Если вы служили в армии, ипотечный кредит VA является одним из самых мощных финансовых преимуществ, доступных вам, но система пособий сбивает с толку почти каждого начинающего пользователя. Понимание того, как работает гарантия, сколько вы будете платить в качестве комиссии за финансирование и как ваш ежемесячный платеж соотносится с обычной ипотекой, может сэкономить вам десятки тысяч долларов в течение срока действия кредита.
Что такое право на получение кредита VA?
Право на получение кредита VA — это сумма в долларах, которую Департамент по делам ветеранов гарантирует вашему кредитору в случае неисполнения обязательств. Дело не в сумме, которую вы можете взять взаймы, а в обещании правительства покрыть часть убытков кредитора, что позволяет кредиторам предлагать вам ипотеку без первоначального взноса и без частной ипотечной страховки.
VA предоставляет два уровня прав:
Базовый размер — 36 000 долларов США. Он был создан несколько десятилетий назад и отражает первоначальный замысел программы. По номинальной стоимости базовое право распространяется только на кредиты на сумму до 144 000 долларов США (кредиторы хотят 25% гарантии и 25% от 144 000 долларов США = 36 000 долларов США).
Прем��и (или права «второго уровня») — именно это позволяет программе работать на современных рынках жилья. VA гарантирует 25% соответствующего лимита кредита, установленного FHFA. Для большинства округов в 2024–2025 годах этот лимит составит 766 550 долларов США, что означает, что общая сумма доступных пособий составит 191 637 долларов США (25% от 766 550 долларов США). После вычета базовых 36 000 долларов к сумме бонуса добавляются еще 155 637 долларов.
С практической точки зрения: при полном праве Управление по делам ветеранов будет гарантировать 25% суммы, которую вы одолжите, в пределах соответствующего кредитного лимита — это означает, что большинство ветеранов могут купить дом с нулевым первоначальным взносом и без потолка кредита в своем округе. Ветераны с полным правом, которые берут кредит выше соответствующего лимита кредита, могут быть обязаны внести первоначальный взнос, равный 25% от суммы превышения.
Полное и оставшееся право
Полное право доступно ветеранам, которые никогда не пользовались своим пособием по кредиту VA, или которые погасили предыдущий кредит VA и право было формально восстановлено, или которые продали свой дом, и новый покупатель принял на себя кредит VA (полностью освобождая ветерана от ответственности).
Чтобы восстановить право после погашения кредита VA, вы отправляете форму VA 26-1880 в VA. Обычно процесс занимает несколько недель. После восстановления вы вернетесь к полному праву, как если бы предыдущего кредита никогда не было.
Оставшееся право применяется, если у вас все еще есть активный кредит VA. Если вы использовали право на сумму 100 000 долларов США на предыдущий дом, который вы не продали, а общая сумма права в вашем округе составляет 191 637 долларов США, у вас осталось 91 637 ��олларов США. Кредитор потребует от вас покрыть первоначальным взносом любой разрыв между 25% новой покупной цены и оставшейся суммой вашего права.
Пример: вы хотите купить дом за 400 000 долларов, но у вас осталось всего 91 637 долларов. Кредитор хочет гарантию в размере 25%: 400 000 долларов США × 25% = 100 000 долларов США. Вам не хватает 8363 долларов, поэтому вам придется внести 8363 доллара в качестве первоначального взноса.
Вы можете иметь два кредита VA одновременно — это распространено среди военнослужащих, которые часто переезжают. Это называется ситуацией «прав второго уровня».
Таблица комиссий за финансирование
Плата за финансирование VA – это единовременная плата, которая обеспечивает самоокупаемость программы кредитования VA. Он выплачивается при закрытии или включен в сумму кредита. Размер комиссии зависит от типа вашего кредита, первоначального взноса и того, использовали ли вы эту льготу раньше.
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
Освобождение от платы за финансирование: Ветераны, получающие компенсацию по инвалидности VA с любым рейтингом (даже 0%), оставшиеся в живых супруги ветеранов, которые умерли на службе или от инвалидности, связанной со службой, а также получатели «Пурпурного с��рдца», находящиеся на действительной военной службе, освобождаются от платы за финансирование. Это может сэкономить тысячи — по кредиту в размере 400 000 долларов комиссия в размере 2,15% равна 8600 долларам.
Пример ежемесячного платежа: VA против обычного
Давайте сравним покупку дома за 400 000 долларов с 0% скидкой по кредиту VA с 5% скидкой по обычному кредиту при той же процентной ставке 7,0% (фиксированная на 30 лет).
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
На первый взгляд ежемесячный платеж выглядит аналогично, но заемщик VA при закрытии оставляет в кармане 20 000 долларов. Если бы эти 20 000 долларов были инвестированы под 7% годовых, они выросли бы примерно до 76 000 долларов за 20 лет, что сделало бы истинное преимущество кредита VA значительно большим, чем предполагает сравнение платежей.
PMI по обычному кредиту обычно падает, как только вы достигаете 80% LTV (около 8–9 лет по этим цифрам), но к тому времени заемщик VA получает выгоду от многих лет бесплатного PMI.
Окружные лимиты кредита
После принятия в 2020 году Закона о ветеранах Вьетнамского военно-морского флота Blue Water больше не существует «лимитов» по кредитам VA для ветеранов, имеющих полное право. Вы можете занять столько, сколько одобрит кредитор. Однако лимиты кредита, соответствующие округу, по-прежнему имеют значение в двух ситуациях:
- Ветераны с оставшимся (неполным) правом — ограничения влияют на расчет необходимого первоначального взноса.
- Кредиторы могут устанавливать свои собственные надбавки сверх соответствующего лимита.
Стандартный лимит (большинство округов США, 2024–2025 гг.): 766 550 долларов США
Примеры областей с высокой стоимостью:
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
Ссуды VA в округах с высокими затратами дают ветеранам еще большую покупательную способность с нулевой ставкой, поскольку гарантия основана на 25% от более высокого соответствующего лимита.
Распространенные мифы о кредитах VA развенчаны
Миф: кредиты VA предназначены только для тех, кто впервые покупает жилье. Ложь. Нет ограничений на то, сколько раз вы можете использовать льготу по кредиту VA. Пока у вас есть доступное право (полное или оставшееся), вы можете использовать кредит VA снова и снова на протяжении всей своей жизни.
Миф: закрытие кредитов VA занимает больше времени, и продавцы их не принимают. Это было более верно десять лет назад, когда оценки VA были медленнее. Сегодня кредиты VA закрываются примерно в те же сроки, что и обычные кредиты — обы��но 30–45 дней. Колебания продавца — это вопрос переговоров, а не вопрос исполнения кредита. Хорошо написанное предложение с письмом о предварительном одобрении от кредитора с опытом работы в ВА является полностью конкурентоспособным.
Миф: Кредит VA не требует оценки. Ложь. Оценка VA является обязательной. VA использует свою собственную группу оценщиков и имеет минимальные требования к недвижимости (MPR), чтобы гарантировать, что дом безопасен, надежен и санитарен. Это защищает ветерана так же, как и кредитора.
Миф: Вы должны платить комиссию за финансирование из своего кармана. Комиссия за финансирование может быть полностью включена в сумму кредита, при этом не требуется никаких наличных платежей. Компромиссом является немного более высокий остаток по кредиту и немного более высокий ежемесячный платеж.
Миф: Кредит VA можно использовать только для покупки дома на одну семью. Кредиты VA могут финансировать дома на одну семью, квартиры в проектах, одобренных VA, готовые дома на постоянном фундаменте и многоквартирные дома до четырех квартир - при условии, что вы живете в одной из квартир в качестве основного места жительства.
Понимание этих основ до того, как вы начнете делать покупки, даст вам гораздо больше возможностей использовать одно из самых ценных преимуществ, полученных во время военной службы.