Что такое Loan-to-Value (LTV) Calculator?
▾
Соотношение кредита к стоимости (LTV) является одним из наиболее фундаментальных показателей в финансировании недвижимости, выражающим взаимосвязь между суммой займа и оценочной стоимостью (или покупной ценой) недвижимости. Он рассчитывается просто как сумма кредита, разделенная на стоимость недвижимости, выраженную в процентах. LTV в 80% означает, что кредит составляет 80% стоимости недвижимости, а заемщик внес 20% акций. LTV — это основной показатель риска, используемый ипотечными кредиторами для оценки залоговой защиты по кредиту. С точки зрения кредитора, более низкий LTV обеспечивает больший буфер капитала — если заемщик не выполнит свои обязательства и недвижимость придется продать, существует больший запас залога для возмещения непогашенного остатка кредита. Вот почему кредиты с более низким LTV получают более высокие процентные ставки: кредиторы взимают меньше, когда они воспринимают меньший риск. Для покупателей и инвесторов LTV определяет: (1) требуется ли частное ипотечное страхование (PMI) — обязательное для обычных кредитов, когда LTV превышает 80%; (2) уровень процентной ставки, применимый к кредиту — цена кредиторов с приращением ставки по мере того, как LTV превышает 60%, 70% и 80%; (3) максимальная сумма кредита относительно оценочной стоимости; и (4) право на участие в кредитных программах (FHA, VA, jumbo). Различные кредитные программы имеют разные максимальные лимиты LTV. Обычные соответствующие кредиты позволяют получить до 97% LTV для тех, кто впервые покупает жилье (с PMI), и обычно 80% LTV для инвестиционной недвижимости. Кредиты FHA позволяют получить LTV до 96,5% для основного жилья с минимальным первоначальным взносом в размере 3,5%. Кредиты VA позволяют получить до 100% LTV для соответствующих требованиям ветеранов. Крупные кредиты обычно ограничиваются 80-90% LTV. LTV также важен после покупки: по мере того, как вы выплачиваете ипотеку и/или стоимость недвижимости растет, ваш LTV уменьшается, увеличивая капитал. Когда LTV падает до 80% по кредиту, имеющему PMI, заемщики могут запросить аннулирование PMI, уменьшая ежемесячные платежи. Когда LTV падает до 75-80%, рефинансирование с выводом средств или HELOC становится жизнеспособным для доступа к акционерному капиталу. Отслеживание LTV с течением времени дает домовладельцам и инвесторам четкое представление об их финансовом положении в каждом объекте недвижимости.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
См. интерфейс калькулятора для получения информации о применимых формулах и входных данных.
Где каждая переменная представляет собой конкретную измеримую величину в сфере финансов и кредитования. Замените известные значения и найдите неизвестное. Для многоэтапных вычислений сначала вычислите внутренние выражения, а затем объедините результаты, используя стандартный порядок операций.Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| LA | Сумма кредита | USD | Основная сумма, заимствованная у кредитора. Равна покупной цене за вычетом первоначального взноса или остатка рефинансирования. |
| PV | Стоимость недвижимости / оценочная стоимость | USD | Наименьшая из покупной цены или предполагаемой рыночной стоимости оценщика. Кредиторы используют меньшее значение для определения максимальной суммы кредита. |
| LTV | Соотношение кредита к стоимости | % | Сумма кредита, разделенная на стоимость недвижимости, умноженную на 100. Основной показатель риска для ипотечного андеррайтинга. |
| CLTV | Комбинированная LTV | % | Все кредиты на недвижимость (первая ипотека + HELOC + вторая ипотека) делятся на стоимость недвижимости. Актуально, когда существует несколько залогов. |
| DP | Авансовый платеж | USD | Долевой взнос покупателя. Первоначальный взнос = стоимость недвижимости, умноженная на (1 минус LTV). Напрямую влияет на LTV. |
| PMI | Частное ипотечное страхование | USD/month | Страхование требуется по обычным кредитам с LTV выше 80%. Обычно стоит 0,2%-1,5% от суммы кредита в год, выплачивается ежемесячно. |
Как Loan-to-Value (LTV) Calculator
▾
- 1Шаг 1. Определите сумму кредита. Определите сумму, которую вы планируете взять взаймы. Для покупки это равна цене покупки за вычетом первоначального взноса. Для рефинансирования он равен непогашенному остатку кредита (ставка и срок) или новому большему остатку (рефи для выплаты наличных).
- 2Шаг 2. Определите оценочную стоимость. При сделке покупки кредиторы используют в качестве знаменателя наименьшее из значений покупной цены или оценочной стоимости. Если вы платите 400 000 долларов США, но оценка составляет 385 000 долларов США, LTV рассчитывается с использованием 385 000 долларов США — это означает, что ваш фактический первоначальный взнос превышает запланированный.
- 3Шаг 3. Рассчитайте LTV: LTV = сумма кредита, разделенная на оценочную стоимость, умноженную на 100. Пример: кредит в размере 320 000 долларов США, разделенный на стоимость 400 000 долларов США = 80% LTV. Это критический порог — ровно 80%, PMI обычно не требуется для обычных кредитов.
- 4Шаг 4. Оценка требований PMI: если LTV превышает 80% по обычному кредиту, требуется частное ипотечное страхование. Ставки PMI обычно варьируются от 0,2% до 1,5% от суммы кредита в год, в зависимости от кредитного рейтинга и LTV. Для кредита в размере 320 000 долларов США при ставке PMI 1,0%: ежемесячный PMI = 267 долларов США в месяц.
- 5Шаг 5. Определите уровень ценообразования по ставкам. Большинство кредиторов публикуют прейскуранты с многоуровневыми ценами на основе LTV: кредиты с LTV 60% или ниже получают лучшие ставки; 61-70% LTV добавляет небольшую премию; 71-80% добавляет еще. Разница в ставке между 60% и 80% LTV может составлять 0,25-0,50%.
- 6Шаг 6. Рассчитайте CLTV для продуктов собственного капитала: если у вас есть первая ипотека, а также вы берете HELOC или вторую ипотеку, кредиторы рассчитывают комбинированный LTV: (первый баланс ипотеки + баланс HELOC), разделенный на стоимость недвижимости. Большинство кредиторов ограничивают CLTV на уровне 80-90% для долевых продуктов.
- 7Шаг 7. Отслеживайте LTV с течением времени. По мере того, как вы производите выплаты по ипотеке и/или дорожаете недвижимость, периодически рассчитывайте текущий LTV. LTV = Оставшийся остаток кредита, разделенный на текущую рыночную стоимость. Когда LTV достигнет 80%, обратитесь к своему кредитору, чтобы удалить PMI.
Решённые примеры
▾
Высокая LTV — PMI увеличивает значительные затраты
LTV = 361 000 долларов США / 380 000 долларов США = 95,0%. При этом LTV обычные кредитные программы требуют PMI. При ставке PMI примерно 0,9% на сумму 361 000 долларов США ежемесячная стоимость PMI составляет примерно 271 доллар США. Домовладелец будет платить PMI до тех пор, пока остаток по кредиту не упадет до 304 000 долларов США (80% от 380 000 долларов США). При нормальной амортизации 30-летнего кредита под 7% это занимает примерно 10-11 лет, что составляет более 32 500 долларов совокупных платежей PMI. Выполнение дополнительных выплат основной суммы долга ускоряет отмену PMI и позволяет значительно сэкономить.
Стандартная инвестиционная недвижимость LTV
LTV = 337 500 долларов США / 450 000 долларов США = 75,0%. Для инвестиционной недвижимости обычные кредиторы обычно требуют минимум 20-25% первоначального взноса (максимальный LTV 75-80%). При LTV 75% PMI не требуется, и заемщик имеет право на лучший доступный уровень ставки по инвестиционной недвижимости. Это наиболее распространенная структура для приобретения инвестиционной недвижимости на одну семью и 2-4 квартиры в соответствии с традиционными правилами кредитования.
Значительный капитал доступен для реинвестирования
Текущая LTV = 280 000 долларов США / 620 000 долларов США = 45,2% — существенный капитал, созданный за счет повышения стоимости и выплат. Новый LTV после выплаты 140 000 долларов США: 420 000 долларов США / 620 000 долларов США = 67,7% — что вполне соответствует пределу LTV в 80% для повторных выплат по основному месту жительства. Максимальный вывод средств при LTV 80%: 620 000 долларов США x 80% — существующий кредит в размере 280 000 долларов США = максимум 216 000 долларов США. Заемщик может получить доступ к сумме до 216 000 долларов США, оставаясь при этом в рамках обычного потолка вывода средств.
Разрыв в оценке создает неожиданную проблему LTV
Планируемая LTV: $400 000 / $500 000 = 80,0% — без PMI. Но при оценке в 475 000 долларов кредитор использует оценочную стоимость. Новый LTV: $400 000 / $475 000 = 84,2% — требуется PMI. Чтобы избежать PMI, заемщик должен уменьшить кредит до 80% от 475 000 долларов США = 380 000 долларов США, что означает, что первоначальный взнос должен увеличиться до 120 000 долларов США. Альтернативно, заемщик может договориться с продавцом о снижении цены, запросить повторную оценку или временно принять PMI. Разрывы в оценке являются распространенной проблемой на конкурентных рынках, где предложения превышают оценочную стоимость.
Практическое применение
▾
Профессионалы в области финансов и кредитования используют Ltv Real Estate как часть своего стандартного аналитического рабочего процесса для проверки расчетов, уменьшения арифметических ошибок и получения последовательных результатов, которые можно документировать, проверять и передавать коллегам, клиентам или регулирующим органам в целях обеспечения соответствия.
Профессора и преподаватели университетов включают Ltv Real Estate в учебные материалы, домашние задания и ресурсы для подготовки к экзаменам, что позволяет студентам проверять ручные расчеты, формировать интуицию в отношении взаимосвязей ввода-вывода и сосредоточиться на концептуальном понимании, а не на арифметике.
Консультанты и советники используют Ltv Real Estate для быстрого моделирования различных сценариев во время встреч с клиентами, что позволяет в режиме реального времени исследовать вопросы «что, если», которые в противном случае потребовали бы возвращения в офис для подробного анализа и отчетности на основе электронных таблиц.
Отдельные пользователи полагаются на Ltv Real Estate при принятии решений по личному планированию — сравнивая варианты, проверяя предложения, полученные от поставщиков услуг, проверяя сторонние расчеты и создавая уверенность в том, что цифры, лежащие в основе важного решения, были рассчитаны правильно и последовательно.
Особые случаи
▾
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием при расчете стоимости недвижимости, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить риски деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием при расчете стоимости недвижимости, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить риски деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
Экстремальные входные значения
На практике этот крайний случай требует тщательного рассмотрения, поскольку стандартные предположения могут не выполняться. Столкнувшись с этим сценарием при расчете стоимости недвижимости, специалисты-практики должны проверить граничные условия, проверить риски деления на ноль и рассмотреть, остаются ли предположения модели действительными в этих экстремальных условиях.
Ограничения LTV и требования PMI в зависимости от кредитной программы (2024 г.)
▾
| Кредитная программа | Макс. общая ценность | PMI требуется? | Минимальный первоначальный взнос | Примечания |
|---|---|---|---|---|
| Обычный (первичный) | 97% | Да, выше 80% | 3% | Требуется сильный кредит для 97% |
| Обычный (Инвестиционный) | 80%-85% | No | 15%-20% | Скидка 25% обычная на 2-4 единицы |
| ФАС (первичный) | 96,5% | Требуется MIP | 3,5% | MIP на всю жизнь, если LTV >90% на момент создания |
| Вирджиния (начальная школа) | 100% | No | 0% | Только ветераны; взимается плата за финансирование |
| Министерство сельского хозяйства США (начальное образование) | 100% | Гарантийный взнос | 0% | Применяются сельские районы и ограничения по доходу. |
| Джамбо (Основной) | 80%-90% | Зависит от кредитора | 10%-20% | Выше соответствующих пределов |
| Инвестиционный кредит DSCR | 75%-80% | No | 20%-25% | Подходит только для доходов от собственности |
| Рефи для вывода средств (первичный) | 80% | No | N/A | Макс 80% от оценочной стоимости |
| Вывод Рефи (Инвестиции) | 75% | No | N/A | Макс 75% для инвестиционной недвижимости |
Часто задаваемые вопросы
▾
Какой LTV необходим для обычной ипотеки в 2024 году?
Обычные соответствующие кредиты позволяют получить до 97% LTV для квалифицированных покупателей жилья, впервые покупающих жилье с помощью программ HomeReady или Home Could, и до 95% LTV для повторных покупателей. Для кредитов с LTV выше 80% требуется PMI. Для инвестиционной недвижимости общепринятые рекомендации обычно ограничиваются 80% LTV (минимум 20%), при этом некоторые кредиторы требуют 25% скидки за 2-4 единицы инвестиционной недвижимости. Крупные кредиты, превышающие соответствующие лимиты (766 550 долларов США для большинства регионов в 2024 году), обычно требуют максимального LTV 80–90% с более строгими требованиями к инвестиционной недвижимости.
Как работает PMI и когда я могу его отменить?
Частное ипотечное страхование защищает кредитора от дефолта по кредитам, превышающим 80% LTV. Обычно это стоит 0,2–1,5% от суммы кредита в год. В соответствии с Законом о защите домовладельцев 1998 года кредиторы должны автоматически аннулировать PMI, когда баланс вашего кредита достигнет 78% от первоначальной покупной цены на основе плановой амортизации. Вы можете запросить отмену, когда ваш баланс достигнет 80% от первоначальной цены покупки. Поскольку новая оценка показывает достаточную оценку, чтобы снизить LTV ниже 80% от текущей стоимости, некоторые кредиторы откажутся от PMI раньше.
В чем разница между LTV и CLTV?
LTV измеряет только первичную ипотеку относительно стоимости недвижимости. CLTV включает в себя все залоги — первую ипотеку плюс любую вторую ипотеку, HELOC или другие обеспеченные кредиты. Например, если у вас есть первая ипотека в размере 320 000 долларов США и HELOC в размере 40 000 долларов США на недвижимость стоимостью 500 000 долларов США, ваш LTV составит 64%, а ваш CLTV — 72%. Кредиторы ограничивают CLTV по-разному: многие разрешают первоначальную ипотеку с LTV в размере 80%, но ограничивают CLTV до 85-90% для долевых продуктов. Ситуации с высоким CLTV оставляют меньший запас капитала и увеличивают серьезность потерь при потере права выкупа.
Как более высокий LTV влияет на мою ставку по ипотеке?
Более высокий LTV напрямую приводит к более высоким ставкам по ипотечным кредитам за счет корректировки цен на уровне кредита (LLPA), взимаемой Fannie Mae и Freddie Mac. Эти корректировки цен, основанные на риске, применяются при выдаче кредита на основе комбинаций кредитного рейтинга и LTV. Заемщик с кредитным рейтингом 760 может заплатить на 0,25% более высокую ставку при 85% LTV по сравнению с 75% LTV. При более низких кредитных рейтингах корректировка на основе LTV может составлять 0,5–1,5%. При 30-летней ипотеке эти небольшие различия в ставках оборачиваются десятками тысяч долларов дополнительных процентных выплат.
Могу ли я избежать PMI без первоначального взноса в размере 20%?
Да. Во-первых, комбинированные кредиты (структура 80-10-10): возьмите первую ипотеку под 80% LTV и вторую ипотеку под 10%, уплатив 10% вперед — первая ипотека позволяет избежать PMI. Во-вторых, PMI, оплаченный кредитором (LPMI): кредитор платит PMI авансом в обмен на несколько более высокую процентную ставку. В-третьих, кредиты VA для ветеранов, имеющих на это право, позволяют получить LTV до 100% без PMI. В-четвертых, некоторые портфельные продукты кредитных союзов предлагают кредиты с высокой LTV без PMI по конкурентоспособным ставкам для высококвалифицированных заемщиков.
Насколько быстро LTV снижается с течением времени?
LTV снижается за счет двух механизмов: плановой выплаты основной суммы долга и повышения стоимости имущества. По стандартной 30-летней ипотеке под 7% примерно 80% каждого досрочного платежа составляют проценты и только 20% — основная сумма долга. К 10 году вы выплатили примерно 7-9% от первоначального баланса. Повышение стоимости недвижимости отдельно снижает LTV: если ваш дом дорожает на 4% ежегодно в течение 5 лет (всего 22%), и вы первоначально взяли в долг 80% LTV, ваш LTV от оценённой стоимости теперь составляет примерно 65% без каких-либо дополнительных платежей.
Какие ограничения LTV применяются к кредитам FHA и VA?
Кредиты FHA допускают LTV до 96,5% для заемщиков с кредитным рейтингом 580 или выше, требуя минимального первоначального взноса в размере 3,5%. FHA требует как авансового страхового взноса по ипотеке (1,75% от суммы кредита), так и годового MIP (0,55–1,05% в месяц). В отличие от PMI, FHA MIP не может быть отменен для кредитов с LTV выше 90% на момент выдачи — он сохраняется на протяжении всего срока кредита, что делает FHA наиболее экономически эффективным для покупателей, которые планируют рефинансировать обычные кредиты, когда они достигнут 20% собственного капитала. Ссуды VA позволяют ветеранам, имеющим право на получение займа до 100% LTV, без первоначального взноса и без ипотечного страхования.
Распространённые ошибки
▾
- !Расчет LTV с использованием цены покупки, когда оценка оказывается ниже — кредиторы всегда используют меньшее из значений покупной цены или оценочной стоимости.
- !Игнорирование общей стоимости PMI в течение ожидаемого периода владения при сравнении вариантов с низким первоначальным взносом, что может добавить к общей стоимости 15 000–40 000 долларов США.
- !Забывание включить вторую ипотеку или HELOC в расчеты CLTV при получении права на дополнительное финансирование.
- !Предполагая, что как только LTV упадет ниже 80%, PMI автоматически аннулируется — в соответствии с Законом о защите домовладельцев, автоматическая отмена срабатывает только при 78% LTV от исходного значения.
- !Использование устаревшей стоимости недвижимости для расчета LTV на быстрорастущих или обесценивающихся рынках — текущий LTV, основанный на текущей рыночной стоимости, следует проверять ежегодно.
Совет профессионала
Если вы близки к порогу первоначального взноса в размере 20%, подумайте, имеет ли больший финансовый смысл вносить 20%, чтобы избежать PMI, или вкладывать меньший взнос и инвестировать разницу. Сравните: ежемесячная стоимость PMI, умноженная на ожидаемые месяцы до отмены PMI, по сравнению с ожидаемым доходом от инвестиций на удержанный капитал. В инвестиционной среде с высокой доходностью использование кредитного плеча и инвестирование разницы может принести пользу, особенно если вы ожидаете, что быстрое повышение курса акций быстро уничтожит PMI.
Знаете ли вы?
Концепция стандартизированных лимитов LTV в ипотечном кредитовании в США была формализована посредством создания Fannie Mae в 1938 году и Freddie Mac в 1970 году. До стандартизации требований вторичного рынка лимиты LTV часто ограничивались 50-60%, что требовало крупных первоначальных взносов, что ограничивало владение жильем богатыми. Введение ипотечного страхования — FHA в 1934 году и частного ипотечного страхования в 1957 году — позволило увеличить LTV до 95–97%, фундаментально демократизировав домовладение в Америке.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Ratings & comments
Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.