Что такое Rental Income Tax Canada?
▾
В Канаде доход от аренды жилой или коммерческой недвижимости полностью облагается налогом как доход и должен быть указан в декларации о подоходном налоге с населения Т1 (или корпоративной декларации Т2, если он удерживается через компанию). Доход от аренды указывается в форме Т776 (Отчет об аренде недвижимости). Чистый доход от аренды равен валовой выручке от аренды за вычетом всех допустимых расходов. Допустимые расходы включают проценты по ипотечному кредиту (не погашение основной суммы долга), налоги на имущество, страхование, техническое обслуживание и ремонт, рекламу, сборы за управление имуществом, юридические и бухгалтерские сборы, а также офисные расходы. Пособие на капитальные затраты (CCA — по сути, амортизация) может быть востребовано в отношении здания (не земли) по ставке 4% в год по уменьшаемому остатку класса 1. Однако CCA нельзя использовать для создания или увеличения убытков от аренды — он может лишь свести доход к нулю. Важно отметить, что когда недвижимость, ранее использовавшаяся в качестве основного места жительства, преобразуется в сдаваемую в аренду или наоборот, происходит условное отчуждение по справедливой рыночной стоимости. Сберегательный счет First Home Savings Account (FHSA) нельзя использовать, если недвижимость будет сдаваться в аренду. Арендодатели-нерезиденты (те, кто живет за пределами Канады) должны удержать и перевести 25% валового дохода от аренды в CRA или выбрать подачу заявления в соответствии с разделом 216 Закона о подоходном налоге, чтобы вместо этого платить налог на чистый доход.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Чистый доход от аренды = валовая арендная плата - проценты по ипотеке - налог на недвижимость - страхование - обслуживание - плата за управление - реклама - CCA (только здание, 4% класс 1); CCA не может создать убытокОписание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| GR | Валовая арендная плата | $CAD | Общие поступления от аренды, включая все дополнительные доходы, которые являются ключевым параметром при расчете подоходного налога от аренды в Канаде и напрямую влияют на окончательный расчетный результат. |
| E | Допустимые расходы | $CAD | Общая вычитаемая стоимость аренды без учета CCA, который является ключевым параметром в расчете подоходного налога от аренды в Канаде и напрямую влияет на окончательный расчетный результат. |
| CCA | Резерв на капитальные затраты | $CAD | 4% строительства ОГК; не может превышать чистый доход до CCA |
Как Rental Income Tax Canada
▾
- 1Суммируйте все валовые поступления от аренды за год, включая базовую арендную плату, парковку, услуги прачечной и другие дополнительные расходы.
- 2Вычтите допустимые расходы: проценты по ипотеке (не основную сумму долга), налог на имущество, страховые взносы, ремонт и техническое обслуживание, расходы на рекламу и управление недвижимостью, а также юридические/бухгалтерские сборы.
- 3Рассчитайте надбавку на капитальные затраты (CCA) в размере 4% от неамортизированной капитальной стоимости (UCC) здания — правило полугода снижает ее до 2% в первый год.
- 4Примените CCA, но учтите, что он не может создать или увеличить убытки от аренды; это может только свести доход от аренды к нулю
- 5Чистый доход от аренды добавляется к другим источникам дохода и облагается налогом по применимой предельной ставке.
- 6Если существует чистый убыток от аренды (из-за разрешенных расходов, превышающих доход от аренды до CCA), этот убыток обычно можно использовать для компенсации других доходов.
- 7Отправьте отчет по форме T776 и приложите его к декларации T1.
Решённые примеры
▾
24 000 долларов США – (9 000 долларов США + 3 600 долларов США + 1 200 долларов США + 1 500 долларов США + 2 400 долларов США) = 24 000 долларов США – 17 700 долларов США = 6 300 долларов США.
Все вычитаемые расходы составляют 17 700 долларов США, в результате чего чистый доход от аренды составляет 6 300 долларов США, которые добавляются к другим доходам арендодателя и облагаются налогом по предельной ставке.
CCA не может быть востребован, поскольку это увеличит убытки. Убыток в размере 3000 долларов компенсирует занятость или другой доход.
Убыток от аренды (до учета CCA) можно вычесть из другого дохода, что снижает общий налог. CCA не подлежит требованию, если расходы уже превышают доход от аренды.
Ставка ОСО для жилых зданий составляет 4% (1 класс). Правило полугода применяется в год приобретения.
В год покупки применяется только 50% обычной ставки CCA в размере 4%. В последующие годы полные 4% применяются к уменьшающемуся балансу UCC.
Изменение использования приводит к условному отчуждению. Выборы в соответствии с разделом 45(2) могут разрешить отсрочку выплаты при сохранении основного статуса проживания.
Преобразование основного места жительства в арендуемую недвижимость приводит к условному отчуждению имущества в FMV. Выборы в соответствии со статьей 45(2) позволяют сохранять основной статус проживания в течение до 4 лет после преобразования, что потенциально полностью защищает прибыль.
Практическое применение
▾
Арендодатели рассчитывают чистый доход от аренды и причитающийся налог перед подачей формы T776. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Инвесторы в недвижимость решают, требовать ли CCA, исходя из ожидаемого периода владения. Специалисты отрасли полагаются на этот расчет для оценки производительности, сравнения альтернатив и обеспечения соответствия установленным стандартам и нормативным требованиям.
Бухгалтеры консультируют клиентов, переводящих основное жилье в аренду, по правилам изменения использования. Академические исследователи и студенты используют эти вычисления для проверки теоретических моделей, выполнения курсовых заданий и более глубокого понимания основных математических принципов.
Канадцы-нерезиденты, управляющие сдаваемой в аренду недвижимостью в Канаде, оценивают выборы по разделу 216. Финансовые аналитики и специалисты по планированию включают эти расчеты в свой рабочий процесс для получения точных прогнозов, оценки сценариев риска и представления рекомендаций на основе данных заинтересованным сторонам.
Новые арендодатели узнают, какие расходы подлежат вычету при первой покупке арендуемой недвижимости. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Особые случаи
▾
Краткосрочная аренда (Airbnb)
Доход от краткосрочной аренды может рассматриваться как доход от бизнеса, а не доход от аренды, если хозяин предоставляет услуги, помимо проживания (питание, стирка, консьерж). Доход от предпринимательской деятельности облагается взносами CPP. GST/HST необходимо взимать, как только доходы превысят 30 000 долларов США.
Совладение
Когда сдаваемая в аренду недвижимость находится в совместной собственности, каждый владелец сообщает о своей пропорциональной доле доходов и расходов от аренды. Разделение должно соответствовать законной доле владения, если только не существует формального партнерства. CRA тщательно изучает распределение дохода от аренды между супругами, которое отличается от фактического соотношения владения».} Этот крайний случай часто возникает при профессиональном применении канадского подоходного налога от аренды, где задействованы граничные условия или экстремальные значения. Практикующие специалисты должны документировать случаи возникновения такой ситуации и учитывать, являются ли альтернативные методы расчета или поправочные коэффициенты более подходящими для их конкретного случая использования.
Доход от аренды основного места жительства
люкс в подвале) частично лишает дом права на основное освобождение от налога на проживание. Часть расходов, связанных с коммерческим использованием, становится вычитаемой, но CCA, как правило, не следует требовать, поскольку это может навсегда уменьшить освобождение от основного налога на проживание.'}
Допустимые и недопустимые расходы на аренду
▾
| Тип расходов | Франшиза? | Примечания |
|---|---|---|
| Проценты по ипотеке | Yes | Только проценты; не погашение основной суммы долга |
| Налоги на недвижимость | Yes | Полная сумма за год |
| Страховые премии | Yes | Страхование зданий, страхование ответственности |
| Техническое обслуживание и ремонт | Yes | Только аналогичный; улучшения относятся к CCA |
| Комиссия за управление недвижимостью | Yes | Процент арендной платы или фиксированная плата |
| Реклама | Yes | Объявления о вакансиях, листинговые сборы |
| Юридические и бухгалтерские расходы | Yes | Связано с арендой |
| Основная сумма ипотеки | No | Возврат капитала |
| Личная часть расходов | No | Для объектов смешанного использования личная часть исключена |
| Капитальные улучшения | Нет (немедленно) | Добавить в базу CCA; вычитается с течением времени через CCA |
| Земля | No | Не амортизируется |
Часто задаваемые вопросы
▾
Могу ли я вычесть основную сумму долга по ипотеке из дохода от аренды?
Нет. Вычету подлежат только проценты по ипотечным платежам. Погашение основной суммы долга считается возвратом капитала и не уменьшает доход от аренды. Вы можете проверить процентную часть из своего ежегодного отчета по ипотеке. Это важное соображение при работе с расчетами подоходного налога от аренды в Канаде в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Могу ли я вычесть CCA, если это приведет к убытку от аренды?
Нет. CCA может только снизить доход от аренды до нуля, но не может создать или увеличить убытки от аренды. Невостребованный CCA сохраняется и может быть востребован в будущие прибыльные годы аренды. Это важное соображение при работе с расчетами подоходного налога от аренды в Канаде в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Каково правило изменения в использовании?
Когда имущество переходит из личного пользования (основного проживания) в аренду или наоборот, его отчуждение осуществляется по справедливой рыночной стоимости. Это может привести к увеличению капитала. Выборы в соответствии с разделом 45 (2) могут отложить получение прибыли на срок до 4 лет после перевода в аренду. На практике эта концепция занимает центральное место в налоге на доход от аренды в Канаде, поскольку она определяет основные взаимосвязи между входными переменными.
Могут ли нерезиденты владеть и арендовать недвижимость в Канаде?
Да, но арендодатели-нерезиденты должны либо заставить арендатора удержать и перечислить 25% валовой арендной платы в CRA, либо принять решение в соответствии с разделом 216 подать специальную декларацию об аренде нерезидента с уплатой налога на чистый доход. Выборы по разделу 216 обычно приводят к снижению налога. Это важное соображение при работе с расчетами подоходного налога от аренды в Канаде в практических целях.
Амортизируется ли земля с использованием CCA?
Нет. Земля не амортизируется. Только здание (сооружение) имеет право на CCA. При покупке арендуемой недвижимости вы должны распределить покупную цену между землей и зданием — выделение земли уменьшает базу CCA. Это важное соображение при работе с расчетами подоходного налога от аренды в Канаде в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Могу ли я вычесть расходы на ремонт?
Текущий ремонт (восстановление первоначального состояния) относится на расходы. Капитальные улучшения (дополнения, капитальные обновления, продлевающие срок полезного использования) не подлежат вычету немедленно — они увеличивают базу CCA и вычитаются через CCA в течение многих лет. Это важное соображение при работе с расчетами подоходного налога от аренды в Канаде в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Что происходит с базой CCA, когда я продаю сдаваемую в аренду недвижимость?
Продажа недвижимости может привести к «возвращению» ранее заявленных CCA, если цена продажи превысит оставшуюся сумму UCC. Возвращенные CCA добавляются к доходу и облагаются налогом по полной ставке, а не по ставке прироста капитала. Терминальный убыток возникает, если цена продажи ниже UCC. Это применимо во многих контекстах, где необходимо точно определить значения налога на доход от аренды в Канаде.
Имеет ли доход от аренды право на участие в FHSA?
Нет. Первый домашний сберегательный счет (FHSA) требует, чтобы приобретенный дом использовался владельцем в качестве основного места жительства. Недвижимость, приобретенная для получения дохода от аренды, не имеет права на получение средств FHSA. Это важное соображение при работе с расчетами подоходного налога от аренды в Канаде в практических целях. Ответ зависит от конкретных входных значений и контекста, в котором применяются вычисления.
Распространённые ошибки
▾
- !Вычет основной суммы ипотечного кредита из расходов на аренду — вычитается только процентная часть.
- !Заявление CCA о создании или увеличении убытка от аренды — CCA может только снизить доход до нуля.
- !Не сообщать об изменении в использовании при переводе основного места жительства в сдаваемое в аренду, отсутствует окно выборов в соответствии с разделом 45 (2)
- !Невозможно распределить покупную цену между землей (не амортизируемой) и зданием (амортизируемой) при настройке базы CCA.
- !Отсутствие требования об удержании налога для нерезидентов в размере 25%, что приводит к пеням CRA и штрафам для арендодателей-нерезидентов.
- !Вычет затрат на капитальное улучшение как ремонт, когда их следует добавить в базу ОСО.
Совет профессионала
Если вы претендуете на CCA на свою сдаваемую в аренду недвижимость, имейте в виду, что при продаже вы можете столкнуться с возвратом — это означает, что вычеты CCA возвращаются в виде обычного дохода, а не прироста капитала. Посчитайте, выгодно ли заявление CCA, если вы планируете продавать в ближайшем будущем.
Знаете ли вы?
Рынок арендуемого жилья в Канаде кардинально изменился с 2010 года. Доля канадцев, снимающих свое жилье, выросла с примерно 30% до более 35%, поскольку доступность жилья ухудшилась. Частные арендодатели, большинство из которых владеют всего одним или двумя объектами недвижимости, обеспечивают более 85% сдаваемого в аренду жилья в Канаде.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читать далее →Ratings & comments
Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.