NZ Rental Property Tax
Что такое Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
В Новой Зеландии весь доход от аренды, полученный от сдачи в аренду жилой или коммерческой недвижимости, облагается налогом и должен быть заявлен в вашей налоговой декларации. Отдельного налога на доход от аренды не существует — прибыль от аренды просто добавляется к другим вашим доходам (заработной плате, доходу от бизнеса и т. д.) и облагается налогом по предельной ставке индивидуального подоходного налога, которая колеблется от 10,5% до 39% в зависимости от общего дохода. Налогооблагаемая прибыль от аренды рассчитывается путем вычитания допустимых вычетов из общей суммы валовых поступлений от аренды. Допустимые вычеты при аренде жилой недвижимости включают ставки (муниципальные ставки), страховые взносы, сборы за управление недвижимостью, ремонт и техническое обслуживание (не капитальные улучшения), судебные издержки за продление аренды, бухгалтерские сборы и — после значительных изменений в политике — проценты по ипотечным кредитам на поэтапной основе. Наиболее значительными изменениями за последние годы стал подход к ипотечным процентам. С 1 октября 2021 года инвесторы в жилую недвижимость потеряли возможность вычитать проценты по ипотечным кредитам в рамках усилий правительства по ослаблению рынка жилья. Однако политика была отменена: вычет процентов был постепенно введен в действие: 50% процентов подлежало вычету в течение года до 31 марта 2024 года, увеличиваясь до 60% с 1 апреля 2024 года, затем до 80% с 1 апреля 2025 года и полная 100% вычета возвращается с 1 апреля 2026 года. Амортизация зданий была исключена после землетрясения в Крайстчерче в 2011 году (когда амортизация зданий была отменена), но движимое имущество (движимые предметы, такие как бытовая техника, ковры и шторы) по-прежнему может амортизироваться по установленным IR ставкам. Дома для отдыха смешанного назначения — недвижимость, используемая частично для частного использования, а частично для сдачи в аренду — требуют пропорционального распределения доходов и расходов по специальной формуле, установленной IR. Тест «яркой линии» также может привести к возникновению налоговых обязательств, если жилая недвижимость продается в течение 2 лет с момента приобретения (для недвижимости, приобретенной 1 июля 2024 года или после этой даты).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Чистый доход от аренды = Валовой доход от аренды – Допустимые вычеты; Налог к уплате = Чистый доход от аренды × Предельная ставка налога; Франшиза по процентам = проценты по ипотеке × применимый процент поэтапного ввода (60 % в 2024 г., 80 % в 2025 г., 100 % в 2026 году и далее)Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| GR | Валовой доход от аренды | NZD ($/year) | Общая сумма поступлений от аренды, полученных от арендаторов в течение налогового года, включая любые конфискованные облигации и страховые выплаты за потерянную арендную плату |
| D | Итого допустимые вычеты | NZD ($/year) | Все вычитаемые расходы, включая тарифы, страховку, плату за управление, ремонт, допустимые проценты и амортизацию движимого имущества. |
| NRI | Чистый доход от аренды | NZD ($/year) | Налогооблагаемая прибыль от аренды: валовой доход от аренды за вычетом общей суммы допустимых вычетов. |
| r_m | Предельная налоговая ставка | Percentage (%) | Ставка индивидуального подоходного налога, применяемая к верхней части совокупного дохода налогоплательщика, варьируется от 10,5% до 39%. |
| p_i | Процент поэтапного внедрения процентов | Percentage (%) | Доля процентов по ипотеке, не облагаемых налогом в текущем году: 60% (2024/25), 80% (2025/26), 100% (с 2026/27). |
Как Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Запишите весь валовой доход от аренды, полученный в течение налогового года, включая арендную плату, доход по арендным облигациям в случае конфискации, любые страховые квитанции за потерянную арендную плату, а также любые суммы, уплаченные арендаторами, которые обычно являются вашей ответственностью.
- 2Определите все допустимые вычеты: муниципальные тарифы, тарифы на воду (если вы их платите), страховку арендодателя, сборы за управление недвижимостью, сборы за аренду, банковские сборы, связанные с арендным кредитом, ремонт и техническое обслуживание (не улучшения), бухгалтерские и юридические расходы на аренду.
- 3Рассчитайте вычитаемую часть процентов по ипотеке на основе текущей ставки поэтапного внедрения: 60% за год, закончившийся 31 марта 2025 г., 80% за год, закончившийся 31 марта 2026 г., 100% с 1 апреля 2026 г. и далее.
- 4Рассчитайте амортизацию движимого имущества (бытовая техника, ковры, тепловые насосы и т. д.), используя установленные IR ставки. Здания не подлежат амортизации, а движимое имущество, находящееся в собственности, — можно.
- 5Примените правила для активов смешанного использования, если имущество используется в личных целях в течение любой части года — доходы и расходы должны быть распределены по формуле: (дни аренды / (дни аренды + дни личного пользования)) × общие расходы.
- 6Рассчитайте чистый доход или убыток от аренды: общий доход минус общие допустимые вычеты. Если в результате возникает убыток, убытки от аренды жилья ограждаются — они могут быть зачтены только в счет будущих доходов от аренды того же или другого объекта недвижимости, а не в счет заработной платы или заработной платы.
- 7Включите чистую прибыль от аренды в свою индивидуальную налоговую декларацию (IR3) и заплатите подоходный налог по предельной ставке. Если у вас есть доход от аренды, вы, как правило, обязаны подавать декларацию IR3, даже если вы также получаете зарплату.
Решённые примеры
▾
Только 60% процентов по ипотеке подлежат вычету в 2024/25 году; полный возврат франшизы с 1 апреля 2026 г.
Вычеты: 2500 долларов США + 1200 долларов США + 2400 долларов США + 10 800 долларов США = 16 900 долларов США. Чистая прибыль: 24 000 долларов США − 16 900 долларов США = 7 100 долларов США. Налог: 7100 долларов США × 33% = 2343 доллара США.
Правила ограждения означают, что убытки могут быть перенесены только в счет будущего дохода от аренды.
Согласно правилам ограждения (действующим с 2019 года), убытки от аренды жилья не могут быть использованы для снижения налога на другие доходы. Убыток в размере 4000 долларов переносится на будущие доходы от аренды.
Формула смешанного использования: дни аренды / (дни аренды + дни частного использования) = 60/90 = 66,7% расходов, подлежащих вычету.
60 / (60 + 30) = 66,7% от 15 000 долларов США = франшиза 10 000 долларов США. Валовая арендная плата 9 000 долларов США минус 10 000 долларов США = убыток в размере 1 000 долларов США, отнесенный к потерям активов смешанного использования.
Здания не подлежат амортизации, но движимое имущество, находящееся в арендуемой недвижимости, по-прежнему имеет право на амортизационные вычеты.
Тепловой насос: 4500 долларов США × 18% = 810 долларов США. Ковер: 3000 долларов США × 25% = 750 долларов США. Общий вычет амортизации за первый год: 1560 долларов США, что уменьшает налогооблагаемый доход от аренды.
Практическое применение
▾
Арендодатель, сдающий в аренду одну недвижимость и зарабатывающий 26 400 долларов США в год от аренды, рассчитывает чистый налогооблагаемый доход от аренды после вычета ставок, страховки и 60% процентов по ипотеке, а затем платит полученный налог по предельной ставке 33%.
Инвестор в недвижимость, владеющий четырьмя объектами сдачи в аренду, использует электронную таблицу для отслеживания доходов и расходов по каждому объекту недвижимости отдельно, ограничивая убытки от объектов недвижимости с высокими процентными расходами и компенсируя прибыль по всему портфелю.
Хозяин Airbnb, который арендует свой дом на 80 дней в году и живет в нем оставшиеся 285 дней, применяет правила смешанного использования активов для распределения расходов, вычитая только часть арендной платы.
Супруги, которые владеют сдаваемой в аренду недвижимостью через структуру LTC, обнаруживают, что убытки от аренды отражаются в их личных налоговых декларациях, но они огорожены — они не могут использовать убытки для снижения налога на свой доход от трудоустройства.
Налоговый агент советует инвестору рассмотреть вопрос о покупке нового дома или существующего дома для сдачи в аренду, объясняя, что в новых домах в настоящее время сохраняется полная возможность вычета процентов, в то время как для существующих домов все еще постепенно возвращается к 100%.
Особые случаи
▾
Освобождение от налога на новостройки — вычет процентов
В новостройках, приобретенных 27 марта 2021 года или после этой даты, сохранялся полный вычет процентов по ипотеке в течение всего периода, когда проценты по другой жилой недвижимости были отклонены (2021–2024 гг.). Это означает, что инвесторы в новые дома не подпадали под действие поэтапного отказа, что давало им значительные налоговые преимущества перед инвесторами в существующие дома в течение этого периода.
LTC и структуры компании
Для целей налогообложения недвижимость, сдаваемая в аренду через смотровую компанию (LTC), рассматривается так, как если бы акционеры владели ею напрямую. Это означает, что доходы и убытки переходят лично к акционерам, и ограждение по-прежнему применяется. Недвижимость в обычных компаниях облагается налогом по ставке 28%, но убытки не могут дойти до акционеров.
GST и аренда недвижимости
Доход от аренды жилья освобождается от налога на товары и услуги. Это означает, что вы не взимаете GST с арендной платы и не можете требовать возврата GST за расходы на недвижимость. Однако, если вы также предоставляете краткосрочное жилье (например, Airbnb) и ваш оборот превышает 60 000 долларов США, вам может потребоваться зарегистрироваться для получения GST. Аренда коммерческой недвижимости облагается НДС.
Доход от аренды за рубежом
Налоговые резиденты Новой Зеландии должны декларировать доход от аренды зарубежной недвижимости в своей налоговой декларации Новой Зеландии. Соглашения об избежании двойного налогообложения могут предоставлять льготы, если налог уже был уплачен в стране, где находится недвижимость. Чтобы избежать двойного налогообложения, можно претендовать на получение иностранных налоговых льгот, но правила сложны и часто требуют профессиональной консультации.
Жильцы и соседи по квартире
Если вы сдаете комнату постояльцу в своем собственном доме и взимаете плату ниже еженедельного порога, установленного IR (в настоящее время 279 долларов в неделю за постояльца), доход, как правило, не облагается налогом. Превышение этого порога облагается налогом. Это отличается от сдачи в аренду отдельной инвестиционной недвижимости, которая всегда полностью облагается налогом.
Основные правила налога на аренду недвижимости в Новой Зеландии
▾
| Элемент | Правило |
|---|---|
| Ставка налога на прибыль от аренды | Предельная ставка налога на прибыль (10,5–39%) |
| Вычет процентов (2024/25) | 60% процентов к вычету |
| Вычет процентов (2025/26) | 80% процентов к вычету |
| Вычет по процентам (с 2026/27 г.) | 100% процентная франшиза |
| Амортизация зданий | Не подлежит франшизе (удалено в 2011 г.) |
| Амортизация движимого имущества | Разрешено по тарифам, установленным IR |
| Убытки от аренды — жилые помещения | Огороженный; не может компенсировать доход от зарплаты |
| Убытки от аренды — коммерческие | Не огорожено; может компенсировать другие доходы |
| Тестовый период Bright-line (с 1 июля 2024 г.) | 2 года |
| Вычет за активы смешанного использования | Дни аренды / (дни аренды + частные дни) × расходы |
Часто задаваемые вопросы
▾
Весь ли доход от аренды в Новой Зеландии облагается налогом?
Да. Весь доход от аренды, полученный от сдачи в аренду недвижимости в Новой Зеландии, облагается налогом, независимо от того, является ли недвижимость жилой или коммерческой, и независимо от суммы. Не существует необлагаемого налогом порога специально для дохода от аренды — он добавляется к вашему другому доходу и облагается налогом по вашей предельной ставке подоходного налога.
Могу ли я вычесть проценты по ипотеке за арендуемую недвижимость в Новой Зеландии?
Да, но правила существенно изменились. Вычет по процентам был отменен с 1 октября 2021 года, а затем постепенно восстановлен: 60% — с 1 апреля 2024 года, 80% — с 1 апреля 2025 года и 100% — с 1 апреля 2026 года. В новых зданиях, приобретенных 27 марта 2021 года или после этой даты, сохранялась полная возможность вычета процентов.
Что такое ограничение доходов от аренды?
Ограждение означает, что убытки от аренды жилья не могут быть использованы для компенсации налога на другие доходы (например, зарплату). Если ваши допустимые вычеты превышают ваш доход от аренды, возникающий убыток является «ограниченным» и может быть использован только для компенсации будущего дохода от аренды того же или другого жилого объекта, сдаваемого в аренду. Коммерческая недвижимость не огорожена.
Могу ли я амортизировать здания, сдаваемые в аренду?
Нет. Амортизация жилых и коммерческих зданий была исключена из бюджета на 2011 год после землетрясений в Крайстчерче. Тем не менее, движимое имущество, находящееся в собственности, такое как бытовая техника, тепловые насосы, ковры, жалюзи и осветительные приборы, по-прежнему может амортизироваться с использованием опубликованной уменьшающейся стоимости IR или линейных ставок. Это особенно важно в контексте расчетов налога на доход от аренды, где точность напрямую влияет на принятие решений. Профессионалы в различных отраслях полагаются на точные расчеты налога на доход от аренды для проверки предположений, оптимизации процессов и обеспечения соответствия применимым стандартам. Понимание базовой методологии помогает пользователям правильно интерпретировать результаты и определять, когда может потребоваться дополнительный анализ.
Нужно ли мне подавать налоговую декларацию, если я получаю доход от аренды?
Да. Если вы получаете доход от аренды, вы должны подать декларацию по индивидуальному подоходному налогу IR3 в Налоговое управление, даже если вы также получаете зарплату через систему PAYE. Доход от аренды не покрывается автоматическими оценками подоходного налога, которые IR отправляет только наемным работникам. Это особенно важно в контексте расчетов налога на доход от аренды, где точность напрямую влияет на принятие решений. Профессионалы в различных отраслях полагаются на точные расчеты налога на доход от аренды для проверки предположений, оптимизации процессов и обеспечения соответствия применимым стандартам. Понимание базовой методологии помогает пользователям правильно интерпретировать результаты и определять, когда может потребоваться дополнительный анализ.
Что такое тест «яркой линии» и как он связан с подоходным налогом с аренды?
Тест «яркой линии» облагает налогом прирост капитала от жилой недвижимости, проданной в течение определенного периода покупки. С 1 июля 2024 года тест будет применяться к недвижимости, проданной в течение 2 лет с момента покупки. Недвижимость, проданная в период яркой линии, облагается налогом на прибыль по предельной ставке подоходного налога владельца — той же ставке, что и доход от аренды. Это отдельно от текущего налога на доход от аренды.
Как облагаются налогом дома для отдыха смешанного назначения?
К активам смешанного использования (недвижимость, используемая частично для частного использования, частично для сдачи в аренду и частично пустующая) применяются специальные правила распределения. Расходы могут быть вычтены только пропорционально количеству дней аренды, разделенному на общее количество дней аренды плюс дней частного использования. Доход от такой недвижимости ограничивается для компенсации расходов от того же актива.
Могу ли я вычесть ремонт и техническое обслуживание сдаваемой в аренду недвижимости?
Да, но только для настоящего ремонта и обслуживания — затрат, которые восстанавливают имущество до его первоначального состояния. Капитальные улучшения, продлевающие срок службы имущества или добавляющие новые функции, не учитываются как техническое обслуживание; они могут быть добавлены к базовой стоимости имущества для будущей амортизации (на движимое имущество) или для расчета прибыли от продажи.
Распространённые ошибки
▾
- !Вычет капитальных улучшений как ремонт: покраска сдаваемой в аренду недвижимости является техническим обслуживанием; добавление новой террасы или ремонт ванной комнаты — это капитальное улучшение. Только фактическое техническое обслуживание и ремонт подлежат немедленному вычету.
- !Забывают распределить расходы на многофункциональную недвижимость — дома для отдыха, частично используемые в частных целях, требуют тщательного распределения; заявление о всех расходах в счет дохода от аренды приводит к завышению вычетов и будет оспорено IR.
- !Заявление о неправильном проценте вычета процентов — проценты поэтапного введения изменились 1 апреля 2024 года и снова 1 апреля 2025 года. Применение неправильного процента к неправильному доходному году является распространенной ошибкой.
- !Неподача декларации IR3 — работники, получающие зарплату, которые также имеют доход от аренды, часто полагают, что PAYE их работодателя покрывает все их налоги. Доход от аренды всегда требует отдельной декларации IR3, также может применяться предварительный налог.
- !Компенсация огороженных убытков от аренды за счет доходов от трудоустройства — это явно запрещено в случае убытков от аренды жилья. Переносите их только в счет будущих доходов от аренды.
- !Не вести учет всех расходов на аренду — в случае IR-аудита вы должны предоставить квитанции, счета-фактуры и банковские выписки по каждому заявленному вычету. Цифровые записи должны храниться не менее семи лет.
Совет профессионала
С самого начала держите специальный банковский счет для всех доходов и расходов от аренды. Когда все транзакции проходят через единый счет, связанный с каждым объектом недвижимости, бухгалтерский учет на конец года становится простым, вычеты легко обосновать, а риск пропуска расходов или смешивания личных расходов с расходами на аренду сводится к минимуму.
Знаете ли вы?
Отмена в Новой Зеландии вычета процентов за сдаваемую в аренду жилую недвижимость в 2021 году стала одним из самых спорных изменений в налоговой политике за последние десятилетия — и одним из самых недолговечных. О нем было объявлено в марте 2021 года, его поэтапное сворачивание началось в 2024 году, и его планируется полностью отменить к апрелю 2026 года, что делает его редким примером существенного свертывания крупной налоговой политики в течение пяти лет.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читать далее →Ratings & comments
Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.