Что такое LMI Calculator Australia?
▾
Ипотечное страхование кредиторов (LMI) — это страховой полис, который защищает кредитора, а не заемщика, в случае, если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному кредиту, а выручки от продажи недвижимости недостаточно для покрытия непогашенного остатка кредита. Несмотря на то, что заемщик платит премию, LMI приносит пользу только кредитору. Это требуется большинству австралийских кредиторов, когда соотношение кредита к стоимости (LVR) превышает 80%, что означает, что у заемщика есть депозит менее 20%. Двумя основными поставщиками LMI в Австралии являются Helia (ранее Genworth) и QBE LMI, и большинство кредиторов имеют соглашения с одним или обоими. Премии LMI рассчитываются на сумму кредита в процентах, которые зависят как от LVR, так и от размера кредита, с использованием собственных таблиц премий. Приблизительно при LVR от 80% до 85% премия составляет примерно 0,5–1% от суммы кредита; для LVR от 85% до 90% он возрастает примерно до 1–2%; а при LVR от 90% до 95% он может достигать 2–3% и более от суммы кредита. Эти проценты увеличиваются с увеличением суммы кредита. Премии LMI могут выплачиваться авансом в виде единовременной выплаты или, что чаще всего, капитализироваться в остаток кредита — это означает, что вы платите проценты по премии LMI в течение всего срока действия кредита, увеличивая его эффективную стоимость. LMI — это единовременные затраты во время погашения кредита. Если вы рефинансируете или быстро погашаете кредит, постоянная премия или возврат средств не взимаются. Представители определенных профессий — обычно врачи, юристы, бухгалтеры и другие специалисты с высоким доходом — могут получить доступ к льготам LMI через некоторых кредиторов при LVR до 90% или 95%.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Премия LMI = Сумма кредита × Ставка LMI (на основе LVR и уровня размера кредита); Капитализированная стоимость LMI = Премия LMI × (1 + Процентная ставка по кредиту) ^ ГодыОписание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| propertyPrice | Цена покупки | — | Цена покупки или рыночная стоимость недвижимости, которая является ключевым параметром в расчете калькулятора LMI в Австралии и напрямую влияет на конечный расчетный результат. |
| deposit | Аванс заемщика | — | Сумма первоначального депозита заемщика, которая является ключевым параметром в расчете калькулятора LMI для Австралии и напрямую влияет на конечный расчетный результат. |
| loanAmount | Сумма займа | — | Сумма займа = цена недвижимости минус депозит, который является ключевым параметром в расчете калькулятора LMI в Австралии и напрямую влияет на конечный расчетный результат. |
| lvr | Заем | — | Отношение кредита к стоимости = сумма кредита ÷ стоимость недвижимости, которая является ключевым параметром в расчете калькулятора LMI в Австралии и напрямую влияет на окончательный расчетный результат. |
| lmiRate | Применимый LMI | — | Применимая ставка премии LMI в зависимости от LVR и уровня размера кредита |
Как LMI Calculator Australia
▾
- 1Определите цену покупки и сумму депозита, чтобы рассчитать сумму кредита и LVR.
- 2Определите, какой уровень LVR применяется: 80–85%, 85–90% или 90–95%, поскольку ставки увеличиваются с более высокими LVR.
- 3Определите, какой уровень размера кредита применяется, поскольку более крупные кредиты привлекают более высокие ставки LMI в том же диапазоне LVR.
- 4Найдите или оцените ставку LMI в таблице тарифов соответствующего поставщика для вашего LVR и размера кредита.
- 5Умножьте сумму кредита на ставку LMI, чтобы рассчитать базовую премию. Добавьте применимую государственную гербовую пошлину к премии LMI (в некоторых штатах она взимается).
- 6Решите, платить ли премию LMI авансом или капитализировать ее в кредит — капитализация увеличивает остаток по кредиту и означает, что на сумму премии начисляются проценты.
- 7Сравните стоимость LMI с такими альтернативами, как «Гарантия первого дома» (для правомочных покупателей первого дома), семейная гарантия или отсрочка покупки, чтобы сэкономить больший депозит.
Решённые примеры
▾
Ставка примерно 1,5–2% от суммы кредита при 90% LVR для этого размера кредита.
От 540 000 долларов США × 1,5% = от 8 100 до 540 000 долларов США × 2% = 10 800 долларов США в зависимости от кредитора и поставщика.
При 95% LVR ставки LMI самые высокие — примерно 3–3,5% от суммы кредита.
От 475 000 долларов США × 3,0% = от 14 250 долларов США до 475 000 долларов США × 3,5% = 16 625 долларов США. Часто капитализируется, добавляя процентные расходы.
Капитализация LMI значительно увеличивает ее истинную стоимость из-за сложных процентов.
При ставке 6% в течение 30 лет дополнительные проценты по кредиту P&I составляют примерно 21 600 долларов США в виде дополнительных процентов в размере 12 000 долларов США.
Программа First Home Guarantee полностью исключает LMI для соответствующих покупателей — значительная авансовая экономия
LMI при ~3% × 522 500 долларов США = 15 675 долларов США. FHBG покрывает тот же риск бесплатно для покупателя.
Практическое применение
▾
Первый покупатель дома рассчитывает стоимость LMI в зависимости от времени, необходимого для сохранения дополнительного депозита для достижения LVR 80%. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Заемщик сравнивает общую стоимость выхода на рынок сейчас с LMI и ожидания еще одного года, чтобы сэкономить. Практикующие специалисты отрасли полагаются на этот расчет для оценки производительности, сравнения альтернатив и обеспечения соответствия установленным стандартам и нормативным требованиям.
Ипотечный брокер, оценивающий премии LMI для нескольких вариантов недвижимости в разных ценовых категориях и размерах депозита. Научные исследователи и студенты используют эти вычисления для проверки теоретических моделей, выполнения курсовых заданий и более глубокого понимания основных математических принципов.
Покупатель инвестиционной недвижимости рассчитывает вычитаемую стоимость LMI в течение 5 лет в рамках анализа денежных потоков недвижимости. Финансовые аналитики и специалисты по планированию включают этот расчет в свой рабочий процесс для получения точных прогнозов, оценки сценариев риска и представления рекомендаций на основе данных заинтересованным сторонам.
Врач проверяет, имеют ли они право на отказ от LMI при 90% LVR, чтобы избежать премии в размере 20 000 долларов США по ипотечному кредиту в 1 миллион долларов США. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Особые случаи
▾
Профессиональные отказы от LMI
{'title': 'Профессиональные отказы от LMI', 'body': 'Многие кредиторы предлагают отказы от LMI для определенных профессий с высоким доходом, включая практикующих врачей, стоматологов, юристов, бухгалтеров и некоторых инженеров. Эти заемщики часто могут получить доступ к кредитам под 90% или даже 95% LVR без каких-либо надбавок LMI при условии соблюдения минимального порога дохода и проверки занятости».} При столкновении с этим сценарием в расчетах калькулятора LMI в Австралии пользователи должны убедиться, что их входные значения попадают в ожидаемый диапазон, чтобы формула давала значимые результаты. Входные данные, выходящие за пределы допустимого диапазона, могут привести к математически обоснованным, но практически бессмысленным результатам, которые не отражают реальные условия.
Инвестиционная недвижимость LMI
{'title': 'Инвестиционная недвижимость LMI', 'body': 'LMI по инвестиционной недвижимости обычно имеет ту же структуру ставок, что и кредиты для собственников-арендаторов, но может иметь несколько иной аппетит кредиторов. Важно отметить, что премия LMI по инвестиционной недвижимости не облагается налогом в течение наименьшего из сроков кредита или 5 лет, что снижает эффективную стоимость».} Этот крайний случай часто возникает в профессиональных приложениях австралийского калькулятора LMI, где задействованы граничные условия или экстремальные значения. Практикующие специалисты должны документировать случаи возникновения такой ситуации и учитывать, являются ли альтернативные методы расчета или поправочные коэффициенты более подходящими для их конкретного случая использования.
Гербовый сбор на LMI
{'title': 'Гербовый сбор на LMI', 'body': 'Некоторые штаты взимают гербовый сбор с самой премии LMI, увеличивая общую стоимость. Новый Южный Уэльс взимает гербовый сбор в размере 9% от премии LMI, что означает, что премия LMI в размере 15 000 долларов США влечет за собой дополнительные 1350 долларов США в виде гербового сбора. Эта сумма капитализируется в кредит вместе с премией LMI.'}
Кредиты с низкой документацией и LMI
{'title': 'Кредиты с низким уровнем документа и LMI', 'body': 'Самозанятые заемщики или те, кто не может предоставить стандартную документацию о доходе, могут получить доступ к кредитам с низким или альтернативным документом, но обычно сталкиваются с более высокими ставками LMI или более строгими ограничениями LVR (часто максимум 80%). Кредиторы учитывают дополнительный риск неподтвержденного дохода.'} При столкновении с этим сценарием в расчетах калькулятора LMI в Австралии пользователи должны убедиться, что их входные значения попадают в ожидаемый диапазон, чтобы формула давала значимые результаты. Входные данные, выходящие за пределы допустимого диапазона, могут привести к математически обоснованным, но практически бессмысленным результатам, которые не отражают реальные условия.
Справочные данные калькулятора LMI для Австралии
▾
| LVR | Приблизительная ставка LMI (в кредит) | Пример кредита в размере 500 тысяч долларов США с премией |
|---|---|---|
| 80–85% | 0,5–0,9% | 2500–4500 долларов США |
| 85–90% | 1,2–2,0% | 6000–10 000 долларов США |
| 90–92% | 2,0–2,5% | 10 000–12 500 долларов США |
| 92–95% | 2,5–3,5% | 12 500–17 500 долларов США |
| >95% | 3,5%+ | $17,500+ |
Часто задаваемые вопросы
▾
Кого защищает LMI?
LMI защищает кредитора, а не заемщика. Если заемщик не выполняет свои обязательства и имущество продается с убытком, кредитор требует возмещения недостающей суммы от страховщика LMI. Страховщик может затем потребовать от заемщика возмещения этой суммы. Это важное соображение при работе с расчетами австралийского калькулятора LMI в практических приложениях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Возмещается ли LMI, если я продаю или рефинансирую досрочно?
Нет. LMI — это разовая премия, которая не подлежит возврату при досрочном погашении, продаже или рефинансировании. Когда вы рефинансируете нового кредитора, новый кредитор будет оценивать LMI отдельно — возможно, вам придется заплатить новую премию LMI, если ваш LVR с новым кредитором все еще превышает 80%.
Могу ли я избежать LMI без депозита в размере 20%?
Да. Варианты включают в себя «Гарантию первого дома» (имеются право покупатели первого дома), использование гаранта (член семьи обеспечивает дополнительную безопасность), определенные профессиональные программы отказа от LMI для врачей/юристов/бухгалтеров на уровне до 90-95% LVR или собственные продукты некоторых кредиторов по отказу от LMI для определенных сегментов клиентов. Это важное соображение при работе с расчетами австралийского калькулятора LMI в практических приложениях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Подлежит ли LMI налогообложению?
LMI не подлежит вычету по кредитам, предоставленным собственникам-арендаторам. Однако для инвестиционной недвижимости ATO позволяет вычитать LMI в течение меньшего из сроков кредита или 5 лет (пропорциональный вычет каждый год), поскольку это стоимость займа. Это важное соображение при работе с расчетами австралийского калькулятора LMI в практических приложениях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Все ли кредиторы используют одинаковые ставки LMI?
Нет. Ставки LMI различаются между кредиторами и между двумя основными поставщиками LMI (Helia и QBE). Некоторые кредиторы имеют эксклюзивные соглашения с одним поставщиком, и таблицы ставок различаются. Различия могут привести к изменению премий по одному и тому же кредиту на тысячи долларов. Это важное соображение при работе с расчетами австралийского калькулятора LMI в практических приложениях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Что такое поручительский кредит и чем он отличается от LMI?
Кредит с поручителем использует имущество члена семьи в качестве дополнительного обеспечения, позволяя заемщику получить доступ к более чем 80% LVR без возникновения LMI. Поручитель несет ответственность в случае неисполнения обязательств заемщиком. В отличие от LMI, здесь нет авансового платежа, но гарант несет личный риск. На практике эта концепция занимает центральное место в австралийском калькуляторе LMI, поскольку она определяет основные взаимосвязи между входными переменными.
При каком LVR LMI перестает требоваться?
Большинство кредиторов требуют LMI для кредитов, где LVR превышает 80%. Как только остаток вашего кредита упадет ниже 80% от стоимости недвижимости за счет погашения и/или роста капитала, требование кредитора LMI эффективно удовлетворяется для текущих целей кредитования. Это важное соображение при работе с расчетами австралийского калькулятора LMI в практических приложениях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Является ли LMI тем же самым, что и страхование защиты ипотеки?
Нет. Страхование ипотеки — это тип страхования жизни/инвалидности, который покрывает выплаты по ипотеке заемщика в случае его смерти или неспособности работать. LMI покрывает кредитора от убытков в результате дефолта. Это совершенно отдельные продукты. Это важное соображение при работе с расчетами австралийского калькулятора LMI в практических приложениях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Распространённые ошибки
▾
- !Предполагая, что LMI защищает заемщика — он защищает исключительно кредитора, и страховщик все равно может требовать от заемщика возмещения после дефолта.
- !Капитализация LMI в кредит без оценки стоимости долгосрочных процентов — премия в размере 15 000 долларов США может стоить более 30 000 долларов США в общей сложности по процентам за 30 лет.
- !Не изучать программы освобождения от LMI для соответствующих профессий до уплаты значительной премии LMI.
- !Забывая, что LMI должен быть погашен по новому кредиту, если рефинансирование другому кредитору все еще превышает 80% LVR.
- !Игнорирование государственной гербовой пошлины на премию LMI при расчете общей стоимости.
- !Не рассматривать Гарантию первого дома в качестве альтернативы LMI для правомочных покупателей первого дома, что могло бы сэкономить десятки тысяч долларов.
Совет профессионала
Если ваш LVR чуть выше 80% (например, 81%), подумайте, может ли небольшой дополнительный вклад из сбережений или подарок от семьи увеличить LVR ровно до 80% и полностью устранить LMI. Даже небольшой дополнительный депозит может сэкономить тысячи.
Знаете ли вы?
LMI был представлен в Австралии в 1960-х годах и первоначально назывался страхованием ипотечных гарантий. На австралийском рынке доминируют всего два провайдера — Helia и QBE — которые вместе страхуют ипотечные кредиты на сотни миллиардов долларов по всей стране.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читать далее →Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.