Section 8 Rent Calculator

Calculatorul de tichete pentru alegerea locuințelor din Secțiunea 8 estimează cota de chirie a chiriașului și plata subvenției de către autoritatea de locuințe pentru participanții la programul Secțiunea 8 al HUD, cel mai mare program federal de asistență pentru închiriere din Statele Unite. În cadrul programului Housing Choice Voucher, familiile eligibile cu venituri mici, persoanele în vârstă și persoanele cu dizabilități primesc un voucher care le subvenționează chiria pe piața privată a locuințelor. Principiul fundamental este că chiriașii plătesc aproximativ 30% din venitul lor lunar ajustat pentru chirie, în timp ce autoritatea de locuințe publice (PHA) plătește diferența până la standardul local de plată. Programul Secțiunea 8 a fost creat prin Legea privind locuințe și dezvoltare comunitară din 1974 ca o alternativă la proiectele tradiționale de locuințe publice. În loc să găzduiască familiile cu venituri mici în clădiri deținute de guvern, Secțiunea 8 oferă vouchere pe care familiile le folosesc pentru a închiria apartamente și case private. Această abordare oferă familiilor mai multe opțiuni în ceea ce privește locul în care locuiesc și integrează gospodăriile subvenționate în comunități mai largi. Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) administrează programul prin intermediul a aproximativ 2.200 de autorități locale de locuințe publice la nivel național. Începând cu 2024, aproximativ 2,3 milioane de gospodării primesc Housing Choice Vouchers, cu o listă de așteptare de multe milioane. Cine folosește acest calculator? Deținătorii de voucher care determină cât vor plăti pentru un anumit apartament, proprietarii care evaluează dacă să accepte chiriașii din Secțiunea 8, personalul autorităților de locuințe care calculează sumele subvențiilor, consilierii de locuințe care ajută familiile să caute unități și cercetătorii politici care analizează accesibilitatea locuințelor se bazează pe calculele chiriei din Secțiunea 8. Calculatorul este esențial deoarece relația dintre venit, deduceri, standarde de plată și chiria reală creează un calcul în mai mulți pași care este dificil de efectuat fără asistență. Calculele din secțiunea 8 contează deoarece costurile locuințelor sunt de obicei cea mai mare cheltuială pentru familiile cu venituri mici, consumând adesea 50 până la 70 la sută din venit fără asistență. Voucherul din Secțiunea 8 poate reduce această povară la 30% sau mai puțin, eliberând venituri pentru hrană, îngrijire medicală, transport și alte necesități. Cu toate acestea, lista de așteptare pentru tichete este lungă de ani în majoritatea jurisdicțiilor, iar diferența dintre numărul de familii eligibile și tichetele disponibile este una dintre cele mai importante nevoi nesatisfăcute în politica socială americană.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Determinați venitul anual brut al familiei din toate sursele. Acestea includ salarii, salarii, ore suplimentare, bacșișuri, asigurări sociale, pensii, SSI, SSDI, întreținere pentru copii, pensie alimentară, indemnizații de șomaj, plăți de asistență socială, venit net din activități independente sau afaceri, dobânzi și dividende și contribuții regulate de la persoanele care nu fac parte din gospodărie. HUD solicită autorităților de locuințe să verifice toate veniturile prin verificarea terță parte (scrisori angajator, scrisori de acordare a beneficiilor, extrase bancare) sau verificare electronică prin sistemul HUD Enterprise Income Verification (EIV).
2. 2Calculați deducerile permise pentru a determina venitul ajustat. Deducerile standard sunt de 480 USD pe an pentru fiecare dependent (alți membri ai gospodăriei decât capul, soțul sau co-șeful care au sub 18 ani, cu dizabilități sau student cu normă întreagă), 400 USD pe an pentru o familie în vârstă (capul, soțul sau singurul membru care are 62 de ani sau mai mult) sau o familie cu dizabilități. Deducerile suplimentare includ cheltuieli rezonabile pentru îngrijirea copiilor sub 13 ani care permit unui membru al gospodăriei să lucreze, să caute de lucru sau să meargă la școală. De asemenea, familiile vârstnice și cu dizabilități pot deduce cheltuielile medicale care depășesc 3% din venitul anual brut și cheltuielile de asistență pentru persoanele cu handicap.
3. 3Calculați plata totală a chiriașului (TTP). TTP este cel mai mare dintre 30% din venitul lunar ajustat, 10% din venitul lunar brut, chiria socială (dacă familia primește asistență socială care include o componentă de adăpost) sau chiria minimă stabilită de PHA (de obicei, de la 0 la 50 USD pe lună). TTP-ul majorității familiilor este determinat de calculul de 30% din venitul ajustat. TTP reprezintă contribuția familiei la costurile locuinței.
4. 4Determinați standardul de plată aplicabil. Fiecare PHA stabilește standarde de plată pe baza chiriilor echitabile ale pieței (FMR) ale HUD pentru zona locală. Standardul de plată este de obicei stabilit între 90 și 110 la sută din RMF pentru fiecare dimensiune de dormitor. De exemplu, dacă RMF cu 2 dormitoare într-o zonă metropolitană este de 1.400 USD, PHA ar putea stabili standardul de plată între 1.400 USD și 1.540 USD. Standardul de plată reprezintă subvenția maximă pe care PHA o va plăti, ajustată pentru dimensiunea unității în funcție de dimensiunea dormitorului cu bon al familiei.
5. 5Calculați plata de ajutor pentru locuință (HAP). HAP este cel mai mic dintre standardul de plată minus TTP sau chiria reală minus TTP. Dacă chiriașul găsește o unitate cu chirie la sau sub standardul de plată, PHA plătește diferența dintre chirie și TTP. Dacă chiriașul alege o unitate cu chirie peste standardul de plată, acesta trebuie să plătească excesul din buzunar în plus față de TTP-ul său, dar plata totală a chiriașului (TTP plus orice chirie în exces) nu poate depăși 40% din venitul lunar ajustat la închirierea inițială.
6. 6Aplicați alocația pentru utilități dacă chiriașul plătește separat utilitățile. PHA-urile publică programele de alocații pentru utilități pe baza costului tipic al utilităților pentru diferite tipuri de unități din jurisdicție. Indemnizația de utilitate se scade din chiria brută pentru a determina chiria către proprietar sau, alternativ, se reduce cota chiriașului. Dacă alocația pentru utilități depășește TTP, PHA plătește diferența direct chiriașului ca rambursare a utilității. Acest lucru asigură că standardul de 30 la sută reprezintă costurile totale ale locuințelor, nu doar chiria.
7. 7Verificați caracterul rezonabil al chiriei unității. Înainte de a aproba o închiriere, PHA trebuie să stabilească că chiria propusă este rezonabilă în comparație cu unitățile similare neasistate de pe piața locală. Acest lucru îi împiedică pe proprietari să perceapă chirii umflate chiriașilor din Secțiunea 8. Determinarea caracterului rezonabil al chiriei ia în considerare locația, dimensiunea unității, tipul, vârsta, calitatea, facilitățile și întreținerea. Dacă chiria propusă depășește chiriile de pe piață comparabile, PHA va negocia cu proprietarul sau va refuza închirierea.

• !Cea mai frecventă concepție greșită despre Secțiunea 8 este că voucherul acoperă chiria integrală. În realitate, voucherul acoperă diferența dintre contribuția chiriașului (aproximativ 30 la sută din venitul ajustat) și standardul de plată sau chiria efectivă, oricare dintre acestea este mai mică. Chiriașii plătesc întotdeauna ceva pentru chiria lor, cu excepția cazului în care veniturile lor sunt extrem de mici și primesc o scutire minimă de chirie. În plus, dacă un chiriaș alege o unitate cu chirie peste standardul de plată, acesta trebuie să plătească diferența din buzunar, ceea ce poate împinge costul total al locuinței cu mult peste 30% din venit. Înțelegerea acestei structuri de partajare a costurilor este esențială pentru căutări realiste de apartamente.
• !Mulți deținători de voucher nu solicită toate deducerile disponibile, în special deducerea pentru îngrijirea copiilor, deducerea pentru cheltuieli medicale (pentru familiile în vârstă/cu dizabilități) și deducerea pentru cheltuielile de asistență pentru persoanele cu handicap. Aceste deduceri reduc direct venitul ajustat, care la rândul său reduce TTP și mărește HAP. O familie care cheltuiește 400 USD pe lună pentru îngrijirea copiilor și-ar putea reduce TTP cu aproximativ 120 USD pe lună (400 USD x 30 la sută) prin solicitarea deducerii. Autoritățile de locuințe sunt obligate să informeze familiile cu privire la deducerile disponibile, dar, în practică, familiile adesea nu furnizează documente privind cheltuielile deductibile decât dacă sunt solicitate în mod specific.
• !O greșeală critică a strategiei de căutare este limitarea căutării apartamentelor la unități la sau sub standardul de plată. Familiilor li se permite să închirieze unități peste standardul de plată, atâta timp cât plata totală a chiriașului (TTP plus chiria în exces) nu depășește 40% din venitul lunar ajustat la închirierea inițială. Pe piețele strânse de închiriere, această flexibilitate poate extinde semnificativ gama de unități disponibile. În schimb, închirierea sub standardul de plată nu crește subvenția familiei dincolo de chiria efectivă; economiile merg către PHA, nu chiriașului. Înțelegerea acestei asimetrii ajută familiile să facă compromisuri informate între calitatea unității, locație și cost.