80% din valoarea proprietății prin rambursări și/sau creșterea capitalului, cerința LMI a împrumutătorului este satisfăcută în mod efectiv în scopuri de împrumut în curs. Acesta este un aspect important atunci când lucrați cu calculele calculatoarelor lmi australia în aplicații practice. Răspunsul depinde de valorile de intrare specifice și de contextul în care este aplicat calculul.
Este LMI același lucru cu asigurarea de protecție ipotecară?
Nu. Asigurarea de protecție ipotecară este un tip de asigurare de viață/invaliditate care acoperă rambursările ipotecarei debitorului dacă acesta decedează sau nu poate lucra. LMI acoperă creditorul împotriva pierderilor din neplată. Sunt produse complet separate. Acesta este un aspect important atunci când lucrați cu calculele calculatoarelor lmi australia în aplicații practice. Răspunsul depinde de valorile de intrare specifice și de contextul în care este aplicat calculul.
Greșeli frecvente de evitat
▾
- !Presupunând că LMI protejează împrumutatul - protejează exclusiv împrumutatul, iar asigurătorul îl poate urmări pe împrumutat pentru recuperare după un neplată.
- !Capitalizarea LMI în împrumut fără a aprecia costul dobânzii pe termen lung - o primă de 15.000 USD poate costa 30.000 USD peste dobândă totală pe 30 de ani.
- !Nu explorați programele de scutire de LMI pentru profesii eligibile înainte de a plăti o primă semnificativă de LMI.
- !Uitând că LMI trebuie rambursat pentru noul împrumut, dacă se refinanță la un alt creditor, în timp ce este încă peste 80% LVR.
- !Ignorarea taxei de timbru de stat asupra primei LMI în calculul costului total.
- !Nu luați în considerare Garanția pentru prima casă ca o alternativă la LMI pentru cumpărătorii eligibili de prima casă, ceea ce ar putea economisi zeci de mii de dolari.
Sfat Pro
Dacă LVR-ul dvs. este puțin peste 80% (de exemplu, 81%), luați în considerare dacă o mică contribuție suplimentară din economii sau un cadou de la familie ar putea aduce LVR la exact 80% și ar putea elimina LMI complet. Chiar și un mic depozit suplimentar poate economisi mii.
Știai că?
LMI a fost introdusă în Australia în anii 1960 și a fost inițial numită asigurare de garantare ipotecară. Piața australiană este dominată de doar doi furnizori – Helia și QBE – care asigură împreună credite ipotecare de sute de miliarde de dolari în toată țara.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referințe
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Citește mai mult →Obțineți sfaturi săptămânale de matematică
Alăturați-vă 12.000+ abonați care primesc sfaturi pentru calculatoare în fiecare săptămână.