Что такое Home Equity Loan Calculator?
▾
Кредит под залог собственного капитала позволяет домовладельцам брать кредит под залог собственного капитала, который они накопили в своей собственности — разницы между текущей рыночной стоимостью и непогашенным остатком ипотечного кредита. Кредит под залог собственного капитала, который иногда называют второй ипотекой, предоставляет единовременную денежную сумму авансом, которая погашается в течение фиксированного срока по фиксированной процентной ставке, что делает ежемесячные платежи предсказуемыми и легкими для планирования. Сумма, которую вы можете взять взаймы, зависит от вашего комбинированного соотношения кредита к стоимости (CLTV) — большинство кредиторов разрешают брать взаймы до 80–85% оценочной стоимости вашего дома за вычетом той суммы, которую вы все еще должны по своей первой ипотеке. Например, если ваш дом стоит 500 000 долларов, ваш первый остаток по ипотеке составляет 250 000 долларов, а кредитор разрешает CLTV 85%, вы потенциально можете занять до 175 000 долларов (500 000 долларов x 85% - 250 000 долларов). Кредиторы также оценивают ваш кредитный рейтинг, доход, соотношение долга к доходу и историю трудоустройства. Ссуды под залог собственного капитала отличаются от HELOC (кредитных линий под залог собственного капитала). Кредит под залог собственного капитала предоставляет единовременную выплату с фиксированной процентной ставкой и установленным графиком погашения — идеально подходит для единовременных расходов, таких как ремонт дома, консолидация долга или крупные покупки. HELOC — это возобновляемая кредитная линия с переменной процентной ставкой и периодом использования (обычно 10 лет), за которым следует период погашения — более гибкий, но с переменным платежным риском. Процентные ставки по кредитам под залог собственного жилья обычно выше, чем ставки по первой ипотеке (часто на 1-3% выше), но значительно ниже, чем по кредитным картам или потребительским кредитам, что делает их привлекательным вариантом для крупных расходов. В соответствии с Законом о сокращении налогов и создании рабочих мест от 2017 года проценты по кредитам под залог жилья подлежат вычету только в том случае, если средства используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика — личные расходы (консолидация долга, отпуск, медицинские счета) больше не подлежат вычету. Калькулятор кредита под залог собственного капитала помогает заемщикам определить сумму, которую они могут занять, оценить свои ежемесячные платежи на различные суммы и сроки, а также рассчитать общую процентную стоимость кредита на протяжении всего срока его действия.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
См. интерфейс калькулятора для получения информации о применимых формулах и входных данных.
Где каждая переменная представляет собой конкретную измеримую величину в сфере финансов и кредитования. Замените известные значения и найдите неизвестное. Для многоэтапных вычислений сначала вычислите внутренние выражения, а затем объедините результаты, используя стандартный порядок операций.Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| HV | Стоимость дома | USD | Текущая оценочная или предполагаемая рыночная стоимость имущества. Кредиторы требуют формальной оценки для большинства кредитов собственного капитала. |
| MB | Ипотечный баланс | USD | Непогашенный остаток по существующей первой ипотеке. Вычитается из максимальной суммы CLTV для определения доступного капитала. |
| CLTV | Комбинированный кредит к стоимости | % | Максимальный процент от стоимости дома, который кредитор предоставит взаймы по всем обеспеченным залогам. Обычно 80-85% для кредитов собственного капитала. |
| LA | Сумма кредита | USD | Сумма, заимствованная через кредит собственного капитала. Максимум = (Стоимость дома x Макс. CLTV%) — Первый остаток по ипотеке. |
| IR | Процентная ставка | % | Фиксированная годовая процентная ставка по кредиту под залог собственного капитала. Обычно на 1-3% выше текущих ставок по 30-летним ипотечным кредитам. |
| LT | Срок кредита | years | Срок погашения кредита под залог собственного жилья. Обычные сроки — 5, 10, 15 или 20 лет. |
Как Home Equity Loan Calculator
▾
- 1Шаг 1. Оцените доступный капитал. Начните с расчетной текущей рыночной стоимости вашего дома. Вычтите непогашенный первый остаток по ипотеке. Это ваш валовой капитал. Пример: стоимость дома в размере 550 000 долларов США - ипотека в размере 220 000 долларов США = валовой капитал в размере 330 000 долларов США.
- 2Шаг 2. Примените лимит CLTV кредитора: умножьте стоимость вашего дома на максимальный CLTV кредитора (обычно 80–85%). Затем вычтите свой первый остаток по ипотеке. Это дает максимальную сумму займа. Пример: (550 000 долларов США x 85%) – 220 000 долларов США = 467 500 долларов США – 220 000 долларов США = максимальный кредит в размере 247 500 долларов США.
- 3Шаг 3. Определите желаемую сумму кредита. В зависимости от вашей цели (ремонт, консолидация долга, инвестиции) решите, какую сумму вам действительно нужно взять взаймы. Заимствование только того, что вам нужно, сводит к минимуму процентные расходы и сохраняет больший запас капитала.
- 4Шаг 4. Определите квалификационные требования. Кредиторы обычно требуют: кредитный рейтинг 620+ (700+ для лучших ставок), соотношение долга к доходу ниже 43% (включая обе ипотечные кредиты), как минимум 15-20% собственного капитала после нового кредита, стабильный поддающийся проверке доход и официальную оценку за ваш счет (400-700 долларов США).
- 5Шаг 5. Расчет ежемесячного платежа. Используйте формулу кредита с фиксированной ставкой в рассрочку: M = LA x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], где r = ежемесячная процентная ставка (годовая ставка / 12) и n = срок кредита в месяцах. Кредит в размере 150 000 долларов США под 8,5% на срок 10 лет: ежемесячная ставка = 0,708%, n = 120 месяцев, M = 1858 долларов США/месяц.
- 6Шаг 6. Рассчитайте общую стоимость процентов: общая сумма процентов = (ежемесячный платеж x количество платежей) — сумма кредита. Для приведенного выше примера: (1858 долларов США x 120) – 150 000 долларов США = 222 960 долларов США – 150 000 долларов США = 72 960 долларов США в общей сумме процентов. Более короткие сроки резко снижают общий процент.
- 7Шаг 7. Сравнить с альтернативами. Прежде чем продолжить, сравните кредит под залог собственного капитала с: HELOC (более гибкая, переменная ставка), рефинансированием с выплатой наличных (заменяет первую ипотеку, потенциально более низкая ставка, но более высокие затраты на закрытие), потребительским кредитом (не требуется залог, более высокая ставка), и оправдывает ли цель залог вашего дома в качестве залога.
Решённые примеры
▾
Хорошо в пределах CLTV; прочная подушка акций
Доступный капитал: (520 000 долларов США x 85%) – 280 000 долларов США = максимум 162 000 долларов США. Заем в размере 75 000 долларов оставляет достаточную подушку безопасности. CLTV = (280 000 долларов США + 75 000 долларов США) / 520 000 долларов США = 68,3% — значительно ниже максимума в 85%. Ежемесячный платеж: 75 000 долларов США под ставку 8,75% на 120 месяцев = 939 долларов США в месяц. Общая сумма процентов за 10 лет: 37 680 долларов США. Ожидается, что реконструкция увеличит стоимость дома на 60 000 долларов США, что сделает эту инвестицию положительной и приведет к улучшению качества жизни.
Значительная экономия, но конвертация необеспеченного долга в обеспеченный долг
CLTV: ($310 000 + $45 000) / $450 000 = 78,9% — в пределах допустимого. Ежемесячный платеж под 9%/7 лет на сумму 45 000 долларов США: 717 долларов США в месяц. Выплата минимальной задолженности по кредитной карте в размере 22% обойдется примерно в 1350 долларов в месяц и займет более 14 лет, а проценты составят более 81 000 долларов. Кредит под залог собственного капитала экономит около 633 долларов США в месяц на выплатах и более 43 000 долларов США на общих процентах. Критическое предостережение: задолженность по кредитной карте не обеспечена; эта консолидация превращает его в долг, обеспеченный вашим домом — невыплата может привести к потере права выкупа. Также требуется дисциплина, чтобы не накапливать повторно задолженность по кредитной карте.
Использование собственного капитала для финансирования инвестиций; кредитное плечо на кредитное плечо
CLTV: ($320 000 + $120 000) / $680 000 = 64,7% — консервативно. Ежемесячный платеж: 1238 долларов США в месяц в течение 15 лет = всего 222 840 долларов США; проценты = 102 840 долларов США. 120 000 долларов США используются в качестве 25% первоначального взноса за инвестиционную недвижимость стоимостью 480 000 долларов США. Если инвестиционная недвижимость приносит 8% денежной прибыли от 120 000 долларов США (9 600 долларов США в год = 800 долларов США в месяц), выплата по кредиту под залог собственного капитала в размере 1 238 долларов США в месяц превышает доход от аренды, полученный от развернутого капитала - инвестор должен полагаться на общую доходность инвестиционной недвижимости (оценка + денежный поток), чтобы оправдать затраты.
Низкий CLTV; быстрая выплата минимизирует проценты
CLTV: (185 000 долларов США + 30 000 долларов США) / 390 000 долларов США = 55,1% — очень консервативно. Ежемесячный платеж под 8,5% в течение 60 месяцев: $617/мес. Общая сумма процентов: 7020 долларов США. По сравнению с размещением 30 000 долларов США на кредитной карте под 22% и минимальной выплатой (это будет стоить 23 000 долларов США + в виде процентов в течение 5+ лет), кредит под залог собственного капитала экономит более 16 000 долларов США. Пятилетний срок достаточно короткий, чтобы минимизировать общие затраты, сохраняя при этом управляемость платежей. Вычет процентов здесь НЕ применяется, поскольку средства предназначены для медицинских расходов, а не для ремонта дома.
Практическое применение
▾
Профессионалы в области финансов и кредитования используют Home Equity Loan Calc как часть своего стандартного аналитического рабочего процесса для проверки расчетов, уменьшения арифметических ошибок и получения последовательных результатов, которые можно документировать, проверять и передавать коллегам, клиентам или регулирующим органам в целях обеспечения соответствия.
Профессора и преподаватели университетов включают Home Equity Loan Calc в учебные материалы, домашние задания и ресурсы для подготовки к экзаменам, что позволяет студентам проверять ручные расчеты, формировать интуицию в отношении взаимосвязей ввода-вывода и сосредоточиться на концептуальном понимании, а не на арифметике.
Консультанты и советники используют Home Equity Loan Calc для быстрого моделирования различных сценариев во время встреч с клиентами, что позволяет в режиме реального времени исследовать вопросы «что если», которые в противном случае потребовали бы возвращения в офис для подробного анализа и отчетности на основе электронных таблиц.
Отдельные пользователи полагаются на Home Equity Loan Calc для принятия решений по личному планированию — сравнения вариантов, проверки котировок, полученных от поставщиков услуг, проверки сторонних расчетов и укрепления уверенности в том, что цифры, лежащие в основе важного решения, были рассчитаны правильно и последовательно.
Особые случаи
▾
Экстремальные входные значения
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием при расчетах калькулятора кредита под залог собственного капитала, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить наличие рисков деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием при расчетах калькулятора кредита под залог собственного капитала, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить наличие рисков деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием при расчетах калькулятора кредита под залог собственного капитала, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить наличие рисков деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
Сравнение жилищного кредита, HELOC и рефинансирования с выплатой наличными (2024 г.)
▾
| Особенность | Кредит под залог собственного капитала | ХЕЛОК | Рефинансирование с выводом средств |
|---|---|---|---|
| Тип тарифа | Зафиксированный | Переменная (Простое + маржа) | Фиксированный или ARM |
| Выплата | Общая сумма | Рисуйте по мере необходимости | Общая сумма |
| Типичная ставка (2024 г.) | 8,0%-10,5% | 8,5%-11,0% (переменная) | 6,5%-7,5% (первая ипотека) |
| Макс CLTV | 80%-85% | 80%-90% | 80% (первичная) / 75% (инвестиционная) |
| Заключительные расходы | 500–2500 долларов США | 0–500 долларов США | $5,000-$20,000+ |
| Первое влияние ипотеки | Никто | Никто | Заменяет первую ипотеку |
| Налоговый вычет | Только улучшение дома | Только улучшение дома | Только улучшение дома |
| Лучшее для | Единовременные крупные расходы | Постоянные или неопределенные потребности | Повышение курса + вывод средств |
Часто задаваемые вопросы
▾
В чем разница между кредитом под залог собственного капитала и HELOC?
Кредит под залог собственного капитала предоставляет единовременную выплату по фиксированной процентной ставке с фиксированным графиком погашения — как второй ипотечный кредит. Ежемесячные платежи являются последовательными и предсказуемыми на протяжении всего срока кредита. HELOC (Кредитная линия Home Equity) — это возобновляемая кредитная линия с переменной процентной ставкой. В течение периода розыгрыша (обычно 10 лет) вы можете брать и погашать кредит неоднократно до достижения вашего кредитного лимита. В течение периода погашения (обычно 20 лет) остаток погашается. HELOC предлагают большую гибкость, но риск переменной ставки; Ссуды под залог собственного капитала предлагают уверенность в выплате, но меньшую гибкость. Выберите кредит под залог собственного капитала для известных разовых расходов; HELOC для текущих или неопределенных потребностей.
Сколько акций мне нужно, чтобы претендовать на кредит под залог собственного капитала?
Большинство кредиторов требуют, чтобы вы сохранили как минимум 15–20% собственного капитала в вашем доме после получения кредита, то есть ваш CLTV не может превышать 80–85%. Если ваш дом стоит 400 000 долларов и вы должны 300 000 долларов по первой ипотеке (75% LTV), у вас есть только 100 000 долларов собственного капитала. При максимальной CLTV 85% вы можете занять до (400 000 долларов США x 85%) - 300 000 долларов США = 40 000 долларов США. Имея в наличии всего 40 000 долларов и дом за 400 000 долларов, вы имеете ограниченные возможности по кредиту под залог собственного капитала. Вам необходимо будет провести оценку вашего дома, чтобы подтвердить текущую рыночную стоимость, которую требует большинство кредиторов.
Подлежит ли налогообложению процентная ставка по кредиту под залог собственного капитала?
После принятия Закона о сокращении налогов и создании рабочих мест от 2017 года проценты по кредиту под залог собственного капитала подлежат вычету только в том случае, если доходы от кредита используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обеспечивающего кредит. Использование кредита под залог собственного капитала для консолидации долга, отпуска, образования или других личных расходов больше не подлежит вычету. Использование благоустройства дома (ремонт кухни, пристройка, модернизация энергоснабжения) обычно соответствует критериям, если вы детализируете вычеты и общая задолженность по ипотеке (первая + вторая) не превышает 750 000 долларов США для кредитов, выданных после 15 декабря 2017 года. Проконсультируйтесь со специалистом по налогам, чтобы проверить возможность вычета для вашей конкретной ситуации.
Какой кредитный рейтинг мне нужен для получения кредита под залог собственного капитала?
Большинство кредиторов требуют минимальный кредитный рейтинг 620-640 для кредита под залог жилья, хотя лучшие ставки зарезервированы для заемщиков с рейтингом 700 или выше. При рейтинге ниже 680 ожидайте более высоких процентных ставок и более строгого андеррайтинга. Кредитный рейтинг влияет не только на шансы одобрения, но и на предлагаемую процентную ставку: заемщик с рейтингом 760 может получить ставку 8,0%, а заемщик с рейтингом 640 может получить ставку 10,5–11,0% для той же суммы кредита и CLTV. Кредитный рейтинг также взаимодействует с CLTV: заемщики с более низкими рейтингами могут быть ограничены более низкими лимитами CLTV (например, 75% против максимума 85%).
Сколько времени нужно, чтобы получить кредит под залог жилья?
Процесс получения кредита под залог собственного капитала обычно занимает 2-6 недель от подачи заявки до финансирования. В сроки входят: подача заявления и документов (1-3 дня); обработка и андеррайтинг кредитора (1-2 недели); планирование и завершение оценки имущества (1-2 недели); утверждение кредита, раскрытие информации о закрытии и планирование (3-5 дней); заключительная встреча и 3-дневное право на расторжение (требуется федеральным законом для кредитов под залог основного жилья); и финансирование (1 рабочий день после периода расторжения). Трехдневное право на расторжение распространяется на основное жилье, но не на инвестиционную недвижимость, и это означает, что средства доступны примерно через 4 дня после закрытия.
Что произойдет с моим кредитом под залог собственного капитала, если я продам свой дом?
Если вы продаете свой дом, как первая ипотека, так и кредит под залог собственного капитала должны быть погашены из выручки от продажи при закрытии сделки. Кредит под залог собственного капитала является залогом имущества; его нельзя просто оставить после продажи. На практике титульная компания координирует погашение всех залогов из выручки от закрытия сделки. Если цена продажи недостаточна для покрытия обеих ипотечных кредитов (подводная недвижимость), вам нужно будет принести наличные на закрытие, чтобы восполнить дефицит, или договориться о короткой продаже с обоими кредиторами. Это одна из причин, почему важно поддерживать консервативные коэффициенты CLTV — это гарантирует, что у вас будет достаточный запас капитала при продаже.
Является ли кредит собственного капитала лучше, чем рефинансирование наличными?
Выбор зависит от вашей текущей первой ставки по ипотеке и суммы, которую вам нужно взять взаймы. Если ваша первая ипотека имеет ставку ниже рыночной (например, ставка 3,5% в 2020–2021 годах), рефинансирование с выплатой наличных заменит эту выгодную ставку сегодняшними более высокими ставками по всему балансу — плохой компромисс. Кредит под залог собственного капитала сохраняет выгодную первую ипотеку нетронутой и добавляет второе залоговое удержание только для необходимых дополнительных средств, сохраняя при этом первую ипотеку с низкой ставкой. Если ваша текущая ставка по ипотеке находится на уровне рыночных ставок или превышает их, рефинансирование с выплатой наличных по сегодняшним ставкам может объединиться в единый кредит по аналогичной стоимости. Ссуды под залог собственного капитала обычно имеют более высокие ставки, чем первые ипотечные кредиты, но более низкие затраты на закрытие, чем полное рефинансирование.
Распространённые ошибки
▾
- !Заимствование максимально доступного капитала без учета платежного бремени наряду с существующим первым платежом по ипотеке.
- !Использование кредита под залог собственного капитала для потребительских покупок (отпуск, предметы роскоши), которые создают долг, но не создают долгосрочных активов или потока доходов.
- !Предполагая, что проценты всегда подлежат налогообложению без подтверждения того, что использование доходов соответствует налоговым правилам после 2017 года.
- !Не делайте покупки у нескольких кредиторов — ставки и комиссии по кредитам под залог собственного капитала значительно различаются между банками, кредитными союзами и онлайн-кредиторами, обычно спреды составляют 1–2%.
- !Игнорирование затрат на закрытие, комиссий за оценку и комиссий за выдачу кредита, которые увеличивают общую стоимость кредита, особенно для небольших сумм кредита, где фиксированные затраты пропорционально больше.
Совет профессионала
Прежде чем использовать собственный капитал, создайте четкий план того, как будут использоваться средства и как будет погашаться кредит. Для проектов по благоустройству дома узнайте расценки подрядчика, прежде чем брать на себя сумму кредита — затраты часто превышают первоначальные оценки на 10–20%. Подумайте, имеет ли поэтапный подход (HELOC с привлечением средств по мере необходимости) больше смысла, чем единовременный кредит под залог собственного капитала, особенно для многоэтапных проектов реконструкции.
Знаете ли вы?
Популярность кредитов под залог недвижимости выросла во время жилищного бума начала 2000-х годов, когда домовладельцы рассматривали свои дома как банкоматы. На пике в 2006 году американцы за один год получили более 320 миллиардов долларов в виде собственного капитала посредством рефинансирования и кредитов под залог собственного капитала. Последующий жилищный кризис уничтожил большую часть этого капитала, оставив миллионы домовладельцев под водой. Кредиторы резко ужесточили лимиты CLTV после 2009 года, требуя удержания капитала на уровне 20%+ — ограничения, которые остаются в силе и сегодня в качестве защиты от аналогичного чрезмерного извлечения средств.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Ratings & comments
Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.