Что такое Rental Property Deductions Australia?
▾
Вычеты по аренде недвижимости — это расходы, которые австралийские инвесторы в недвижимость могут требовать от своего дохода от аренды, чтобы уменьшить свой налогооблагаемый доход. Австралийское налоговое управление допускает две широкие категории вычетов: те, которые подлежат истребованию в том году, когда были понесены расходы (немедленно вычитаемые), и те, которые амортизируются с течением времени, поскольку они по своей природе являются капитальными. Немедленно вычитаемые расходы включают рекламу для арендаторов, муниципальные тарифы и тарифы на воду, страховые взносы на имущество и его содержание, проценты по инвестиционным кредитам, использованным для приобретения или улучшения сдаваемого в аренду имущества, сборы за управление имуществом и комиссии за сдачу в аренду, земельный налог, ремонт и техническое обслуживание (которые восстанавливают имущество до его первоначального состояния, но не улучшают его), корпоративные сборы, канцелярские и почтовые расходы для управления арендой, а также юридические расходы, связанные с подготовкой к аренде. Капитальные затраты должны амортизироваться с течением времени. Раздел 40 Закона об оценке подоходного налога охватывает машины и оборудование — такие приборы, как посудомоечные машины, кондиционеры, системы горячего водоснабжения и ковровые покрытия, которые имеют ограниченный эффективный срок службы и снижаются в цене с каждым годом. Раздел 43 покрывает затраты на строительство зданий и структурные улучшения, которые подлежат вычету по ставке 2,5% в год в течение 40 лет для жилых объектов, построенных после 16 сентября 1987 года. С 1 июля 2017 года только новые владельцы новых объектов недвижимости могут требовать амортизации по разделу 40 по ранее использованным активам — бывшие в употреблении активы больше не амортизируются последующими владельцами. График амортизации оценщика обычно требуется для обоснования требований Подразделения 43 и Подразделения 40 в отношении недавно приобретенной недвижимости. Отрицательный рычаг возникает, когда общие вычеты по аренде превышают доход от аренды, создавая чистый убыток от аренды, который может компенсировать другие доходы, такие как заработная плата.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Чистый доход от аренды = Валовой доход от аренды - Немедленно вычитаемые расходы - Амортизация по Разделу 40 - Скидка на строительство по Разделу 43; Чистый убыток от аренды (отрицательный коэффициент) = max(0, Вычеты - Валовой доход от аренды)Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Общая сумма полученной арендной платы | — | Общая арендная плата, полученная от арендаторов в течение финансового года, которая является ключевым параметром при расчете арендных вычетов в Австралии и напрямую влияет на окончательный расчетный результат. |
| interestExpense | Проценты, начисленные на | — | Проценты, начисленные по кредиту на инвестиционную недвижимость, который является ключевым параметром при расчете вычетов по аренде в Австралии и напрямую влияет на конечный расчетный результат. |
| managementFees | Комиссия за управление недвижимостью | — | Сборы за управление недвижимостью и комиссии за аренду, которые являются ключевым параметром при расчете вычетов по аренде в Австралии и напрямую влияют на конечный расчетный результат. |
Как Rental Property Deductions Australia
▾
- 1Соберите весь доход от аренды, полученный в течение финансового года, включая арендную плату, суммы залога и страховые выплаты.
- 2Определите и просуммируйте все расходы, подлежащие немедленному вычету: проценты, ставки, страхование, комиссионные за управление, ремонт, рекламу и другие денежные расходы, выплаченные в течение года.
- 3Получите график амортизации оценщика для объекта недвижимости, в котором перечислены все объекты Подраздела 40 (установки и оборудование) с указанием их эффективного срока службы и сумм амортизации.
- 4Добавьте годовую надбавку на строительство по Дивизиону 43 в размере 2,5% от соответствующих затрат на строительство, если недвижимость была построена после 16 сентября 1987 года.
- 5Суммируйте все вычеты и вычтите из валового дохода от аренды, чтобы рассчитать чистый доход или убыток от аренды.
- 6Если возникает чистый убыток от аренды, он засчитывается в счет прочего облагаемого дохода (отрицательный заемный капитал) для уменьшения общего налогооблагаемого дохода.
- 7Обо всех доходах от аренды и вычетах укажите в таблице сдаваемой в аренду недвижимости вашей декларации по индивидуальному подоходному налогу.
Решённые примеры
▾
Позитивно ориентированная недвижимость увеличивает налогооблагаемый доход
26 000 долларов США - (14 000 долларов США + 2 000 долларов США + 1 200 долларов США + 2 340 долларов США + 800 долларов США + 3 500 долларов США) = 26 000 долларов США - 23 840 долларов США = чистая прибыль в размере 2 160 долларов США.
Чистый убыток от аренды компенсирует налогооблагаемый доход от заработной платы, что потенциально приводит к возврату налога.
22 000–34 000 долларов США = чистый убыток от аренды – 12 000 долларов США. При предельной ставке 37% налоговая экономия = 4440 долларов США.
Пособие по Дивизиону 43 действует с даты строительства, а не с момента покупки — более старым объектам осталось меньше лет.
220 000 долларов США × 2,5% = 5 500 долларов США в год. Это продолжается в течение 40 лет с даты постройки.
Убывающая ставка стоимости = 200% ÷ годы эффективного срока службы.
Коэффициент уменьшения стоимости = 200% ÷ 10 = 20%. Вычет за 1 год = 3500 долларов США × 20% = 700 долларов США.
Практическое применение
▾
Инвестор рассчитывает ожидаемый денежный поток после уплаты налогов от предлагаемой покупки инвестиционной недвижимости, включая все вычитаемые расходы. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в соответствующих областях.
Владелец недвижимости готовит годовую налоговую декларацию с графиком аренды с полным списком вычитаемых расходов. Практикующие специалисты отрасли полагаются на этот расчет для оценки производительности, сравнения альтернатив и обеспечения соответствия установленным стандартам и нормативным требованиям.
Новый арендодатель определяет, квалифицируются ли первоначальные затраты на ремонт после покупки как подлежащие немедленному вычету или должны быть капитализированы. Научные исследователи и студенты используют эти вычисления для проверки теоретических моделей, выполнения курсовых заданий и развития более глубокого понимания основных математических принципов.
Бухгалтер, рассчитывающий годовое требование об амортизации на основе отчета оценщика инвестиционной недвижимости клиента. Финансовые аналитики и планировщики включают этот расчет в свой рабочий процесс для получения точных прогнозов, оценки сценариев риска и представления рекомендаций на основе данных заинтересованным сторонам.
Инвестор в недвижимость, сравнивающий стоимость отрицательного заемного капитала после уплаты налогов в различных категориях подоходного налога. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих соответствующих областях.
Особые случаи
▾
Предоплаченные расходы
{'title': 'Расходы предоплаты', 'body': 'Расходы предоплаты, охватывающие период в 12 месяцев или менее, который заканчивается до конца следующего доходного года, подлежат немедленному вычету. Например, предоплата 12-месячной страховки арендодателя в июне полностью подлежит франшизе в этом финансовом году.'} При столкновении с этим сценарием при расчете вычетов за аренду в Австралии пользователи должны убедиться, что их входные значения попадают в ожидаемый диапазон, чтобы формула давала значимые результаты. Входные данные, выходящие за пределы допустимого диапазона, могут привести к математически обоснованным, но практически бессмысленным результатам, которые не отражают реальные условия.
Недвижимость смешанного назначения (Дом для отдыха)
{'title': 'Недвижимость смешанного использования (Дом для отдыха)', 'body': 'Если вы используете недвижимость лично в течение некоторых периодов и сдаете ее в аренду другим, вы должны распределить вычеты между частным и приносящим доход использованием. Только та часть времени, в течение которой жилье сдается в аренду (или действительно доступно для аренды), приводит к вычитаемым расходам». Этот крайний случай часто возникает в профессиональных применениях вычетов арендной платы в Австралии, где задействованы граничные условия или экстремальные значения. Практикующие специалисты должны документировать случаи возникновения такой ситуации и учитывать, являются ли альтернативные методы расчета или поправочные коэффициенты более подходящими для их конкретного случая использования.
Первоначальный ремонт при покупке
{'title': 'Первоначальный ремонт при покупке', 'body': 'Ремонт, направленный на приведение вновь приобретенной недвижимости в состояние, подходящее для сдачи в аренду, классифицируется как первоначальный ремонт и является капитальным — он должен амортизироваться с течением времени, а не немедленно вычитаться. Это обычная ловушка для новых инвесторов в недвижимость».} В контексте вычетов по аренде в Австралии этот особый случай требует тщательной интерпретации, поскольку стандартные допущения могут оказаться неверными. Пользователям следует сопоставить результаты с экспертными знаниями в предметной области и рассмотреть возможность использования дополнительных источников или инструментов для проверки результатов в этих нетипичных условиях.
Распределение затрат по займам
{'title': 'Распространение затрат по займам', 'body': 'Комиссионные за выдачу кредита, сборы за регистрацию ипотеки, гербовый сбор по ипотеке и LMI (для инвестиционной недвижимости) представляют собой затраты по займу. Они подлежат вычету в течение меньшего из сроков кредита или 5 лет на равномерной основе, а не сразу».} При возникновении этого сценария при расчете вычетов по аренде в Австралии пользователи должны убедиться, что их входные значения попадают в ожидаемый диапазон, чтобы формула давала значимые результаты. Входные данные, выходящие за пределы допустимого диапазона, могут привести к математически обоснованным, но практически бессмысленным результатам, которые не отражают реальные условия.
Справочные данные по арендным вычетам в Австралии
▾
| Тип расходов | Франшиза | Подразделение/Категория |
|---|---|---|
| Проценты по кредиту | Немедленно | Раздел 8-1 |
| Совет/тарифы на воду | Немедленно | Раздел 8-1 |
| Комиссия за управление недвижимостью | Немедленно | Раздел 8-1 |
| Ремонт (не улучшения) | Немедленно | Раздел 8-1 |
| Стоимость строительства здания | 2,5%/год старше 40 лет | Дивизия 43 |
| Техника и ковры | Амортизация в течение эффективного срока службы | Дивизион 40 |
| LMI по инвестиционному кредиту | 5-летний спред | Затраты по займам |
Часто задаваемые вопросы
▾
Чем отличается ремонт от улучшения?
Ремонт возвращает имущество в исходное состояние без его улучшения — например, ремонт сломанного забора или латание протекающей крыши. Улучшение улучшает состояние объекта по сравнению с его первоначальным состоянием и представляет собой капитальные затраты, которые должны амортизироваться, а не немедленно вычитаться. На практике эта концепция занимает центральное место в вычетах по аренде в Австралии, поскольку она определяет основные взаимосвязи между входными переменными.
Могу ли я требовать проценты по кредиту, использованному для покупки инвестиционной недвижимости?
Да. Проценты по кредиту, использованному для приобретения приносящей доход недвижимости, вычитаются немедленно в том году, когда они начисляются. Однако, если кредит использовался для каких-либо личных целей (например, для финансирования отпуска), вычету подлежит только та часть, которая относится к инвестициям. Это важное соображение при работе с расчетами арендных отчислений в Австралии в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Могу ли я по-прежнему требовать амортизацию подержанной недвижимости?
По Подразделению 40 (Машины и оборудование) инвесторами амортизируются только новые активы, установленные после 9 мая 2017 года, или активы в новых объектах недвижимости. Ранее существовавшие бывшие в употреблении активы в бывшей в употреблении недвижимости не подлежат амортизации для последующих владельцев. Раздел 43 (разрешение на строительство) по-прежнему доступен независимо от предыдущего владения. Это важное соображение при работе с расчетами арендных отчислений в Австралии в практических целях.
Нужен ли мне отчет сметчика?
Это не является обязательным по закону, но отчет оценщика настоятельно рекомендуется для инвестиционной недвижимости, поскольку он обеспечивает защитную, соответствующую требованиям ATO основу для требования вычетов по разделу 40 и 43. Без этого ATO может отклонить претензии на суммы, которые вы не можете подтвердить. Это важное соображение при работе с расчетами арендных отчислений в Австралии в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Могу ли я потребовать командировочные расходы для осмотра арендуемого имущества?
С 1 июля 2017 года командировочные расходы для проверки, обслуживания или сбора арендной платы за арендуемую жилую недвижимость больше не подлежат вычету для индивидуальных инвесторов. Это изменение было введено для устранения предполагаемого злоупотребления концессией. Это важное соображение при работе с расчетами арендных отчислений в Австралии в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Что происходит с потерями от аренды, которые я не могу использовать немедленно?
В Австралии убытки от аренды недвижимости с отрицательной зависимостью, как правило, немедленно вычитаются из других доходов (заработная плата и т. д.). Для инвесторов-резидентов Австралии не существует механизма отложенных убытков — в отличие от некоторых зарубежных налоговых систем. Это важное соображение при работе с расчетами арендных отчислений в Австралии в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Как распределяются расходы, если я владею только частью имущества?
Вычеты распределяются в зависимости от доли владения. Если вы владеете 50% совместной инвестиционной недвижимости, вы заявляете о 50% всех расходов и указываете 50% всех доходов в своей индивидуальной налоговой декларации. Этот процесс включает систематическое применение базовой формулы к заданным входным данным. Каждая переменная в расчете влияет на конечный результат, а понимание их индивидуальной роли помогает обеспечить точное применение.
Могу ли я требовать проценты в период вакантности?
Да, при условии, что вы действительно пытаетесь сдать недвижимость в аренду и она доступна для аренды. Проценты и другие затраты на содержание в течение коротких периодов вакантности между арендами остаются франшизой. Однако, если вы используете недвижимость лично во время ее отсутствия, расходы в этот период не подлежат вычету. Это важное соображение при работе с расчетами арендных отчислений в Австралии в практических целях.
Распространённые ошибки
▾
- !Заявление об улучшениях как о ремонте — улучшения должны амортизироваться как капитальные работы, а не вычитаться немедленно.
- !Забывание распределить расходы между арендой и личным использованием недвижимости, которая иногда используется в личных целях.
- !Требование о проезде к сдаваемой в аренду недвижимости, которая не подлежит франшизе с 1 июля 2017 года для инвесторов в жилую недвижимость.
- !Не учитывается пособие на строительство по Дивизиону 43 для объектов недвижимости, построенных после 1987 года, в результате чего тысячи долларов вычетов остаются невостребованными.
- !Отсутствие отчета оценщика при покупке, что затрудняет обоснование требований по амортизации в будущие годы.
- !Вычет процентов по кредитным средствам, используемым в личных целях, а не только по части инвестиционного использования.
Совет профессионала
Закажите отчет оценщика в первый год владения инвестиционной недвижимостью. Типичная стоимость в размере 500–700 долларов сама по себе не облагается налогом, и отчет часто открывает тысячи долларов в виде ежегодных амортизационных отчислений, которые в противном случае вы бы упустили.
Знаете ли вы?
По оценкам ATO, более 2 миллионов австралийцев владеют инвестиционной недвижимостью и ежегодно требуют арендных вычетов, что делает эту категорию налоговых вычетов одной из крупнейших в Австралии по общей долларовой стоимости.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читать далее →Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.