Как рассчитать денежный поток от аренды недвижимости

Денежный поток — это деньги, оставшиеся от сдаваемой в аренду недвижимости после оплаты всех расходов. Положительный денежный поток означает, что недвижимость приносит доход; отрицательный денежный поток означает, что вы пополняете его из своего кармана. Расчет этого показателя перед покупкой является наиболее важным этапом комплексной проверки при инвестировании в недвижимость.

Формула денежного потока

Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
                  − Vacancy Allowance
                  − Operating Expenses
                  − Mortgage Payment (PITI)

Ключевые термины

  • Валовой доход от аренды: Общая сумма арендной платы, взимаемая при 100 % занятости.
  • Пособие на незанятые помещения: Обычно 5–10 % от валовой арендной платы (при условии наличия некоторого количества вакансий). – Операционные расходы: налоги на недвижимость, страхование, ремонт, управление недвижимостью (обычно 40–50 % валовой арендной платы по сокращенному варианту «правила 50 %)».
  • PITI: основная сумма долга, проценты, налоги, страхование (ваш платеж по ипотеке, включая условное депонирование)

Пошаговый пример

Дуплекс с валовой арендной платой 2400 долларов США в месяц, ипотекой (PITI) в размере 1500 долларов США в месяц и сметными расходами.

Элемент Ежемесячно
Валовая арендная плата $2,400
− Вакансии (8%) −$192
− Ремонт/обслуживание −$150
− Управление недвижимостью (10%) −$240
− Страхование арендодателя (входит в PITI) $0
Чистый операционный доход $1,818
− Ипотека (ПИТИ) −$1500
Ежемесячный денежный поток $318

Годовой денежный поток: 318 долларов США × 12 = 3816 долларов США

Ключевые показатели

  • Ставка предельной стоимости: NOI / стоимость недвижимости (хороший ориентир для рыночного сравнения).
  • Доходность наличными: годовой денежный поток / общая сумма вложенных денежных средств.

Воспользуйтесь нашим калькулятором арендуемой недвижимости для анализа любой инвестиционной недвижимости.