При поиске кредита или ипотеки вы увидите два показателя: процентную ставку и ПСК (Полную стоимость кредита). Это разные числа, и их путаница может обойтись вам в тысячи.
Краткий ответ
Процентная ставка = стоимость заимствования основной суммы, выраженная в процентах годовых.
ПСК = реальная годовая стоимость кредита, включающая проценты и комиссии, выраженная в процентах.
ПСК всегда выше или равна процентной ставке. Если они совпадают, кредит не имеет дополнительных сборов.
Зачем существует ПСК
Кредиторы ранее рекламировали низкие процентные ставки, а затем нагружали кредиты баллами, комиссиями за выдачу, брокерскими сборами и затратами на закрытие. Заёмщики не могли справедливо сравнивать кредиты. Закон о правде в кредитовании (TILA) в США обязывает кредиторов раскрывать ПСК, чтобы потребители могли проводить честное сравнение.
Что входит в ПСК
ПСК обычно включает:
- Номинальную процентную ставку
- Комиссию за выдачу кредита
- Дисконтные баллы (каждый балл = 1% от кредита)
- Вознаграждение ипотечного брокера
- Расходы на закрытие сделки, которые контролирует кредитор
- Страховые взносы по ипотеке (при необходимости)
ПСК не включает:
- Страхование права собственности
- Комиссию за оценку
- Расходы на технический осмотр жилья
- Авансовые платежи (депонирование для налогов/страховки)
Формула
ПСК = [(комиссии + общая сумма процентов) / (сумма кредита × срок кредита в годах)] × 100
Для ипотечных кредитов ПСК вычисляется точнее с помощью метода ВНД (Внутренняя норма доходности) — нахождение ставки, при которой приведённая стоимость всех платежей равна чистой сумме кредита.
Практический пример
Сценарий: Ипотека $300 000, процентная ставка 6,5%, 30 лет, комиссии банка $4 500.
Шаг 1: Рассчитайте ежемесячный платёж по указанной ставке. Месячная ставка = 6,5%/12 = 0,5417% Ежемесячный платёж = $1 896,20
Шаг 2: Найдите эффективную сумму кредита (основная сумма минус комиссии). Чистая сумма кредита = $300 000 − $4 500 = $295 500
Шаг 3: Найдите ставку, при которой $295 500 = PV 360 платежей по $1 896,20. Требуется итерационный метод (метод Ньютона–Рафсона), дающий: Ежемесячная ставка ПСК ≈ 0,5593%
Шаг 4: Перевод в годовые. ПСК = 0,5593% × 12 = 6,71%
Кредит, рекламируемый по ставке 6,5%, на самом деле обходится в 6,71% годовых с учётом всех комиссий.
Когда ПСК вводит в заблуждение
ПСК предполагает, что вы будете держать кредит весь срок. Для ипотеки большинство людей рефинансируют или продают жильё в течение 7–10 лет — поэтому реальная эффективная стоимость зависит от того, сколько времени вы фактически сохраняете кредит.
Пример: Сравниваем две 30-летние ипотеки на кредит $300 000:
| Вариант | Ставка | Баллы/Комиссии | ПСК | Ежемесячный платёж |
|---|---|---|---|---|
| Кредит А | 6,5% | $0 | 6,50% | $1 896 |
| Кредит Б | 6,0% | $6 000 | 6,25% | $1 799 |
Кредит Б имеет более низкую ПСК и более низкий ежемесячный платёж. Но вы платите $6 000 авансом.
Точка безубыточности: $6 000 ÷ ($1 896 − $1 799) = 62 месяца (5,2 года).
Если вы продадите или рефинансируете раньше 5,2 лет, кредит А на самом деле был выгоднее, несмотря на более высокую ПСК.
ПСК для кредитных карт
Для кредитных карт ПСК = процентная ставка (в стандартный расчёт комиссии не включаются). Ключевые различия:
Дневная периодическая ставка = ПСК ÷ 365. По карте с 22% ПСК: ДПС = 22/365 = 0,0603% в день.
Начисление сложных процентов: Кредитные карты в большинстве случаев начисляют проценты ежедневно, что делает реальную годовую ставку немного выше, чем заявленная ПСК.
Реальная годовая ставка при 22% ПСК с ежедневным начислением: (1 + 0,22/365)^365 − 1 = 24,6%
Вот почему хранение остатка на карте с 22% ПСК на самом деле обходится вам примерно в 24,6% годовых.
Практическое правило: ПСК vs. ставка для ипотеки
- ПСК значительно выше ставки (разница 0,5%+): высокие комиссии — ищите другое или торгуйтесь
- ПСК близка к ставке (разница 0,1% или меньше): кредит с низкими комиссиями — ставка близка к реальной стоимости
- ПСК равна ставке: комиссий нет вовсе (редкость для ипотеки)
Рассчитайте ПСК
Наш калькулятор ПСК позволяет ввести сумму кредита, процентную ставку, комиссии и срок для расчёта реальной ПСК — чтобы сравнивать кредитные предложения на равных условиях.