Ce este Gross Rent Multiplier?
▾
Multiplicatorul de chirie brută (GRM) este o valoare rapidă și murdară de evaluare a proprietății imobiliare care exprimă valoarea proprietății ca multiplu al venitului său anual brut din chirie. Este una dintre cele mai rapide modalități de a analiza proprietățile de investiții pentru valoarea relativă - o puteți calcula în câteva secunde din prețul unei listări și chiriile anunțate. Un GRM mai mic sugerează că plătiți mai puțin pe dolar din venitul din chirie, ceea ce indică, în general, o valoare mai bună în raport cu proprietățile comparabile de pe aceeași piață. GRM funcționează prin compararea proprietăților pe o bază de venit pe dolar de preț, ceea ce îl face util pentru screening rapid înainte de a se angaja la o analiză mai profundă. Dacă proprietățile dintr-un anumit cartier se tranzacționează în mod obișnuit la 8–10 × chirii anuale brute, o proprietate cu un preț de 12 × este probabil supraevaluată sau are caracteristici extraordinare care justifică prima. O proprietate care se tranzacționa la 7× poate fi o afacere – sau poate avea probleme ascunse care conduc la scăderea veniturilor. În ciuda simplității sale, GRM are limitări semnificative. Ignoră în totalitate cheltuielile de exploatare, astfel încât o proprietate cu taxe, asigurări sau costuri de întreținere foarte mari poate prezenta un GRM atractiv, dar poate oferi profituri reale slabe. De asemenea, utilizează chiria brută mai degrabă decât venitul net din exploatare, ignorând locurile de muncă vacante și alte surse de venit. Din aceste motive, GRM este cel mai bine utilizat ca filtru de primă trecere, nu ca instrument final de decizie de investiție. Proprietățile care trec testul GRM ar trebui apoi analizate utilizând valori bazate pe NOI, cum ar fi rata plafonului și rentabilitatea numerarului. Benchmark-urile GRM variază semnificativ în funcție de piață și tip de proprietate. Piețele urbane cu costuri ridicate (New York, San Francisco) văd adesea GRM de 15–25×, deoarece chiriile sunt mari în raport cu prețurile de cumpărare în termeni absoluți. Piețele secundare și terțiare au adesea GRM de 6–10×, reflectând valori mai mici ale terenurilor și așteptări diferite ale investitorilor. GRM-ul este întotdeauna cel mai semnificativ în comparație cu alte proprietăți de tip similar din aceeași subpiață.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Formulă
▾
GRM = Prețul proprietății / Chiria brută anuală
Alternativ: GRM = Prețul proprietății / (Chirie lunară × 12)
Valoarea estimată a proprietății = Chiria brută anuală × GRM (din vânzări comparabile)Legenda variabilelor
▾
| Simbol | Nume | Unitate | Descriere |
|---|---|---|---|
| GRM | Multiplicatorul chiriei brute | multiple (×) | Numărul de ani de venit brut din chirie egal cu prețul de cumpărare al proprietății |
| P | Prețul proprietății | currency | Prețul de cumpărare sau valoarea de piață estimată a proprietății |
| GR_annual | Chiria anuală brută | currency/year | Venitul total din chirie de la toate unitățile dacă este ocupat integral la chirii contractate timp de 12 luni |
| GR_monthly | Chiria brută lunară | currency/month | Chiria totală lunară de la toate unitățile la ratele de închiriere curente sau de pe piață |
Cum să Gross Rent Multiplier
▾
- 1Adunați prețul solicitat al proprietății sau prețul de vânzare recent din datele de listă sau înregistrările publice.
- 2Calculați venitul anual brut din chirie: însumați toate chiriile unităților și înmulțiți-l cu 12. Folosiți chiriile reale pe loc pentru proprietățile actuale sau chiriile de pe piață pentru proprietățile vacante sau în afara pieței.
- 3Împărțiți prețul proprietății la chiria anuală brută: GRM = Preț / Chiria brută anuală.
- 4Comparați GRM calculat cu vânzările comparabile recente din același subpiață și tip de proprietate. Compilați GRM-uri de la 3-5 vânzări comparabile recente pentru a stabili o gamă GRM de piață.
- 5Utilizați GRM de piață pentru a estima valoarea proprietății: Valoare = Chiria Brută Anuală × GRM de Piață. Acest lucru oferă o verificare rapidă a valorii dacă prețul cerut este rezonabil.
- 6Dacă GRM vă depășește pragul, treceți la analiza completă a NOI/ratei plafonului înainte de a face o ofertă. GRM este un instrument de screening, nu o măsură de evaluare finală.
Exemple rezolvate
▾
GRM = 320.000 USD / 24.000 USD = 13,3×. Dacă duplexurile comparabile din acest cartier se vând la GRM-uri de 10–12×, acest duplex pare ușor suprapreț. La un GRM de 12 ×, valoarea justă ar fi 24.000 $ × 12 = 288.000 $ - ceea ce sugerează că vânzătorul cere cu 32.000 $ mai mult decât media pieței. Acesta este un punct de plecare pentru negociere, nu o concluzie finală.
GRM de piață din medii comparabile (9,2 + 9,5 + 9,4) / 3 = 9,37×. Valoarea estimată = 60.000 USD × 9,37 = 562.200 USD, rotunjită la ~564.000 USD. Această estimare rapidă poate fi calculată în 30 de secunde și oferă o verificare corectă a prețului de listare înainte de a investi ore într-o diligență mai profundă.
Proprietatea NYC are un GRM de 20×, proprietatea Midwest de 8,3×. Acest lucru nu înseamnă automat că proprietatea Midwest este o investiție mai bună - reflectă diferite profiluri de risc de piață, așteptări de apreciere și cererea chiriașilor. În general, piețele cu GRM mai scăzut oferă randamente mai bune ale veniturilor curente, dar un potențial de apreciere mai scăzut; piețele cu GRM mai mare reflectă creșterea și primele de deficit.
Calcularea GRM pe cinci proprietăți în mai puțin de un minut dezvăluie că Proprietatea C (GRM 13.2) este cea mai scumpă în raport cu chiriile sale și ar trebui să aibă prioritate. Proprietățile B și D (GRM ~8) oferă cel mai bun venit brut pe dolar de preț. Proprietatea E oferă cea mai absolută chirie pentru preț. Toate trei garantează o rată a plafonului complet și o analiză cash-on-cash înainte de a face oferte.
Unii investitori folosesc un GRM lunar (Preț / Chirie lunară) mai degrabă decât anual. GRM lunar = 250.000 USD / 1.800 USD = 138,9. GRM anual = 250.000 USD / (1.800 USD × 12) = 250.000 USD / 21.600 USD = 11,6×. Oricare dintre versiuni funcționează; Asigurați-vă că comparați în mod constant (anual cu anual, lunar cu lunar) atunci când comparați cu vânzări comparabile.
Aplicații practice
▾
Verificare rapidă a zeci de listări pentru a identifica cei mai buni candidați pentru o analiză mai profundă
Stabilirea unui preț licitat rapid atunci când se mișcă rapid pe piețele competitive
Evaluarea proprietăților pe piețele subțiri unde nu sunt disponibile date comparabile NOI
Evaluarea portofoliului dvs. în raport cu tendințele pieței GRM
Negocieri cu vânzătorii: demonstrarea supraevaluării folosind date GRM comparabile
Cazuri speciale
▾
Proprietăți cu utilizare mixtă: chiriile comerciale și rezidențiale sunt combinate în GRM.
Fiți atenți – spațiile comerciale au, de obicei, profiluri de risc, modele de locuri libere și rate de cheltuieli diferite de unitățile rezidențiale.
Închirieri de vacanță: veniturile din chirie pe termen scurt sunt foarte sezoniere și depind de platformă.
Utilizați venitul brut anual (nu extrapolat în luna de vârf) pentru GRM pentru a evita supraestimarea valorii.
Contracte de închiriere sub nivelul pieței: dacă chiriașii plătesc cu mult sub chiriile pieței
Contracte de închiriere sub piață: dacă chiriașii plătesc semnificativ sub chiriile de pe piață (chiriași controlați de chirie sau chiriași de lungă durată), GRM-ul actual al chiriei exagerează potențialul de valoare reală al investiției. Calculați atât GRM actual, cât și chiria de piață.
GRM variază în funcție de tipul de piață
▾
| Tip de piață | Gama GRM tipică | Interval de rată plafon |
|---|---|---|
| Major Gateway City (NYC, LA, SF) | 15–25× | 3–5% |
| Oraș secundar major (Chicago, Dallas) | 10–15× | 4–6% |
| Piața de dimensiuni medii (Columbus, Nashville) | 8–12× | 5–7% |
| Piața Mică/Terțiară | 6–9× | 7–10% |
| Zona rurală / cu cerere scăzută | 4–7× | 9–12% |
Întrebări frecvente
▾
Ce este un GRM bun pentru o proprietate închiriată?
Un GRM „bun” depinde în întregime de piață și de tipul proprietății. Pe piețele secundare accesibile, GRM-urile de 6-9 sunt comune și sugerează randamente puternice ale veniturilor. În orașele costisitoare de coastă, GRM-urile de 15-25 sunt normale și reflectă valori mari ale terenurilor și așteptări de apreciere. În cadrul oricărei piețe specifice, urmăriți un GRM la sau sub mediana pentru proprietăți comparabile, pentru a vă asigura că nu plătiți în exces în comparație cu colegii.
Care sunt cele mai mari limitări ale GRM?
GRM ignoră complet cheltuielile de exploatare, astfel încât o proprietate cu taxe mari sau cu întreținere ridicată poate avea un GRM scăzut, dar poate oferi randamente nete mediocre. De asemenea, folosește chiria brută fără a se ajusta pentru locurile libere - o clădire cu 20% de locuri libere arată la fel ca una complet ocupată dacă folosiți chirii potențiale. GRM ar trebui să fie întotdeauna urmat de o analiză completă a NOI și a ratei plafonului înainte de orice decizie de investiție.
Prin ce diferă GRM de rata plafonului?
Rata plafon utilizează venitul net din exploatare (NOI, după cheltuieli), în timp ce GRM utilizează chiria brută (înainte de cheltuieli). Rata plafon = NOI / Valoarea proprietății; GRM = Valoarea proprietății / Chiria brută. Ambele măsoară valoarea în raport cu venitul, dar rata plafonului este o măsură mai precisă, deoarece ține cont de costurile de operare. GRM este mai rapid; rata plafonului este mai precisă. Majoritatea profesioniștilor folosesc rata plafonului ca măsură principală și GRM ca prim ecran rapid.
Pot folosi GRM pentru proprietăți comerciale?
GRM se aplică cel mai frecvent proprietăților rezidențiale mici (1–4 unități, multifamiliale mici). Pentru proprietățile comerciale, rata plafonului este standardul, deoarece structurile de leasing, alocarea cheltuielilor și volatilitatea veniturilor sunt mult mai complexe. Proprietățile comerciale au adesea contracte de leasing triplu-net sau leasing brut cu responsabilități diferite de cheltuieli, făcând comparațiile cu chiria brută mai puțin semnificative fără normalizarea cheltuielilor.
Ar trebui să folosesc chiriile curente sau chiriile de piață în calculul GRM?
Folosiți chiriile curente pentru proprietățile ocupate existente - aceasta vă spune ce câștigă de fapt proprietatea astăzi. De asemenea, calculați GRM folosind chiriile curente de pe piață pentru a vedea potențialul dacă contractele de leasing sunt reînnoite la ratele pieței. Diferența dintre GRM cu chiria actuală și GRM cu chiria de piață reprezintă un avantaj față de creșterea chiriei - uneori cea mai atractivă caracteristică a unei achiziții cu valoare adăugată.
De câte vânzări comparabile am nevoie pentru a stabili un GRM de piață?
În mod ideal, colectați 5-10 vânzări comparabile din ultimele 6-12 luni care sunt similare ca mărime, vârstă, stare și locație cu proprietatea dvs. vizată. Utilizați GRM median mai degrabă decât mediul pentru a reduce impactul valorilor aberante. Pe piețele subțiri cu puține tranzacții, poate fi necesar să utilizați o zonă geografică mai largă sau o perioadă mai lungă de timp, ajustându-vă la tendințele pieței.
GRM-ul ține cont de potențialul de apreciere?
GRM captează randamentul venitului curent, dar nu spune nimic despre apreciere. Piețele cu GRM ridicat (randament cu venituri scăzute) există adesea pentru că investitorii apreciază o apreciere viitoare puternică - sunt dispuși să plătească mai mult pe dolar de chirie curentă, deoarece se așteaptă ca chiriile și valorile să crească rapid. Piețele cu GRM scăzut pot oferi venituri curente mai bune, dar o apreciere mai mică. O analiză completă a investiției ia în considerare atât venitul curent, cât și aprecierea așteptată.
Ce este regula 1% și cum se leagă ea de GRM?
Regula generală de 1% prevede că chiria lunară ar trebui să fie de cel puțin 1% din prețul de cumpărare al proprietății. Acest lucru se traduce într-un GRM anual de aproximativ 8,33× (1 / 0,12 = 8,33) sau un GRM lunar de 100. Dacă o proprietate de 200.000 USD generează 2.000 USD/lună în chirie (1%), GRM lunar = 100. Proprietățile care îndeplinesc regula de 1%, generează de obicei suficient flux de bani pentru a acoperi cheltuielile de numerar brute, de obicei regula este mai greu de îndeplinit pe piețele scumpe.
Greșeli frecvente de evitat
▾
- !Folosirea chiriei lunare în locul chiriei anuale fără ajustarea benchmark-ului GRM - GRM-urile lunare și anuale sunt incomparabile fără normalizare.
- !Folosind chiriile proiectate sau pro forma, mai degrabă decât chiriile reale existente pentru calculul venitului curent.
- !Compararea GRM-urilor din diferite tipuri de proprietăți (de exemplu, unifamilial vs. clădire de apartamente) fără a recunoaște că fiecare tip are propriul său interval GRM.
- !Luarea deciziilor de investiții bazate exclusiv pe GRM fără a efectua o analiză a ratei plafonului și a fluxului de numerar.
Sfat Pro
Creați o foaie de calcul simplă cu GRM-uri pentru fiecare vânzare din cartierul țintă din ultimele 12 luni. Odată ce cunoașteți în profunzime intervalul GRM normal, puteți evalua noile înregistrări în câteva secunde - observând imediat atât listele cu prețuri excesive, cât și potențiale chilipiruri înainte ca oricine altcineva să facă calculele detaliate.
Știai că?
Conceptul „GRM” precede modelarea financiară sofisticată cu decenii. Investitorii imobiliari vechi l-au folosit ca instrument principal de evaluare înainte ca analiza ratei plafonului să devină standard. Pe unele piețe, GRM-ul abia s-a mutat în 30 de ani – reflectând cât de ancorați sunt participanții de pe piață în relațiile istorice dintre chirie și preț.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referințe
- ›Investopedia – Definiția multiplicatorului chiriei brute
- ›BiggerPockets – GRM vs. Rata plafon pentru analiza proprietății închiriate
- ›Asociația Națională a Agenților Imobiliari – Analiza Investițiilor Imobiliare
- ›Institutul CCIM – Fundamentele Analizei Financiare Imobiliare
- ›Urban Land Institute – Ghid de analiză a pieței imobiliare
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Citește mai mult →Obțineți sfaturi săptămânale de matematică
Alăturați-vă 12.000+ abonați care primesc sfaturi pentru calculatoare în fiecare săptămână.