Каждый платеж по кредиту, который вы делаете, делится на две части: погашение вашей задолженности и оплата кредитору за привилегию брать кредит. Амортизация — это процесс, который точно определяет, как работает это разделение и почему кажется, что ваши досрочные платежи едва касаются баланса.
Что такое амортизация кредита?
Амортизация (американское написание: amortization) — это постепенное погашение кредита посредством плановых платежей с течением времени. Каждый платеж представляет собой одну и ту же общую сумму, но пропорция процентов по отношению к основной сумме меняется с каждым платежом.
В начале кредита большая часть вашего платежа покрывает проценты. В итоге почти все это снижает основную сумму. Это не трюк — это простая арифметика, которая напрямую следует из того, как рассчитываются проценты.
Основная формула
Ежемесячный платеж по кредиту с фиксированной процентной ставкой:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Где:
- M = ежемесячный платеж
- P = основная сумма (сумма кредита)
- r = ежемесячная процентная ставка (годовая ставка / 12)
- n = общее количество платежей (лет × 12)
Пример: ипотека на сумму 200 000 фунтов стерлингов под 4,5% на срок 25 лет.
- г = 4,5%/12 = 0,375% = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 платежей
- М = 200 000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 - 1]
- M = 1111,85 фунтов стерлингов в месяц
Как делится каждый платеж
Месяц 1:
- Проценты = 200 000 фунтов стерлингов × 0,375% = 750,00 фунтов стерлингов
- Основная сумма = 1 111,85 фунтов стерлингов − 750,00 фунтов стерлингов = 361,85 фунтов стерлингов
- Остаток = 199 638,15 фунтов стерлингов.
Месяц 2:
- Проценты = 199 638,15 фунтов стерлингов × 0,375% = 748,64 фунтов стерлингов
- Основная сумма = 1 111,85 фунтов стерлингов − 748,64 фунтов стерлингов = 363,21 фунтов стерлингов
- Остаток = £199 274,94.
Обратите внимание: по мере того, как баланс уменьшается, вместе с ним падают и процентные начисления — поэтому немного большая часть каждого платежа уходит на основную сумму. Это эффект усугубления, который работает наоборот, медленно в вашу пользу.
График амортизации
Полный график погашения показывает каждый платеж в течение срока действия кредита:
| Оплата | Всего оплачено | Интерес | Главный | Баланс |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1111,85 фунтов стерлингов | 750,00 фунтов стерлингов | £361,85 | 199 638 фунтов стерлингов |
| 12 | 1111,85 фунтов стерлингов | 745,66 фунтов стерлингов | 366,19 фунтов стерлингов | 198 912 фунтов стерлингов |
| 60 | 1111,85 фунтов стерлингов | £721,58 | £390,27 | 192 287 фунтов стерлингов |
| 120 | 1111,85 фунтов стерлингов | £683,67 | £428,18 | 182 312 фунтов стерлингов |
| 180 | 1111,85 фунтов стерлингов | £635,41 | £476,44 | 169 450 фунтов стерлингов |
| 240 | 1111,85 фунтов стерлингов | £572,62 | £539,23 | 152 565 фунтов стерлингов |
| 300 | 1111,85 фунтов стерлингов | 4,16 фунта стерлингов | £1107,69 | 0 фунтов стерлингов |
Общая сумма выплат: 333 555 фунтов стерлингов. Общая сумма процентов: 133 555 фунтов стерлингов (67 % от первоначальной суммы кредита)
Вот почему ипотека дорогая — не потому, что ставка высока, а из-за срока.
Почему досрочные платежи так важны
В первом месяце нашего примера выплата дополнительных £361,85 полностью исключит выплату основной суммы долга во втором месяце, сэкономив £748,64 на процентах, которые могли бы быть начислены в течение 25 лет.
Каждый дополнительный фунт, выплаченный досрочно, каскадируется через каждый последующий платеж. Сэкономленные проценты — это не просто ставка по этому фунту, это ставка, складывающаяся за все оставшиеся месяцы.
Практическое правило: Дополнительные 100 фунтов стерлингов в месяц при 25-летней ипотеке под 4,5 % позволяют сэкономить примерно:
- £18 000–24 000 в общей сложности по процентам
- 3–4 года скидки на срок ипотеки
Стратегии переплаты
Регулярная переплата: к каждому платежу добавляется фиксированная сумма. Уменьшает срок и общую сумму процентов. Проверьте правила переплаты вашего кредитора — большинство ипотечных кредитов в Великобритании допускают выплату 10% остатка в год без штрафов.
Единовременная выплата. Один крупный платеж напрямую уменьшает основную сумму долга. Лучше всего это делать после получения бонуса, наследства или доходов от продажи недвижимости.
Компенсированная ипотека (Великобритания): Сбережения на связанном счете компенсируют остаток ипотеки для целей расчета процентов. Обеспечивает гибкость при достижении одинакового снижения процентной ставки.
Амортизация с фиксированной и переменной ставкой
Приведенная выше формула амортизации применяется к кредитам с фиксированной ставкой, по которым процентная ставка не меняется.
Кредиты с переменной ставкой (ипотечные кредиты с отслеживанием, ARM в США) имеют ту же структуру, но ежемесячный платеж пересчитывается при каждом изменении ставки. Это делает невозможным долгосрочное планирование без предположений о будущих ставках.
Кредиты только под проценты
Некоторые ипотечные кредиты предлагаются только на процентной основе — вы платите только проценты каждый месяц, а полная основная сумма подлежит уплате в конце срока. Ежемесячные платежи ниже, но вы не создаете собственного капитала и в конце концов должны ту же сумму.
В нашем примере с 200 000 фунтов стерлингов при ставке 4,5%: платеж только по процентам = 200 000 фунтов стерлингов × 0,375% = 750 фунтов стерлингов в месяц по сравнению с 1 111,85 фунтов стерлингов для погашения. Но по прошествии 25 лет вы все еще должны 200 000 фунтов стерлингов.
Как использовать калькулятор амортизации
- Введите сумму кредита (основную сумму)
- Введите годовую процентную ставку.
- Введите срок кредита в годах.
- Калькулятор показывает ежемесячный платеж, общую сумму процентов и полный график платежей.
Используйте наш Калькулятор кредита и Калькулятор ипотеки, чтобы составить полный график погашения и посмотреть, как дополнительные платежи уменьшают общую стоимость.