Что такое 1031 Exchange Analysis?
▾
Обмен 1031, названный в честь раздела 1031 Налогового кодекса, является одной из самых мощных стратегий отсрочки уплаты налогов, доступных инвесторам в недвижимость в Соединенных Штатах. Это позволяет инвестору продать недвижимость и реинвестировать доходы в аналогичную заменяющую недвижимость, одновременно откладывая при этом все налоги на прирост капитала и возмещение амортизации, которые обычно причитаются на момент продажи. При правильном выполнении серии из 1031 обмена в течение жизни отложенные налоги могут быть полностью устранены после смерти путем увеличения базы, доступной наследникам. Экономическая выгода огромна: сохраняя всю выручку от продажи в более крупной заменяющей собственности вместо уплаты 15–37% налогов при распоряжении, инвесторы могут значительно ускорить накопление богатства за счет возможности наращивания необлагаемого налогом капитала. Например, инвестор, продающий недвижимость стоимостью 1 000 000 долларов США с прибылью в 400 000 долларов США, должен будет заплатить около 100 000–120 000 долларов США налогов при стандартной продаже. При обмене 1031 все 1 000 000 долларов остаются в замещающем объекте недвижимости. Чтобы претендовать на обмен 1031, необходимо соблюдать строгие правила IRS: (1) Как переданная, так и замененная недвижимость должны использоваться для продуктивного использования в торговле, бизнесе или инвестициях — личные жилые дома и недвижимость, предназначенная для продажи (дилерская собственность), не соответствуют критериям; (2) Недвижимость должна быть «подобной», что в сфере недвижимости в широком смысле интерпретируется как любая недвижимость в США, обмениваемая на любую другую недвижимость в США; (3) Квалифицированный посредник (QI) должен удерживать выручку от продажи — инвестор не может получить конструктивное получение средств; (4) Замещающее имущество должно быть идентифицировано в течение 45 календарных дней с момента закрытия выброшенного имущества; и (5) Обмен должен быть завершен (завершение замены имущества) в течение 180 календарных дней. Калькулятор анализа обмена 1031 помогает инвесторам понять экономию на налогах за счет отсрочки, капитал, который необходимо реинвестировать для достижения полной отсрочки уплаты налогов, а также влияние частичных обменов («загрузок»), при которых не вся прибыль откладывается. Понимание этой механики имеет важное значение для любого инвестора в недвижимость, имеющего значительные активы.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
См. интерфейс калькулятора для получения информации о применимых формулах и входных данных.Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| SP | Цена продажи | USD | Валовая цена продажи отданного (продаваемого) имущества до вычетов. |
| AB | Скорректированная база | USD | Первоначальная цена покупки плюс капитальные улучшения минус накопленные амортизационные отчисления, полученные за период владения. |
| TG | Общая налогооблагаемая прибыль | USD | Цена продажи за вычетом скорректированной базы. Это включает в себя как увеличение стоимости капитала, так и возмещение амортизации. |
| DR | Возврат амортизации | USD | Часть прибыли, приходящаяся на ранее принятые амортизационные отчисления. Облагается налогом по максимальной федеральной ставке 25% (невозвращенная прибыль согласно Разделу 1250). |
| DT | Отложенный налог | USD | Общая сумма налогов на прирост капитала и возврат капитала, которые будут причитаться при обычной продаже, но отсрочены при обмене 1031. |
| Boot | Загрузка получена | USD | Любые денежные средства или иное имущество, полученное в обмен. Boot облагается налогом в год обмена, даже при обмене, соответствующем критериям 1031. |
Как 1031 Exchange Analysis
▾
- 1Шаг 1 — Рассчитайте скорректированную базу: начните с первоначальной покупной цены выброшенного имущества. Добавьте стоимость любых капитальных улучшений, произведенных в течение периода владения (замена крыши, пристройки, капитальный ремонт, а не текущее обслуживание). Вычтите общую сумму накопленных амортизационных отчислений, учтенных в налоговых декларациях (для сдаваемой в аренду жилой недвижимости — 1/27,5 от первоначальной стоимости каждый год; 1/39 для коммерческой недвижимости). Результатом будет ваша скорректированная основа.
- 2Шаг 2 — Рассчитайте общую реализованную прибыль: Цена продажи — Затраты на продажу (комиссионные, право собственности, адвокаты, налоги на передачу) — Скорректированная база = Чистая реализованная прибыль. Это общая сумма, подлежащая налогообложению, разделенная на долгосрочный прирост капитала (удорожание) и возмещение амортизации.
- 3Шаг 3. Определите часть возмещения амортизации. Сумма возмещения амортизации равна общей накопленной амортизации, полученной в течение периода владения. Эта часть облагается налогом по максимальной федеральной ставке 25% (невозвращенная прибыль по разделу 1250) плюс применимые ставки подоходного налога штата. Оставшаяся прибыль выше базисной (исключая возврат) облагается налогом как долгосрочный прирост капитала по федеральным ставкам 0%, 15% или 20% в зависимости от вашего дохода.
- 4Шаг 4. Рассчитайте налоговый счет без обмена: примените соответствующие федеральные ставки (25% возврата + 15% или 20% LTCG) и ставку вашего штата к прибыли, чтобы рассчитать общую сумму налогов, причитающихся при продаже без обмена. Также добавьте налог на чистый инвестиционный доход (NIIT) в размере 3,8%, если ваш доход превышает 200 000 долларов США (одинокий) или 250 000 долларов США (женатый). Это базовое налоговое обязательство, которое биржа 1031 отложит.
- 5Шаг 5. Определите требования к реинвестированию для полной отсрочки: Чтобы отложить 100% прибыли (не получить «загрузку»), вы должны: (a) приобрести заменяющую недвижимость (или недвижимость) с покупной ценой, равной или превышающей чистую цену продажи отданного имущества; и (б) реинвестировать весь капитал от продажи (выплата по ипотеке + чистая выручка) — либо в виде денежных средств в заменяющую недвижимость, либо путем принятия равного или большего долга при замене.
- 6Шаг 6. Анализ сценариев частичного обмена (загрузки): Если вы покупаете заменяющую недвижимость по цене ниже, чем цена продажи отданной собственности, недостача представляет собой «загрузку» — полученные денежные средства — и немедленно облагается налогом. Выигрыш признается в размере полученной загрузки. Например, если вы продаете за 800 000 долларов и покупаете за 700 000 долларов, вы получаете 100 000 долларов в качестве залога (при условии отсутствия долга) и признаете прибыль в размере 100 000 долларов даже при действительном обмене.
- 7Шаг 7 — Учитывайте 45-дневный/180-дневный график: 45-дневный период идентификации начинается с момента закрытия переданного имущества. Вы должны указать заменяющее имущество (или до трех объектов недвижимости в соответствии с Правилом трех объектов недвижимости или любое количество, если общая стоимость не превышает 200 % от отдаваемой стоимости в соответствии с Правилом 200 %) в письменной форме своему Квалифицированному посреднику. Завершение замены должно произойти в течение 180 дней или до даты подачи налоговой декларации за год продажи — в зависимости от того, что наступит раньше.
Решённые примеры
▾
Полная отсрочка достигается путем скупки
Скорректированная база: 320 000 долларов США + 45 000 долларов США – 85 000 долларов США = 280 000 долларов США. Чистая прибыль: 650 000 долларов США − 280 000 долларов США = 370 000 долларов США. Возврат амортизации: 85 000 долларов США, облагаемых налогом по ставке 25% = 21 250 долларов США. Оставшиеся LTCG: 285 000 долларов США с налогом по ставке 20% + 3,8% NIIT = 67 830 долларов США. Общая сумма отложенного налога: ~ 89 080 долларов США. Приобретая замену стоимостью 750 000 долларов (на 100 000 долларов больше, чем цена продажи), достигается полная отсрочка без загрузки, и инвестор может вложить все 650 000 долларов в собственный капитал плюс дополнительный капитал в более крупный актив.
Частичная отсрочка — остаток отложен
Чистая прибыль = 900 000 долларов США − 350 000 долларов США = 550 000 долларов США. Boot = 900 000 долларов США − 750 000 долларов США = 150 000 долларов США (доходы не реинвестируются). Налогооблагаемая прибыль = 150 000 долларов США при совокупной ставке 23,8% = налоговая задолженность ~ 35 700 долларов США сейчас. Оставшиеся 400 000 долларов прибыли откладываются. Если вместо этого инвестор приобретет замену за 900 000 долларов, это приведет к нулевой загрузке и не будет необходимости платить текущий налог. Частичный обмен действителен, но приводит к частичному налогообложению, что все же намного лучше, чем полная налогооблагаемая продажа с общим налогом в 130 900 долларов США.
Обмен на пассивный доход, нулевой текущий налог
Общий выигрыш: 1 800 000 долларов США − 620 000 долларов США = 1 180 000 долларов США. Возврат (280 000 долларов США под 25%): 70 000 долларов США. LTCG на $900 000 под 23,8%: $214 200. Общий потенциальный налог: 284 200 долларов США. Приобретая два объекта недвижимости NNN на общую сумму 2 100 000 долларов США (превышающую цену продажи), достигается полная отсрочка сделки. Инвестор переключается с активного управления квартирой на полностью пассивный доход NNN — обычную стратегию выхода для вышедших на пенсию инвесторов. В рамках Законодательного траста штата Делавэр (DST) инвестор может получить пассивное право собственности на институциональную недвижимость, отвечающее требованиям 1031.
Полезно на конкурентных рынках, где вы должны купить, прежде чем продавать.
При обратном обмене замещающее имущество приобретается до того, как оставленное имущество будет продано, что является необходимостью на конкурентных рынках, где хороших сделок мало. Владелец титула на жилье по обмену (EAT) удерживает заменяющую недвижимость, в то время как инвестор продает оставленную недвижимость в течение 180 дней. Плата за организацию парковки в размере 12 000 долларов США — это дополнительные затраты на эту сложность. Отсрочка налога применяется идентично форвардному обмену, но логистика требует тщательной координации с квалифицированным специалистом, имеющим опыт обратного обмена.
Практическое применение
▾
Отсрочка налогов на прирост капитала и возмещение амортизации при продаже оцененной инвестиционной недвижимости
Переход от меньшего объекта недвижимости к более крупному с использованием собственного капитала до уплаты налогов
Диверсификация портфеля недвижимости путем обмена одного объекта на несколько на разных рынках.
Переход от активного арендодателя к пассивному инвестору DST без взимания налога
Планирование наследства с помощью стратегии «обменивай до потери» для обеспечения более широкой базы для наследников.
Особые случаи
▾
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием в расчетах анализа обмена 1031, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить наличие рисков деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием в расчетах анализа обмена 1031, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить наличие рисков деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием в расчетах анализа обмена 1031, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить наличие рисков деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
1031 Влияние отсрочки по биржевому налогу при различных уровнях прибыли (Федеральный закон 2024 г. + NIIT)
▾
| Общий выигрыш | Возврат амортизации (25%) | LTCG под 23,8% | Итого отложенный налог | Капитал продолжал работать |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 долларов США | 6250 долларов США | 22 330 долларов США | 28 580 долларов США | Еще $71,420 инвестировано |
| 250 000 долларов США | 15 625 долларов США | 55 825 долларов США | 71 450 долларов США | Еще $178,550 инвестировано |
| 500 000 долларов США | 31 250 долларов США | 111 650 долларов США | 142 900 долларов США | Еще $357,100 инвестировано |
| 1 000 000 долларов США | 62 500 долларов США | 223 300 долларов США | 285 800 долларов США | Еще $714,200 инвестировано |
| 2 000 000 долларов США | 125 000 долларов США | 446 600 долларов США | 571 600 долларов США | Еще $1 428 400 инвестировано |
| 5 000 000 долларов США | 312 500 долларов США | 1 116 500 долларов США | 1 429 000 долларов США | Еще $3,571,000 инвестировано |
Часто задаваемые вопросы
▾
Что такое «подобное» имущество при обмене 1031?
В сфере недвижимости термин «подобный» интерпретируется IRS очень широко: практически любая инвестиционная или коммерческая недвижимость в США квалифицируется как аналогичная любой другой инвестиционной недвижимости в США. Вы можете обменять аренду одной семьи на многоквартирный дом, торговый центр на участок земли, склад на гостиницу или сельскохозяйственную землю на офисное здание. Ключевое требование заключается в том, что оба объекта недвижимости должны использоваться для инвестиций или коммерческого использования, а не для личного использования или продажи клиентам (дилерская недвижимость). Вы не можете обменять личное место жительства в соответствии с разделом 1031, а дома для отдыха, используемые в основном лично, требуют тщательной документации, чтобы соответствовать критериям.
Что произойдет, если я пропущу 45-дневный срок идентификации?
Пропуск 45-дневного срока идентификации является дисквалифицирующим событием: обмен полностью проваливается, и вся прибыль от продажи выброшенного имущества немедленно становится облагаемой налогом. Этот срок не подлежит продлению или льготным периодам, независимо от обстоятельств (включая стихийные бедствия, если только это специально не объявлено как событие, оказывающее помощь IRS). Этот строгий график является одним из самых сложных аспектов обмена 1031. Опытные инвесторы часто начинают исследовать замещающую недвижимость, прежде чем заключить сделку с оставленной собственностью, чтобы максимально увеличить окно идентификации.
Должен ли я работать с квалифицированным посредником?
Да — использование квалифицированного посредника (QI) является обязательным для действительного обмена 1031 в соответствии с правилами Казначейства. QI удерживает доходы от продажи отданного имущества и использует их для покупки нового имущества от вашего имени. Если вы получаете выручку от продажи напрямую — даже на короткое время — IRS считает это «конструктивным получением», и обмен дисквалифицируется. QI должен быть независимой стороной (а не вашим адвокатом, бухгалтером, агентом по недвижимости или кем-либо, кто оказывал вам услуги в течение последних 2 лет). Комиссии QI обычно варьируются от 750 до 2500 долларов США за стандартный форвардный обмен.
Могу ли я выполнить обмен 1031 на несколько объектов недвижимости?
Да — IRS позволяет вам идентифицировать до трех замещающих объектов недвижимости в соответствии с «Правилом трех объектов» (независимо от их совокупной стоимости) или любое количество объектов недвижимости в соответствии с «Правилом 200%» (совокупная идентифицированная стоимость не может превышать 200% стоимости переданного имущества). Однако вы должны закрыть достаточное количество объектов недвижимости, чтобы выполнить требования по реинвестированию для полной отсрочки. Многие инвесторы используют одну выброшенную недвижимость для приобретения нескольких более мелких замещающих объектов недвижимости (диверсификация) или консолидации нескольких более мелких выданных объектов недвижимости в одну более крупную замену (консолидация).
Что такое «загрузка» и как она влияет на мой обмен?
Бут – это любое разнородное имущество, полученное в обмен, чаще всего наличными. Загрузка происходит, когда вы получаете возврат денежных средств от обмена (например, заменяющая недвижимость стоит меньше, чем отдаваемая собственность), когда вы берете на себя меньшую задолженность по замене, чем была за выброшенную недвижимость (ипотечная загрузка), или когда вы получаете личное имущество. Boot облагается налогом в размере прибыли, полученной в результате обмена. Чтобы избежать банкротства, убедитесь, что цена покупки заменяемой недвижимости равна или превышает цену продажи оставленной собственности, и что вы несете равную или большую задолженность по новой собственности.
Что произойдет с моей базой амортизации после обмена 1031?
При обмене 1031 ваша скорректированная база переносится с отданного имущества на новое имущество. Вы не получите новый график амортизации, основанный на полной стоимости заменяемой недвижимости. Вместо этого вы продолжаете амортизировать основу, перешедшую из старого имущества, и добавляете дополнительную стоимость замещающего имущества (любые денежные средства, которые вы внесли сверх того, что было обменено). Именно эта основа переноса является причиной того, что 1031 биржа откладывает налоги, а не отменяет их — отложенная прибыль включена в более низкую базу переноса и в конечном итоге будет признана, если замещающее имущество будет продано в рамках налогооблагаемой сделки.
Могу ли я в конечном итоге навсегда устранить отложенные налоги?
Да, с помощью стратегии под названием «обмен до упаду». Если инвестор продолжает осуществлять 1031 обмен на протяжении всей своей жизни, ни разу не продавая налогооблагаемую сделку, отложенные налоги никогда не будут уплачены в течение его жизни. После смерти наследники наследуют имущество по возрастающей стоимости, равной справедливой рыночной стоимости на дату смерти, что фактически устраняет встроенную отсроченную прибыль. В сочетании с освобождением от налога на наследство (в настоящее время 13,61 миллиона долларов на человека в 2024 году) эта стратегия позволяет значительному богатству недвижимости перейти к наследникам без уплаты налогов. Это считается одним из самых мощных механизмов передачи богатства, доступных в соответствии с налоговым законодательством США.
Распространённые ошибки
▾
- !Получение фактического получения выручки от продажи даже на мгновение перед переводом в QI — это дисквалифицирует весь обмен без каких-либо средств правовой защиты.
- !Пропуск 45-дневного срока идентификации из-за плохого планирования или неспособности найти подходящую замену недвижимости на конкурентном рынке.
- !Идентифицирующие объекты, но не закрытые в течение 180 дней из-за проблем с финансированием, проблем с правами собственности или отзыва продавца — любые незакрытые объекты выходят из биржи частично или полностью облагаемыми налогом.
- !Покупка замещающего имущества по цене ниже, чем цена продажи отданного имущества, без планирования полученного в результате облагаемого налогом дохода.
- !Использование дисквалифицированного QI — выбор посредника, который имел финансовые или сервисные отношения с инвестором в течение последних 2 лет, делает обмен недействительным.
Совет профессионала
Начните планировать обмен 1031 за 6–12 месяцев до того, как вы собираетесь продать. Заранее определите потенциальную недвижимость для замены, установите отношения с авторитетным квалифицированным посредником и проконсультируйтесь со своим CPA, чтобы смоделировать налоговые последствия различных сценариев обмена. На конкурентных рынках рассмотрите возможность обратного обмена, если вы сначала найдете недвижимость на замену, но заложите в бюджет дополнительную сложность и стоимость (5 000–15 000 долларов США в виде дополнительных комиссий).
Знаете ли вы?
Раздел 1031 Налогового кодекса существует в различных формах с 1921 года. Первоначально он был разработан для облегчения обмена сельскохозяйственными землями между фермерами (без введения налогов, которые могли бы принудить к продаже продуктивных сельскохозяйственных угодий), за столетие он превратился в одну из наиболее часто используемых налоговых стратегий инвесторами в недвижимость. Закон о сокращении налогов и создании рабочих мест 2017 года отменил режим 1031 для обмена личного имущества (оборудования, транспортных средств, произведений искусства), но полностью сохранил его для недвижимости, что еще раз подтвердило лоббистскую силу индустрии недвижимости в Вашингтоне.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Ratings & comments
Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.